2021 QCCQ 9928, 2021 QCCQ 9928

Thibault c. Gosselin 2021 QCCQ 9928 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE DRUMMOND LOCALITÉ DE Drummondville « Chambre civile » N° : 405-32-700796-190 DATE : 15 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAFRENIÈRE ______________________________________________________________________ CHARLES THIBAULT Demandeur c.

GAÉTAN GOSSELIN -et- NICOLE OUELLETTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Après avoir acheté la maison des défendeurs, le demandeur constate que l’eau s’accumule sur le terrain et que les pompes submersibles de la maison fonctionnent constamment. Il fait valoir qu’il s’agit d’un vice caché qu’il n’a pu constater lors de l’achat et reproche aux défendeurs de ne pas lui avoir révélé cette situation qu’ils connaissaient. Conséquemment, il leur réclame 15 000 $ à

titre de réduction du prix d’achat et à

titre de dommages. [ 2 ] Les défendeurs font valoir que le vice allégué, s’il en est un, était apparent et qu’ils ne se sont prêtés à aucune fausse représentation. QUESTIONS EN LITIGE 1.- L’état du terrain constitue-t-il un vice caché ? 2.- Les défendeurs ont-ils fait preuve de fausses représentations à l’égard de la situation des pompes submersibles ?

LES FAITS [ 3 ] À l’été 2017, le demandeur visite l’immeuble des défendeurs en compagnie du courtier immobilier, Luc Gaudreau, dans le but d’en faire l’acquisition. [ 4 ] À l’occasion de cette visite, le demandeur marche sur le terrain de 32 000 mètres carrés, inspecte l’intérieur de la résidence, constate la présence de deux pompes submersibles et prend connaissance de la déclaration des vendeurs relative à l’état de la propriété. [ 5 ] Se déclarant satisfait de sa visite et rassuré par la déclaration des vendeurs, il décide de l’acheter avec la garantie légale au prix de 250 000 $. [ 6 ] Au printemps 2019, le demandeur constate que l’eau s’accumule sur le terrain à proximité de la résidence et que les pompes submersibles fonctionnent continuellement.

Dès lors, il consulte l’excavateur Martin Benoit, qui lui conseille d’installer un premier drain près de la maison, ainsi qu’un autre à proximité du chemin et de corriger les pentes négatives. [ 7 ] Le demandeur fait exécuter les travaux au coût de 11 602,13 $ et obtient satisfaction. [ 8 ] En 2020, le demandeur vend la propriété au prix de 299 000 $, après y avoir toutefois fait des travaux de rénovation au coût de 30 000 $. [ 9 ]

Malgré tout, il réclame des défendeurs la somme de 15 000 $, soit 11 602,13 $ pour les travaux et 3 397,87 $ à

titre de dommages. [ 10 ] Les défendeurs témoignent que lors de la visite préachat, ils prennent soin d’indiquer au demandeur la présence des deux pompes submersibles et de l’inscrire à la déclaration des vendeurs. Quant à l’état du terrain et de ses contre-pentes, ils témoignent que la situation était bel et bien visible lors de la visite préachat.

[ 11 ] Enfin, pour ce qui est de l’accumulation d’eau, ils reconnaissent qu’il pouvait y avoir une accumulation de façon sporadique à la fonte des neiges, mais sans conséquence pour la résidence. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ils n’en ont pas fait mention à la déclaration des vendeurs relative à l’état de la propriété. LE DROIT [ 12 ] Le recours du demandeur prend assise dans la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , ainsi que dans l’erreur provoquée par le dol prévu aux articles 1401 et 1728 du Code civil du Québec . [ 13 ] La détermination d’un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels. Il doit être grave, caché, inconnu de l’acheteur et antérieur à la vente [1] . Le vice doit être grave Le vice doit atteindre une certaine gravité. Il doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminuer tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté à ce prix s’il l’avait connu ou ne l’aurait tout simplement pas acheté. Le vice doit être caché Le vice ne doit pas être découvert par un acheteur prudent et diligent. L'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que le bien soit examiné par un expert. Toutefois, il est possible qu’en certains cas, le fait de ne pas recourir à un expert soit perçu comme un manque de prudence et de diligence. La garantie légale contre les vices cachés ne doit pas servir de police d’assurance à un acheteur imprudent. Ainsi, si des indices l’amènent à soupçonner des anomalies, il doit recourir à une inspection plus approfondie [2] .

Les tribunaux ont maintes fois rappelé qu'un vice apparent peut néanmoins être considéré comme vice « caché », si le vendeur fournit des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de sécurité [3] . Le vice doit être inconnu de l’acheteur Un vice dénoncé n’est plus caché.

Le vice doit être antérieur à la vente Le vice doit être antérieur à la vente puisque le vendeur n'est tenu de garantir l'état du bien qu'au moment de la vente. [ 14 ] Si l’existence d’un vice est démontrée, le Tribunal doit alors déterminer la réduction appropriée du prix d’achat à moins que l’acheteur n’ait demandé l’annulation de la transaction. [ 15 ] La réduction du prix d’achat vise à compenser l’acheteur pour la différence entre le prix payé et celui qui aurait dû l’être.

Cette différence n’équivaut pas toujours au coût des réparations. [ 16 ] Enfin, l’acheteur peut aussi réclamer des dommages-intérêts lorsque le vendeur ne lui a pas révélé des faits qu’il connaissait. [ 17 ] Les fausses représentations consistent à induire volontairement une personne en erreur dans le but de l’amener à conclure un contrat. Elles peuvent se commettre par des paroles ou par des réticences.

Plus particulièrement, en matière de vente, le vendeur doit mettre à la disposition de l’acheteur, tous les renseignements pertinents qu’il détient sur l’immeuble, afin que ce dernier puisse prendre une décision éclairée. Si, de façon volontaire, il ne le fait pas, il se rend coupable de dol et porte directement atteinte au caractère libre et éclairé de la décision de l’acheteur d’acquérir l’immeuble. Cette obligation doit toutefois s’évaluer en corrélation avec celle de l’acheteur qui doit se renseigner. [ 18 ] Enfin, le fardeau de la preuve revient au demandeur, tel que l’exige l’

article 2803 du Code civil du Québec : Art. 2803: Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. ANALYSE 1.- L’état du terrain constitue-t-il un vice caché ? [ 19 ] La présence de pentes négatives sur le terrain ne saurait s’assimiler à un vice caché. En effet, il appert du témoignage de l’excavateur Martin Benoit que la situation des pentes était apparente au moment de l’achat.

Par ailleurs, l’accumulation d’eau sporadique en période printanière est sans conséquence, puisqu’aucune infiltration d’eau n’a eu lieu à l’intérieur de la résidence. [ 20 ] En ce qui concerne la présence et le fonctionnement des pompes submersibles, celles-ci étaient bien visibles lors de l’achat.

Le demandeur, en les apercevant, aurait dû s’enquérir du motif de leur présence auprès des défendeurs ou du courtier immobilier. [ 21 ] En conséquence de ce qui précède, le Tribunal conclut à l’absence d’un vice caché. [ 22 ] Par ailleurs, le Tribunal précise qu’il n’aurait pas accueilli le recours même en présence d’un vice caché étant donné l’absence de préjudice. En effet, des travaux correctifs ont été exécutés au prix de 11 602,13 $ et l’immeuble a été revendu en 2020 pour un montant supérieur à ce coût.

Certes, le demandeur a effectué des rénovations, mais le prix de revente demeure supérieur au coût total des rénovations et des travaux correctifs.

2.- Les défendeurs ont-ils fait preuve de fausses représentations à l’égard de la situation des pompes submersibles ? [ 23 ] Les défendeurs ont indiqué erronément à leur déclaration qu’il n’y avait aucune accumulation d’eau sur le terrain. Il ne faut pas conclure pour autant que cette omission constitue un dol, puisqu’il faut y voir une intention de tromper, ce que le Tribunal ne décèle pas à la lumière de la preuve qui lui est présentée. [ 24 ] Il s’agit d’un terrain de 32 000 mètres carrés situé en milieu rural qui n’est desservi par aucun égout municipal.

La géographie des lieux peut accepter une certaine accumulation d’eau sur le terrain, sans que cela soit anormal et sans que cela affecte l’utilisation de la maison. [ 25 ] Le Tribunal conclut donc à l’absence de fausses représentations. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la demande; [ 27 ] CONDAMNE le demandeur à payer aux défendeurs les frais de justice au montant de 209 $. __________________________________ GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q.

Date d’audience : 15 juillet 2021 Retrait et destruction des pièces Les parties doivent reprendre possession des pièces qu’elles ont produites, une fois l’instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l’acte mettant fin à l’instance, à moins que le juge en chef n’en décide autrement.