2022 QCCQ 9872, 2022 QCCQ 9872

Dobric c. Alain-Jeanson 2022 QCCQ 9872 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-702192-201 DATE : 14 juillet 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LJUBICA DOBRIC

Partie demanderesse c. NICOLAS ALAIN-JEANSON -et- FANNY PICHÉ

Partie défenderesse/demanderesse en garantie c. FRÉDÉRIC DÉNOMMÉ Ès qualités de liquidateur de la succession de feue Lucie Landreville -et- KARINE DÉNOMMÉ Ès qualités de liquidatrice de la succession de feue Lucie Landreville

Partie appelée en garantie c. ENTREPRISES D. PARÉ INC.

Partie appelée en arrière-garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Ljubica Dobric réclame à Nicolas Alain-Jeanson et Fanny Piché 9 333,28 $ pour les vices cachés affectant la résidence acquise de ces derniers.

Plus particulièrement, madame Dobric réclame les coûts reliés aux travaux de réparation de la ceinture de rive et de la reconstruction de la galerie. [ 2 ] Madame Piché et monsieur Alain-Jeanson soutiennent qu’il ne s’agit pas d’un vice caché puisque certains indices soulevés par l’inspecteur préachat étaient connus préalablement à la vente.

Au surplus, ils ajoutent que les dommages sont grossièrement exagérés et non précédés d’un avis de dénonciation préalable. [ 3 ] Outre leur demande reconventionnelle, Madame Piché et monsieur Alain-Jeanson se portent demandeurs en garantie et réclament à Frédéric Dénommé, Karine Dénommé et Entreprise D. Paré inc., toute somme dont un jugement éventuel pourrait les condamner à payer. QUESTIONS EN LITIGE: [ 4 ] Les principales questions en litige retenues par le Tribunal sont les suivantes: 1. Madame Dobric a-t-elle respecté les règles de la dénonciation préalable édictées à l’

article 1739 du Code civil du Québec (C.c.Q.)? 2. S’agit-il d’un vice caché notamment en regard des indices possibles lors de l’acquisition de l’immeuble? 3. Y a-t-il lieu à indemnisation? Et, si oui, pour combien? 4. La demande reconventionnelle est-elle bien fondée? [ 5 ] Il importe de rappeler les principes de droit applicables.

[ 6 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec . [ 7 ] Comme le rappelle l’honorable Jacques J. Lévesque dans l’arrêt de la Cour d’appel Lemieux c. Aon Parizeau [1] , le droit civil québécois porte en lui un principe cardinal qui s’applique à tous les recours judiciaires : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. » [ 8 ] Ainsi, les justiciables ont le fardeau de prouver l’existence, la modification ou l’extinction d’un droit.

Les règles du fardeau de la preuve signifient l’obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. Il s’agit donc de l’obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 9 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. 1. Madame Dobric a-t-elle respecté les règles de la dénonciation préalable édictées par l’

article 1739 du Code civil du Québec ? [ 10 ] Le 30 juin 2016, madame Dobric acquiert l’immeuble appartenant à madame Piché et monsieur Alain-Jeanson. Cette vente est effectuée avec la garantie légale. [ 11 ] Lors des étés 2017, 2018 et 2019, madame Dobric remarque la présence de nombreuses fourmis à l’intérieur de l’immeuble. Elle fait le nettoyage et effectue les traitements requis par l’application d’insecticides. [ 12 ] En décembre 2019, elle requiert l’aide de professionnels.

On l’informe que souvent, les fourmis présentes dans la cuisine peuvent y accéder par des fissures ou des infiltrations présentes entre la galerie et la maison, compte tenu de la pourriture fréquente à ces endroits. [ 13 ] Au printemps 2020, madame Dobric effectue la démolition du balcon arrière extérieur. Sa réclamation de 9 333,28 $ inclut le remplacement de la ceinture de rive, la modification du système d’alarme, l’ouverture du plafond du sous-sol, le remplacement de la porte patio, les travaux de réparation du plafond et le remplacement complet du patio extérieur. [ 14 ] Il importe de souligner l’

article 1739 C.c.Q. : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 15 ] La dénonciation écrite est une condition de mise en œuvre de la garantie.

Selon les circonstances et la gravité du préjudice en résultant, l’omission de dénoncer peut être fatale à une demande en justice pour récupérer le coût des travaux de réparation [2] . [ 16 ] Ainsi, en règle générale, l’acheteur doit dénoncer, par écrit, le vice et mettre en demeure le vendeur de le réparer avant la réalisation des travaux correctifs [3] . [ 17 ] Même lorsque le préjudice réel constaté est grave, cela justifie le rejet du recours.

Est considéré grave, le fait notamment de priver le vendeur de pouvoir : 1) vérifier l'existence et l'ampleur du vice ; 2) de le réparer. [ 18 ] Selon la preuve prépondérante obtenue, lorsque les parties défenderesses sont mises en demeure de venir constater la situation, la configuration des lieux est totalement différente. En effet, on a déjà procédé à la démolition du balcon extérieur. Cela a pour effet de priver entièrement les parties défenderesses de leur droit garanti par l’

article 1739 C.c.Q. précité. [ 19 ] Il leur est ainsi impossible d’abord de vérifier les pentes négatives de la

partie supérieure du balcon vers la résidence, de même que tout indice présent ou non. Il leur est impossible de vérifier la situation, de la quantifier et de retenir les services d’un expert pour en évaluer soit la présence, le bienfondé ou le quantum. [ 20 ] Le préavis constitue une condition de fond de la garantie et il n’a pas été donné ici en temps utile. Madame Dobric se devait d’en informer les parties plus tôt. Il fut impossible en l’espèce pour les vendeurs de vérifier s’il s’agit réellement d’une défectuosité couverte par la garantie légale. Pour ces motifs, la réclamation est rejetée. 2.

S’agit-il d’un vice caché notamment en regard des indices possibles lors de l’acquisition de l’immeuble? [ 21 ] Dans le but d’éclairer les parties davantage, le Tribunal ajoute les remarques suivantes. Même si les mises en demeure d’usage avaient été effectuées en temps utile et préalablement à tout travaux suivant l’

article 1739 du Code civil du Québec , la réclamation se doit d’être rejetée en regard de la théorie des vices cachés et voici pourquoi.

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [4] [ 22 ] Dans la décision Leroux c.

Gravano [5] , la Cour d’appel du Québec résume les conditions d’application de la garantie légale pour vices cachés : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 23 ] Le caractère vétuste, dégradé ou délabré d'un bien ou d’un immeuble ne constitue pas un vice en vertu de la garantie de qualité [6] . [ 24 ] L’entretien inadéquat du bien par l’acheteur ne peut être assimilé à un vice [7] . [ 25 ] L’âge du bien a une importance capitale.

L’inspection que devra faire l’acheteur d’un immeuble de plusieurs dizaines d’années sera plus importante que pour une maison presque neuve. [ 26 ] La connaissance du vice s’évalue en fonction d’une norme subjective [8] . [ 27 ] Un vice peut être connu, tout en étant sous-estimé par l’acheteur.

Il n’est alors pas inconnu du simple fait que l’acheteur n’ait pas su en apprécier la gravité [9] . [ 28 ] En refusant de reconnaître le contenu du rapport d’inspection leur ayant été transmis à leur demande, les acheteurs font preuve d’aveuglement volontaire et d’imprudence manifeste [10] . [ 29 ] La preuve relève ici que les problématiques rencontrées débutent après l’achat, plus particulièrement en 2019.

Elles seraient dues, selon les allégations actuelles, à des infiltrations d’eau à la jonction de l’ancien balcon et du mur extérieur de la résidence. [ 30 ] Ainsi, madame Dobric doit, par prépondérance de preuve, démontrer qu’il n’y avait aucun signe apparent ou prévisible compte tenu des circonstances. Or, l’inspecteur préachat, dans son rapport du 16 août 2011, insiste sur les problèmes fréquemment rencontrés à ce niveau. Il rappelle qu’il y a lieu d’effectuer un colmatage régulièrement à cet endroit.

Des infiltrations d’eau ont lieu en raison d’un calfeutrage déficient ou absent, il ne s’agit donc pas d’un vice caché. [ 31 ] Rappelons également qu’aucune preuve d’expert n’est produite par madame Dobric démontrant la ou les causes de la pourriture de la solive de rive. [ 32 ] Madame Dobric s’en remet à une déclaration pour valoir témoignage d’un entrepreneur qui n’est pas présent lors de l’instruction. Il ne veut pas témoigner.

Nulle part dans cette déclaration il ne fait mention de la raison pour laquelle la solive de rive doit être remplacée, bien au contraire, il ne fait qu’une description factuelle de la situation prévalente en 2020. [ 33 ] Nulle part dans la preuve nous ne retrouvons d’élément démontrant la source de la problématique. La preuve est muette sur cette question. [ 34 ] Pour ces motifs, la réclamation se doit aussi d’être rejetée. [ 35 ] Au surplus, rappelons qu’un balcon a une durée de vie d’environ 15 à 20 ans. En l’espèce, la résidence a été construite en 2000.

Lors de la réclamation judiciaire du 28 octobre 2020, la vie utile du balcon de bois est expirée. Partant du principe que le Tribunal ne peut accorder ce type de réclamation, il s’agit d’un élément de plus pour rejeter la demande. [ 36 ] Compte tenu des conclusions à laquelle en arrive le Tribunal sur les première et deuxième questions en litige, il n’y a pas lieu de traiter des autres.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] REJETTE la réclamation ; [ 38 ] CONDAMNE la demanderesse à rembourser aux défendeurs, Fanny Piché et Nicolas Alain-Jeanson, les frais de justice au montant de 297,00$ (193,00$ + 104,00$) ; [ 39 ] REJETTE la demande reconventionnelle, SANS FRAIS ; [ 40 ] REJETTE les appels en garantie, SANS FRAIS.

__________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 18 mars 2022 [3] Placements Beauvais-Chabot inc. c. Fogel , 2014 QCCA 548 , par. 12 et 13 ; Immeubles de l'Estuaire phase III inc . c. Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire Condo phase III , 2006 QCCA 781 , par.159 et 160; Nadeau c. Mercedes-Benz Canada inc . , 2017 QCCA 470 , par. 8-12 ; Talbot c. Rivalora , 2017 QCCQ 15381 , par. 35 ; Joseph c.

Fortin , 2018 QCCA 74 , par. 7-9 . [6] Jeffrey Edwards , La garantie de qualité du vendeur en droit québécois , 2 e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, n° 334, p. 154- 155 [ en ligne ]; Langlois c. Dumont , 2011 QCCS 452 , par. 69 et 79 ; Currie c . Mayette , 2011 QCCQ 4565 ; Prak c . Mongeau , 2011 QCCS 6332 ; Penafiel c. Néron , 2012 QCCS 6186 (appel déserté) ; Promutuel L'Abitibienne, société mutuelle d'assurances générales c. Marchand , 2011 QCCQ 7282 , par. 55 . [7] Fortin c. Saucier , 2013 QCCS 3735 . [9] Cultiva Électroniques inc. c. CMC Électronique inc. , 2009 QCCS 1591 , par. 481 ; Cistellini c.

Jinchereau , 2012 QCCS 1776 , par. 53 ; Miclette c. Dorval , 2018 QCCQ 6734 , par. 59 . [10] Rashi c. Boulay , 2018 QCCS 4498 , par. 37 et 59-62 .