2016 QCCQ 6385, 2016 QCCQ 6385

Fréchette c. St-Pierre 2016 QCCQ 6385 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-146688-157 DATE : 3 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULIE FRÉCHETTE et AKRAM GHOUSSOUB Demandeurs c.

ROBERT ST-PIERRE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Julie Fréchette et Akram Ghoussoub ( Couple ) réclament à Robert St-Pierre 2 750 $ de dommages qu’ils subissent, en raison de la fin de la couverture d’assurance du toit de la propriété qu’ils lui achètent. [ 2 ] Le Couple fait la découverte, à la suite de l’achat de la propriété, que l’assureur d’origine ( Assureur ) ne couvre plus la toiture en cas de « dégâts d’eau et le poids de la glace, de la neige et de la neige fondante » ( Couverture d’assurance pour le toit ). [ 3 ] Le Couple détaille ses dommages comme suit : - 2 250 $ représentant une

partie du coût de réfection du toit; - 500 $ de dommages-intérêts en perte de temps. [ 4 ] En défense, M. St-Pierre soutient que le Couple est au courant de l’âge du toit et du fait que l’immeuble nécessite plusieurs rénovations lorsqu’il en fait l’acquisition. [ 5 ] D’ailleurs, M. St-Pierre consent une baisse de prix de 16 000 $ lors de la négociation de l’achat de la propriété pour accommoder le Couple et lui permettre d’effectuer des rénovations, incluant celles de la toiture. Questions en litige [ 6 ]

a) M. St-Pierre fait-il délibérément de fausses représentations quant à l’état du toit et la Couverture d’assurance pour le toit?

b) Le cas échéant, quel est le montant des dommages qu’il cause au Couple? Contexte [ 7 ] Le 12 février 2014, le Couple acquiert de M. St-Pierre l’appartement du rez-de-chaussée et le sous-sol d’un immeuble faisant l’objet d’une convention d’indivision. [ 8 ] Peu de temps après la vente, le Couple apprend que l’Assureur de M. St-Pierre a retiré, lors du dernier renouvellement de la police d’assurance, la Couverture d’assurance pour le toit. [ 9 ] En effet, le 13 octobre 2013, l’Assureur avise M.

St-Pierre qu’en raison de l’âge de la toiture, l’Assureur lui retire le bénéfice de la Couverture d’assurance pour le toit à la fin de la période visée par le renouvellement, à moins qu’il ne procède à son remplacement. [ 10 ] Préoccupé par l’absence de Couverture d’assurance pour le toit, le Couple obtient, après beaucoup d’insistance auprès de l’Assureur, la Couverture d’assurance pour le toit jusqu’au mois de décembre 2014. [ 11 ] Après cette date, l’Assureur exige le remplacement du revêtement de la toiture si le Couple veut bénéficier de la même protection. [ 12 ] Le 10 juin 2014, le Couple dénonce la situation à M.

St-Pierre et lui demande de procéder aux travaux nécessaires, à défaut de quoi il y procèdera et lui en réclamera le coût.

[ 13 ] Les parties effectuent, chacune de leur côté, des démarches auprès de divers assureurs, mais le contenu des informations obtenues quant à la possibilité d’assurer les dommages causés par le toit constitue du ouï-dire et ne peut être admis en preuve. [ 14 ] Le Tribunal retient donc de la preuve que seul le changement complet du toit permet au Couple de bénéficier de la protection d’assurance recherchée. [ 15 ] Le 27 août 2014, M.

St-Pierre avise le couple qu’il refuse d’effectuer les travaux de réfection du toit après avoir fait venir son propre expert, qui est d’avis que la vie utile du toit peut être prolongée à peu de frais en faisant certaines réparations. [ 16 ] Le Couple procède à la réfection du toit au coût total de 9 887,85 $ dont 39 % des coûts est assumé par le propriétaire de l’appartement situé à l’étage. Le Couple paie donc 6 031,59 $ et réclame à M. St-Pierre 2 250 $ représentant l’équivalent des 7 années dont il croyait bénéficier sur une durée de vie du toit de 20 ans.

Analyse et discussion [ 17 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l’

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 18 ] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l’

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 19 ] M.

St-Pierre fait les déclarations suivantes : - ne pas connaitre l’année de réfection du toit par le propriétaire précédant (article 4 de la déclaration du vendeur); - avoir fait des réparations à la toiture en 2009 (article 11.1 de la déclaration du vendeur); - ne pas avoir connaissance de facteur se rapportant à la propriété susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses (article 5.1 de la promesse d’achat). [ 20 ] M.

St-Pierre admet avoir reçu l’avis de l’Assureur mettant fin à la Couverture d’assurance pour le toit et explique candidement ne pas l’avoir lu. [ 21 ] Le Couple admet que M. St-Pierre l’avise du fait qu’il effectue des réparations au toit en 2009 et qu’il sait que M.

St-Pierre a lui-même acheté la propriété avec le toit existant. [ 22 ] Par mesure de précaution et dans le cadre de la transaction, le Couple fait appel à un inspecteur en bâtiment pour en faire l’inspection. [ 23 ] En raison de la présence de neige, l’inspecteur ne peut voir la totalité du toit, mais il attire l’attention des acheteurs sur les éléments suivants : Membrane d’asphalte et gravier (13 à 14 ans) Énoncé général : la durée de vie utile d’un revêtement de toit varie selon de nombreux facteurs, en général de 20 à 22 ans.

L’évaluation de l’état du revêtement n’exclut pas la possibilité que le toit coule à un certain moment . Un toit peut couler en tout temps et son étanchéité peut varier selon l’intensité de la pluie, la direction du vent, la formation de glace, les pentes, le genre de recouvrement, la chute d’objets, etc. Le nombre de plis d’une membrane multicouches ne peut être déterminé par une observation visuelle et aura une incidence prépondérante sur l’espérance de vie de celle-ci . Inspection limitée Notre inspection de la toiture est très limitée à cause de la présence de neige qui la recouvre à plus de 95 %.

Sur les parties visibles, nous avons remarqué que la membrane est un peu dénudée au pourtour, vers l’avant du côté gauche, il faudra replacer ou rajouter du gravier après avoir appliqué un produit compatible avec l’asphalte ou le goudron, selon le cas , voir photos et l’annexe au rapport papier, pages 14-15.

Obtenez la preuve de l’âge du toit et les informations sur l’entretien reçu au fil du temps. (Soulignements du Tribunal) [ 24 ] Le Couple se satisfait du rapport et ne pousse pas plus loin ses vérifications. [ 25 ] Ce faisant, le Couple décide, selon ses propres mots, d’acheter quand même la propriété en assumant le risque. [ 26 ] Le Couple bénéficie d’une diminution du prix de vente de 16 000 $ dans le cadre des négociations, mais M.

St-Pierre ne rencontre pas son fardeau de prouver que celles-ci visent de possibles réparations au toit. [ 27 ] Ce n’est qu’après l’achat que le Couple apprend l’absence de Couverture d’assurance pour le toit. [ 28 ] Le Couple fait appel à un couvreur pour en vérifier l’état et apprend alors que le toit a atteint sa fin de vie utile, d’où sa recommandation de changer le revêtement. [ 29 ] Cette preuve est vigoureusement contestée par l’expert de M. St-Pierre qui estime qu’il est possible de brosser le toit et

d’ajouter du gravier pour prolonger sa durée de vie de 5 ans. [ 30 ] Le Tribunal conclut donc de la preuve que le toit est en fin de vie et que le Couple en est conscient lorsqu’il achète la propriété, à cause des commentaires de son inspecteur. [ 31 ] Sa croyance qu’il devra le changer dans un horizon de 7 à 10 ans est beaucoup trop optimiste compte tenu de son état. [ 32 ] Le Tribunal croit M.

St-Pierre lorsqu’il soutient qu’il n’a pas volontairement voulu induire le Couple en erreur, car il n’est pas conscient de la modification de la Couverture d’assurance pour le toit, n’ayant pas lu le document de son Assureur. [ 33 ] La preuve démontre que certaines réparations auraient pu prolonger la durée de vie du toit, d’autant plus que le Couple confirme l’absence d’infiltrations d’eau.

D’ailleurs, cette preuve n’est pas contredite par le couvreur. [ 34 ] Le Tribunal estime que le Couple bénéficie du toit jusqu’à son remplacement, qu’il sait par l’inspection préachat que le toit démontre une certaine usure et qu’il décide d’en assumer le risque en achetant la propriété. [ 35 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que c’est l’absence soudaine de Couverture d’assurance pour le toit qui précipite dans un certain sens son remplacement. [ 36 ] Le Tribunal conclut qu’il est raisonnable de dédommager le Couple pour les dommages à la suite de la découverte de la fin de la Couverture d’assurance pour le toit et lui octroie 321 $ représentant une année de durée de vie du toit. [ 37 ] Quant à sa demande de dommages en perte de temps, le Couple n’en fait pas la preuve et sa réclamation est donc rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE Robert St-Pierre à payer 321 $ à Julie Fréchette et Akram Ghoussoub avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à partir du 10 juin 2014 ainsi que les frais de justice de 171 $. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Date d’audience : 26 avril 2016