2016 QCCQ 8495, 2016 QCCQ 8495

Auclair c. Giard 2016 QCCQ 8495 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-018047-159 DATE : 18 août 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOM Á NDY, J.C.Q. Richard AUCLAIR et Johanne BLAIS Demandeurs c.

Benoît GIARD et Virginie MORIN Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Les demandeurs cherchent à recouvrer des défendeurs le coût des réparations nécessitées par les vices cachés dont ils estiment affecté l’immeuble que ceux-ci leur ont vendu. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation en ne niant pas les problèmes, mais en alléguant que l’omission d’une dénonciation écrite par les demandeurs ne leur a pas permis de constater le problème et de procéder à une expertise, voire remédier au défaut.

Par surcroît, ils estiment que la réclamation pour des dommages moraux, les soucis et le stress est mal fondée. [ 3 ] Il est établi que le 14 janvier 2008, les demandeurs se portent acquéreurs de l’immeuble situé au […] à Sherbrooke, appartenant jusque-là aux défendeurs. La vente est faite avec la garantie légale. [ 4 ] Préalablement à l’achat, les demandeurs font inspecter l’immeuble par Les Inspections immobilières PierVin . On lit au rapport (P-2) que la présence de neige a limité l’examen de la

partie extérieure des murs de fondation.

L’expert signale quand même la présence au-dessus de la porte avant du garage de quelques fissures de stress dans la brique qu’il estime sans conséquence et qui affectent seulement l’esthétique. [ 5 ] Au cours de l’hiver 2015, les demandeurs constatent que la porte de garage accote au centre du seuil de béton fendu qui s’est surélevé et ne touche pas les côtés. [ 6 ] De plus, une fissure s’est produite sur les panneaux de gypse à l’intérieur du garage. [ 7 ] Les demandeurs obtiennent des soumissions d’entrepreneurs pour réparer les fissures. [ 8 ] Ils retiennent les services du Groupe Expert Drains pour poser un drain de fondation, appliquer une membrane en polyuréthane giclée, installer des cheminées d’accès au drain, isoler le solage, et faire un remblai avec de la pierre concassée. [ 9 ] C’est le 22 juin 2015 que l’on entreprend les travaux de réparation, et en excavant les demandeurs découvrent une fissure horizontale de la fondation jusque devant du garage puisque le drain est installé sur la semelle.

[ 10 ] Devant cette découverte, le demandeur appelle les défendeurs, les informe de la situation et les invite à voir cette fissure. [ 11 ] Le lendemain 26 juin, Giard va voir la fissure et est informé des réparations qu’on se propose d’effectuer. [ 12 ] Le lendemain, les parties se rencontrent chez les défendeurs, mais ne parviennent pas à une entente.

Giard rappelle que l’hiver était d’un froid excessif, déclare ne pas être au courant de la fissure et dit qu’il n’a pas l’intention de participer à la solution. [ 13 ] Les demandeurs font donc exécuter les travaux, et le 2 juillet 2015 ils mettent en demeure les défendeurs de leur payer la somme de 9 618,30 $, comprenant 8 618,30 $ pour le coût des réparations à la fondation par le Groupe Expert Drains (P-7) et 1 000 $ pour les autres travaux à réaliser, tels le terrassement, l’asphaltage, la maçonnerie, les gouttières, la réparation du seuil de porte et de panneaux de gypse, et le calfeutrage des montants de la porte de garage (P-3) . [ 14 ] Le 28 juillet, les défendeurs répondent à la mise en demeure, refusant de participer au coût des travaux, invoquant l’absence de preuve que la fissure du solage existait au moment de l’achat de la propriété sept ans auparavant, et réfutant le mauvais positionnement du drain auquel les défendeurs semblent attribuer le problème (P-5) . [ 15 ] Le demandeur a déposé le rapport de l’expert Jacques Descôteaux qui a fait pratiquer trois trous d’exploration de quelques pieds de profondeur au périmètre de la maison afin de vérifier la nature et la perméabilité du remblai. [ 16 ] L’examen des matériaux de remblai lui fait conclure que la fissure importante découverte au cours de l’été qui a endommagé le parement de brique en façade et le mur intérieur du garage aurait été causée par un gonflement excessif du matériel de remblai constitué principalement d’argile et de sil sous l’effet des grands froids connus au cours de l’hiver (P-10) . [ 17 ] Cette expertise a coûté 538,95 $ aux demandeurs en plus des 58,90 $ pour la location de la terrière afin de pratiquer les trous. [ 18 ] Jacques Descôteaux est d’avis que la fissure horizontale témoigne d’une tension de stress vers le haut.

Le sol aurait gelé à cause de l’hiver exceptionnel et les mauvais matériaux de remblai qui gonflent chaque hiver et auraient gonflé plus que la normale. Si les matériaux de remblai avaient été de meilleure qualité, le tout aurait pu être évité. [ 19 ] François Leclerc, du Groupe Expert Drains, confirme qu’il y avait un problème structural causé par le gel. Il a eu connaissance que l’hiver exceptionnel mettait à dure épreuve les infrastructures, et une dalle sur remblai structural est vulnérable au gel.

Étant donné que dans la conception des fondations de ce garage il n’y a pas d’écoulement thermique, la nécessité d’un remblai adéquat était d’autant plus importante pour éviter les risques d’agripper la fondation et la soulever. [ 20 ] Il reconnaît que le Code du bâtiment ne spécifie pas nécessairement qu’il faut une pierre nette ou un remblai non gélif. Cependant, il est d’avis qu’il est important de chauffer adéquatement une telle bâtisse pour éviter le soulèvement. [ 21 ] Il ressort de la preuve que lorsque les demandeurs ont chauffé le garage, le seuil s’est replacé.

À son avis, le problème a été causé par l’absence de chauffage du garage et le sol gelé. Un tel problème structural nécessite des réparations en creusant, en injectant la fissure et en stabilisant le mur de fondation. [ 22 ] Richard Auclair témoigne qu’il a chauffé le garage à douze degrés tout l’hiver, et quand la température extérieure montait le seuil du garage baissait. Il nous explique qu’il y a eu des indices d’apparition de la fissure en 2008 où il a réparé certaines fissures.

En 2011, les gouttières débordaient et il a constaté que leur pente a comme changé. [ 23 ] Benoit Giard témoigne qu’il n’a pas eu un avis adéquat au bon moment. Il n’a pas pu choisir les moyens ni l’entrepreneur et n’a pas eu assez d’informations. Il n’a même pas pu faire faire d’expertise avant l’exécution des travaux. [ 24 ] Selon lui, cette absence de dénonciation est fatale. Les travaux exécutés par les demandeurs n’étaient pas des travaux d’urgence comme ils le prétendent.

À son avis, à la découverte de la nouvelle fissure, les travaux auraient dû être arrêtés et il aurait dû être avisé pour avoir une chance de vérifier le tout. [ 25 ] La maison a été bâtie en 1992 et ils l’ont habitée de 2001 à 2008. Ils n’ont jamais eu connaissance de la présence de la fissure dont témoignent les demandeurs. Cependant, il y avait des fissures dans la brique en haut du garage. D’ailleurs, l’inspecteur lors du préachat en fait mention. Il s’agit d’un espace de la maison où il n’y a pas de risque d’infiltration, car il n’y a pas de solage.

Il est d’avis qu’un mauvais entretien des gouttières peut avoir contribué au problème. [ 26 ] À son avis, les matériaux faiblissent avec le temps, et la bâtisse a été faite selon les normes de l’époque, notamment de remblayer couramment avec le sol environnant. À son avis, l’absence d’un bon entretien par les demandeurs a contribué au problème. [ 27 ] Virginie Morin invoque aussi le défaut de dénonciation adéquate. Ils auraient été prêts à prendre entente, mais n’ont pas pu examiner la situation, faire faire une expertise et encore moins contribuer à la solution.

S’ils avaient été avisés à temps, Giard aurait pu faire faire les travaux par des personnes compétentes de son entourage. [ 28 ] Auclair ajoute qu’à l’été 2008, il a fait des pentes positives pour éloigner l’eau de la maison. Il estime que le coin brisé pendant les travaux est une conséquence du vice. [ 29 ] Le pavage a dû être refait au coût de 689,85 $ (P-9-A) . Il a fait lui-même le terrassement avec les matériaux achetés (P-9-B) .

Le coût de la réparation de la maçonnerie au-dessus de la porte de garage et du seuil de porte fissurée, la réfection du trottoir de béton, la réparation et le calfeutrage des montants de la porte de garage et du coin de la fondation, était estimé par Martin Ouimette Construction inc. à 2 385,73 $. [ 30 ] C’est en résumé la preuve qui nous a été présentée et que nous devons maintenant analyser à la lumière du droit et des principes juridiques qui régissent une telle situation.

LE DROIT [ 31 ] Le litige présenté au Tribunal est régi et doit être résolu à la lumière des articles suivants du Code civil du Québec (C.c.Q.) [1] : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728 . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 32 ] Ces articles imposent au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [ 33 ] L'acheteur d'une maison qui veut bénéficier de cette garantie doit établir que le bien était affecté au moment de la vente d'un défaut d'une certaine gravité et qu'il l'ignorait au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu'il en a fait. [ 34 ] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. [ 35 ] Il faut donc un certain déficit d'usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché. [ 36 ] L'acheteur qui invoque l'obligation de garantie du vendeur contre les vices cachés doit établir qu'il ignorait la défectuosité lors de la vente. [ 37 ] Le vice, pour donner lieu à la garantie, doit donc être caché.

Il ne doit pas, lors de la vente, se révéler à l'examen de la chose vendue.

Si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent, quelque grave qu'il soit, il ne donnera ouverture à aucun recours contre le vendeur. [ 38 ] Le défaut sera considéré apparent si l'acheteur connaissait son existence ou si un acheteur prudent et diligent ayant pris toutes les précautions raisonnables, sans avoir besoin de recourir à un expert, l'avait constaté [2] . [ 39 ] L'acheteur a l'obligation d'être vigilant et faire preuve d'un certain sérieux dans l'examen du bien qu'il convoite. [ 40 ] Un défaut ne sera pas considéré caché par cela seul que l'acheteur ne l'a pas aperçu alors qu'il était visible ou qu'il n'en a pas apprécié la véritable gravité. [ 41 ] L'obligation de garantie du vendeur n'est pas destinée à remédier aux conséquences de la légèreté ou de l'ignorance d'un acheteur [3] . [ 42 ] Le comportement de l'acquéreur sera évalué par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent [4] . [ 43 ] L'obligation de prudence et de diligence exige que l'acheteur prête une attention suffisante au bien qu'il examine en vue de son achat [5] . [ 44 ] Il est requis que l'acheteur procède à un examen raisonnable du bien.

Seuls les vices qui échappent à un tel examen seront jugés cachés. La jurisprudence n'est pas très précise sur ce qu'elle entend par un examen raisonnable, mais il doit, en principe, être attentif et sérieux, quoiqu'on accepte qu'il puisse être rapide et non approfondi [6] . [ 45 ] Cet examen n'impliquera pas le recours à des mesures inhabituelles telles qu'ouvrir un mur, démolir partiellement un édifice ou creuser autour de la fondation, sauf si un indice visible soulève des soupçons.

Un vice est caché s'il ne peut être découvert qu'au moyen d'un travail qu'il n'est pas d'usage de faire [7] . [ 46 ] La vérification élémentaire, l'examen rapide, le simple examen ou l'inspection raisonnable [8] sont considérés comme suffisants. [ 47 ] L'examen requis n'est pas un examen approfondi. S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire [9] . [ 48 ] L'acheteur qui découvre après la vente que le bien lors de son acquisition était affecté de vices cachés peut demander la réduction du prix de vente, mais auparavant, il doit dénoncer la situation au vendeur ( art.1739 C.c.Q. ). [ 49 ] Si le vendeur, mis en demeure de procéder aux travaux de réparation, n'y procède pas, l'acheteur peut les faire exécuter et réclamer du vendeur le remboursement des coûts ( art. 1602 C.c.Q. ). [ 50 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 C.c.Q . , c'est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 51 ] Il y a lieu de rappeler que les règles fondamentales de l'action estimatoire ou en réduction du prix de vente exigent que la réduction demeure raisonnable et ne procure jamais un avantage indu à l'acheteur [10] . [ 52 ] Il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale ou démesurée du prix payé tout en permettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu [11] .

[ 53 ] Dans le cas d'une action en diminution de prix, le Tribunal intervient dans le rapport contractuel des parties pour modifier à la baisse le prix d'achat qu'elles ont convenu. [ 54 ] Afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés ( art. 1726 C.c.Q. ) , le législateur prévoit qu'il faut tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (art. 1604.3 C.c.Q. ). [ 55 ] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge, mais la discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres que les extraits suivants des décisions des tribunaux permettent de bien cerner. [ 56 ] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

En règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé et pondèrent la réduction de façon à empêcher un enrichissement [12] . [ 57 ] Les tribunaux évaluent souvent la réduction du prix en prenant comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Ce coût sera réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (c'est-à-dire sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations [13] . [ 58 ] La diminution de prix à laquelle l'acheteur a le droit ne correspond donc pas nécessairement au montant intégral des travaux qu'il a fait réaliser pour corriger la situation [14] . [ 59 ] On ne doit considérer que le coût des seuls travaux nécessaires à la correction du problème et à la réparation du vice auquel on veut remédier. [ 60 ] Le coût des travaux qui apportent une amélioration ne doit donc pas être retenu dans l'estimation du montant de diminution devant être accordé à l'acheteur, pas plus que le coût des travaux exagérément dispendieux ou encore inutiles [15] . [ 61 ] Voici, en résumé, les principes et les règles de droit reconnus qui régissent la situation des vices et défauts cachés lors de l'achat d'un bien. [ 62 ] Nous allons maintenant examiner les prétentions et la conduite des parties à la lumière de ces principes, en faisant les distinctions qui peuvent s'imposer.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 63 ] Pour réussir dans leur poursuite, les demandeurs doivent donc établir que le problème qu’ils ont rencontré avec l’immeuble que leur ont vendu les défendeurs était caché, inconnu, important, antérieur à la vente et a fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 64 ] Il n’y a pas de doute que la fissure importante horizontale était cachée.

Ni les vendeurs, ni les acheteurs, ni l’inspection préachat n’ont permis d’en connaître l’existence. [ 65 ] Cependant, le rapport d’inspection de l’immeuble signale au moins une fissure de fondation et la présence au-dessus de la porte avant du garage de fissures de stress. [ 66 ] C’est donc dire que la fissure importante était inconnue des parties, mais certaines fissures étaient apparentes et pourtant leurs coûts de réparations semblent être inclus dans la soumission de Martin Ouimette Construction inc. [ 67 ] Bien que la fissure horizontale apparaisse impressionnante, aucune preuve ne permet de connaître les conséquences de cette fissure.

Le mur de fondation fissuré est en dessous de la dalle de béton du plancher du garage. Elle ne peut donc provoquer aucune infiltration d’eau nuisible ni présenter des inconvénients à l’intérieur. [ 68 ] En l’absence de preuve à cet égard, il est difficile pour le Tribunal de conclure qu’il s’agit d’un problème important.

Étant donné que la découverte de cette fissure est survenue plus de sept ans après l’achat de l’immeuble et que la preuve est muette quant à sa possible survenance, il n’est pas possible de déduire que la fissure existait au moment de la vente. [ 69 ] Cela est cependant peu pertinent puisque ce qui est allégué comme vice ou défaut caché, ce n’est pas la fissure qui ne serait qu’une manifestation ou conséquence du défaut que constituerait le mauvais remblai et un drain de fondation que seul le demandeur qualifie comme étant inadéquat. [ 70 ] En effet, il a été établi que les drains autour de la maison étaient fonctionnels, et rien ne permet de conclure qu’ils ne l’étaient pas à l’endroit où l’excavation et les réparations ont été effectuées. [ 71 ] Quant au remblai avec le sol environnant, il était conforme aux normes de l’époque.

L’acheteur d’un immeuble usagé ne peut s’attendre à ce que le vendeur garantisse que la construction est conforme aux normes actuelles. [ 72 ] Les conséquences des normes qui existaient lors de la construction ne peuvent être considérées comme étant des vices ou des défauts cachés puisque l’acheteur doit s’attendre à ce que ce soient ces normes-là qui ont présidé à l’érection et la construction de la bâtisse. [ 73 ] Bien qu’il soit possible, comme en témoignent Jacques Descôteaux et François Leclerc, que le sol gélif ait gonflé et ait causé le stress qui est à l’origine de la fissure de fondation, tous sont unanimes pour dire que l’hiver 2014-2015 était d’une rigueur inhabituelle.

C’est le froid plus que la normale qui a fait dilater la matière gélive plus que d’habitude et a soulevé cette

partie de structure du bâtiment. [ 74 ] Or le gel ne peut causer de tels dommages, si le garage est suffisamment chauffé.

[ 75 ] Dans la présente affaire, non seulement la preuve ne permet pas de conclure que la fissure est antérieure à la vente et qu’elle existait à ce moment-là, mais elle ne permet pas de conclure non plus que c’est le remblai inadéquat qui est la cause unique de la fissure.

La preuve est plutôt à l’effet que ce sont les conditions particulièrement rigoureuses de l’hiver qui ont provoqué le problème à la résidence des demandeurs. [ 76 ] La garantie de qualité du vendeur ne va pas jusqu’à garantir que la bâtisse résistera éternellement aux conditions rigoureuses du climat. [ 77 ] On sait qu’avec le temps les matériaux fatiguent et faiblissent.

À l’occasion, des conditions de vent, de grêle, de quantités de neige sur le toit, de gel inhabituel causent des dommages aux propriétés qui jusque-là ont résisté. [ 78 ] Cependant, ce n’est pas le vendeur ou l’ayant cause de ces propriétaires qui en répond.

Un propriétaire immobilier doit assumer les risques découlant des rigueurs du climat. [ 79 ] Dans la présente affaire, le Tribunal est d’avis que les demandeurs n’ont pas rencontré le fardeau de preuve qui pesait sur leurs épaules de démontrer que le problème était attribuable à un défaut de qualité de l’immeuble dont les défendeurs devaient répondre, ni même que les vices ou les défauts étaient existants au moment de la vente, ni qu’il s’agit d’un problème couvert par la garantie de qualité du vendeur. [ 80 ] La poursuite sera donc rejetée, sans frais.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; Sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 18 mai 2016 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.