2013 QCCQ 9547, 2013 QCCQ 9547

Michaud c. Racine 2013 QCCQ 9547 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-014708-129 DATE : Le 23 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ Gina MICHAUD Demanderesse c.

Julie RACINE et Benoît TAILLEFER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'un recours en dommages de 7 000 $, alléguant vices cachés à la suite d'infiltrations d'eau dans la salle de fournaise. LES FAITS : [ 2 ] Le 3 avril 2009, Gina Michaud achète la maison de Julie Racine et Benoît Taillefer, située sur la rue du Lac à Les Coteaux, au coût de 157 000 $. La maison a au moins une soixantaine d'années.

Dans le rapport d'inspection pré achat, il est mentionné que le bâtiment a possiblement été construit au début des années 1900 et a subi des rénovations importantes dans les années 1950 ou 1960, et récemment à la fin des années 1980 ou au début des années 1990. [ 3 ] Il s'agit d'un premier achat immobilier pour Mme Michaud, qui visite la maison en présence des deux agents et de M. Taillefer.

Une inspection pré achat est effectuée le 13 février 2009 par l'architecte Jean Bluteau, qui transmet ensuite un rapport détaillé à Mme Michaud. [1] [ 4 ] Une modification intervient à l'offre d'achat le 18 février suivant, prévoyant que le vendeur fera installer une pompe submersible pour l'évacuation de l'eau du drain français, laquelle devra être branchée sur un drain approprié. En effet, lors de la visite, Mme Michaud avait remarqué une pompe submersible non installée; à l'audition, M.

Taillefer a expliqué que cette pompe appartenait à son père, qu'il l'a installée lui-même et branchée sur le renvoi principal. [ 5 ] Dès la prise de possession, Mme Michaud remarque la présence d'une flaque d'eau dans la salle de fournaise. Monsieur Bluteau revient sur les lieux à la fin avril et croit que l'infiltration est causée par un problème d'étanchéité entre la dalle de béton des fondations et le sol, au coin sud-est de la maison (dans la salle de fournaise). [ 6 ] Elle transmet une mise en demeure à Mme Racine et M.

Taillefer par l'entremise de ses procureurs le 30 juin 2009. [2] Une soumission de l'entreprise Allan est annexée à la mise en demeure, laquelle évalue au montant de 2 415,52 $ le coût des travaux à entreprendre pour corriger la situation, soit briser le plancher de béton du sous-sol, creuser une tranchée et y installer un drain français intérieur. [ 7 ] Des discussions ont lieu entre les procureurs des parties, sans qu'une entente ne puisse être conclue.

Le 27 mai 2010, les procureurs de Mme Michaud présentent une offre de règlement, indiquant que des problèmes à la thermopompe sont survenus au cours de l'hiver, pour lesquels Mme Michaud a encouru des frais de 450 $ plus taxes, et de 129,75$. [3]

[ 8 ] Madame Michaud explique dans son témoignage avoir ensuite perdu confiance en M. Bluteau (qui avait aussi procédé à l'inspection de la future maison de Mme Racine et M. Taillefer), et a mandaté un deuxième inspecteur, M. Robert P.

Legris, qui lui a soumis un rapport détaillé le 18 septembre 2012. [4] Monsieur Legris a visité l'immeuble une première fois le 16 août 2011, le 2 mars 2012 pour constater une nouvelle infiltration d'eau et le 17 août 2012 pour la préparation du rapport écrit. [ 9 ] Ce rapport conclu que trois types de problèmes affectent le bâtiment: - une infiltration d'eau récurrente à la base de la fondation; - une nappe phréatique élevée; - un taux d'humidité trop élevé au sous-sol qui en résulte. Le rapport note que l'immeuble est situé à 120 pieds d'un lac.

Dans son témoignage, il dit ne pas avoir constaté la présence de fissures. [ 10 ] Le rapport recommande la réhabilitation du système de drainage par la méthode du cuvelage des fondations sur tout le pourtour de l'immeuble.

Madame Michaud obtient en conséquence le 27 septembre 2012 une soumission de l'entreprise Jamex, qui lui suggère d'installer un drain intérieur et de relocaliser la pompe dans le coin arrière droit pour un coût de 7 850 $ plus taxes. [ 11 ] La réclamation de Mme Michaud s'élève à plus de 10 000$ et comprend le coût des travaux à effectuer (7 850 $), les honoraires de ses procureurs (300 $), le coût de la plaquette de la thermopompe (475 $), les frais d'expertise (900 $) ainsi que les frais de réparation de la thermopompe (500 $).

Elle accepte de réduire sa réclamation à la somme de 7 000 $ afin de présenter sa demande devant la division des petites créances. [ 12 ] Dans leur contestation, Mme Racine et M. Taillefer soulignent que Mme Michaud s'est déclarée satisfaite de l'immeuble à la suite de l'inspection, et qu'elle n'a pas procédé à l'inspection du drain français comme il lui avait été suggéré. Ils soulignent également l'âge de la maison. [ 13 ] Madame Racine et M. Taillefer ont été propriétaires de la maison pendant 4 ans et soutiennent n'avoir subi aucune infiltration d'eau pendant cette période.

ANALYSE ET DÉCISION : [ 14 ] Quatre conditions doivent être présentes pour que l'on puisse conclure à l'existence d'un vice caché: ▪ Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien de sorte que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu s'il l'avait connu; ▪ Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; ▪ Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu'il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; ▪ Le vice doit être antérieur à la vente, puisque la garantie porte sur l'état du bien au moment de la vente. [ 15 ] Lors de l'inspection pré achat de la salle de fournaise, l'architecte Bluteau a noté l'absence d'indication d'affaissement ou de soulèvement apparent.

Il indique qu'il y a une petite rigole au niveau de la dalle de béton qui se dirige sous la dalle de béton, mais se dit incapable de déterminer sa fonction. Il ajoute qu'au niveau des murs, il n'y a aucune indication d'infiltration d'eau ou traces d'efflorescence à leur base des murs, tant dans la salle de fournaise que dans la salle familiale. [ 16 ] Quant au plancher, le rapport note que la dalle était exposée dans la salle de fournaise et qu'il n'y avait aucune trace d'humidité ou de pourriture autour du plancher.

Il n'y a aucune indication d'infiltration d'eau active autour du plancher de la salle familiale et de la buanderie. [ 17 ] Le Tribunal ne retient pas l'explication à l'effet que M. Bluteau n'a pu faire une inspection complète parce que l'ampoule de la salle de fournaise était brûlée. En tant que professionnel, M.

Bluteau avait certainement l'équipement nécessaire pour lui permettre de voir clair, et si tel n'avait pas été le cas, une mention en aurait été faite dans le rapport. [ 18 ] Le rapport Legris indique que de l'efflorescence a été constatée sur le mur de la fondation lors de la visite du 16 août 2011, ainsi que des traces d'infiltration d'eau sur la dalle de béton et au bas du mur de fondation dans la salle de fournaise. La comparaison des deux rapports amène à croire que les traces d'infiltration ainsi que l'efflorescence sont apparues après la vente.

On peut en conclure que la situation s'est aggravée après l'achat. Cependant, le caractère d'antériorité du vice nécessite que la cause soit présente au moment de la vente, et non pas nécessairement les manifestations. [ 19 ] Monsieur Legris indique que lors de la visite du 2 mars 2012, il a constaté la présence d'eau immédiatement sous la dalle, à environ 10 pieds de la fondation, indiquant une nappe phréatique élevée. [ 20 ] Cette situation constitute-t-elle un vice caché ?

Le très court délai intervenu entre la constatation par Mme Michaud de la présence d'infiltrations et la prise de possession fait présumer que le vice était déjà présent au moment de la vente. [ 21 ] Le vice était inconnu de Mme Michaud au moment de l'achat, et on peut certainement dire qu'il était caché puisque son architecte ne l'avait pas décelé. [ 22 ] Le Tribunal croit aussi que le problème était inconnu de M. Taillefer et Mme Racine, acceptant leur témoignage quant au fait qu'il n'avaient pas constaté d'infiltrations d'eau ou d'humidité excessive au sous-sol.

Cependant, le fait que des vendeurs ignorent la présence d'un vice caché ne les rend pas moins responsables de cet état de fait. Leur responsabilité n'est pas reliée à la connaissance qu'ils en ont. [ 23 ] Par contre, si les vendeurs sont au courant de la présence d'un vice et ne le dévoilent pas, ils peuvent être condamnés à des dommages intérêts supplémentaires.

[ 24 ] Reste la question de la gravité du vice. Précisons d'emblée que les postes de réclamation relatifs aux problèmes de thermopompe ne revêtent pas le caractère de gravité requis pour être considérés comme des vices cachés et ne peuvent être accueillis. Les honoraires extrajudiciaires des procureurs de Mme Michaud ne peuvent non plus être réclamés, en l'absence d'abus du droit d'ester en justice de Mme Racine et de M.

Taillefer, qui n'ont pas déposé une défense frivole au dossier. [5] Quant à la réclamation pour les honoraires de l'expert Legris, il n'y a pas de motif dans le présent dossier permettant de déroger à la règle générale voulant qu'il n'y a pas d'attribution de dépens en matière de petites créances, outre le coût des timbres judiciaires. [ 25 ] Dans un

article sur le sujet, Me Claude Coursol mentionne qu'il faut se garder de voir un automatisme entre le fait qu'un immeuble soit construit sur une nappe phréatique élevée et le fait qu'il comporte nécessairement un vice, le déficit d'usage devant demeurer un critère incontournable à la mise en oeuvre de la garantie. [6] Il indique toutefois dans son

article que la jurisprudence reconnaît généralement que les infiltrations d'eau provoquées par le niveau élevé de la nappe phréatique revêtent en soi un certain caractère de gravité, si elles causent des inconvénients sérieux. [ 26 ] S'il n'y avait que les infiltrations dans la salle à fournaise, il aurait été possible de conclure à l'absence de déficit d'usage, comme dans la décision Brunet c. Désilets , où les infiltrations d'eau étaient limitées au vide sanitaire; les vices cachés ne rendaient pas l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné. [7] [ 27 ] En l'instance cependant, le rapport de M.

Legris démontre qu'il y a infiltration d'eau sous le faux plancher de la salle de lavage et des traces d'eau sur les matériaux sous le faux plancher de la chambre du sous-sol. La présence d'un taux d'humidité trop élevé dans le sous-sol démontre que les effets des infiltrations d'eau ne sont pas limités à la salle de fournaise. [ 28 ] Quant au montant qui peut être réclamé, il faut préciser qu'il n'est pas nécessairement égal au montant des réparations à effectuer. En effet, l'action en vices cachés en est une en diminution du prix de vente.

Si la situation avait été connue au moment de l'achat, il n'est pas certain que Mme Michaud aurait requis et obtenu une diminution de prix de vente de l'ordre de 7 850 $. [ 29 ] L'un des principes à respecter dans la détermination du quantum est que l'acheteur ne doit pas s'enrichir à l'occasion des réparations.

Il faut tenir compte de toutes les circonstances, notamment du fait qu'il s'agit d'une maison très âgée, dont le prix d'achat était relativement peu élevé, et qui se retrouvera, du fait des travaux, dans un meilleur état que celui auquel Mme Michaud pouvait s'attendre lors de l'achat. [8] [ 30 ] Exerçant sa discrétion, le Tribunal établit la diminution du prix de vente à la somme de 2 500 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action de la demanderesse; CONDAMNE les défendeus, Julie RACINE et Benoît TAILLEFER, à payer à la demanderesse, Gina MICHAUD, la somme de 2 500 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 20 juillet 2009; LE TOUT avec les frais judiciaires de 132 $. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.