2012 QCCQ 7793, 2012 QCCQ 7793

JH 5371 Syndicat de copropriété 4225 de Chambly c. Jutras 2012 QCCQ 7793 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-125547-101 DATE : 3 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SCOTT HUGHES, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4225, DE CHAMBLY Demandeur c. LOUISE JUTRAS et.

SUZANNE BRUNELLE Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat de copropriété 4225, de Chambly (Syndicat) réclame de Louise Jutras et Suzanne Brunelle leur quote- part respective, calculée selon la déclaration de copropriété, pour des travaux requis pour la sécurité contre le feu de l'immeuble. [ 2 ] Louise Jutras et Suzanne Brunelle refusent de payer la somme, car n'ayant pas de foyer dans leur unité respective, elles estiment n'avoir aucune responsabilité à contribuer à ces frais. [ 3 ] Afin de décider de la responsabilité de Mesdames Jutras et Brunelle, à participer aux coûts de ces travaux, le Tribunal a reçu une preuve documentaire et chronologie détaillées qui sont pour l'essentiel admises.

Chacune des parties s'est aussi exprimée, attirant l'attention du Tribunal sur les faits et les arguments qu'elles considéraient les plus importants. LES FAITS [ 4 ] À l'été 2009, l'assureur responsabilité du Syndicat exige une vérification des foyers au bois situés dans six des huit unités. Mesdames Jutras et Brunelle n'ont pas de tels foyers. [ 5 ] En septembre 2009, le Syndicat retient les services d'un ingénieur afin d'inspecter un foyer type. Celui-ci produit un rapport d'inspection le 30 septembre 2009 (pièce P-2).

Il conclut : Conclusions et recommandations Tel que démontré, l'assemblage des murs et des plafonds de l'enceinte du foyer et de la cheminée n'offre pas la résistance au feu de 45 minutes ( sic ) requise, ce qui représente un risque de propagation incendie rapide avec la cage d'escalier d'issue et le condo au-dessus. Il est donc impératif de corriger la situation. Le foyer et les sections de cheminées visibles sont en bon état. Par conséquent, il serait avantageux de les conserver. Sur la base de nos observations, il est possible de corriger la situation, tout en conservant ces foyers au bois.

Nous recommandons de procéder à l'inspection des autres installations de manière à pouvoir monter un dossier complet et à proposer des travaux correctifs (mesures différentes) à la Ville de Montréal dans le but d'améliorer la situation. [ 6 ] En octobre 2009, l'inspection des autres foyers démontre que tous sont sensiblement dans le même état. [ 7 ] Dans un rapport adressé à la Ville de Montréal en janvier 2010 (pièce P-1), l'ingénieur recommande des mesures de correction

qui consistent à ajouter du placoplâtre derrière les foyers, car lors de la construction aucun n'a été posé. Aussi, il y lieu de modifier les dalles de plancher et l'entretoit de l'immeuble afin d'augmenter la protection pare-feu. [ 8 ] La Ville accepte les mesures proposées. [ 9 ] En mai 2010, le Syndicat fait un appel d'offres et retient une soumission pour les travaux. [ 10 ] Le Syndicat adopte aussi une résolution afin de faire exécuter les travaux. Mesdames Jutras et Brunelle s'y opposent.

La décision est prise après que, de part et d'autre, des avis juridiques soient obtenus et partagés. [ 11 ] Le Syndicat décide, malgré l'objection des défenderesses, d'effectuer les travaux. Chacun des autres six copropriétaires verse sa quote-part de la valeur des travaux. Les quotes-parts de Mesdames Jutras et Brunelle sont puisées à même le fonds de prévoyance du Syndicat. Les travaux ont lieu en août 2010. [ 12 ] Le Syndicat expédie une mise en demeure aux défenderesses le 8 septembre 2010. Celles-ci maintiennent leur refus de payer. LES PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 13 ] Le Syndicat formule sa demande ainsi : La

partie demanderesse poursuit la

partie défenderesse pour les raisons suivantes : Quote-part due pour la réalisation de travaux consistant à rendre les séparations coupe-feu entourant les 6 foyers et cheminées conformes à la réglementation municipale en matière de sécurité contre les incendies. Tous devaient car : - Travaux dans la

partie commune et résultants ( sic ) d'un vice datant de la construction (non entretien ou réparation). - Non-conformités dans la structure du bâtiment (murs) et non dans les parties communes à usage restreint. - Travaux considérés majeurs. [ 14 ] Mesdames Jutras et Brunelle contestent pour les raisons suivantes : Les réparations effectuées ont été faites sans notre consentement et après que nous nous y soyons objecté (cotiser sic) concernant nos unités. Les travaux effectués ne bénéficient qu'aux unités munies d'un foyer. Nos unités ne sont pas munies d'un foyer.

Par ailleurs, pour autant que les réparations sont requises, ce qui ne nous concerne nullement, les vices constatés relèveraient de vices ayant trait à la conception, la construction et/ou l'installation des foyers et cheminées. ANALYSE [ 15 ] C'est le Code civil du Québec et la déclaration de copropriété (pièce P-4) qui déterminent la responsabilité de Mesdames Jutras et Brunelle à payer la quote-part réclamée par le Syndicat. [ 16 ] Le Code civil du Québec prévoit : 1064 .

Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble , ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent . (Soulignements ajoutés) [ 17 ] S'agit-il ici de « charges communes » ou de « charges résultant de l'usage d'une

partie commune à usage restreint » ? Dans le premier cas, Mesdames Jutras et Brunelle sont responsables; dans le second, elles ne le sont pas. [ 18 ] Les parties communes et exclusives de l'immeuble sont définies à la déclaration de copropriété. [ 19 ] Les parties exclusives sont identifiées à l'article 2.1.1 de la déclaration de copropriété comme étant chacune des unités de copropriété. Ces unités sont bornées comme suit : 2.1.2.1 Verticalement, par la surface intérieure du placoplâtre , c'est-à-dire la surface donnant sur le côté de la

partie exclusive, et par le prolongement des plans de ces surfaces traversant les parties exclusives. Le revêtement des murs et les joints de plâtre sont parties exclusives. 2.1.2.2 Horizontalement, par la surface supérieure du plancher de béton de la

partie exclusive et par la surface inférieure du placoplâtre du plafond suspendu et par le prolongement des plans de ces surfaces . (Soulignements ajoutés)

[ 20 ] Est ensuite exclue des parties exclusives une série d'éléments architecturaux tels que la dalle de béton des planchers, les tuyaux, fils, câbles, canalisation, les portes et fenêtres conduisant à l'extérieur, les terrasses et balcons (voir les articles 2.1.2.3.2 à 2.1.2.3.5 inclusivement). Directement pertinents à cette analyse, il est utile de citer les articles concernant les cheminées et les foyers : 2.1.2.3.6 Les cheminées desservant les foyers dans le cas où il s'en trouve, sont communes. Mais l'entretien et les réparations seront entièrement à la charge de l'unité exclusive qu'elles desservent .

Cependant nonobstant toutes clauses contraires, toutes décisions concernant l'entretien, le maintien les réparations desdits foyers et cheminées devront être prises uniquement par l'ensemble des propriétaires d'une unité exclusive desservie par une telle cheminée avec la collaboration des administrateurs qui devront donner leur autorisation dans les cas où ces améliorations ou travaux pourraient affecter la structure de l'immeuble ou d'autres parties communes. 2.1.2.3.7 Les foyers dans le cas où il s'en trouvent sont à usage exclusif. (Soulignement ajouté) [ 21 ] Ainsi, le foyer est la propriété exclusive du propriétaire de l'unité où il se trouve.

Les coûts de toute nature à l'égard de ce foyer sont la responsabilité exclusive de celui-ci. [ 22 ] Les cheminées sont au contraire une

partie commune à usage restreint. Ainsi, leur entretien et réparation relèvent du copropriétaire desservi par celle-ci. [ 23 ] Qui dit entretien et réparation réfère à l'utilisation. Entretenir les cheminées signifie : « maintenir dans le même état » [1] . Alors que réparer les cheminées signifie « remettre en bon état ce qui a été endommagé, ce qui y s'est détérioré » [2] . [ 24 ] La preuve démontre que les travaux sont requis en raison de la mauvaise construction ou installation des foyers et cheminées.

Il ne s'agit pas d'usure de ses éléments. [ 25 ] Selon le sens ordinaire des mots et de la preuve instruite, les travaux en l'espèce ne constituent ni de l'entretien ni de la réparation des cheminées. Cet argument milite en faveur d'une conclusion qu'il s'agit d'une charge commune. [ 26 ] De plus, les travaux qui doivent être faits se situent tous dans les parties communes de l'immeuble. En effet, il s'agit d'ajouter du placoplâtre aux murs derrière les foyers, car il n'y en a pas. Ce placoplâtre est une

partie commune selon l'article 2.1.2.1 de la déclaration de copropriété. Également, un travail d'isolation contre le feu doit être effectué au niveau de la dalle des planchers, tout comme dans l'entretoit de l'immeuble. Ces parties sont également communes, en vertu de la déclaration de copropriété. [ 27 ] De l'avis du Tribunal, il s'agit de travaux requis dans les parties communes de l'immeuble afin de protéger celui-ci convenablement contre le feu.

À n'en point douter, il s'agit de « charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble». [ 28 ] Ces travaux auraient dû être faits lors de la construction d'origine. Le constructeur ou le promoteur a peut-être une responsabilité à cet égard. Cela ne change toutefois en rien la responsabilité première du Syndicat de protéger l'immeuble. L'

article 1077 C.c.Q. le prévoit spécifiquement : 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux propriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. [ 29 ] Tous les copropriétaires doivent contribuer à de telles charges en vertu de l'

article 1064 C.c.Q. [ 30 ] Le recours récursoire du Syndicat pourrait en suite être exercé tel que le prévoit l'

article 1077 C.c.Q. [ 31 ] Ainsi, le Syndicat n'était pas tenu d'obtenir l'accord préalable de Mesdames Jutras et Brunelle afin de procéder à ces travaux. Il en allait du mandat premier du syndicat qui est de protéger l'immeuble.

De même, s'agissant de charges communes, Mesdames Jutras et Brunelle devaient y contribuer « en proportion de la valeur relative à leurs fractions ». [ 32 ] Il n'y a aucune contestation quant au calcul de la quote-part due par les défenderesses. [ 33 ] Enfin, il n'y a pas lieu de condamner les défenderesses au paiement des frais judiciaires, s'agissant d'une demande en justice qui a servi à clarifier une question dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande ; CONDAMNE Louise Jutras à payer la somme de 1,373.19 $ au syndicat de copropriété 4225 De Chambly avec les intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 septembre 2010 ; CONDAMNE Suzanne Brunelle à payer la somme de 1,361.36 $ au syndicat de copropriété 4225 De Chambly avec les intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 septembre 2010 ; LE TOUT sans frais. __________________________________ SCOTT HUGHES, J.C.Q.

Date d’audience : Le 6 juillet 2012.