2017 QCCQ 8318, 2017 QCCQ 8318

Assouline c. Ziavras 2017 QCCQ 8318 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-216361-140 DATE : 10 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JÉRÉMIE ASSOULINE Demandeur c.

BESSY ZIAVRAS, et RE/MAX 3000 INC., Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Jérémie Assouline, qui a fait l’acquisition d’une unité de condo en août 2013, poursuit la défenderesse Bessy Ziavras, une courtière immobilière, et l’agence immobilière avec laquelle madame Ziavras est associée, la défenderesse Re/Max 3000 Inc., alléguant que la fiche MLS que madame Ziavras lui a remise comportait de fausses représentations sur la superficie habitable de l’unité, un facteur important et déterminant pour lui lors de l’achat de la propriété. [ 2 ] Il réclame le montant de 49 350 $, montant qui serait représentatif de la différence de valeur entre un appartement ayant 754 pieds carrés de superficie habitable versus la superficie nette moindre, telle qu’établie par le certificat de localisation remis lors de la clôture de la vente chez le notaire. [ 3 ] Il réclame également un montant de 5 000 $ à

titre de dommages et intérêts pour le stress et les inconvénients causés par la faute des défenderesses. [ 4 ] À l’audience, monsieur Assouline a présenté une preuve d’expert pour établir la différence de valeur de 43 000 $ entre ce qu’il a acheté et ce qu’il s’attendait à d’acheter et, à l’audience, son procureur a précisé (par ce qui est l’équivalent d’un retraxit ) que le montant recherché pour la différence de superficie est de 43 000 $, et non le montant de 49 350 $ initialement allégué. [ 5 ] Les défenderesses plaident que le demandeur a acheté la propriété en connaissance de cause, car il a signé un Contrat préliminaire de vente (D-1) comportant la mention d’une superficie brute de 754 pieds carrés et du fait que la distinction conceptuelle entre la superficie brute et la superficie nette lui aura également été expliquée. [ 6 ] Elles plaident d’abondant que, lors des visites et discussions menant à la conclusion du contrat de vente, monsieur Assouline n’a pas remis en doute la superficie, n’a pas posé de questions à ce sujet, et n’a jamais manifesté que cette considération était importante pour lui.

Elles soutiennent que monsieur Assouline a accepté de passer

titre en toute connaissance de cause au prix convenu après que le notaire instrumentant a apporté à son attention la superficie nette telle qu’établie dans le certificat de localisation en précisant la différence entre les notions de superficie brute et de superficie nette. [ 7 ] Elles nient avoir commis de fautes pouvant avoir un lien de causalité avec le préjudice allégué et, au surplus, soutiennent que le demandeur a renoncé à ses recours contre le vendeur eu égard à la superficie en acceptant une clause ayant cet effet stipulée dans l’acte notarié (P-1). [ 8 ] Elles prétendent qu’en renonçant au recours contre le vendeur, celui-ci étant le débiteur primaire de l’obligation de délivrer la contenance convenue, le demandeur n’a plus de recours contre elles à

titre de courtière et agence immobilière respectivement en raison des effets inhérents à l’obligation in solidum . QUESTIONS EN LITIGE [ 9 ] Pour résoudre ce conflit, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. Les défenderesses ont-elles commis une faute envers monsieur Assouline dans le cadre de la transaction immobilière où elles représentaient le vendeur, en fournissant des informations inexactes ou incomplètes concernant la superficie de l’immeuble?

2. Dans le cas affirmatif, monsieur Assouline, a-t-il subi un préjudice à cause de cette faute? 3. En complétant la vente ayant la connaissance de la superficie nette, a-t-il renoncé à ses recours contre le courtier et l’agence et, en exonérant le vendeur de toute réclamation, a-t-il donné remise de la dette de sorte que les défenderesses soient également libérées? 4. Advenant que les défenderesses soient responsables envers le demandeur, quel est le quantum du préjudice économique et des dommages moraux, le cas échéant?

LES FAITS Les préliminaires, l’offre et la conclusion de la vente [ 10 ] Monsieur Assouline, un immigrant français, est titulaire d’une maîtrise en gestion hôtelière. Depuis son arrivée au Québec, il travaille dans la restauration, étant devenu gérant de restaurant. [ 11 ] Outre la restauration et l’hôtellerie, il ne possède pas de connaissances professionnelles.

Au début 2013, il décide de faire son premier investissement immobilier sous forme d’achat d’appartement pour constituer sa résidence. [ 12 ] En débutant ses recherches, il établit un budget de 200 000 $ à 250 000 $ et commence à délimiter les districts de Montréal qui l’intéressent, soit les secteurs de Côte-des-Neiges, du Village Monkland et du Mile-End et son extension.

Il commence à établir ses critères en fonction du lieu où il travaille, de ses goûts ainsi que de son budget. [ 13 ] Pour établir des comparaisons de valeur marchande, il regarde les prix en fonction de la superficie en scrutant les fiches émises par les courtiers et les informations disponibles sur les sites MLS, Centris et les autres sources semblables. [ 14 ] Aux termes de ses recherches, il dit avoir considéré des informations sur quelques 200 à 250 propriétés parmi lesquelles il a choisi environ 30 propriétés correspondantes à ses critères pour fin de visites, après avoir lu une centaine d’inscriptions. [ 15 ] En avril 2013, il effectue une visite libre en compagnie de son père à une copropriété divise sur le Plateau Mont-Royal, plus précisément sur l’Avenue du Parc.

Il s’agit d’une construction neuve dans un édifice existant. [ 16 ] Il rencontre madame Ziavras qui conduit la visite libre.

Il s’intéresse surtout à l’appartement numéro 1, qui est un demi-sous-sol, qu’il appelle un rez-de-jardin. [ 17 ] Madame Ziavras lui remet une fiche descriptive (P-2) qui comporte le prix de 225 000 $ plus TPS et TVQ, modifiée à la main pour lire 209 000 $. [ 18 ] On voit notamment dans les informations fournies sur la rubrique « superficie habitable » le chiffre 754 pieds carrés. [ 19 ] Après plusieurs visites, il décide de faire une offre et rencontre madame Ziavras en compagnie d’un autre courtier associé à l’agence, Kate Townshend. [ 20 ] Madame Townshend était la courtière immobilière à l’origine de l’inscription.

Madame Ziavras dit avoir agi comme la remplaçante de celle-là lors de la visite libre, n’ayant fait aucune recherche elle-même concernant les informations incluses dans la fiche d’inscription qu’elle a remise à monsieur Assouline. [ 21 ] Lors de la rencontre, les deux courtières sont présentes pour recevoir la signature par monsieur Assouline au contrat préliminaire (D-1) intitulé « Contrat préliminaire de vente et Contrat de garantie condominium » prescrit dans le cadre du programme des « Plans de garantie ACQ Inc. ».

Sous la rubrique 1.0 Objet on lit, après la description cadastrale, la phrase : « La surface approximative sera de 754 pi.ca bruts conformément à […] » . [ 22 ] À cet endroit dans le contrat, celui qui écrit doit choisir entre « plans initiales », « unité modèle » ou « autres », mais cette

partie n’est pas remplie. [ 23 ] Le prix stipulé est de 198 000 $ plus les taxes applicables pour une somme de 214 211,25 $.

Dans l’annexe au document se trouvent des inclusions, notamment les frais de notaire et les électroménagers. [ 24 ] Questionné sur la phrase « pieds carrés bruts », monsieur Assouline témoigne qu’il n’a pas avoir aperçu de différence avec la superficie indiquée sur la fiche d’inscription (P-2) qu’il avait conservée depuis la visite libre où il était indiqué « 754 pc » comme « superficie habitable ». [ 25 ] N’ayant pas d’expertise dans le domaine, il n’a pas réalisé qu’il peut y avoir une différence entre la superficie habitable et la superficie brute.

Il n’a pas posé de questions, croyant qu’il n’y avait pas de différence entre ce qui était exprimé dans la fiche descriptive et la promesse de vente qu’il était en train de signer. [ 26 ] Il dit ne pas avoir eu de la part des deux courtières le bénéfice de quelque commentaire ou explication que ce soit concernant ce point. Il croyait donc faire une offre pour un appartement ayant une superficie habitable de 754 pieds carrés, tel que mentionnait la fiche descriptive (P-2). [ 27 ] L’offre étant acceptée par le vendeur, il commence à préparer son départ en trouvant une personne pour le remplacer à

titre de colocataire sur le bail de sa résidence qu’il partage avec d’autres. Il fait une demande pour un prêt hypothécaire; il recueille les fonds nécessaires pour le comptant; il commence à déménager ses effets, dont une

partie à l’appartement qu’il achète et une

partie en entreposage.

[ 28 ] Ses efforts de financement sont compliqués puisqu’il n’a pas une bonne note de crédit, n’ayant pas habité longtemps au Québec.

Il doit donc ramasser 47 000 $ en liquidités pour le dépôt, une tâche ardue. [ 29 ] La séance de clôture est cédulée pour le 19 août 2013 devant le notaire choisi par le vendeur qui pratique à Laval. [ 30 ] Son père assiste avec lui à la séance de clôture où le notaire fait la lecture devant les parties de l’acte de vente (P-1). [ 31 ] Lorsque le notaire lit les déclarations concernant le certificat de localisation, monsieur Assouline remarque qu’on y indique une superficie de 52,6 mètres carrés. [ 32 ] Étant familier avec le taux de conversion entre les mètres carrés et les pieds carrés, il fait rapidement le calcul sur la fonction calculatrice de son téléphone mobile pour réaliser que 52,6 mètres carrés correspondent à environ 566 pieds carrés en non les 754 pieds carrés qu’il anticipait selon sa compréhension de la fiche descriptive et du contrat préliminaire. [ 33 ] Stupéfait, il dénonce l’erreur devant les parties assemblées, c’est-à-dire son père, le représentant du vendeur, madame Ziavras, et le notaire.

Il fait la tentative de renégocier le prix de vente en fonction de la différence de superficie et, devant le refus du vendeur, il se retire pour faire quelques appels. Il décide finalement de procéder. [ 34 ] Il explique que, s’il n’achetait pas, il n’avait aucun lieu pour vivre, ayant sous-loué son espace dans l’appartement où il avait vécu auparavant; il perdait tout le temps qu’il a investi dans le processus à date, bref il se trouvait dans la rue sans résidence et sans projet. [ 35 ] Le vendeur et le notaire lui donnent l’option soit de signer au prix convenu ou d’abandonner la transaction.

Devant la pression de la situation, il se voit forcé à signer, mais il mentionne aux parties qu’il a l’intention de prendre des recours. [ 36 ] En guise de réaction à son expression de cette intention, le notaire ajoute dans le contrat une clause disculpatoire que monsieur Assouline sera tenu d’accepter s’il veut continuer avec la transaction. [ 37 ] La clause est insérée juste après la description de l’immeuble et la stipulation de l’inclusion la vente de biens mentionnés à la promesse d’achat.

La clause se lit : L’acquéreur déclare être informé que le condo mesure en fait 52,6 m.c. […] au lieu de sept cent cinquante-quatre pieds carrés, tel qu’indiqué dans le mandat immobilier et accepte le tout tel quel, faisant son affaire personnelle et renonce à tous recours y découlant contre le vendeur. [ 38 ] Madame Ziavras, donnant sa version des faits, confirme l’essentiel de ce témoignage et relate que monsieur Assouline aurait dit des mots à l’effet de « je vais signer, mais je vais venir contre vous ». [ 39 ] Le notaire aura expliqué qu’en signant, monsieur Assouline se déclare satisfait et confirme qu’il connaît les mesures. [ 40 ] Monsieur Assouline persiste à dire cependant qu’il va s’informer et qu’il va poursuivre. [ 41 ] Elle se dit surprise parce qu’elle prétend que le sujet avait été abordé avec monsieur Assouline auparavant. [ 42 ] Les versions concernant les communications lors de la réunion de signature du contrat préliminaire sont contradictoires.

Madame Ziavras, qui a entendu le témoignage de monsieur Assouline, le contredit directement. [ 43 ] Elle dit qu’elle a complété le document et que c’est Kate Townshend qui a pris la parole pour expliquer, en réponse à une question posée par le père, le concept de la superficie brute. [ 44 ] Elle aurait expliqué entre autres que la superficie nette est mesurée à partir de l’intérieur du mur mitoyen. Selon elle, le père a compris les explications. [ 45 ] Ceci contredit donc directement l’affirmation de monsieur Assouline que le sujet n’a pas été abordé du tout. [ 46 ] Kate Townshend a témoigné par vidéoconférence.

Elle n’a entendu ni le témoignage de monsieur Assouline ni celui de madame Ziavras, étant alors dans un bureau à Toronto pour attendre son tour pour témoigner. [ 47 ] Elle confirme que, lors de la rencontre de signature, les personnes présentes étaient madame Ziavras, monsieur Assouline et son père. [ 48 ] Selon Kate Townshend, elle a d’abord demandé à monsieur Assouline et à son père s’ils avaient des questions et elle a par la suite parcouru le contrat (« walked him through it »).

Elle témoigne qu’elle a mentionné la superficie en pieds carrés bruts (« gross » ), que cette dimension sera « plus grand » et que monsieur Assouline recevra un certificat de localisation et, qu’à ce moment, il en fera la révision. [ 49 ] Ce témoignage diffère de façon importante de celle de madame Ziavras à la fois quant au contenu de la discussion concernant la superficie et également concernant l’absence de questions. [ 50 ] Kate Townshend prétend qu’elle a soulevé le point et qu’il n’y avait aucune question alors que madame Ziavras prétend que le sujet a été abordé à la suite d’une question de la part du père et que madame Townshend a parlé des mesures à partir de l’intérieur du mur mitoyen. [ 51 ] Concernant la provenance de la superficie nette qui est indiquée dans le certificat de localisation, Kate Townshend relate que, parmi l’information que le développeur lui a donnée au moment de l’inscription et par après, il n’était jamais question du certificat de

localisation. Elle n’était pas consciente que le certificat existait.

Pourtant ce certificat a été préparé le 16 novembre 2012, après l’inscription, qui est datée du printemps 2012, mais bien avant la signature par monsieur Assouline du contrat préliminaire en juin 2013. [ 52 ] Elle confirme n’avoir jamais demandé au développeur de lui fournir ce certificat. [ 53 ] Elle n’a pas consulté le rôle des valeurs foncières de la ville jugeant que les informations sur la superficie y inscrites ne sont pas fiables. [ 54 ] Madame Ziavras témoigne que son rôle se limitait à remplacer la courtière inscripteur pour la visite libre et pour la suite des choses avec monsieur Assouline. [ 55 ] Pourtant, en bas de la fiche descriptive P-2, il est inscrit : Préparé par Bessy Ziavras, Courtier immobilier le 2013-04-27 à 12h58. [ 56 ] Elle prétend que cette inscription, ainsi que sa photo et ses coordonnées, apparaissent sur le document

sommaire parce que c’est elle-même qui l’a imprimé, mais que cela n’indique pas pour autant qu’elle a joué quelque rôle que ce soit dans la préparation du document. [ 57 ] Elle confirme n’avoir posé aucun geste ni pour obtenir les informations, ni pour les inscrire, ni pour en vérifier l’exactitude. [ 58 ] Elle dit cependant avoir demandé à Kate Townshend s’il y avait un certificat et que la réponse qu’elle a reçue était à l’effet de dire que le certificat sera fourni au moment de l’acte de vente. [ 59 ] Elle n’a vérifié ni le site d’évaluation foncière ni le plan cadastral dont une copie lui a été montrée séance tenante (P-7).

Ce document, qui constitue la subdivision cadastrale verticale, montre un plan de tous les étages à l’échelle et l’inscription de la superficie de 52,6 mètres carrés. Ce document est antérieur au certificat de localisation et constitue probablement la source de l’information que l’arpenteur-géomètre a inscrite dans le plan faisant

partie de son certificat. L’évaluation [ 60 ] La réclamation, telle que quantifiée dans les conclusions de la Requête d’introductive d’instance, s’appuyait sur une computation basée sur le prix de vente de la valeur aux pieds carrés en présumant une différence entre 754 pieds carrés et 566 pieds carrés, le chiffre plus haut étant environ 25% plus élevé que le chiffre réel. [ 61 ] L’évaluateur, monsieur Michel Grenier de l’étude Valiquette Martin Montmarquet Poissant & Associés, qui a produit un rapport d’expert (P-5), a procédé à l’évaluation du quantum d’une façon beaucoup plus poussée.

Il a commencé en donnant son opinion sur la valeur marchande de l’appartement selon tous ses attributs. Selon la méthode de comparaison, méthode reconnue en évaluation et pertinente, selon lui, à son étude. Il écrit : La méthode de comparaison consiste à déterminer la valeur marchande de l’immeuble ou son prix de vente le plus probable en le comparant à d’autres immeubles du même type, qui ont fait l’objet de transactions récentes. Cette méthode repose sur le principe de substitution qui veut qu’un acheteur avisé ne paie pas plus cher pour une propriété que pour une autre offrant les mêmes services.

Les propriétés comparées doivent être similaires et représenter des entités économiques semblables. (p. 8) [ 62 ] L’expert compare le sujet à cinq autres propriétés similaires tenant compte de l’évaluation municipale, le prix de vente et de plusieurs aspects du bâtiment, y compris son âge, sa superficie, le type de construction et la localisation. [ 63 ] Il procède par la suite à des redressements pour tenir compte des différences observables dans les différentes propriétés pour arriver à une valeur redressée aux pieds carrés. [ 64 ] Il arrive à la conclusion que la valeur marchande du sujet, ayant 566 pieds carrés, serait de 198 100 $ en raison de 350 $ du pied carré. [ 65 ] Il procède par la suite à évaluer la différence de valeur entre cette propriété, telle qu’elle, et une propriété ayant exactement les mêmes caractéristiques, mais avec une superficie de 754 pieds carrés. [ 66 ] Il nous explique que la valeur aux pieds carrés n’est pas la même pour ces pieds carrés additionnels parce que, selon l’expérience basée sur les observations des évaluateurs, le taux procuré par « l’excédent de superficie pour des logements de taille légèrement supérieure varie entre 65% et 70% par rapport au taux unitaire applicable à un logement type ». [ 67 ] Guidé par ce principe, il arrive à évaluer les 188 pieds carrés manquants entre 42 864 $ et 46 060 $.

Il prend donc la moyenne pour évaluer à 242 000 $ une propriété hypothétique ayant ce nombre de pieds carrés additionnels. [ 68 ] Il précise que la valeur marchande de la propriété telle quelle et la valeur qu’il projette pour un appartement similaire avec cette différence d’environ 25% des pieds carrés comprennent les taxes applicables. [ 69 ] Il s’ensuit que la méthode de calcul de l’expert est plus conservatrice et donc plus favorable aux parties défenderesses que l’application d’une simple règle de trois pour calculer une valeur de 25% plus élevée que le prix de vente. [ 70 ] En réponse à une question du Tribunal, l’expert a précisé que l’expression « superficie nette » qu’il utilise dans son rapport, qui correspond à la superficie montrée dans le certificat de localisation, est la superficie à l’intérieur des murs extérieurs et des murs mitoyens.

C’est donc l’espace du plancher sans tenir compte d’une réduction en raison des partitions intérieures. Il explique que

l’expression « superficie nette » est l’équivalente de « superficie habitable » et que cela se distingue de la superficie brute qui est la mesure de la superficie en partant de l’extérieur des murs extérieurs et du centre d’un mur mitoyen. [ 71 ] Il dit qu’en règle générale, pour beaucoup de constructions, la différence entre la valeur brute et la valeur nette est de 6 à 12%. [ 72 ] On remarque que cette définition est différente de la définition que la courtière prétend que le développeur utilisait chez le notaire le jour de la clôture de la vente.

Selon elle, il aurait expliqué à monsieur Assouline que la différence provient aussi du fait qu’on ne calcule pas dans la superficie nette les espaces du plancher occupés par les murs de soutien intérieurs et les partitions qui divisent l’appartement en différentes pièces. [ 73 ] Force est de constater que, lors de la vente, le développeur n’a pas exprimé la superficie nette selon cette définition parce qu’il est clair de la lecture du certificat de localisation, comme le plan de cadastre, que la superficie indiquée est la superficie du plancher à l’intérieur des murs sans tenir compte des murs des divisions ou des murs structuraux.

ANALYSE [ 74 ] Nous entreprenons maintenant l'analyse des quatre questions mentionnées ci-haut sous la rubrique « Questions en litige ». 1. La Faute [ 75 ] Les erreurs et omissions commises des défendeurs débutent par la communication au demandeur de la fiche d’inscription

sommaire (P-2) où il est mention d’une superficie habitable de 754 pieds carrés. Cette mention était inexacte, car l’information sur la superficie provenant du développeur exprimait une superficie brute, nécessairement plus grande que la superficie nette ou, si l’on préfère, la superficie habitable. [ 76 ] La fiche plus complète (D-2) n’est guère mieux : la superficie de 754 p.c. y est exprimée comme « Sup. habitable Brute », un terme qui comporte une contradiction inhérente, car « habitable » serait synonyme de « nette » et non de « brute ». [ 77 ] De toute manière, les défenderesses n’ont jamais montré la fiche complète (D-2) au demandeur. [ 78 ] La fiche

sommaire, un document généré à partir de la base des données utilisée par Re/Max 3000 Inc., présente l’information comme étant préparée par « Bessy Ziavras, Courtier immobilier, le 2013-04-27 à 12h58 ». C’est inexact, car elle n’a pas préparé l’information; elle fait qu’imprimer cette fiche, sans se soucier ni de la provenance, ni de l’exactitude ni de la présentation d’information. Ceci étant, la courtière demeure responsable pour la documentation erronée qu’elle remet à un membre du public. [ 79 ] Les activités de courtage immobilier sont régies par la

Loi sur le courtage immobilier [1] . Cette loi prévoit la règlementation par un système de permis émis et à l’agence immobilière et au courtier par l’entremise de laquelle cette agence agit. [ 80 ] La responsabilité professionnelle est imposée au titulaire d’un permis de courtier, une personne physique et, par extension, au titulaire du permis d’agence : 18. Une agence est responsable du préjudice causé à toute personne ou société pour une faute commise par un courtier qui la représente dans l’exécution de ses fonctions.

Elle conserve néanmoins ses recours contre lui. [ 81 ] Certaines obligations des titulaires de permis sont articulées dans un règlement adopté sous cette loi [2] . Il y a d’abord l’obligation du titulaire de permis de s’identifier comme tel : 1. Le titulaire de permis doit révéler à toute personne avec qui il est en relation dans le cadre de l’exercice de ses activités sa qualité de titulaire d’un permis de courtier ou d’agence délivré en vertu de la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2). Il doit, sur demande, exhiber son permis. [ 82 ] Voici que ce règlement impose des devoirs très exigeants au niveau de la transmission d’informations : 5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements. [ 83 ] Madame Ziavras mentionne qu’elle n’est pas le courtier inscripteur, et qu’elle s’est fiée à d’autres, mais la perception du lecteur de la fiche

sommaire (P-2), c’est qu’elle a préparé le document, car elle fait cette déclaration par écrit. Elle le fait implicitement, aussi, par l’inscription, de son nom et l’inclusion de son portrait sur l’entête de la fiche. [ 84 ] Elle admet n’avoir fait aucune vérification des données, notamment de l’exactitude de la superficie. Elle n’a pas, non plus, remarqué ou fait remarquer par le demandeur, que l’expression de la superficie différait de celle de la fiche plus complète. [ 85 ] Elle est donc fautive. [ 86 ] La faute continue au moment de la présentation pour signature du contrat préliminaire.

Avant ce moment, le demandeur subit déjà des effets de la faute, car sa décision de faire une offre au prix stipulé s’est faite en raison des comparaisons qu’il a faites dans le marché, par des études du taux par pied carré des propriétés offertes. [ 87 ] Mais ce moment causal, celui de la signature de l’offre, constituait l’étape de la « transaction » où le règlement impose des obligations très exigeantes aux courtiers :

83. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. 84. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l’objet même de cette transaction. 85. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la

partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. 86. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit, pour assurer la protection de toutes les parties à une transaction, veiller à ce que leurs droits et obligations soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté .

Il doit informer de façon raisonnable toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer. (Soulignement ajouté pour emphase). [ 88 ] Ayant fourni une description de la propriété contenant la superficie exprimée selon le terme « superficie habitable » 754 p.c., les courtières lui présente maintenant un formulaire où on peut indiquer la superficie, mais cette fois-ci avec le qualificatif « brut ». [ 89 ] Pour bien remplir l’obligation de conseil, d’information et celle concernant le reflète de la volonté imposées par le règlement ci- haut mentionné, elles devaient s’assurer qu’il a compris la nature et le sens de la stipulation de superficie. [ 90 ] Le formulaire choisi était celui utilisé pour les propriétés neuves qui ne sont pas nécessairement encore construites.

Le texte se lit : La surface approximative sera de 754 pi. ca. bruts conformément à : □ Plans initiales □ Unité modèle □ Autres. [ 91 ] Les courtiers n’ont pas croché la boîte appropriée. [ 92 ] C’est justement lorsqu’on achète sur plans, avant la construction, qu’on ne peut définir avec certitude la superficie nette ou la superficie habitable, le détail exact n’étant pas connu.

Plus tard, lorsque l’inscription au cadastre est complète, et les mesures intérieures prises, telles que construites, on peut le faire. [ 93 ] Rien de ça n’est expliqué : devant les témoignages contradictoires, le Tribunal préfère le témoignage de monsieur Assouline.

Il a vu un chiffre, ne savait pas que « brut » signifiait quelque chose d’autre que « habitable » et, n’ayant pas remarqué d’incohérence dans les documents, n’a pas posé des questions. [ 94 ] Ce témoignage est crédible, car la réaction du demandeur chez le notaire, lorsqu’on lui parlera de 52,6 m.c. (566 p.c.), sera viscérale, spontanée et forte. [ 95 ] Les deux témoignages contraires des courtiers manquent de force probante : premièrement, elles sont différentes l’une de l’autre. Selon madame Bessy Ziavras le père a posé une question; selon Kate Townshend aucune question n’a été posée.

Deuxièmement, ce sont des témoignages d’intéressées, madame Ziavras est défenderesse, madame Townshend est encore associée à l’agence.

Troisièmement, les témoignages sont vagues quant au contenu de l’explication. [ 96 ] Selon madame Ziavras, c’était qu’on mesurait de l’intérieur du mur mitoyen, selon madame Townshend, « it will be larger ». [ 97 ] Ces deux témoignages ne sont pas du tout utiles pour étayer la défense; ils confirment l’impression générale qu’on retient de l’ensemble du récit : celle d’une insouciance profonde de la part des professionnels. [ 98 ] L’acte juridique que les courtiers présentent à monsieur Assouline pour signature a pour effet de lier ce dernier à un contrat où il stipule la superficie en termes de pieds carrés bruts.

En raison du défaut des courtiers de respecter leurs obligations (articles 83 à 86 du règlement), monsieur Assouline ne pouvait faire valoir aucun argument vis-à-vis du vendeur lorsqu’il a découvert l’erreur chez le notaire le 19 août 2013. [ 99 ] Dans l’affaire récente Milien [3] , notre collègue fait l’analyse du devoir du titulaire de permis en vertu de l’article 11 du règlement citant un passage du juge Pinsonnault dans l’affaire Funaro [4] qui traite particulièrement de la fiche descriptive : 48. Cette fiche est remise aux acheteurs éventuels qui se fient, bien sûr, aux informations reproduites.

Il s’y glisse parfois des erreurs qui donnent ouverture dans certains cas à des recours. Plusieurs jugements en matière civile portent d’ailleurs sur des mentions incorrectes reproduites à une fiche descriptive. C’est là également la source de la plupart des décisions rendues par le comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec en ce qui concerne les manquements à l’obligation de vérification.

Le comité de discipline a d’ailleurs souligné l’importance de la fiche descriptive et des renseignements qui y sont reproduits pour le bon déroulement des transactions dans le domaine immobilier. Le contrat de courtage obligatoire précise d’ailleurs que le Courtier doit vérifier au préalable tous les faits ou données mentionnés dans une publicité relative à la vente de l’immeuble.

Le Préjudice : l’importance de la superficie [ 100 ] De prime abord, il est reconnu en jurisprudence [5] que la superficie, aussi appelée la contenance « soit toujours d’importance pour un acheteur à moins qu’il soit évident que la vente porte sur une chose déterminée et qu’elle a été faite sans égard à la contenance » [6] . [ 101 ] Monsieur Assouline disait clairement dans son témoignage que la superficie était un élément important dans sa recherche, car connaissant cette valeur, il pouvait ainsi vérifier la justesse du prix demandé en faisant des comparaisons avec d’autres immeubles ayant des caractéristiques semblables. [ 102 ] Il disait aussi que cet achat constituait pour lui un investissement financier, d’où l’importance pour lui de payer le juste prix.

Ayant un budget déterminé, il voulait acquérir un produit ayant la meilleure valeur possible. Cet aspect du témoignage est crédible et consonant avec la méthode employée par monsieur Assouline, qui a consisté à faire énormément de comparaisons avant d’arrêter son choix sur un certain nombre de propriétés comparables. [ 103 ] Le Tribunal conclut que la superficie habitable constituait l’un des critères importants pour le demandeur dans sa prise de décision.

Il ne faudrait pas éclipser la pertinence de ce critère par le simple fait que le demandeur a été motivé aussi par des critères plus subjectifs. [ 104 ] Il est vrai qu’il portait aussi attention à la localisation, le type de construction, le plan et disposition des pièces sur le plan, le balcon, la proximité de la propriété sous étude à son lieu de travail ainsi que d’autres aspects ayant plus de subjectivités, comme l’ambiance, le sens de bien-être qu’il y avait, etc. [ 105 ] Mais même s’il a vu l’appartement et l’a visité le nombre de fois qu’il voulait, sa décision de faire une offre et le prix qu’il a proposé dépendaient aussi de la valeur économique de l’unité comme investissement. [ 106 ] Même s’il acceptait les lieux, il ne pouvait mesurer la superficie à l’œil et il n’aurait pas offert un si haut prix s’il savait qu’il y avait une si grande différence dans la superficie habitable.

En effet, 754 pieds carrés sont 33% de plus que 566 (566 x 1,332 = 759.9).

Calculé de la façon inverse, 566 n’est que 75% de 754. [ 107 ] À 214 211,25 $ il faisait un bon achat pour un condo de 754 pieds carrés « habitables » car, selon l’expertise, un appartement identique à celui qu’il a acheté, mais ayant véritablement 754 pieds carrés, avait une valeur marchande de 242 000 $. [ 108 ] Ce qui explique peut-être pourquoi son offre a été acceptée, c’est que la valeur au marché de ce qu’il a acheté n’était que 198 000 $ (tous chiffres sont exprimés sur la base que la TPS/TVQ est comprise). [ 109 ] Le préjudice que monsieur Assouline a subi est moindre que s’il avait payé le prix du marché de ce qu’il croyait avoir acheté, mais son préjudice réel est en fait la valeur des 188 pieds carrés manquantes, évalués par l’expert à 43 000 $, ou environ 20%, par rapport au prix payé. [ 110 ] Nous trouvons ainsi des distinctions importantes avec les faits et considérants du jugement de notre collègue dans Hossain [7] où il y avait une absence de preuve par expert ou autrement sur les justes valeurs marchandes. [ 111 ] Nous trouvons également une distinction importante avec le jugement de l’honorable André Prévost, J.C.S. dans Elibrachy [8] où il n’y avait aucune preuve probante que le prix offert y était fonction d’un calcul d’un taux au pied carré, notamment aucune mention contractuelle de la superficie, la superficie étant mentionnée seulement dans la fiche.

La différence de superficie dans cette affaire était d’ailleurs beaucoup moins significative, environ 10% seulement. Dans l’affaire Immobilière St-Vincent [9] , il y avait également absence de preuve de l’évaluation d’une différence qui était de seulement 1,4% de superficie. [ 112 ] Nous concluons donc que le demandeur a subi un préjudice, tel qu’évalué à 43 000 $. 3.

L’Obligation in solidum et la remise de la dette [ 113 ] Nous arrivons aux questions concernant l'obligation in solidum et les effets de la stipulation que le demandeur a faite concernant son acceptation de la superficie, au moment de la réception de l'acte de vente par le notaire. [ 114 ] Les défenderesses soutiennent que le litige doit être tranché en leur faveur d'une manière qui serait analogue au jugement dans 9301-8018 Québec Inc. [10] où les recours contre courtiers et agences ont été l'objet d'un rejet en raison de son caractère abusif.

Dans cette affaire, le représentant de l'acheteur avait fait l'offre d'achat ayant la connaissance de la réelle superficie, même si des informations erronées lui avaient été transmises auparavant concernant la superficie. [ 115 ] La décision de rejeter le recours comme abusif se fond sur la notion que « l'acheteur n'a aucun recours contre le courtier inscripteur, lorsque l’erreur est découverte avant la signature de l’acte de vente, doit s’appliquer tout autant lorsqu’il est reproché à l’agence et au courtier-collaborateur, avec qui cet acheteur est lié contractuellement, la commission d’une faute en lien avec leurs obligations de conseil et de vérification auxquelles ils sont tenus envers lui.» (par. 41). [ 116 ] Les défenderesses soutiennent que l'obligation de fournir des renseignements exacts étant principalement celle du vendeur, et seulement de façon secondaire celle des intermédiaires; la quittance accordée à celui-là empêche toute opportunité de recouvrement auprès des ceux-ci [11] . [ 117 ] Les obligations du vendeur, que ce soit celle concernant la garantie de qualité, celle concernant la superficie ou encore l'obligation d'information, proviennent nécessairement d'une relation contractuelle alors que les obligations des courtiers et agents portant sur des renseignements concernant l'objet de la vente ou les modalités découlent d'une autre source, à priori extracontractuelle.

Dans le cas qui nous occupe, ce sont des intermédiaires liés par contrat au vendeur, alors que leur lien juridique avec l'acheteur est tributaire des normes

de conduite imposées pour la protection du public par la loi qui régit leur domaine de pratique. [ 118 ] Dans Côté , on lit l'esquisse de la doctrine de l'obligation in solidum : [24] Par ailleurs, la jurisprudence a, à plusieurs occasions, reconnu l’existence d’une obligation in solidum entre le vendeur et le courtier immobilier dans le cadre d’un recours en vices cachés intenté par un acheteur. [25] Le vendeur est lié contractuellement avec l’acheteur par le biais de l’acte de vente alors que le courtier immobilier n’a qu’une relation extracontractuelle avec ce dernier. [26] Néanmoins, ces deux obligations visent le même objet : assumer les conséquences de vices affectant l’immeuble vendu. [27] La jurisprudence a également reconnu que le vendeur est le premier débiteur d’une obligation d’information envers l’acheteur alors que le courtier immobilier n’est que le débiteur secondaire de cette même obligation. [28] Ainsi, le vendeur doit ultimement supporter 100 % d’une condamnation en vices cachés et des dommages qui en découlent. [29] La transaction et la quittance consentie par la demanderesse aux vendeurs Pelletier et Tousignant a eu pour effet d’empêcher toute opportunité de recouvrement auprès de ces derniers des sommes réclamées au courtier immobilier. [ 119 ] La Cour d'appel a eu l'occasion dans Tandalla [12] de reconfirmer les principes applicables à la responsabilité in solidum qui se rattache à une

partie en défaut de son obligation contractuelle et un professionnel ayant fait défaut de se conformer à une obligation extracontractuelle envers la même partie. [ 120 ] Étant donné les principes de la solidarité applicables, notamment l'

article 1690 C.c.Q. , il est nécessaire de déterminer lequel entre les deux débiteurs est primaire et lequel est secondaire. Il est ainsi, car la libération d'un débiteur in solidum ne libère pas automatiquement les autres débiteurs pour toute l'obligation, mais seulement pour la part de celui qui a été déchargé. Il devient donc nécessaire de considérer le partage (« apportionment ») de responsabilité, entre eux, des débiteurs in solidum . Le juge Schrager écrit : [17] Cohen owed a contractual obligation to Appellant arising from the representations and warranties in the share purchase agreement.

Respondent's liability was extra-contractual and arose from the audit function and Appellant's reliance on the audit opinion which was negligently issued. However, the damage incurred by Appellant was the same so that payment by either Cohen or Respondent would discharge the debt as Ham candidly admitted in his testimony. [18] Aside from the consideration of clause 2.4 of the transaction, the judge appears to believe that the discharge of one in solidum co-debtor automatically discharges the other. This is incorrect. [19] The principal effects of the law regarding solidarity apply and in this instance

Article 1690 C.C.Q.: 1690. La remise expresse accordée à l'un des débiteurs solidaires ne libère les autres codébiteurs que pour la part de celui qui a été déchargé; et si l'un ou plusieurs des autres codébiteurs deviennent insolvables, les portions des insolvables sont réparties par contribution entre tous les autres codébiteurs, excepté celui à qui il a été fait remise, dont la

part contributive est supportée par le créancier. 1690.

Express release granted to one of the solidary debtors releases the other co- debtors only for the share of the co-debtor who has been discharged; if one or several of the other co-debtors become insolvent, the shares of the insolvents are apportioned rateably between all the other co-debtors, except the co-debtor to whom the release was granted, whose share is borne by the creditor. [Emphasis added] [20] Thus, after Cohen was released, his share of the debt as apportioned between him and the other co-debtor (the Respondent) would be discharged from the co-debtor’s in solidum obligation.

There is no automatic full discharge of Respondent. An analysis is required to determine the share of the debt inter se and, according to the jurisprudence in the circumstances presented by this case, a determination of primary and secondary liability. [ 121 ] C'est le cas parce que l'un des deux débiteurs in solidum peut, dépendamment du partage de responsabilité entre eux, obtenir une indemnification de l'autre par le mécanisme de la subrogation. [ 122 ] Le débiteur, privé par le fait du créancier de ce droit de subrogation, sera libéré jusqu'à concurrence du droit récursoire dont il est privé,

article 1531 C.c.Q. : 1531.

Le débiteur solidaire qui, par le fait du créancier, est privé d’une sûreté ou d’un droit qu’il aurait pu faire valoir par subrogation, est libéré jusqu’à concurrence de la valeur de la sûreté ou du droit dont il est privé. [ 123 ] Dans le cas sous étude par la Cour d'appel, la faute alléguée de la part de l'actionnaire majoritaire d'une des sociétés par actions provenait d'informations inexactes que cette actionnaire avait inscrites dans les états financiers de celle-là alors que la faute alléguée à l'égard des professionnels, des comptables, se situait au niveau de l'audit, car, selon les allégations, les comptables auraient dû détecter ces inexactitudes. [ 124 ] L'obligation de l'actionnaire vendeur était l'obligation principale de telle sorte que la remise qui lui a été accordée couvrait 100% de la dette, libérant ainsi les professionnels qui, abstraction faite des effets de cette remise, auraient pu obtenir une allocation de 100% du

partage en leur faveur, repoussant l'ensemble de la responsabilité à l’actionnaire vendeur. [ 125 ] Les défenderesses soutiennent que, dans le présent cas, s'il y avait eu poursuite contre le vendeur, ce dernier aurait été le débiteur principal de l'obligation concernant la superficie. Leur faute, s'il en était, serait considérée comme secondaire, leur permettant un partage entre elle et le vendeur de 0% pour elles et 100% pour le vendeur. [ 126 ] Dans notre analyse cependant, la faute des courtiers constitue une faute primaire. [ 127 ] La preuve ne démontre pas de la part du vendeur une faute contractuelle.

L'information que le vendeur aurait donnée à la courtière et à l'agence concernait la superficie brute d'un appartement à construire. Rien dans la preuve ne démontre que cette information était inexacte. [ 128 ] Ce n'est qu'après l'intervention fautive et, dans les circonstances, causale des courtiers, que le demandeur a reçu une information inexacte sur la superficie supposément habitable de l'appartement, une superficie nette, telle que construite.

L'erreur ne provient pas d'une information inexacte de la part des développeurs, c'est plutôt par la façon que le système informatique de l'agence a généré la version courte de la fiche d'inscription que la superficie est exprimée comme « habitable », alors qu'elle était censée être exprimée par le vendeur comme étant « brute ». [ 129 ] Les courtières ont failli à leur obligation de renseigner l'acheteur sur la signification de cette erreur, qui a passé inaperçue, et sur la différence entre superficie brute et superficie nette.

Elles ont omis de le renseigner sur la façon d’exprimer la valeur de la superficie qui est importante pour un acheteur, c’est-à-dire la superficie nette ou habitable. Les courtières avaient accès aux données provenant de la publicité des titres. Elles auraient pu, de leur propre chef, comme la loi et le règlement applicables le prévoient, faire part à tout acheteur potentiel l'information qui s'est retrouvée dans l'acte de vente concernant la superficie mesurée par l'arpenteur et indiquée par lui à son plan.

Elles auraient pu, avant de soumettre à l'acheteur une promesse de vente rédigée pour la circonstance, s’enquérir de sa compréhension de ce qu’elles lui faisaient stipuler quant à la superficie, et de l'importance pour lui de cette valeur quantitative. [ 130 ] Le vendeur a reçu une offre d'achat exprimée en termes de superficie brute, et il l'a accepté.

La preuve ne démontre pas de sa part une faute, car il n'avait pas connaissance de l'erreur commise par sa courtière. [ 131 ] Le demandeur avait le choix de considérer la vente comme nulle en raison de l'erreur provoquée non par le vendeur lui-même, mais par la faute des courtières œuvrant pour l'agence responsable pour l'inscription.

Le vendeur a d’ailleurs reconnu que le demandeur avait ce droit. [ 132 ] Le vendeur, s'il était responsable pour les conséquences de cette erreur, ce qu'il n'est pas nécessaire de déterminer pour les fins de notre dossier, le fut non en raison de sa propre faute, mais à cause de l'erreur des courtières, avec qui il avait un lien contractuel de par le contrat de courtage. [ 133 ] Sa responsabilité, si elle était retenue, aurait généré un recours subrogatoire de sa

part contre les courtières et l'agence, et non l'inverse. [ 134 ] La situation aurait été différente si le vendeur avait fourni une information inexacte aux courtiers et que ces derniers l'avaient communiqué aux acheteurs prospectifs sans vérifier l'information. Dans un tel cas, la faute de la part du vendeur aurait été primaire. Il n'aurait pu soulever la faute de son courtier envers le public comme ayant l'effet de le disculper ou de réduire sa part de responsabilité.

Mais la preuve et les allégations du présent cas ne permettent pas d'établir une telle responsabilité, car il n’y a pas d’indice que la valeur brute constituait, au moment de sa communication, une information inexacte. [ 135 ] Lorsqu'il a pris la décision de procéder avec la vente en renonçant à tous recours contre le vendeur, le demandeur n'a pas libéré les défenderesses, car leur responsabilité ne provenait pas en tout ou en

partie d'une faute de la part du vendeur. L'

article 1690 C.c.Q. ne leur donne pas un effet libératoire en raison d’une remise accordée au vendeur. [ 136 ] Cette quittance n'a non plus privé des défenderesses d'un recours subrogatoire contre le vendeur, car la preuve ne démontre pas que le vendeur avait une responsabilité provenant d’une faute de sa part. L'

article 1531 C.c.Q. n'est donc d'aucun secours aux défenderesses. [ 137 ] L'effet de l'

article 18 de la

Loi sur le courtage immobilier [13] est de rendre l’agence et la courtière responsables solidairement. 4. La quantification du préjudice [ 138 ] Le préjudice économique du demandeur est celui mentionné ci-haut, évalué par l’expert à 43 000 $, ou environ 20%, par rapport au prix payé. [ 139 ] Le demandeur réclame de plus 5 000 $ à

titre de dommages moraux. Le fait de devoir procéder au recours judiciaire pour obtenir réparation du préjudice économique ne constitue pas un dommage moral causé par la faute des défenderesses. Mais le stress et la déception que le demandeur a subis de façon très intense chez le notaire sont des préjudices non pécuniaires causés directement par l’insouciance des courtières en contravention de leurs devoirs professionnels et déontologiques.

Cet épisode traumatique aurait dû ne jamais se présenter, et, pour le demandeur, la transaction la plus importante de sa vie est devenue un cauchemar, au lieu d’être une expérience agréable et enrichissante. [ 140 ] La somme modique demandée de 5 000 $ est tout à fait appropriée comme réparation de ce préjudice non pécuniaire.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CONDAMNE les défenderesses solidairement à payer au demandeur la somme de 48 000 $ , avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 8 janvier 2014; AVEC frais de justice en faveur du demandeur. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Me Bruno Sasson LAROUCHE & ASSOCIÉS Procureurs du demandeur Me Catherine Bourget LANGLOIS AVOCATS, S.E.N.C.R.L. Procureurs des défenderesses Date d’audience: 8 mars 2017