2013 QCCQ 9259, 2013 QCCQ 9259

Descôteaux c. Parent (Succession de) 2013 QCCQ 9259 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE DRUMMOND LOCALITÉ DE DRUMMONDVILLE « Chambre civile » N° : 405-32-006450-120 DATE : 20 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE CHAMPOUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GUY DESCÔTEAUX -et- MARCELLE ROY Demandeurs c. LES HÉRITIERS DE HENRIETTE D.

PARENT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 7 000$ à la Succession défenderesse, en raison de la survenance d'un dégât d'eau en 2012, lequel aurait mis à jour des vices affectant un immeuble vendu en 2007. [ 2 ] Henriette et Roland Parent avaient construit l'immeuble ici concerné, situé au 86, Mathieu à Drummondville en 1956.

Ils y ont élevé leurs enfants et Henriette Parent ne s'en départit, en 2007, qu'alors qu'elle est veuve et décide d'aller demeurer en résidence. [ 3 ] Elle vend l'immeuble 105 000$ aux demandeurs, lesquels effectuent certaines rénovations et revendent l'immeuble en 2009 au prix de 140 000$. [ 4 ] Entre-temps, à une occasion, les défendeurs constatent de l'eau dans le sous-sol de l'habitation. Un plombier est appelé, lequel procède à une réparation consistant dans l'aménagement d'une petite fosse, dans laquelle serait dirigée l'eau accumulée sous le plancher, puis redirigée vers l'égout municipal.

Les défendeurs assument entièrement les frais de cette installation et n'avisent pas leur vendeuse de la situation. [ 5 ] Par la suite, ils ne constatent plus d'autres infiltrations d'eau. [ 6 ] C'est le nouvel acheteur, Jacques Fréchette, qui subit le dégât en mars 2012. Un excavateur est appelé. Celui-ci constate que la fondation qui soutient la résidence est de type "pyramidale", c'est-à-dire qu'il n'y a pas de semelle sous celle-ci, mais que la base en est plus large, pour aller en s'amincissant vers le haut. Il s'agit d'une fondation de pierre, comme il s'en faisait dans les années 50.

Aucun drainage périphérique ne semble présent, d'ailleurs également comme cela se faisait à l'époque. [ 7 ] En dégarnissant les murs, tant extérieurs qu'intérieurs du sous-sol, on constate les sources possibles d'entrée d'eau de l'extérieur, ainsi que de la moisissure et le pourrissement des composantes de finition de ces murs. [ 8 ] Des travaux importants sont réalisés.

Une entente à l'amiable survient entre Jacques Fréchette et les demandeurs, par laquelle ceux-ci acceptent de verser 10 000$ à Monsieur Fréchette en considération d'une quittance finale. [ 9 ] Parallèlement à cette entente, les Descôteaux acheminent une mise en demeure à la dernière adresse connue de leur vendeuse.

Ils adressent cette lettre à l'une des héritières d'Henriette Parent, probablement la seule dont ils peuvent retrouver la trace. [ 10 ] Malheureusement, celle-ci n'est pas l'exécutrice testamentaire et est même en froid avec ses sœurs, les autres héritières, de sorte que cette dernière ne l'achemine à personne. Lise Parent, la véritable exécutrice, n'apprend les démarches des demandeurs qu'après que tous les travaux soient complétés. [ 11 ] Sa position est la suivante. Elle-même a été élevée dans cette maison.

Elle n'a jamais eu connaissance de problèmes d'humidité dans la maison ou encore d'infiltration d'eau, sinon un bris de toilette qui aurait été rapidement réparé. Bien que demeurant éloignée, elle avait toujours un contact fréquent avec sa mère et n'a jamais été informée de quelque problème à ce sujet. [ 12 ] Elle a eu sa chambre dans le sous-sol de la maison. Jamais elle n'a été incommodée par de l'eau ou de l'humidité. Ses parents

étaient des personnes très soucieuses de leurs biens et n'auraient pas toléré vivre dans un endroit où se trouvait de la moisissure. [ 13 ] En conséquence, elle refuse d'offrir toute compensation. ANALYSE ET DÉCISION [ 14 ] Il est incontestable que les problèmes survenus aux demandeurs et à leur acheteur, Jacques Fréchette, sont de nature à provoquer, en plus d'importantes dépenses, de la frustration légitime. D'un autre côté, quand une

partie n'a jamais connu ou ressenti les vices reprochés, il lui apparaît injuste d'avoir à compenser qui que ce soit, la vente ayant été faite en toute bonne foi. [ 15 ] Le Tribunal ne doute aucunement de la bonne foi de toutes les parties entendues. Il faut cependant appliquer aux faits prouvés, le droit. [ 16 ] Or, celui-ci ne peut pas permettre d'accorder le recours des demandeurs. [ 17 ] Il est établi que la vente faite entre les demandeurs et la succession défenderesse était accompagnée de la garantie légale de qualité. Celle-ci est exprimée comme suit au Code civil du Québec : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [ 18 ] Il y a deux volets de cette notion qui sont particulièrement pertinents à l'examen de la question à trancher. D'abord, la notion de vice apparent ensuite celle de la vétusté.

D'une certaine manière, dans le cas présent, les deux se recoupent. [ 19 ] Avant d'aborder ces questions, il est utile de préciser que sauf à l'égard de certains dommages, lesquels ne sont pas en cause ici, l'ignorance de l'existence d'un vice n'est pas une défense (

article 1728 C.c.Q. ). Le Tribunal ne doute aucunement que ni Henriette Parent ni ses filles n'aient été informées de l'existence ou de l'ampleur des "vices" affectant l'étanchéité de la fondation de cette maison. [ 20 ] Cependant, cela ne leur est d'aucun secours. Si le "vice" existait, et qu'il est de la nature de ceux couverts par la garantie légale, l'indemnité est due. [ 21 ] Or, le Tribunal ne doute pas non plus qu'il y ait eu de graves problèmes reliés à l'étanchéité du sous-sol.

Le témoin Nadeau, qui a procédé aux travaux expose pourquoi et même si l'apparition des problèmes a probablement été très graduelle après la construction de la maison, même si, peut-être en raison du "dépeuplement" de la maison après le départ des enfants, on a peut-être moins pu remarquer l'humidité au sous-sol, de l'eau s'y infiltrait certainement. [ 22 ] Mais cela ne règle aucunement la problématique.

La cause de ces infiltrations tient au type de construction. [ 23 ] La preuve indique que cette maison a été bâtie selon les normes de l'époque, tant au point de vue de la forme de la fondation, des matériaux utilisés que de l'absence de drainage périphérique. Toutes, vraisemblablement, les maisons de cette époque étaient bâties de cette façon. [ 24 ] Cela se justifie aussi probablement en ce qu'à l'époque, un sous-sol était destiné principalement à l'entreposage de quelques biens et rarement à être habitable.

Les techniques de construction ont aussi beaucoup changé en soixante ans. [ 25 ] Ainsi, bien qu'il soit normal que l'isolation des anciennes maisons soit très différente de l'isolation des maisons neuves, de même que la fenestration, la plomberie, l'électricité ou les fondations, ces différences ne constituent pas des vices.

Il s'agit uniquement de caractéristiques des résidences bâties à cette époque, caractéristiques quelques fois recherchées, quelques fois craintes. [ 26 ] Quoi qu'il en soit, on ne peut reprocher à une propriété bâtie en 1956 de ne pas utiliser les techniques de construction de 2013. [ 27 ] D'ailleurs, rien de l'origine du problème n'était caché: le type de fondation (en pierres) est visible, tant de l'intérieur que de l'extérieur.

Toute personne qui n'est pas familière avec d'anciens modes de construction devrait assurément prendre conseil auprès d'experts avant d'acheter. [ 28 ] La vétusté doit aussi être prise en compte. Même si un drainage adéquat avait été installé autour de la maison, à sa construction, il y avait tout lieu de croire qu'il aurait été non-fonctionnel trente, quarante ou cinquante ans plus tard.

Des travaux étaient à prévoir, tout comme il est à prévoir qu'une toiture ou des fenêtres doivent être changées périodiquement et ont une durée de vie limitée. [ 29 ] En somme, bien qu'il puisse s'agir d'un "vice" de construction selon les standards modernes, les défauts reprochés ne sont pas des vices cachés compensables.

Une personne qui achète une résidence construite dans ces années devrait pousser son analyse en ce qui concerne l'intégrité de la fondation. [ 30 ] Cette analyse aurait permis de trouver la pourriture, presque prévisible dans la structure de la finition du sous-sol. [ 31 ] Mais il y a une autre raison pour laquelle le recours ne peut être accueilli: l'

article 1739 du Code civil du Québec qui prévoit ce qui suit: 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis

sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1991, c. 64, a. 1739. [ 32 ] Or, vraisemblablement en 2007 ou 2008, les demandeurs ont eu connaissance d'infiltrations d'eau dans l'immeuble.

Ils ont engagé à ce moment un plombier, un dénommé Deblois qui a installé un dispositif relativement original, semble-t-il, mais qui a permis de contenir les infiltrations d'eau quelques années. [ 33 ] Dès ce moment, les demandeurs auraient dû adresser une dénonciation écrite du problème qu'ils avaient décelé à leur vendeuse. Ils ne l'ont pas fait.

Leurs démarches en 2012, au moins 4 ans plus tard, étaient tardives. [ 34 ] Enfin, il n'est pas sûr que l'acheteur Fréchette n'ait pas aggravé la situation en fermant un drain, à cause des odeurs, après son achat. [ 35 ] Quoi qu'il en soit, et nonobstant cette dernière remarque, pour les motifs déjà exposés, le Tribunal: [ 36 ] REJETTE la demande. [ 37 ] LE TOUT AVEC FRAIS. __________________________________ Serge Champoux, J.C.Q. Date d’audience : 28 mai 2013