2021 QCCA 1423, 2021 QCCA 1423

Nabbout c. 9210-8638 Québec inc. 2021 QCCA 1423 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028745-198 ( 540-17-012483-177 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 17 septembre 2021 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCATS Nassim Nabbout Alif Elias 9211-0543 Québec inc. Me JULIUS GREY Absent Me VANESSA PALIOTTI Par visioconférence ( Grey & Casgrain ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCATS 9210-8638 Québec inc. Me PIERRE MAYER ( Trivium Avocats ) Par visioconférence PARTIES MISES EN CAUSE AVOCAT Abdo Makhoul Me YVES ARCHAMBAULT Par visioconférence ( Murdoch Archambault Avocats ) Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de verchères ABSENT ET NON REPRÉSENTÉ En appel d’un jugement rendu le 20 novembre 2019 par l’honorable Johanne Mainville de la Cour supérieure , district de Laval .

NATURE DE L’APPEL : Louage de choses – Bail commercial – Obligation du locataire – Paiement du loyer – Exploitation d'une station-service – Travaux de réfection – Interprétation du bail. Greffier-audiencier : René Gutknecht Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 33 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 16 septembre 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. 9 h 34 Fin de l’audience.

René Gutknecht, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] Les appelants Nassim Nabbout, Alif Elias et 9211-0543 Québec Inc. se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure (l’hon. Johanne Mainville) rendu le 20 novembre 2019 lequel les condamne solidairement avec le mis en cause Abdo Makhoul à payer à l’intimée 9210-8638 Québec Inc. la somme de 253 760,04 $, le tout avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. [1] . De plus, le même jugement accueille en

partie la demande reconventionnelle des appelants et condamne l’intimée à leur payer la somme de 5 000,00 $, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle. Cette conclusion est également contestée par les appelants. [ 2 ] Le dossier soulève essentiellement une question d’interprétation contractuelle et d’appréciation de la preuve. [ 3 ] La norme d’intervention en appel relativement à l’interprétation d’un contrat est bien connue. Dans l’arrêt Uniprix , la Cour suprême la résume comme suit : [41] L’interprétation des contrats implique en effet l’examen d’une multitude d’éléments factuels.

Il s’agit d’une question mixte de fait et de droit à l’égard de laquelle les tribunaux d’appel ne peuvent intervenir qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante […]. Il en est de même pour « [l]a détermination du caractère clair ou ambigu d’un contrat », qui « est un processus discrétionnaire » à l’égard duquel « une cour d’appel doit faire preuve de retenue et de déférence » […]. [2] [Références omises] [ 4 ] Il s’ensuit que l’interprétation faite par un juge commande un degré élevé de déférence en appel.

Il en va de même lorsque l’interprétation d’une disposition contractuelle ambigüe repose sur la recherche de l’intention commune des parties : [211] Il est utile de rappeler la norme d'intervention qui s'applique à l'appel d'un jugement relatif à l'interprétation d'un contrat.

Sauf une erreur, qui serait de droit, dans l'identification des règles interprétatives applicables, leur sens ou leur portée, l'interprétation d'une disposition contractuelle, qui repose sur la recherche de l'intention commune et véritable des parties, est une question de fait : il s'agit de découvrir, à travers le texte du contrat et à travers la preuve qui peut être administrée par ailleurs (par exemple sur les circonstances de sa conclusion ou le comportement des parties pendant le contrat) ce que voulaient les cocontractants.

La conclusion du juge de première instance en pareille matière ne saurait donc être révisée à moins que la démonstration ne soit faite d'une erreur manifeste et dominante entachant son jugement . [3]

[Soulignements ajoutés] [ 5 ] En l’espèce, les appelants proposent une relecture de l’ensemble des clauses du bail analysées par la juge dans le but d’y substituer une interprétation favorable à leur thèse. Or, une telle approche est en nette contradiction avec le critère de l’erreur manifeste et déterminante [4] . [ 6 ] Bien que l’utilisation des termes « net, net » pour qualifier le bail n’ait aucune incidence juridique [5] , ces mots peuvent néanmoins fournir un éclairage sur l’intention commune des parties.

L’auteur Bernard Larochelle écrit qu’il est possible pour le locataire d’assumer la responsabilité des dépenses importantes dans un tel contexte : 208. Le bail « net-net » porte sur un édifice déjà construit. Dans ce type de bail, le locateur peut limiter ses obligations à la défense de son

titre de propriété et à la défense des droits du locataire d’occuper les lieux. Le locataire a ici la responsabilité des grosses réparations . [6] [Soulignement ajouté] [ 7 ] L’auteur Stanislas Bricka, cité par la juge, abonde dans le même sens : Les parties disposent d’une grande liberté contractuelle à cet égard . Aussi le bail peut prévoir que le locataire assume les taxes foncières, le coût des assurances, l’entretien de l’immeuble et des espaces communs, ainsi que les frais d’administration.

Il peut aussi prendre à sa charge les réparations importantes, les rénovations, les dépenses en capital pour le remplacement de certains biens, les intérêts sur l’emprunt hypothécaire, voire le maintien de l’immeuble . [7] [Références omises; soulignements ajoutés] [ 8 ] La juge ne s’est pas trompée en favorisant cette interprétation [8] .

De plus les appelants échouent à démontrer que le passage suivant du jugement entrepris est affligé d’une erreur manifeste et déterminante alors qu’il se situe au cœur de l’analyse de la juge : [74] En l’espèce, le Bail n’est pas conçu comme attribuant au Locateur l’ensemble des coûts des réparations importantes ou des dépenses pouvant se qualifier de « dépense en capital ».

Au contraire, le deuxième paragraphe de la clause « Loyer additionnel » du Bail prévoit que le Locataire assume le coût de toutes les réparations et du remplacement d’équipement, etc., sauf ceux spécifiquement exclus (toiture et structure), lesquels par leur nature peuvent être assimilés à des dépenses en capital. La clause « Clauses spéciales » ajoute une autre exclusion; le remplacement des réservoirs à essence, dépense pouvant être de la nature d’une dépense en capital. [ 9 ] En somme, la juge s’est correctement dirigée en droit en appliquant les principes de l’arrêt Uniprix .

De plus, elle a procédé à une analyse minutieuse des dispositions du bail. Pour reprendre les termes de notre Cour, les appelants ne parviennent pas à démontrer dans le raisonnement de la juge une erreur qui « prive le jugement entrepris d’une assise nécessaire en fait » [9] . [ 10 ] En ce qui a trait au moyen d’appel portant sur la réclamation pour l’utilisation du système Bulloch, il est sans mérite.

La position des appelants se fonde essentiellement sur le témoignage de l’appelant Nabbout venu affirmer que les défendeurs avaient été forcés de signer la convention de cession de juin 2016 pour continuer à être approvisionnés en essence [10] . La juge a rejeté ce témoignage, lui préférant celui du représentant de Harnois [11] . [ 11 ] Il est acquis que l’appréciation de la crédibilité des témoins est une question de fait [12] . Une cour d’appel doit donc faire montre d’une grande déférence à l’égard des conclusions d’un juge de première instance sur une question de cette nature [13] .

Notre Cour rappelait récemment ce principe dans l’arrêt Jean Pierre c. Benhachmi : [43] Il est bien établi que l’évaluation de la crédibilité d’un témoin est une question de fait et ne peut pas être modifiée en appel en l’absence d’une erreur manifeste et dominante. En effet, la Cour a une obligation de déférence particulièrement intense envers le juge de première instance lorsqu’il est question de l’appréciation de la crédibilité d’un témoin.

Cela s’explique principalement par l’expertise et la position avantageuse du juge du procès qui a le privilège d’entendre et de voir les témoins . [14] [Renvois omis; soulignements ajoutés] [ 12 ] Cela étant, les appelants ne soulèvent aucun élément nouveau permettant de conclure que la juge a erré en écartant le témoignage de l’appelant Nabbout et en rejetant leur réclamation quant à l’utilisation du système Bulloch. [ 13 ] En conclusion, les appelants ne démontrent aucune erreur justifiant l’intervention de la Cour. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 14 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice.

FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.

ALLAN R. HILTON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A.