2014 QCCQ 942, 2014 QCCQ 942

Perron c. Brouillette 2014 QCCQ 942 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-012442-138 DATE : 5 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL J.C.Q. ______________________________________________________________________ JESSICA PERRON et GENEVIÈVE PHILIBERT Demanderesses c.

JOSÉE-LISE BROUILLETTE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise de la défenderesse est affectée de vices cachés, les demanderesses lui réclament 6 927,24 $ à

titre de dommages. Questions en litige 1. Les vices constituent-ils des vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec ? 2. Dans l'affirmative, quelle est la valeur des dommages? 3.

La mention à la promesse d'achat à l'effet que : les acheteurs déclarent avoir été informés de la présence d'une fissure dans le solage de la maison, faisant en sorte qu'il y ait une infiltration d'eau au sous-sol au printemps et qu'ils déclarent accepter que la garantie soit diminuée à cet égard puisqu'ils acceptent la propriété en toute connaissance de cause et dégagent le vendeur de toutes responsabilités relativement à tout problème pouvant être occasionné relativement à cette fissure, constitue-elle une exclusion de la garantie légale contre les vices cachés?

Les faits [ 2 ] Le 6 juin 2010, les demanderesses acquièrent de la défenderesse une résidence de type jumelé sise au […] à Trois-Rivières, au prix de 127 000 $. [ 3 ] Préalablement à l'achat, les demanderesses visitent la résidence à quelques reprises dont une en compagnie de monsieur Luc Tremblay, possédant une expertise en matière de construction. [ 4 ] Au moment des visites, la défenderesse informe les demanderesses de la présence d'une fissure dans le mur de fondations qu'elle aurait

sommairement réparée afin de mettre fin à des problèmes d'infiltration d'eau. [ 5 ] Ne désirant pas supporter la responsabilité de problèmes d'infiltrations d'eau ultérieurs, la défenderesse informe les demanderesses qu'elle désire se libérer de toute responsabilité à cet égard et exige que le contrat notarié prévoit une exclusion de garantie quant à la présence de cette fissure dans le mur de solage de la résidence. [ 6 ] Lors des visites préachat, les demanderesses soumettent la question à l'inspecteur Luc Tremblay qui, après une vérification de la fissure, apparente seulement de l'extérieur de la maison, s'en déclare peu inquiet et suggère certains travaux correctifs à faibles coûts afin d'éviter d'éventuelles infiltrations d'eau.

[ 7 ] Or, au mois de mai 2011, alors qu'elles effectuent des travaux de rénovation de leur sous-sol, les demanderesses retirent le préfini installé sur les murs et constatent la présence d'une fissure verticale de plusieurs pouces de long partant d'une fenêtre et se dirigeant vers la dalle de béton. À une hauteur d'environ cinq pieds de la dalle de béton, la fissure courbe et se poursuit sur toute la longueur du mur donnant sur le côté stationnement de la résidence. [ 8 ] Les demanderesses constatent également que, tel qu'il leur avait été indiqué, la fissure horizontale a été colmatée sur sa

partie verticale, cependant, la

partie horizontale de la fente, d'une épaisseur approximative d'un demi-pouce, n'a pas été réparée. [ 9 ] Cette fente crée une faiblesse dans la solidité du mur de fondations occasionnant un renflement du mur vers l'intérieur de la résidence. [ 10 ] Après avoir dénoncé la problématique et mis en demeure la défenderesse de corriger la situation, les demanderesses obtiennent des soumissions de la part d'entrepreneurs en construction qualifiés pour procéder aux travaux de solidification du mur ainsi que de la pose d'une membrane d'étanchéité, le tout pour une somme de 6 927,24 $ incluant les travaux de terrassement. [ 11 ] Le 25 septembre 2013, les demanderesses logent contre la défenderesse un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Analyse et discussion [ 12 ] En premier lieu, le Tribunal croit pertinent de traiter d'abord de la troisième question en litige relative à la clause d'exclusion de garantie. [ 13 ] L'

article 1732 du Code civil du Québec énonce : 1732. C.c.Q.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [ 14 ] Ainsi, il est loisible aux parties à une vente d'exclure complètement ou partiellement l'application de la garantie légale. [ 15 ] Dans le cas où les parties prévoient clairement au contrat que la garantie légale est exclue, le rôle du Tribunal consiste simplement à constater cette exclusion. [ 16 ] Qu'en est-il dans la présente cause? [ 17 ] La promesse d'achat intervenue entre les parties prévoit que la défenderesse exclut la garantie légale relativement à la présence d'une fissure dans les murs de fondations du sous-sol. [ 18 ] Cette exclusion est exprimée à la clause 9 de la promesse d'achat intitulée « autres conditions / conventions » qui énonce : « L'acheteur déclare avoir été informé qu'il y a une fissure dans le solage de la maison, faisant en sorte qu'il y a une infiltration d'eau au sous-sol au printemps.

Il déclare accepter que la garantie soit diminuée à cet égard, puisqu'il accepte la propriété en toute connaissance de cause, et dégage le vendeur de toute responsabilité relativement à tout problème pouvant être occasionné relativement à cette fissure.» [ 19 ] Cette mention ne laisse place à aucune interprétation et il ne fait pas de doute que les parties désiraient, au moment de la vente, exclure tous les effets de la garantie légale contre les vices cachés relativement à la présence d'une fissure dans le mur de fondations de la résidence. [ 20 ] Les demanderesses ajoutent que, de toute manière, l'exclusion de garantie ne visait que la

partie verticale de la fissure ayant fait l'objet d'une réparation

sommaire de la part de la défenderesse. [ 21 ] Elles plaident que la défenderesse connaissait ou ne pouvait ignorer la présence de la fente longeant horizontalement le mur de fondations puisque cette dernière était évidente et facilement décelable lorsqu'on retire le préfini, ce que la défenderesse a fait lors de l'exécution de ses travaux de réparation. [ 22 ] Le Tribunal ne peut donner foi à cette prétention. [ 23 ] Il appert du témoignage sincère et crédible de la défenderesse que cette dernière a procédé à de

sommaires travaux de colmatage d'une fissure verticale présente dans le mur de fondations de sa résidence afin d'éviter des problèmes d'infiltrations d'eau.

L'exécution de ses travaux n'a nécessité le dégagement que d'une faible superficie du mur intérieur de la résidence ne permettant pas de constater l'ampleur du problème. [ 24 ] La défenderesse explique de plus que le prolongement de la fente horizontale était caché par la présence de montants constituant l'ossature des murs intérieurs de la résidence. [ 25 ] Chose certaine, la défenderesse a clairement informé les demanderesses de la présence d'une fissure dans le mur de fondations qui aurait occasionné des infiltrations d'eau et qu'elle n'aurait fait qu'une réparation

sommaire selon ses connaissances très limitées du monde de la construction. [ 26 ] Ainsi, les demanderesses n'ont pas démontré, par prépondérance de la preuve, la connaissance que pouvait ou devait avoir la défenderesse de l'importance de la fissure affectant le mur de fondations de sa résidence. [ 27 ] Au demeurant, cette déclaration de la défenderesse et sa demande expresse d'exclure la garantie légale contre les vices cachés constituent des indices qui aurait dû amener les acheteurs ainsi que leur inspecteur en bâtiment à procéder à un examen plus poussé de la

cause des infiltrations d'eau et ne pas se limiter à une simple inspection visuelle du mur extérieur de fondations pour tirer leurs conclusions quant à l'importance de la fissure. [ 28 ] Il est reconnu que la présence de tels indices et déclarations invite un acheteur raisonnable à une inspection plus poussée du bien convoité, même de la part d'un expert, sous peine que le vice soit considéré comme un vice apparent. [ 29 ] Dans les circonstances, les demanderesses ne peuvent prétendre pouvoir bénéficier des effets de la garantie légale contre les vices cachés et leur recours contre la défenderesse est rejeté. [ 30 ] Vu la conclusion qui précède, il n'est pas utile de répondre aux autres questions en litige soumises.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE la demande ; [ 32 ] CONDAMNE les demanderesses à payer à la défenderesse la somme de 156 $ à

titre de frais judiciaires. __________________________________ ALAIN TRUDEL J.C.Q. Date d’audience : 21 janvier 2014