2011 QCCQ 4839, 2011 QCCQ 4839

Fritz c. Groupe Sutton/Sylva Daher 2011 QCCQ 4839 COUR DU QUÉBEC « Petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-021664-097 DATE : 2011-05-18 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ULYSSE FRITZ, […], Laval Qc […] demandeur c.

GROUPE SUTTON/SYLVA DAHER, 1555, boulevard de l'Avenir, bureau 100, Laval Qc, H7S 2N5 défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par demande judiciaire signifiée le 8 juillet 2009, le demandeur réclame 1 000 $ en vertu d'un contrat. L'audition a lieu le 3 mai 2011. Les faits [ 2 ] En 2011, le demandeur est propriétaire du 604 Notre-Dame-de-Fatima à Laval.

Il s'agit d'un terrain et d'une maison dont la valeur marchande selon le rôle d'évaluation triennal 2010 à 2012 est de 234 900 $. [ 3 ] Le 24 novembre 2008, le demandeur donne un mandat de courtage au Groupe Sutton Excellence inc. représentée par sa préposée madame Sylva Daher pour vendre cette propriété au prix de 259 900 $. La commission prévue est de 4 % (D-1 a.7). [ 4 ] Peu de temps après, la préposée signe un document dans lequel elle déclare : « Si c'est mon propre acheteur, la commission est 3 % trois pour cent SD. Sylva Daher » (P-4). [ 5 ] Les mois passent.

Le 4 mars 2009, la défenderesse représentée par madame Daher a un acheteur qui fait une offre d'achat à 235 000 $. Les négociations piétinent et le demandeur ne veut pas baisser son prix initial de 259 900 $ à moins de 235 000 $.

Afin de favoriser la vente, la défenderesse par madame Daher signe un document où elle écrit : « la commission sera réduite de (1 000 $) mille dollars » (P-1). [ 6 ] Le proposant acheteur consent à payer 234 000 $ (D-2) plus le 1 000 $ résultant de la réduction de la commission, le vendeur obtient les 235 000 $ qu'il voulait avoir. [ 7 ] Le 6 mai 2009, les deux filles du demandeur, qui sont copropriétaires de la maison vendue avec le demandeur, signent l'acceptation de la promesse d'achat (D-2) . [ 8 ] Le 14 mars 2009, la défenderesse envoie au notaire instrumentant un état de sa réclamation basée sur 4 % du prix de vente de 234 000 $ soit 9 436,35 $ incluant les taxes (D-3). [ 9 ] Le contrat notarié est signé le 29 mai 2009.

Le notaire inclut dans son mémoire des débours la somme de 9 436,35 $ à

titre de commission pour l'agent.

Le vendeur rappelle alors la clause de 3 %, et une modification est faite à l'effet que la commission est de 7 923,83 $ au lieu de 9 436,35 $ (P-3). [ 10 ] Le 1 er juin 2009, la défenderesse produit sa réclamation au notaire Nguyen au montant de 7 923,83 $ (D-4) calculé sur la base d'une commission de 3 % tel que prévu par la modification de novembre 2008. (P-4) [ 11 ] Le 2 juin 2009, le demandeur envoie à la défenderesse une mise en demeure de lui faire parvenir 1 000 $, tel qu'entendu dans le document signé par madame Daher le 4 mars 2009 (P-2) : « Nous vous demandons de nous faire parvenir le montant de 1 000 $ (mille dollars) que, par acte, vous avez accepté de nous retourner sur votre commission de 7 923,83 $ de la vente de la propriété du 604, Notre-Dame-de-Fatima, Duvernay, Laval, Québec, car la vente aurait dû se faire au montant de 235 000 $ comme il a été convenu, mais nous avons reçu 234 000 $.

Nous vous faisons parvenir le M2.3 (autres modifications) que nous avons signé le 04 mars 2009 à 11h30 am. Nous vous accordons 72 heures pour nous faire parvenir un chèque certifié audit montant. Nous serons donc obligés, si vous n'obtempérez pas, de vous conduire à la Cour des petites créances. » [ 12 ] N'ayant pas de réponse, le demandeur intente son action le 8 juillet 2009 réclamant 1 000 $. [ 13 ] À l'audition, la défenderesse prétend que la réduction de la commission de 4 % à 3 % remplaçait la convention de remboursement de 1 000 $.

Analyse et motifs [ 14 ] La preuve établit que la première convention du 24 novembre 2008 prévoyait une rétribution de 4 % du prix de vente (D-1). [ 15 ] Fin novembre 2008, la défenderesse, par sa préposée Sylva Daher, accepte de réduire cette rétribution à 3 % dans les termes suivants : « Si c'est mon propre acheteur la commission est de 3 % ». (P-4) [ 16 ] Le 4 mars 2009, la défenderesse, par sa préposée Sylva Daher, accepte de réduire une seconde fois sa rétribution de 1 000 $ dans les termes suivants : « la commission sera réduite de 1 000 $ ». (D-2) [ 17 ] Selon la défenderesse, par madame Daher, la convention de novembre 2008 annulait la convention du 4 mars 2009.

Cette prétention est tout à fait impossible puisqu'en novembre 2008, la convention de mars 2009 n'existait même pas. [ 18 ] Il faut donc retenir les prétentions du demandeur. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 19 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur 1 000 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la signification de l'action le 8 juillet 2009, plus des frais judiciaires de 99 $ . __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 2011-05-03