2017 QCCQ 9164, 2017 QCCQ 9164

Chaput c. Bélanger 2017 QCCQ 9164 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-029644-166 DATE : 28 JUILLET 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. LISE-ANNE CHAPUT -et- MICHEL BEAUCHAMP Demandeurs c. SYLVAIN BÉLANGER -et- DIMITRIOS BABOURAS, faisant affaires sous le nom de « INSPECTION RÉSIDENTIELLE MONTRÉAL » Défendeurs JUGEMENT 1.

L’APERÇU [ 1 ] Suite à l’acquisition le 9 avril 2015 d’une résidence située sur le Chemin du Bord de l’Eau à Laval au prix de vente de 725 000 $, les acheteurs sont confrontés à une infiltration d’eau en provenance du toit du garage, à peine quelques semaines après en avoir pris possession. [ 2 ] La demande vise à la fois l’inspecteur préachat, à qui il est reproché de ne pas avoir inspecté adéquatement les combles, et le vendeur, à qui il est reproché d’avoir erronément déclaré à la déclaration du vendeur qu’aucune infiltration d’eau n’avait eu lieu antérieurement.

Les acheteurs sont en effet d’avis que le vendeur avait connaissance de la problématique affectant la toiture et qu’il a omis de les en informer. [ 3 ] Les acheteurs ont procédé à un colmatage avec un enduit pour enrayer l’infiltration d’eau. Ils soutiennent toutefois qu’il s’agit d’une solution temporaire et qu’il est nécessaire de retirer la base de la cheminée pour y installer un solin. Le placage de bois de la toiture endommagé à cet endroit doit également être remplacé. À l’intérieur, les matériaux touchés par l’humidité et la moisissure doivent être remplacés ou décontaminés.

Une fois ces correctifs apportés, il est nécessaire de procéder au remplacement du revêtement de toiture, les acheteurs soutenant qu’une réparation locale ne peut être faite. [ 4 ] Comme conséquence de ce vice, les acheteurs soutiennent subir des dommages totalisant 26 996,16 $, qu’ils réduisent cependant à la somme de 15 000 $ conformément au seuil monétaire de compétence de la Cour du Québec lorsque siégeant en Division des petites créances.

La demande précise que la responsabilité de l’inspecteur est recherchée à hauteur de 4 426,53 $, représentant la valeur du préjudice subi comme conséquence de l’infiltration, et non pour la réfection de la toiture. [ 5 ] L’inspecteur préachat nie que sa responsabilité puisse être retenue. Il soutient avoir agi de façon diligente et conforme aux règles de l’art. Il a procédé à l’inspection des combles du garage où rien n’indiquait l’existence d’infiltrations antérieures.

Quant à l’extérieur de la toiture, il n’a pu procéder à son inspection en raison des conditions hivernales lors de l’inspection du 18 décembre 2014. [ 6 ] Pour sa part, le vendeur soutient que si vice il y a, il doit être considéré comme apparent. Il invoque la présence d’indices de nature à alerter ire l’inspecteur préachat si ce dernier n’avait pas omis d’accéder aux combles afin de les inspecter. [ 7 ] De façon subsidiaire, le vendeur soutient que les montants réclamés sont exagérés et ne tiennent pas compte du fait que le toit est âgé de 14 ans et que son remplacement était annoncé par l’inspecteur préachat.

Il allègue finalement que les dommages à l’intérieur de l’immeuble devraient être indemnisés par l’assureur-habitation des acheteurs. [ 8 ] Pour disposer de la demande des acheteurs, le Tribunal doit déterminer s’il existe, lors de la vente, un vice caché visé par la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). Le Tribunal doit également décider si le vendeur a dissimulé de l’information dans le cadre de la vente eut égard à l’existence d’infiltrations antérieures. [ 9 ] Le Tribunal doit également déterminer si l’inspection préachat est fautive, justifiant de retenir la responsabilité civile de l’inspecteur.

[ 10 ] Advenant une réponse positive à l’égard de l’un ou l’autre des défendeurs, ou des deux, le Tribunal doit examiner quelle est l’indemnité équitable et raisonnable dans les circonstances. [ 11 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal estime que l’inspecteur a commis une faute dans le cadre de l’exécution de l’inspection préachat de la résidence en litige. La quantité et l’envergure des traces notées tant par l’expert des acheteurs que par l’expert du vendeur établissent que des signes étaient visibles dans les combles et que l’inspecteur a bâclé cette

partie de l’inspection. [ 12 ] Ces mêmes constats font en sorte que le vice ne peut être considéré comme un vice caché à l’égard du vendeur.

Le Tribunal est également d’avis que le vendeur n’avait pas connaissance d’infiltrations antérieures de sorte que l’information contenue à la déclaration du vendeur est conforme et a été donnée de bonne foi. [ 13 ] Considérant que l’inspecteur avait exclu de son inspection le revêtement de la toiture, tout en informant les acheteurs que sa durée de vie utile était bien avancée, et considérant la qualité de la preuve offerte par les acheteurs, le Tribunal arbitre à un montant de 1 500 $ le préjudice pour lequel l’inspecteur doit être tenu responsable. 2.

LE DROIT APPLICABLE 2.1 AU RECOURS CONTRE LE VENDEUR [ 14 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [1] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 15 ] L’évaluation de ces critères est en fonction d’une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [2] . [ 16 ] Selon les circonstances, un vice autrement caché pourra devenir apparent en présence d’indices ou d’informations portées à la connaissance de l’acheteur puisque ce dernier, en les ignorant, ne pourra être qualifié de prudent et diligent.

De même, un vice apparent pourra devenir caché comme conséquence d’informations inexactes ou rassurantes transmises par le vendeur. [ 17 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 18 ] La connaissance du vendeur n’est pas un critère du recours fondé sur la garantie de qualité. Contrairement à une croyance souvent répandue, le droit d’action ne repose pas sur la prémisse du silence de mauvaise foi du vendeur à l’égard du vice. Le vice caché, comme son appellation l’indique, est règle générale caché, et ce, même pour le vendeur. [ 19 ] La connaissance du vendeur à l’égard du vice emporte cependant une conséquence additionnelle au niveau de l’indemnisation.

Il doit alors, en sus de la diminution du prix de vente, indemniser l’acheteur de tous les dommages-intérêts qu’il subit et qui en sont une conséquence directe, immédiate et prévisible [3] : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. 2.2 AU RECOURS CONTRE L’INSPECTEUR [ 20 ] Les acheteurs recherchent la responsabilité civile contractuelle de l’inspecteur prévue à l’

article 1458 C.c.Q. Plus particulièrement, le contrat intervenu entre les parties étant un contrat de services, il est régi par les articles 2098 et suiv.

C.c.Q. [ 21 ] Le C.c.Q. impose au prestataire de services certaines obligations au bénéfice du client, soit d’agir au mieux de ses intérêts avec prudence et diligence, d’agir conformément aux usages et règles de l’art, de s’assurer que le service fourni est conforme au contrat et de l’informer et conseiller adéquatement [4] . [ 22 ] Pour avoir gain de cause, les acheteurs doivent apporter la preuve prépondérante [5] des éléments constitutifs de la responsabilité civile, soit la commission d’une faute, un préjudice subi et le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. 3.

L’ANALYSE 3.1 DE LA RESPONSABILITÉ DE L’INSPECTEUR [ 23 ] La responsabilité de l’inspecteur doit être analysée dans un premier temps puisque tant le vendeur que les acheteurs soulèvent que des constats auraient dû être faits lors de l’inspection et que ces constats étaient de nature à alerter un acheteur prudent et diligent. [ 24 ] De plus, dans l’éventualité où le Tribunal concluait qu’effectivement l’inspecteur a manqué à ses obligations et omis de

constater ce qui aurait dû l’être, cela peut influer sur la qualification du caractère occulte ou apparent du vice en litige. [ 25 ] Quels sont les reproches adressés à l’inspecteur ? [ 26 ] Le Tribunal considère que la liste faite par l’expert du vendeur, l’ingénieur Claude Guertin, est plus exhaustive puisqu’elle reprend les reproches mentionnés au rapport de l’expert des acheteurs.

Les éléments qui selon ce rapport auraient dû être portés à l’attention des acheteurs sont les suivants : ▪ le dos d’âne à la jonction de la cheminé et de la toiture principale est absent ou trop petit [6] ; ▪ le dégagement entre le revêtement SIFE et les bardeaux est insuffisants [7] ; ▪ la présence de cernes importants dans les combles du garage apparaissant sur le pontage, les membrures des fermes de toit de même qu’au niveau de la bordure de toit [8] ; ▪ l’absence de rainure sur l’isolant rigide installé dans le caisson de la cheminée de façon à permettre à l’eau de s’écouler [9] ; ▪ la présence de signes d’infiltrations d’eau dans les combles de la résidence apparaissant sur la bordure de toit située à proximité de la cheminée, sur la boite de la conduite de la cheminée ainsi qu’au pied de du bâti de la cheminée [10] . [ 27 ] De ces cinq éléments, le Tribunal est d’avis que trois d’entre eux, ne peuvent être opposés à l’inspecteur : ▪ La présence ou la suffisance du dos d’âne est incluse dans l’exclusion faite par l’inspecteur quant à la possibilité d’inspecter la toiture en raison de la présence de neige; ▪ Il en est de même du dégagement insuffisant du revêtement SIFE.

De plus, cet élément n’est pas concluant puisqu’il n’est pas clair que la méthode d’installation annexée est celle utilisée à l’époque de la construction en 2001. L’expert Guertin reproduit un extrait du site du manufacturier sans autre précision quant aux aspects et difficultés historiques notées avec ce type de revêtement; ▪ L’absence de rainure sur l’isolant a un lien très ténu, s’il en est, avec la problématique en litige. [ 28 ] Il reste les éléments relatifs aux cernes constatés dans les combles du garage et de la résidence. [ 29 ] Les reproches relatifs à ces éléments sont bien fondés.

Bien que les acheteurs aient tort de reprocher à l’inspecteur de ne pas être entré dans les combles, il n’en demeure pas moins que son examen des combles du garage et de la résidence n’a pas été fait de façon attentive. [ 30 ] L’inspecteur produit certaines photographies additionnelles pour démontrer l’absence de signes visibles au jour de l’inspection [11] . Le Tribunal est d’avis que ces photographies n’établissent pas pour autant un examen attentif des combles. Les éléments ou endroits illustrés par ces photographies sont ceux où les experts Coallier et Guertin n’ont également rien décelé.

Tous s’entendent pour noter qu’aucun cerne ou autre signe d’infiltration n’est présent au mur séparant les combles de la résidence principale et le garage. [ 31 ] Le rapport d’inspection comporte un commentaire quant au bon état des fermes de toit et de la structure [12] quant au caractère satisfaisant de l’isolation et de la ventilation [13] . Or, il est étonnant que les deux autres experts aient été en mesure de visualiser des signes à plusieurs endroits au sujet desquels le rapport est muet.

En fait, le rapport ne contient aucune photographie quant à l’état des structures à proximité de la cheminée ou des bordures de toit, pourtant visibles tant des combles de la résidence que de ceux du garage.

Cette absence de photographies à l’égard d’un élément que tous s’entendent pour qualifier de zone sensible est contraire aux règles de l’art et à ce que l’on peut s’attendre d’un inspecteur normalement prudent et diligent. [ 32 ] Les deux experts sont d’avis que la quantité et l’envergure des signes permettent de conclure qu’il s’agit de dommages progressifs sur plusieurs années de sorte que des signes étaient visibles lors de l’inspection.

Le Tribunal partage cet avis. 3.2 DE LA RESPONSABILITÉ DU VENDEUR [ 33 ] La quantité et l’envergure des éléments identifiés par les experts Coallier et Guertin font également en sorte qu’il est difficile de considérer que le vice dont se plaignent les acheteurs comme un vice non apparent. [ 34 ] Toutefois, M.

Bélanger avait-il connaissance d’une problématique d’infiltrations d’eau, non divulguée lors de la vente? [ 35 ] Cette connaissance lui est imputée sur la foi des deux constats suivants : 1) la présence de trous dans un polythène visant à permettre à l’eau de s’écouler; et 2) l’apposition d’un enduit au pourtour de la cheminée. [ 36 ] M. Bélanger fournit les explications suivantes au soutien de ses prétentions voulant que ces deux éléments ne doivent pas conduire à la conclusion qu’il avait connaissance d’une problématique d’infiltrations d’eau. [ 37 ] La résidence est une auto-construction réalisée par M.

Bélanger environ en 2001. Ainsi, sur une période d’environ six mois, M. Bélanger a géré les divers corps de métiers impliqués dans cette construction. La séquence d’intervention des personnes impliquées n’a pas été sans temps mort de sorte que la résidence a parfois été exposée aux intempéries avant que ne soit entièrement installée la toiture.

C’est dans ce contexte qu’il a été nécessaire de percer le pare-vapeur pour assurer que de l’humidité n’y soit emprisonnée. [ 38 ] La probabilité de cette explication est appuyée par les constats faits par l’expert Guertin [14] , ce dernier étant d’avis qu’il est probable que M. Bélanger n’ait pas subi d’infiltrations d’eau. [ 39 ]

Malgré le caractère répété des infiltrations, et ce, sur plusieurs années, l’expert Guertin soutient qu’il est vraisemblable que l’eau a, au cours des années, été absorbée par la laine isolante et retenue par le pare-vapeur pour ensuite s’assécher. Ce cycle se serait

répété depuis la construction, sans laisser de trace apparente dans les zones habitables. Ce cycle s’est rompu lorsque l’usure du revêtement de toiture a atteint un point de rupture. Son étanchéité déficiente combinée à une grande quantité de pluies a eu raison des points plus faibles de la toiture à la jonction de la cheminée. [ 40 ] Cette théorie de l’expert Guertin trouve confirmation dans l’état des matériaux qui a pu être constaté par l’ouverture pratiquée au plafond du garage.

Malgré les signes constatés dans les combles, les membrures visibles à cette ouverture montrent un grisonnement limité. L’expert Guertin est d’avis que si les infiltrations récurrentes avaient été d’une envergure suffisante pour donner lieu à des infiltrations à l’intérieur de la résidence, des traces noirâtres auraient été présentes sur les membrures. [ 41 ] Quant à l’enduit à l’arrière de la cheminée, l’expert Guertin n’en discute pas étant donné le colmatage effectué par les acheteurs avant sa visite des lieux. M.

Bélanger témoigne cependant qu’il s’agit d’un entretien qu’il estime normal et préventif d’une résidence dont le revêtement de toiture date de 2001. À l’instar du calfeutrant au pourtour des portes et fenêtres, M. Bélanger a apposé un enduit au pourtour de la cheminée qui est réputée comme étant propice aux infiltrations.

Cet entretien aurait eu lieu environ trois années avant la vente. [ 42 ] Le Tribunal accorde foi aux explications données par le vendeur quant à son absence de connaissance, lesquelles sont appuyées par les constats contenus au rapport de l’expert Guertin. 3.3 DE LA DÉTERMINATION DE L’INDEMNITÉ [ 43 ] Le Tribunal ayant conclu que l’inspecteur a commis une faute dans l’exécution de l’inspection préachat de la résidence, il doit maintenant déterminer l’indemnité raisonnable et équitable dans les circonstances. [ 44 ] Conscients que l’inspecteur a attiré leur attention sur le fait que le revêtement de toiture installé en 2001 était susceptible d’avoir atteint sa durée de vie utile, la demande des acheteurs recherchent la responsabilité de l’inspecteur uniquement quant aux frais de réparation de l’infiltration d’eau du garage qu’ils estiment à 4 426,54 $. [ 45 ] En effet, si l’inspection avait été correctement exécutée, les acheteurs auraient été en mesure d’identifier la faiblesse de l’étanchéité de la cheminée et de prévenir une éventuelle infiltration d’eau. [ 46 ] Le montant réclamé par les acheteurs est basé sur l’estimé de Les Entreprises François Pesant inc. [15] .

Ces travaux n’ont cependant pas été exécutés, les acheteurs ayant choisi d’exécuter eux-mêmes certains travaux qu’ils qualifient de colmatage temporaire. De plus, l’estimé ne fournit pas de détails permettant de distinguer entre les coûts afférents à la main d’œuvre et ceux afférents aux matériaux. [ 47 ] La valeur de ces travaux est contestée par l’expert Guertin.

Il est d’avis que la valeur des travaux d’urgence exécutés par les acheteurs, soit l’ouverture du plafond et le calfeutrage de la jonction de la cheminée avec du goudron, a une valeur de 1 680 $ lorqu’exécutés par des professionnels [16] . [ 48 ] L’expert Guertin ne se prononce toutefois pas sur le coût des matériaux requis pour remplacer les matériaux et refermer l’ouverture. [ 49 ] Les acheteurs ne fournissent aucune pièce justificative à l’égard des coûts encourus, et le rapport de l’expert Coallier n’est aucunement utile à cet égard [17] . [ 50 ] Le juge chargé de déterminer le montant de l’indemnité à laquelle a droit la victime d’une faute doit poursuivre l’objectif d’indemniser intégralement le préjudice subi tout en veillant à n’indemniser que le préjudice qui est une conséquence directe et immédiate de la faute reprochée et éviter, ce faisant, qu’il n’en résulte pas un enrichissement indu au détriment de l’auteur de la faute [18] . [ 51 ] Le fardeau d’établir de façon prépondérante le préjudice repose sur les épaules des acheteurs [19] . [ 52 ] Tenant compte de l’ensemble des circonstances, soit plus particulièrement de l’absence de preuve justificative, de l’absence de détails quant aux coûts de la main d’œuvre et des matériaux, du fait que les travaux de colmatage ont été exécutés par les acheteurs sans être entièrement complétés, de même que l’âge des matériaux installés depuis la construction de la résidence en 2001, le Tribunal arbitre à 1 500 $ le préjudice subi par les acheteurs pour lequel l’inspecteur doit être tenu responsable.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 53 ] REJETTE la demande à l’égard du défendeur SYLVAIN BÉLANGER , AVEC FRAIS DE JUSTICE ; [ 54 ] CONDAMNE le défendeur DIMITRIOS BABOURAS (« INSPECTION RÉSIDENTIELLE MONTRÉAL ») à payer aux demandeurs la somme de 1 500 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’introduction de la demande, AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : le 26 juin 2017