2012 QCCQ 7369, 2012 QCCQ 7369

Binette c. Léveillée 2012 QCCQ 7369 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-011738-116 DATE : 14 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNIE BINETTE, -et- MARTIN LAVOIE,

Partie demanderesse c. JEAN-PIERRE LÉVEILLÉE,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 3 187,80 $ pour les vices cachés affectant la résidence acquise du défendeur.

LES FAITS: [ 2 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 3 ] Les demandeurs ont acheté, par acte notarié du 6 avril 2010, la résidence du défendeur. [ 4 ] Cette dernière, acquise au coût de 189 900 $, est vendue avec la garantie légale des vices cachés. [ 5 ] Préalablement à l'achat, les demandeurs avaient visité à deux reprises cette résidence. [ 6 ] Lors de l'offre d'achat du 15 mars 2010, les demandeurs savaient déjà qu'il s'agissait d'une construction de 1972.

L'immeuble était impeccable, selon leur version des faits. [ 7 ] Ils ont visité tant l'intérieur que l'extérieur la résidence et n'ont rien remarqué de particulier. [ 8 ] Une deuxième visite a eu lieu dans les jours qui ont suivi, notamment pour prendre certaines mesures des fenêtres et des pièces. La prise de possession a eu lieu le 17 avril 2010. [ 9 ] En décembre 2010, suite à des pluies abondantes, les demandeurs constatent que le tapis du sous-sol est complètement détrempé.

Après des recherches, ils constatent que l'eau provient d'un des murs de ciment de la résidence au sous-sol. [ 10 ] On a alors déchiré le papier noir recouvrant le mur devant lequel des tablettes avaient été installées. À l'arrière du papier noir, on a constaté que le ciment avait été peint en teinte orangée et des fissures s'y trouvaient. On a alors contacté l'agent d'immeubles pour obtenir des informations quant aux démarches à suivre en pareilles circonstances. [ 11 ] Les demandeurs ont fait appel à une entreprise spécialisée, Les Constructions E.

Marsan et fils inc. [ 12 ] Monsieur Marsan a d'ailleurs témoigné à l'audience et a expliqué qu'il s'agit de deux fissures assez importantes variant d'un quart à un demi-pouce de largeur. L'une d'elles était complètement cachée par le papier noir et les tablettes, tel que décrit par les demandeurs. [ 13 ] De l'extérieur, le crépi et la peinture qui le recouvraient empêchaient soit de voir ou, du moins, d'évaluer l'ampleur des fissures de cette fondation. [ 14 ] L'expert explique qu'il faudra effectuer des travaux par l'extérieur et par l'intérieur afin de colmater à l'époxy ces anomalies.

Son estimation de décembre 2010 établit le coût des réparations à 2 962,05 $ auquel il faut ajouter 225,75 $ pour ses déplacements et la rédaction de son rapport. [ 15 ] La réclamation des demandeurs est donc de 3 187,80 $.

[ 16 ] Par lettre du 20 décembre 2010, les demandeurs mettaient en demeure en ces termes le défendeur: « (…)Après avoir retiré le papier noir du mur, notre expert a été en mesure de constater une fissure dans le solage intérieur de la maison qui laisse à l'évidence que cela n'était pas la première fois qu'il y avait une infiltration à cet endroit, deux trous de 2 pouces de diamètres dans le coin du solage intérieur ainsi qu'une fissure sur fondation de façade extérieure.

Or lors de l'examen des lieux avant l'achat, nous n'avons nullement été en mesure de constater ces faits, car il n'y avait aucune trace apparente laissant croire à une présence d'infiltration d'eau puisque les murs étaient recouverts de papiers noirs et des tablettes avaient été fixées au mur concerné.

En ce qui concerne la fissure extérieure, elle avait été maquillée et peinturée. […] Nous vous demandons ainsi de communiquer avec nous dans les plus brefs délais, afin de convenir d'un rendez-vous, par lequel vous pourrez venir constater vous-même de la situation, en compagnie de votre propre expert. » [ 17 ] En défense, monsieur Léveillée allègue qu'il a été propriétaire de cet immeuble pendant huit ans après l'avoir acquis de sa mère. [ 18 ] Il admet que deux fissures existaient et qu'elles étaient là depuis fort longtemps. D'ailleurs, c'est lui qui a ajouté du crépi et peint le solage en blanc à l'extérieur.

Il explique au Tribunal que lors de la vente, les fissures n'étaient pas tellement visibles. C'est lui qui a mis le papier noir et les tablettes devant le mur orangé de l'intérieur. [ 19 ] C'est exact qu'il n'a jamais déclaré que des fissures existaient, puisqu'il considère qu'elles n'étaient pas problématiques. [ 20 ] Dans sa lettre-réponse du 27 décembre 2010 à la mise en demeure des demandeurs (pièce P-2), le défendeur explique : « (…) je vous fais part que durant les années que j'étais propriétaire à l'adresse ci-haut mentionnée, aucune infiltration d'eau ne s'est produite, donc aucun vice caché .

Le papier noir sur les murs ainsi que les tablettes ont été installés en 2005, s'il y avait eu une infiltration d'eau, j'aurais été en mesure de le constater. Maintenant concernant les deux trous dont vous faites mention, ils servaient aux tuyaux du réservoir d'huile pour la fournaise qui était la seule source de chauffage de cette maison jusqu'en 2003. Donc ses trous ont toujours existé et nous ont jamais causés de souci. Encore une fois aucun vice caché . Pour ce qui est de la fissure du solage côté extérieur de la maison, cette dernière était déjà existante lorsque j'ai acheté la maison (…) en 2005.

Pour des raisons de prévention et d'esthétique, j'ai ajouté du ciment et de la peinture tout simplement (…) ». (sic) [ 21 ] Le défendeur fait par la suite référence à l'acte de vente notarié du 6 avril 2010 et à la condition écrite suivante: « D'autre part, l'acheteur s'oblige à ce qui suit: 1. prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction (…). » [ 22 ] À l'audience, monsieur Léveillée reproche aux demandeurs de ne pas avoir requis les services d'un expert préachat avant de se porter acquéreurs de cette résidence. [ 23 ] Au surplus, par la clause 1 ci-avant mentionnée, les acheteurs auraient perdu toute possibilité de recours selon lui. [ 24 ] Après avoir été questionné par le Tribunal, le défendeur avoue qu'il n'a jamais déclaré la présence de ces fissures aux demandeurs de même qu'il n'a pas cru bon, à son tour, demander l'aide d'un expert après avoir été mis en demeure pour la présence des vices cachés allégués par les demandeurs. [ 25 ] Le Tribunal doit donc déterminer s'il s'agit d'un vice caché au sens de la loi.

LE DROIT APPLICABLE: [ 26 ] Le Tribunal souligne les articles pertinents du Code civil du Québec . 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 27 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur d'un bien, afin qu'il assure à

l'acheteur la jouissance d'un bien vendu. Une des garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les défauts cachés. [ 28 ] Le Tribunal reprendra donc dans ce qui suit l'une ou l'autre des deux appellations sans distinction. [ 29 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 30 ] Donc, les Tribunaux reconnaissent que pour satisfaire à la condition d'antériorité à la vente, il n'est pas nécessaire que le vice se soit entièrement manifesté avant, mais qu'il ait existé au moment de la vente et ce, même s'il était dans un état latent. [1] [ 31 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] . [ 32 ] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition [3] . [ 33 ] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [4] . [ 34 ] Aussi, il n'est pas nécessaire pour l'acheteur d'avoir recours obligatoirement à un expert [5] . [ 35 ] Le test de l'acheteur prudent et diligent n'est pas nécessairement celui d'un expert sur qui reposerait une obligation de résultat. [ 36 ] Lorsqu'il y absence de signe ou d'indice de vice possible, le fardeau pour un acheteur prudent ou diligent n'est pas celui de l'inspecteur ou de l'expert [6] . [ 37 ] Sera considéré un vice apparent celui qui sera facilement décelable par un inspecteur ou un expert à la simple vue de la configuration des lieux [7] . [ 38 ] Bien entendu, le comportement du vendeur lors de la vente sera très important et toute omission de dénonciation de la part d'un vendeur engagera sa responsabilité. [ 39 ] L'omission par le vendeur de révéler un fait important avant la vente serait considérée comme une réticence, équivalant à un dol et ainsi il ne pourrait invoquer la négligence d'un acheteur ou l'existence d'un vice apparent [8] . [ 40 ] Il existe une obligation de loyauté de la part du vendeur qui ne doit pas induire en erreur un acquéreur en suscitant chez lui un faux sentiment de sécurité.

Plusieurs décisions ont considéré qu'un vice qui aurait pu autrement être apparent peut avoir été rendu juridiquement caché par le comportement ou les déclarations d'un vendeur ou de son représentant [9] . [ 41 ] Le vendeur est tenu à un minimum de transparence lors de la vente. S'il s'abstient de dévoiler certains faits, il ne pourra reprocher, par la suite, à l'acquéreur de ne pas avoir procédé à un examen plus attentif du bien [10] . [ 42 ] L'

article 1739 C.c.Q. mérite également d'être souligné. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 43 ] La preuve prépondérante démontre que les fissures existaient avant la vente. [ 44 ] D'ailleurs, le défendeur a admis que les deux fissures existaient et qu'il connaissait leur présence. [ 45 ] Le Tribunal estime qu'il aurait dû déclarer la présence de ces fissures (même si ces dernières n'étaient pas problématiques) dans les négociations précédant l'achat. Il aurait dû être plus transparent et divulguer toute situation qui pourrait avoir une certaine importance, ce qu'il a omis de faire. [ 46 ] Le Tribunal n'estime pas cependant que le défendeur était de mauvaise foi pour autant.

[ 47 ] Un immeuble peut être affecté de vices cachés sans que le vendeur ne connaisse ces derniers, c'est d'ailleurs ce que nous constatons dans la majorité des cas. [ 48 ] Ici, la présence des vices cachés n'apportait fort probablement pas de difficulté particulière à l'immeuble et à son étanchéité avant décembre 2010. [ 49 ] Cependant, l'état latent de la situation a connu un point culminant à cette période. [ 50 ] Le Tribunal conclut donc que l'immeuble était affecté de vices cachés lors de sa vente. [ 51 ] La preuve prépondérante établit que les demandeurs devront débourser 2 962,05 $ au constructeur pour effectuer les travaux correctifs.

Cette preuve n'a pas été contredite en défense. [ 52 ] La réclamation doit donc être accueillie. [ 53 ] Le Tribunal rappelle également que l'argument en défense voulant que les demandeurs ont pris l'immeuble dans l'état où il se trouvait, déclarant l'avoir vu et examiné à leur satisfaction n'inclut pas la garantie légale pour vices cachés.

Les demandeurs n'ont pas renoncé à l'application de cette garantie légale, l'acte notarié en fait d'ailleurs mention. [ 54 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 55 ] ACCUEILLE la réclamation. [ 56 ] CONDAMNE le défendeur, Jean-Pierre Léveillée, à payer aux demandeurs, Annie Binette et Martin Lavoie, la somme de 3 187,80 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation et les frais judiciaires de 129 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 6 septembre 2012