2015 QCCA 969, 2015 QCCA 969

9165-5662 Québec inc. c. 4459181 Canada inc. 2015 QCCA 969 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008322-148 (400-17-003102-130) (400-17-003117-138) DATE : 2 juin 2015 CORAM : LES HONORABLES LORNE GIROUX, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. N o : 400-17-003102-130 9165-5662 QUÉBEC INC. APPELANTE – Demanderesse c. 4459181 CANADA INC. INTIMÉE – Défenderesse et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE CHAMPLAIN MIS EN CAUSE – Mis en cause N o : 400-17-003117-138 9165-5662 QUÉBEC INC. APPELANTE – Défenderesse c. 4459181 CANADA INC.

INTIMÉE – Demanderesse et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE CHAMPLAIN MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre le jugement rendu le 25 mars 2014 par la Cour supérieure, district de Trois-Rivières (l’honorable Marc St-Pierre), qui rejette sa requête introductive d’instance sur action personnelle et hypothécaire et accueille la requête de l’intimée en radiation d’un préavis d’exercice d’une vente sous contrôle de justice [1] . [ 2 ] Les faits,

sommairement décrits, sont les suivants. [ 3 ] Le 30 septembre 2011, l’appelante vend à l’intimée un certain nombre de terrains en vue du développement par cette dernière d’un projet domiciliaire à Trois-Rivières devant se dérouler en trois phases. Le prix payé est de 465 000 $. L’intimée ayant préalablement versé 165 000 $ à

titre d’acompte, les parties conviennent de répartir le solde du prix de vente en deux versements égaux de 150 000 $ payables le 3 octobre 2012 et le 3 octobre 2013. L’intimée hypothèque alors en faveur de l’appelante les terrains visés par les phases II et III du projet. [ 4 ] Les clauses pertinentes du contrat de vente sont ainsi libellées : CONDITIONS Les parties ont convenu que la présente vente est sujette aux conditions suivantes, que le vendeur accepte et s’engage à respecter, soit :

a) QUE les lots ci-devant décrits en phase I soient entièrement libérés en faveur de l’acquéreur en raison du paiement initial de $ 165,000.00;

b) QUE mainlevée sera également accordée par le vendeur pour tous les immeubles décrits en phase II, dès que le paiement de $ 150,000.00 du 3 octobre 2012 aura été versé au vendeur;

c) QUE quittance générale et finale du présent solde de prix de vente sera accordée par le vendeur à l’acquéreur dès que le dernier paiement de $ 150,000.00 du 3 octobre 2013 aura été versé au vendeur. […] PRIX Cette vente est faite pour le prix de QUATRE CENT SOIXANTE-CINQ MILLE DOLLARS (465 000 $) en acompte duquel le vendeur reconnaît avoir reçu de l’acquéreur la somme de CENT SOIXANTE-CINQ MILLE DOLLARS (165 000 $), dont quittance pour autant.

QUANT au solde de TROIS CENT MILLE DOLLARS ($ 300 000), l’acquéreur s’engage à le rembourser comme suit : - la somme de CENT CINQUANTE MILLE DOLLARS ($ 150 000) payable le 3 octobre 2012; et - la somme de CENT CINQUANTE MILLE DOLLARS ($ 150 000) payable le 3 octobre 2013. Ces deux dernières dates n’étant pas de rigueur, car elles devront être ajustées en fonction de la signature d’un protocole d’entente avec la Ville de Trois-Rivières permettant la construction des services publics d’égouts et d’aqueducs. Un délai de deux ans est possible selon les études et négociations avec la Ville.

Les parties ont pris connaissance de l’avis de la Ville en date du 9 septembre 2011 préparé par Robert LAJOIE et sont conscientes que le développement des phases II et III est relié à la capacité de desserte en eau potable par la Ville de Trois-Rivières. [La Cour souligne] [ 5 ] Quant à l’avis de la Ville auquel la clause fait référence, il s’agit en réalité d’un courriel portant la date du 19 septembre 2011 qui est rédigé ainsi [2] : Bonsoir M.

Bellemare, Le présent courriel est à l’effet de vous informer que la haute direction de la Ville de Trois-Rivières , selon les analyses et recommandations des services d’ingénierie de la Ville, a pris la décision de vous autoriser à aller de l’avant avec votre phase 1 de développement , soit celle prévue au secteur Gaston-Hardy pour la construction de 13 triplex et de 2 immeubles de 12 logements chacun pour lesquels toutefois, dans cette phase ci, vous ne pourrez qu’aller à 3 étages maximum (cette disposition sera ajoutée au protocole d’entente).

Sachez toutefois que jusqu’à ce que la Ville est mis en place les correctifs et nouvelles infrastructures eu égard au réseau d’eau potable du côté Est de la rivière St-Maurice et que la Ville jugera ce dit réseau alors apte à desservir une ou l’autre

partie de ce secteur ou bien l’ensemble de celui-ci, aucun autre développement (ouverture et/ou prolongement de rue) ne sera autorisé dans ce secteur (Cap, Saint-Louis-de-France et Sainte-Marthe-du-Cap), et ce, pour une période approximative de 3 à 5 ans . Par ailleurs, la Ville est déjà à mettre en œuvre certains scénarios visant à corriger cette problématique afin de diminuer le plus possible cet échéancier.

La Ville regrette grandement cette situation, mais il en va de la responsabilité municipale de voir à une desserte adéquate envers les citoyens eu égard à la disponibilité en eau potable, autant en quantité qu’en qualité. Nous espérons donc compter sur votre collaboration et surtout compréhension habituelle et sur ce, monsieur Dargis, recevez mes salutations distinguées! Robert Lajoie [La Cour souligne] [ 6 ]

Malgré les termes du contrat intervenu qui laissent une certaine souplesse aux parties quant au moment où le remboursement du solde du prix de vente peut être effectué, l’appelante soutient qu’il y a eu engagement de la part de l’intimée d’exécuter le premier paiement de 150 000 $ à la date prévue.

Or, il appert que cette dernière n’effectue pas le paiement du 3 octobre 2012 de sorte que l’appelante, le 28 novembre suivant, la met en demeure de remédier au défaut dans les huit jours sinon elle entend invoquer la déchéance du terme prévue au contrat. [ 7 ] L’intimée ne donnant pas suite à la mise en demeure de l’appelante, cette dernière inscrit au Registre foncier du Québec un préavis d’exercice d’une vente sous contrôle de justice sur les terrains visés par les phases II et III du projet domiciliaire.

Nous sommes alors le 25 février 2013. [ 8 ] Le 5 avril suivant, l’intimée dépose une requête introductive d’instance pour faire radier ledit préavis d’exercice.

Elle allègue pour l’essentiel qu’elle n’est pas en défaut, que le préavis est prématuré en raison du fait que les délais stipulés au contrat de vente pour le remboursement du solde ne sont pas de rigueur et que la créance de l’appelante n’est pas exigible. [ 9 ] Un mois plus tard, le 1 er mai 2013, l’appelante répond au recours de l’intimée en intentant son propre recours, soit une requête introductive d’instance sur action personnelle et hypothécaire par laquelle elle demande au tribunal de condamner l’intimée à lui payer le solde de sa créance de 300 000 $, de déclarer les immeubles visés par les phases II et III hypothéqués en sa faveur, d’ordonner la vente en justice desdits immeubles et d’être payée par préférence à même le produit de la vente en capital, intérêt et frais. [ 10 ] Les deux dossiers ayant été réunis pour une audience commune, c’est le 25 mars 2014 que la Cour supérieure a tranché en faveur de l’intimée, d’où le pourvoi devant notre cour.

[ 11 ] Il importe de terminer ce bref rappel des faits en précisant que le protocole d’entente devant intervenir entre la Ville de Trois- Rivières et l’intimée n’a jamais été signé en raison du défaut par cette dernière de satisfaire aux exigences de la Ville. De fait, c’est le 12 décembre 2013 que cette dernière ferme définitivement son dossier et rompt les négociations avec l’intimée. Bref, on retiendra que le projet de développement domiciliaire envisagé par les parties n’a jamais vu le jour.

Le jugement de première instance [ 12 ] Le juge note tout d’abord que c’est en raison de la négligence de l’intimée si aucun protocole d’entente n’a été signé avec la Ville [3] . Comme celui-ci, cependant, ne visait que la phase I du projet, la négligence de l’intimée en lien avec les démarches pour la signature de ce protocole était, de l’avis du juge, sans conséquence sur le paiement des deux versements de 150 000 $. Aussi, retient-il l’argument de l’intimée selon lequel ces paiements étaient liés au développement des phases II et III du projet.

Voici comment le juge s’exprime à ce sujet : [26] À la lecture du courriel, on comprend que les phases II et III du projet de développement peuvent être retardées; il est impossible de ne pas établir une corrélation avec la possibilité de report du paiement des deux dernières tranches du projet; aussi, il (le courriel) confirme que les 63 « portes » pour lesquelles la municipalité aurait été prête à signer un protocole d’entente correspondent à la phase I du projet de développement. [27] Or, le représentant de la municipalité, Monsieur Robert Lajoie, a clairement indiqué dans son témoignage que la ville n’était pas prête à autoriser la

partie excédentaire du projet au-delà des soixante et trois « portes ». [28] En conséquence, l’inaction de 4459181 Canada inc. ou sa négligence en lien avec les démarches à faire pour l’exécution du protocole d’entente avec la ville ne rendait pas inopérante la condition de paiement des deux tranches de 150 000 $ parce que la condition ne portait pas là dessus. [La Cour souligne] [ 13 ] Le juge, enfin, rejette l’argument de l’appelante selon lequel l’intimée se serait engagée à payer le premier versement à la date prévue. La preuve, selon lui, ne lui permet d’appuyer cette prétention [4] .

Analyse [ 14 ] La qualification juridique donnée par le juge de première instance à la clause pertinente de l’acte de vente portant sur le prix est, soit dit avec égards, erronée. De l’avis de ce dernier, il s’agit d’une « condition » ainsi qu’il l’écrit au paragraphe 28 de son jugement cité précédemment [5] . Or, de l’avis de la Cour, il s’agit plutôt d’une obligation à terme suspensif au sens de l’

article 1508 C.c.Q. , lequel est ainsi libellé : 1508. L’obligation est à terme suspensif lorsque son exigibilité seule est suspendue jusqu’à l’arrivée d’un événement futur et certain. 1508. An obligation with a suspensive term is an existing obligation that does not become exigible until the occurrence of a future and certain event. [ 15 ] Les parties ont prévu que le paiement du solde du prix de vente deviendrait exigible à des dates précises. Le premier versement devenait dû le 3 octobre 2012 et le deuxième, le 3 octobre 2013. Ces dates, toutefois, ne sont pas de rigueur.

Elles pouvaient être ajustées en fonction de la signature d’un protocole d’entente avec la Ville, les parties étant conscientes qu’un délai de deux ans était possible en raison des problèmes reliés à la capacité de desserte en eau potable de la Ville. La signature du protocole d’entente, un événement certain pour les parties, rendait toutefois les paiements exigibles. Bref, seule la date de la signature dudit protocole était indéterminée. [ 16 ] C’est la raison pour laquelle la Cour en vient à la conclusion qu’elle est en présence d’une obligation à terme suspensif.

L’obligation de l’intimée de payer le prix de vente et l’obligation de l’appelante de transférer la propriété des terrains sont nées lors de la signature du contrat. Seule l’exigibilité du paiement a été suspendue jusqu’à la signature d’un protocole d’entente entre l’intimée et la Ville. Le juge commet ainsi une erreur en droit lorsqu’il qualifie la clause litigieuse de condition. Il s’agit plutôt d’un terme. [ 17 ] L’intérêt de distinguer l’obligation conditionnelle de l’obligation à terme suspensif tient au fait qu’il arrive qu’un événement futur et certain ne survienne pas, auquel cas, l’

article 1510 C.c.Q. prévoit ce qui suit : 1510. Si l’événement qui était tenu pour certain n’arrive pas, l’obligation devient exigible au jour où l’événement aurait dû normalement arriver. 1510. If an event that was considered certain does not occur, the obligation is exigible from the day on which the event normally should have occurred. [ 18 ] Les auteurs Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin discutent des conséquences de l’application de cet

article [6] : 568 – Exigibilité de l’obligation par l’échéance du terme – L’arrivée du terme (date, expiration d’un délai, événement), ou du jour où l’événement qui définissait le terme aurait normalement dû arriver dans l’hypothèse où il ne s’est pas produit ( art. 1510 C.c.Q. ), met fin à l’inexigibilité de l’obligation contractée sous terme suspensif. Celle-ci devient alors une obligation pure et simple.

Le créancier peut, dès cet instant, prendre toutes les mesures nécessaires pour obtenir paiement et forcer le débiteur à s’exécuter, à condition de suivre les règles ordinaires établies par la loi pour la mise en œuvre de son droit à l’exécution de l’obligation, notamment celles de la mise en demeure lorsqu’elle est requise.

La prescription, suspendue pendant la durée du terme, commence à courir ( art. 2880 , al. 2 C.c.Q). [Références omises – la Cour souligne] [ 19 ] En l’espèce, l’événement qui devait se produire, soit la signature du protocole d’entente, n’est pas survenu en raison de l’omission de l’intimée de fournir à la Ville les documents nécessaires. Le juge conclut que l’appelante « a présenté une preuve convaincante » à cet effet [7] . Certes, la signature de ce protocole visait la phase I du projet, mais la négligence de l’intimée a entraîné

l’abandon par la Ville du projet dans son entier, avec pour résultat que les phases II et III ne se réaliseront pas non plus. [ 20 ] Ainsi, l’événement qui était tenu pour certain (la signature du protocole d’entente) n’arrivant pas, le paiement du solde devenait donc exigible. À quel moment? [ 21 ] La Ville a abandonné le projet de l’intimée et fermé définitivement son dossier le 12 décembre 2013 [8] . Jusque-là, un protocole d’entente aurait pu être signé.

C’est donc à compter de cette date que le solde de prix de vente des immeubles vendus par l’appelante est devenu exigible. [ 22 ] Cette conclusion n’est pas sans conséquence sur les recours intentés de part et d’autre par les parties. Il convient à cet égard de rappeler certaines dates. [ 23 ] Le préavis d’exercice d’une vente sous contrôle de justice de l’appelante a été inscrit au Registre foncier le 25 février 2013, donc bien avant que le solde du prix de vente devienne exigible. Partant, on ne saurait considérer que l’intimée était en défaut à cette date au sens du second alinéa de l’

article 2748 C.c.Q. [9] . Aussi, est-ce à bon droit que le juge de première instance a accueilli la requête en radiation de l’intimée. [ 24 ] Quant à l’action personnelle et hypothécaire intentée par l’appelante, celle-ci a été déposée au greffe de la Cour supérieure le 3 mai 2013, donc avant également que l’intimée soit en défaut.

S’agissant toutefois d’un recours mixte au moyen duquel un créancier peut exercer un recours hypothécaire et y joindre une demande distincte de condamner son débiteur au paiement de la créance garantie par hypothèque [10] , la Cour retiendra la solution suivante. [ 25 ] Le volet hypothécaire du recours de l’appelante faisant suite au préavis d’exercice que cette dernière a inscrit au Registre foncier le 25 février 2013, il va de soi, en l’absence d’un défaut de l’intimée à cette date, qu’il ne saurait être question de déclarer les immeubles visés par les phases II et III du projet domiciliaire hypothéqués en faveur de l’appelante et d’ordonner la vente en justice de ces immeubles afin que cette dernière soit payée par préférence.

C’est là une conséquence directe de la conclusion du jugement de première instance que la Cour confirme et qui accueille la requête introductive d’instance de l’intimée en radiation du préavis d’exercice [11] . [ 26 ] Il en va autrement toutefois de la

partie du recours de l’appelante qui recherche une condamnation de l’intimée de lui payer la somme de 300 000 $, laquelle représente le solde du prix de vente. [ 27 ] Certes, au moment où l’appelante a intenté son recours, le 3 mai 2013, cette somme n’était pas due car l’intimée n’était pas encore en défaut d’avoir signé un protocole d’entente avec la Ville, mais, à coup sûr, elle l’était le 25 mars 2014 lors du prononcé du jugement de première instance. Il ne saurait donc être question ici d’obliger l’appelante à intenter un nouveau recours dont l’issue est scellée d’avance.

Il y a lieu par contre de moduler le paiement des intérêts et de l’indemnité additionnelle en fonction du fait que le solde du prix de vente est devenu exigible le 12 décembre 2013, c’est-à-dire lorsqu’il est devenu certain que le protocole d’entente ne serait pas signé.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 28 ] Dans le dossier de la Cour supérieure portant le numéro 400-17-003102-130 : [ 29 ] ACCUEILLE l’appel en partie; [ 30 ] CONDAMNE l’intimée à payer à l’appelante la somme de 300 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 12 décembre 2013; avec dépens dans les deux cours, à l’exclusion des coûts afférents aux autorités supplémentaires produites par l’appelante lors de l’audience d’appel. [ 31 ] Dans le dossier de la Cour supérieure portant le numéro 400-17-003117-138 : [ 32 ] REJETTE l’appel avec dépens dans les deux cours. LORNE GIROUX, J.C.A.

JEAN BOUCHARD, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. Me Gaétan Chorel Pour l’appelante Me Jean-Carol Boucher Me Isabelle Périard-Brunet Boucher & Associés

Pour l’intimée Date d’audience : 1 er juin 2015