2021 QCCA 1843, 2021 QCCA 1843

Godcharles c. Agence du revenu du Québec 2021 QCCA 1843 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028949-204 (500-80-022407-127) (500-80-022408-125) (500-80-022409-123) (500-80-022410-121) (500-80-022439-120) (500-80-022440-128) (500-80-022441-126) (500-80-022442-124) DATE : 9 décembre 2021 FORMATION : LES HONORABLES MANON SAVARD, J.c.Q. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. NORMAND GODCHARLES DANIELLE GUÉRIN ANDRÉ BOUCLIN DANIELLE BENOIT CLAUDE BOUCLIN RENÉ CLICHE PATRICK MATTARD SYLVAIN BERGERON APPELANTS – demandeurs c.

AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC INTIMÉE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour du Québec, district de Montréal (l'honorable Diane Quenneville), rendu le 2 mars 2020 [1] , lequel accueillait en

partie l’appel des demandeurs et déférait les avis de cotisation au ministre afin que de nouvelles cotisations soient émises. [ 2 ] Pour les motifs du juge Morissette, auxquels souscrivent les juges Savard et Hilton, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel; [ 4 ] AVEC les frais de justice. MANON SAVARD, J.c.Q. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. Me Julie Gaudreault-Martel

BCF Pour les appelants Me Gabriel Déry LARIVIÈRE MEUNIER (REVENU QUÉBEC) Pour l’intimée Date d’audience : 10 novembre 2021 MOTIFS DU JUGE MORISSETTE [ 5 ] Le jugement attaqué par le pourvoi a accueilli en

partie la demande des appelants relative à certains avis de cotisation et les a déférés au ministre pour que de nouvelles cotisations soient émises conformément aux motifs déposés par la juge de première instance. [ 6 ] Par souci de commodité, les dispositions légales pertinentes ou susceptibles d’avoir une incidence sur l’issue du pourvoi sont toutes reproduites en

annexe aux motifs qui suivent. - I - [ 7 ] Pour mieux saisir l’enjeu central du pourvoi, il est important de bien comprendre les faits à l’origine du litige ainsi que le montage juridique visé par les avis de cotisation. Ces faits demeurent très imbriqués entre eux, mais il est plus simple de les exposer dans un ordre chronologique. En voici la teneur essentielle : 1. Le 25 juin 2002, la Société en commandite Résidence Anjou sur le Lac (la « SCRAL ») acquerrait un terrain dans le but d’y ériger une résidence pour personnes âgées et autonomes (une « RPA »).

La SCRAL est alors représentée par son seul commandité, 9112-9064 Québec inc., dont les actionnaires en parts égales sont les appelants Normand Godcharles et Patrick Mattard. Les commanditaires de la SCRAL étaient les appelants Normand Godcharles (NG) et Patrick Mattard (PM), Claude Bouclin (CB), Danielle Benoît (DB) et André Bouclin (AB). 2. Le 23 octobre suivant, à la demande de l’appelant NG, l’évaluateur agréé Jean Huot, qui témoignera au procès, transmit un rapport d’évaluation de la RPA.

Il y décrit son mandat ainsi : « Le but de ce rapport est d’estimer la valeur marchande future la plus probable de la propriété en construction au 10021 Promenade des Riverains et ce, en date du 1 er octobre 2002 à des fins de financement hypothécaire ». Procédant comme il est d’usage selon la technique du coût, la technique de parité et la technique du revenu, l’évaluateur retient cette dernière et évalue la RPA à 9 525 000 $. 3. La construction de la RPA avait été confiée à 9115-4832 Québec Inc. (« 9115 »), une compagnie dont les actionnaires étaient NG et CB.

La construction, comme on vient de le voir, était en cours (et complétée à 30 %) lorsque l’évaluateur Huot déposa son rapport. De manière délibérée, 9115 réalisa le projet sans faire de profit. Elle fut dissoute par la suite. 4.

Le 22 janvier 2003, alors que le projet demeurait en chantier, la SCRAL vendait à 9118-9837 Québec Inc. (« 9118 ») le terrain sur lequel la RPA est située au prix coûtant du terrain. 9118 avait pour actionnaires les appelants NG (pour 35 % du capital-actions), PM (pour 29 %), CB (pour 12 %), DB (pour 7 %) et AB (pour 7 %), ainsi que Danielle Guérin (DG) (pour 5 %) et René Cliche (RC) (pour 2,5 %). Quelques mois plus tard, l’appelant Sylvain Bergeron (SB) se joindrait aux autres actionnaires et acquerrait 2,5 % des actions, pour atteindre un total de 100 % du capital émis.

Il s’agit, collectivement, des « actionnaires de 9118 ». 5. La construction de la RPA se termina au printemps 2003. 6. Le 29 octobre 2004, 9118 vendait au prix de 7 638 226,42 $ le terrain occupé par la RPA et le bâtiment érigé sur lui (l’ «Immeuble») à huit propriétaires indivis en parts inégales, soit NG (35 %), PM (29 %), CB (12 %), DB (7 %) AB (7 %), DG (5 %), RC (2,5 %) et SB (2,5 %) (collectivement, les « propriétaires indivis »). On aura remarqué que ces parts indivises correspondent précisément à la répartition du capital-actions de 9118 entre ses actionnaires.

La compagnie 9118 conservait quant à elle la gestion de la RPA et elle demeurait aussi propriétaire des autres actifs de la RPA, dont au premier chef son achalandage. 7. Le 18 janvier 2006, 9084-5280 Québec Inc. (« 9084 »), une société de portefeuille contrôlée par son seul actionnaire NG, acquerrait toutes les actions de 9118 alors détenues par PM, CB, DB, AB, DG, RC et SB (mais non celles de NG lui-même). Une singularité des sept actes de vente en cause est que chacun d’entre eux contient une clause presque identique, relative au prix de vente, et dont une seule modalité varie.

Cette clause est ainsi libellée : 6.0 PRIX Cette vente est faite moyennant bonnes et valables considérations, lesquelles considérations seront établies par les experts- conseils de la compagnie de la façon suivante : - La valeur comptable de la totalité des actions du capital-actions de la compagnie à la date des présentes,

Plus - La valeur marchande de l’achalandage de la compagnie, Moins - Un escompte de cent mille dollars (100 000,00 $) Plus et moins, - Des ajustements à être déterminés par les experts-comptables de la compagnie. Multiplié par [X] pourcent ([X] %), soit la quote-part des actions présentement émises et en circulation du capital-actions de la compagnie et qui sont vendues aux termes des présentes, le tout tel que plus amplement établi et détaillé à un mémorandum préparé par Hardy Normand & associés, CA, le 22 décembre 2005, dont les parties ont pris connaissance à leur satisfaction.

La modalité [X] dans la clause qui précède varie entre 2,5 % et 29 % selon les actes de vente, de manière à correspondre à la part de chacun des propriétaires indivis ou actionnaires de 9118 énumérés en tête de ce point 7. L’intimée n’apprendra l’existence de ces actes de vente qu’au procès. 8. Le 20 janvier 2006, 9118 de même que les propriétaires indivis vendaient à la Société en commandite Anjou (la « SECA ») la RPA, y compris son achalandage, pour un prix global et non ventilé de 11 550 000 $. 9. Cette vente, selon les termes qui figurent dans l’acte de vente, portait sur « le terrain, le(

s) bâtiment(s), l’achalandage, le nom, toutes les marchandises présentes sur les lieux et tous les meubles et effets servant à l’exploitation de l’entreprise ». Il est constant que, pour les fins de l’impôt, l’acquéreuse SECA d’une part, et les vendeurs susnommés d’autre part, n’étaient pas des personnes liées et qu’il n’existait aucun lien de dépendance entre eux. 10. En 2007, l’intimée entama une vérification fiscale de routine de 9115, ce qui l’amena par la suite à procéder à une vérification de 9118 et des appelants.

En cours de vérification, le témoin Cazelais, à l’emploi de l’intimée, fit plusieurs constats, dont ceux qui suivent. Premièrement, il y avait eu planification fiscale, notamment en ce qui concernait le contrat de vente de l’Immeuble daté du 29 octobre 2004, mais dont une clause stipulait « [l]es parties conviennent de faire porter les effets juridiques de cette vente rétroactivement au premier janvier deux mille quatre (2004) ».

Deuxièmement, le contrat de vente du 20 janvier 2006 à l’acquéreuse SECA pour un prix non ventilé contenait une clause intitulée répartition qui énonçait : « Les parties déclarent avoir fait entre elles les répartitions d’usage, incluant les répartitions des contrats de services affectant l’immeuble, en date des présentes. Si d’autres répartitions s’avèrent nécessaires, elles seront effectuées à la même date. »

Troisièmement, les appelants avaient demandé une exonération du gain en capital pour la vente de leurs actions de 9118 et déclaré un gain ou une perte en capital, selon le cas, résultant de la vente de l’Immeuble à la SECA. Quatrièmement, 9118 avait ajouté une

partie du gain résultant de la vente de la RPA dans son compte de dividendes en capital (ou « CDC »), ce qui avait permis à l’appelant NG de déclarer des dividendes en capital non imposables pour les années d’imposition 2006, 2008 et 2009 [2] . 11. Entre juillet et novembre 2011, l’intimée émettait des avis de nouvelle cotisation pour chacun des appelants. Les avis destinés à NG visaient les années 2006, 2008 et 2009.

Les avis adressés aux autres appelants visaient uniquement l’année 2006. - II - [ 8 ] La juge de première instance consacre les 42 premiers paragraphes de son analyse à résoudre une difficulté qui n’est plus soulevée dans le cadre du pourvoi.

Elle aborde ensuite quatre autres questions, dont deux seulement sont au cœur du pourvoi en cours : l’hypothèse d’un lien de dépendance entre les demandeurs (ici, les appelants) et la détermination de la juste valeur marchande de l’Immeuble. [ 9 ] La juge fixe son attention sur la première de ces deux questions parce qu’elle estime que la solution du litige repose sur le sous- paragraphe 422

c) i. de la

Loi sur les impôts [3] (« L.i. »). Il en sera de nouveau question, ainsi que de diverses dispositions voisines, dans la suite de ces motifs. [ 10 ] Après avoir conclu à l’existence entre NG et les autres appelants d’un lien qui, en fait, les aurait rendus dépendants envers lui, la juge se tourne vers le sous-paragraphe 422

c) i. de la L.i. Elle en extrait la proposition selon laquelle l’aliénation d’un bien par un contribuable est réputée faite à sa juste valeur marchande dès lors que ce contribuable s’en est départi en faveur d’une personne avec laquelle il a un lien de dépendance et en contrepartie duquel il a obtenu un montant inférieur à cette juste valeur marchande.

C’est en effet ce que prévoit la disposition en question. [ 11 ] La juge s’arrête ensuite sur la juste valeur marchande de l’Immeuble, qui ne peut être qu’une fraction des 11 550 000 $ payés par la SECA, puisque cette dernière acquérait le 20 janvier 2006 une RPA active, une entreprise en pleine exploitation et non pas simplement un actif immobilier sans autre attribut. De fait, on a déjà noté au point 9 du paragraphe [7] ci-dessus que la SECA devenait aussi propriétaire d’actifs autres que l’immeuble, dont l’achalandage de la RPA.

Or, en tout temps pertinent, et pratiquement depuis le tout début de l’exploitation, les 109 unités de logement composant la RPA étaient toutes louées à des tiers par 9118 qui, jusqu’au 20 janvier 2006, en percevait les loyers au profit de ses actionnaires, c’est-à-dire tous les appelants avant le 18 janvier 2006 et, théoriquement, NG et 9084 du 18 au 20 janvier suivant. [ 12 ] Selon la juge, l’intimée n’était pas liée par les déclarations de revenus des appelants.

Estimant que la juste valeur marchande de l’Immeuble permettrait de déterminer quelle était la valeur résiduelle de l’entreprise [4] (c’est-à-dire de la RPA en cours d’exploitation), la juge se penche sur quatre évaluations effectuées au fil du temps par des évaluateurs agréés. Pour les raisons qui seront examinées plus loin dans ces motifs, la juge conclut que l’évaluation F 2016 est la plus juste dans les circonstances. Comme celle-ci est moins élevée que l’évaluation M 2009 sur laquelle se fondaient les avis de nouvelle cotisation de 2011, la juge donne en

partie raison aux appelants.

Les montants devant être ajustés en conséquence, elle défère les avis au ministre pour que ceux-ci soient recalculés conformément à sa conclusion. - III - [ 13 ] Les appelants font valoir que la juge a d’abord commis une première erreur lorsqu’elle a conclu qu’il existait un lien de dépendance entre NG et les autres appelants : ils insistent que, sur cette question, l’intimée ne se serait pas déchargée de son fardeau de preuve. [ 14 ] Mais il y a plus.

La juge aurait commis une seconde erreur, plus fondamentale encore, en identifiant le sous-paragraphe 422 c )i. de la L.i. comme une assise légale valide pour justifier les avis de nouvelle cotisation de 2011. Comme cette disposition, disent-ils, serait inapplicable ici, le pouvoir de l’intimée de réviser la répartition des composantes du prix de vente payé le 20 janvier 2006 par la SECA ne peut en découler. La juge, plaident-ils, erre dans son interprétation du sous-paragraphe 422

c) i. Leur thèse, en fait aussi bien qu’en droit, peut se détailler comme suit. La seule transaction qui, par pure hypothèse, pourrait aujourd’hui être révisable, est celle par laquelle les appelants autres que NG ont vendu leurs actions de 9118 à 9084. Or, ce ne peut être le cas. Il n’existe pas de lien de dépendance entre ces appelants et 9084, et si NG et 9084 sont vraisemblablement des « personnes liées » au sens de la L.i. , ce n’est manifestement pas le cas entre 9084 et ceux des appelants qui ont vendu leurs actions de 9118 à cette dernière.

Il est vrai qu’aucune preuve n’a été administrée pour établir l’existence en fait d’un lien de dépendance entre ces parties, si ce n’est peut-être que NG est le seul actionnaire de 9084 qui est sa société de portefeuille. [ 15 ] L’intimée rétorque en premier lieu que les appelants n’identifient aucune erreur manifeste et déterminante dans les conclusions de fait de la juge : au contraire, la preuve démontrait le rôle véritable de NG vis-à-vis des autres appelants et devant cela la juge ne pouvait que conclure à l’existence d’un lien de dépendance entre eux.

Quoi qu’il en soit, cela est sans grande importance, car en l’occurrence la faculté pour l’intimée de cotiser les appelants demeurait entière en vertu de l’article 421 de la L.i. Enfin, en ce qui concerne la juste valeur marchande de l’Immeuble, l’appréciation que la juge a faite des expertises versées au dossier est une question de fait qu’il lui revenait de trancher et son jugement n’est entaché d’aucune erreur révisable sur ce point. - IV - (

i) Le lien de dépendance [ 16 ] Selon les appelants, c’est à tort que l’on pouvait voir dans leur relation avec NG un quelconque lien de dépendance. [ 17 ] Je rappelle en premier lieu qu’en vertu du paragraphe

c) de l’

article 18 de la L.i. , « la question de savoir si des personnes […] ont, à un moment donné, un lien de dépendance en est une de fait ». Aussi la juge a-t-elle scruté les faits qui ont été mis en preuve devant elle et qui, sur ce point, ressortaient principalement des témoignages de l’appelant NG et du vérificateur Cazelais. Deux paragraphes des motifs de la juge fournissent en quelque sorte une synthèse utile de ce qu’elle a tiré de la preuve : [91] La preuve démontre que M.

Godcharles est le seul acteur qui pilote tous les aspects de la transaction, de l’achat du terrain en 2002 jusqu’à la vente en 2006, tous les autres demandeurs semblent absents de toute la négociation. […] [104] Au moment de produire leur avis d’opposition, seul M. Godcharles donne le détail des calculs qu’il a faits pour déterminer la valeur de l’immeuble, du terrain et de l’Achalandage dans son mémoire d’opposition. Tous les avis d’opposition sont signés par M. Godcharles à

titre de représentant des autres demandeurs. Dans chacun des avis d’opposition, sauf dans le cas de Mme Benoît, mais il s’agit sûrement d’un oubli, tous les demandeurs affirment que leur avis d’opposition est relié à celui de M. Godcharles. Ces constats ont un fondement ferme et plus que suffisant dans la preuve. [ 18 ] Il ressort en effet du dossier que NG était véritablement l’instigateur et l’âme dirigeante du projet de RPA. Il avait conçu le montage juridique sous-jacent avec les conseils de ses propres comptables.

Les propriétaires indivis et les actionnaires de 9118 étaient tous des connaissances de longue date de NG, dont une ex-conjointe, un « ami d’enfance depuis 40 ans » ou encore, selon ses dires, des « partenaires depuis pratiquement le début de mon entrée en affaires en 1989 ». En outre, bien que les autres appelants aient été tenus au courant des démarches de NG, ce dernier les mettait au fait des transactions après que celles-ci aient été planifiées et décidées par lui.

Il menait seul les négociations avec la SECA (dont il connaissait bien les dirigeants, avec qui il avait d’ailleurs traité antérieurement) et il demeurait au nom de tous les propriétaires indivis et actionnaires de 9118 le principal interlocuteur des vérificateurs de l’intimée. [ 19 ] S’agissant, donc, d’une question de fait, les appelants devaient se conformer à la norme ici applicable, soit celle de l’erreur manifeste et déterminante. Ils sont bien loin de l’avoir fait. Au contraire, on ne décèle à proprement parler aucune erreur révisable dans les conclusions de la juge sur ce point précis.

Une « erreur manifeste et déterminante » et une divergence de vues sur le sens de circonstances en soi litigieuses ne sont pas la même chose. Mais cela ne vide pas le débat car, comme on le verra, cette question n’a pas l’importance que veulent lui attribuer les appelants. Même s’ils succombent sur ce point, d’autres considérations restent à éclaircir, qui pourraient jouer en leur faveur. (ii) Le sous-paragraphe 422c)i. de la L.i. [ 20 ] Il convient de noter en premier lieu que l’article 422 est une mesure anti-évitement destinée à prévenir le fractionnement du revenu [5] . Cet

article crée une présomption irréfragable qui consiste en ceci : l’aliénation ou l’acquisition d’un bien effectuée par des personnes entre qui il existe un lien de dépendance se fait toujours pour la juste valeur marchande du bien en question. Une autre

présomption irréfragable de la même loi se trouve au paragraphe 18 a ) , qui énonce que des « personnes liées sont réputées avoir entre elles un lien de dépendance ». Quant à la notion de « personnes liées », elle est explicitée à l’

article 19 L.i. [ 21 ] L’intimée ici ne remet pas en cause la conclusion de la juge selon laquelle les appelants n’étaient pas des « personnes liées » à l’époque pertinente. Il s’ensuit que, comme on l’a vu précédemment, la question de savoir s’il existait entre eux un lien de dépendance était une question de fait. Une fois établi, ce lien de dépendance devait-il emporter une conséquence pour les appelants au regard de l’article 422? C’est la prochaine question à résoudre. Pour les fins du pourvoi, les passages qu’il faut retenir sont le paragraphe

b) et le sous-paragraphe c )i. de l’article 422, ce dernier extrait du texte de loi étant celui sur lequel s’est fondée la juge de première instance pour statuer comme elle l’a fait. [ 22 ] En vertu de l’

article 1 de la L.i. , où se retrouvent de très nombreuses définitions de termes, le mot « aliénation » qui apparaît à l’article 422 doit recevoir le sens que lui donne l’article 248. Ici encore, si l’on se limite à ce qui est pertinent pour les fins du pourvoi, le paragraphe

a) et le sous-paragraphe b )i. de cet

article 248 contiennent les précisions nécessaires à la solution du problème. [ 23 ] Si la

Loi sur les impôts définit la notion d’aliénation, elle ne le fait pas pour celle d’acquisition. Cela est cependant sans importance ici car toutes les opérations en cause sont des ventes et il est acquis qu’elles comportaient des transferts de propriété sur les actions de 9118, sur l’Immeuble et sur les autres actifs de la RPA – pour l’essentiel, son achalandage. En outre, l’intimée reconnaît que le prix payé par la SECA pour acheter la RPA était raisonnable dans les circonstances.

Ce n’est donc pas l’aliénation de l’Immeuble et de l’achalandage par les appelants et par 9118 qui est remise en cause, mais de manière beaucoup plus spécifique, la répartition du prix de vente entre l’Immeuble (susceptible d’engendrer un gain en capital) et l’achalandage (susceptible de bénéficier d’exonérations fiscales diverses). Ils devaient tôt ou tard procéder à cette répartition des 11 550 000 $ reçus de la SECA puisqu’ils lui avaient vendu des biens différents assujettis à des régimes fiscaux distincts. Mais cette répartition ne peut être considérée comme une aliénation au sens de l’article 248 de la L.i.

Si aliénation il y eut, ce qui est indéniable, ce fut la vente à la SECA et le prix versé pour cette acquisition n’est pas en cause.

L’intimée admet l’absence de tout lien de dépendance entre 9118 et les appelants d’une part, et la SECA d’autre part. [ 24 ] Les appelants ont donc raison sur un point : peu importe qu’il y ait eu ou non un lien de dépendance entre eux, la juge de première instance ne pouvait prendre appui sur le sous-paragraphe c )i. de l’article 422 pour confirmer la révision de la juste valeur marchande de l’Immeuble et des autres actifs de la RPA. [ 25 ] En revanche, lorsqu’ils soutiennent que le paragraphe 422

b) est la disposition pertinente ici et qui serait applicable à la vente des actions survenue le 18 janvier 2006, les appelants font fausse route. Cette acquisition par 9084 consistait en l’achat des actions de 9118 détenues par sept des huit appelants (NG, seul actionnaire de 9084, s’étant exclu). Mais ces appelants ne sont pas les contribuables visés par le paragraphe 422 b ), il s’agit plutôt de 9084, car c’est elle qui acquiert des biens au sens de cette disposition. Cette distinction s’impose car, si le paragraphe 422

b) permet de réviser la valeur du bien auprès de l’acquéreur du bien, il ne permet pas d’ajuster le prix de la vente auprès du vendeur. Le produit de la vente pour le vendeur sera le véritable prix de vente, soit le montant supérieur à la juste valeur marchande. Cela explique d’ailleurs qu’une disposition analogue dans la législation fédérale ait suscité les commentaires suivants : une telle disposition « n’a pas pour effet de réputer égale à la juste valeur marchande d’un bien vendu entre personnes liées la considération reçue par le vendeur, si cette considération est supérieure à la valeur marchande » [6] .

Il en est ainsi parce que, en règle générale, « le fisc n’a pas intérêt à diminuer le produit de disposition effectivement reçu par un vendeur alors que le contraire est vrai en ce qui a trait au prix payé par un acheteur » [7] . (iii)

Le paragraphe 421a) de la L.i. [ 26 ] Une chose se dégage avec netteté du premier alinéa et du paragraphe

a) de l’

article 421 de la L.i. : l’intimée peut réviser selon la norme de la « raisonnabilité » la répartition du prix de vente d’un bien lorsque celle déclarée au fisc apparaît suspecte au regard de la valeur apparente du bien. La finalité de la règle est ainsi circonscrite dans un ouvrage de doctrine [8] : L’article 421 L.I. permet au fisc d’avoir un droit de regard principalement au niveau de la répartition d’un prix en ce qui concerne par exemple les biens incorporels, les biens amortissables et les biens non amortissables.

Le fisc peut ainsi attribuer à un type de biens, le produit d’aliénation qu’il juge véritable eu égard aux circonstances. On sait que la répartition du prix a un impact sur la récupération d’amortissement le cas échéant. Les contribuables qui n’allouent pas une contrepartie suffisante peuvent ainsi être sujets à une révision et à une nouvelle répartition de prix. [ 27 ] Cette disposition de la loi semble être passée largement inaperçue dans la jurisprudence sur la L.i. [9] On est donc enclin à se tourner vers la disposition analogue de la législation fédérale, l’

article 68 de la Loi de l’impôt sur le revenu [10] (ou son prédécesseur, le sous- paragraphe 20(6) g )). Il existe quelques espèces en vertu de ces dispositions où les tribunaux ont conclu que le fisc peut procéder à une nouvelle répartition du prix de plusieurs biens vendu par des vendeurs différents [11] .

Le fait qu’à l’occasion dans de tels cas il ait pu s’agir de copropriétaires – alors que l’on a affaire ici à des propriétaires distincts pour l’Immeuble et pour l’achalandage – paraît n’avoir aucune incidence sur la portée de la règle. [ 28 ] Le dossier démontre que les appelants avaient soulevé en première instance la décision Robert Glegg Investment Inc. c. La Reine [12] , où figure une interprétation de l’

article 68 de la Loi de l’impôt sur le revenu , afin d’écarter comme inapplicable ici l’article 421. Il est inutile d’y regarder de plus près car le sort fait à cette décision dans l’appel qui suivit permet de douter qu’elle fasse jurisprudence. La Cour d’appel fédérale y observe : « l' alinéa 68

a) n'est pas d'application lorsqu'il est raisonnable de considérer que le montant reçu ou à recevoir d'une personne par un contribuable est en totalité la contrepartie de la disposition d'un bien déterminé, comme c'était ici le cas » [13] . On voit mal, d’ailleurs, ce qui s’opposerait en principe à ce qu’on applique la disposition à la répartition du prix de vente pour des biens distincts appartenant à des contribuables différents. [ 29 ] Et rien dans la lettre de cet

article ne semble empêcher son application aux faits à l’origine du litige. Au contraire, ses conditions précises sont remplies. Au terme de la vente du 20 janvier 2006, il y eut un montant (11 550 000 $) reçu ou à recevoir d’une personne (la SECA). Ce montant peut raisonnablement être considéré comme ce qui correspond en

partie à la contrepartie de l’aliénation d’un bien (l’Immeuble) des contribuables (les appelants), la

partie résiduelle de ce montant pouvant par ailleurs raisonnablement être considérée comme ce qui correspond en

partie à la contrepartie de l’aliénation d’un bien de 9118, soit l’achalandage et les autres actifs mobiliers de

la RPA. [ 30 ] La jurisprudence fournit quelques indications utiles sur ce qui peut « raisonnablement » être considéré comme une contrepartie. Il convient de citer à ce sujet le jugement Transalta Corporation c. Canada [14] , où le juge Mainville, alors de la Cour d’appel fédérale, notait [15] : « qu’un montant peut être raisonnablement considéré comme la contrepartie de la disposition d’un bien si un homme ou une femme d’affaires raisonnable, ayant à l’esprit des considérations commerciales, aurait attribué ce montant à ce bien ».

Les rapports qui existent entre les parties, une question de fait, entrent en ligne de compte dans cette appréciation. Le juge Mainville ajoute [16] : Une importance considérable sera accordée à une entente dans le cadre de laquelle les parties ont de grands intérêts divergents à propos de la répartition, alors que moins d’importance sera accordée à une entente dans le cadre de laquelle une des parties est indifférente, ou dans le cadre de laquelle les intérêts des deux parties sont semblables en ce qui concerne la réparti​tion : R.L. Petersen v.

The Minister of National Revenue (1987), 88 D.T.C. 1040 , aux p. 1046 et 1047 . En outre, le fait que les parties à une transaction aient convenu de la répartition du prix ne supplante pas le critère de la raisonnabilité prévu à la loi [17] .

On se souviendra que, comme on l’a vu au point 10 du paragraphe [7] ci-dessus, les parties ici avaient convenu entre elles, vraisemblablement à l’initiative de l’appelant NG, d’une ventilation acceptable du prix versé par la SECA. [ 31 ] Ensemble, ces précisions autorisent à conclure qu’en l’espèce, la « juste valeur marchande » dont parle l’article 422 L.i. et le « montant que l’on peut raisonnablement considérer » dont parle l’

article 421 L.i. sont une seule et même chose et se confondent. [ 32 ] Quelque chose pouvait-il sembler suspect aux yeux des vérificateurs de l’intimée lorsque la situation leur fut connue (en partie)? On peut citer ici le témoignage du vérificateur Claude Cazelais. Interrogé par l’avocat de l’intimée, il s’exprime en ces termes : R. … c’est sûr qu’à première vue, lorsque j’ai parlé à M. Bouclin […] y’avait des amis là-dedans, y’avait des personnes qu’il connaissait depuis longtemps.

C'est sûr que, probablement si j’avais fait le dossier, peut-être que je me serais penché à l’effet de savoir est-ce qu’il y a un lien de dépendance. Oui, c'est vrai, probablement. Sauf que je l’ai pas fait.

Je l’ai pas fait, mais comme […] l’histoire est assez simple là-dedans, c'est que on vend un immeuble et on fait une globalité, on dit, bon, ben, c’est 11 550 000 et ça inclut l’achalandage, mobilier, équipement, et terrain et immeuble, alors que c'est deux entités, deux personnes, une personne morale et un groupe de personnes physiques, qui détiennent tout ça, mais conjointement, mais c’est pas… forcément, y’a une répartition qu’il faut qui soit faite, puis c’était difficile pour moi, parce que moi, je suis pas évaluateur, donc je dois à ce moment-là m’assurer que tout est conforme parce que […] c’était au niveau de l’exonération du gain en capital, je me disais si on a… on a surévalué la valeur des actions, c’est sûr que là, on vient maximiser notre exemption et on diminue l’impact fiscal sur la disposition de l’immeuble et on transpose ça dans la société.

Donc, je devais m’assurer de la conformité tout simplement… Q. Les contrats de vente d’actions là, est-ce qu’ils vous ont été fournis? R. Non. Q. Est-ce que la répartition dont vous parlez là, est-ce qu’elle est présente également dans la déclaration de revenus de tous les vendeurs (phon.) aujourd'hui? R. La… la… quelle répartition là? LA COUR : La ventilation. PAR Me THOMAS-DELAROSBIL :

Q. Gain en capital, l’achalandage puis tout ça, je veux dire, ça, pour les revenus individuels. […] R. Dans la déclaration de revenus de chacun des particuliers? Q. Exact. R. Oui. Chacun a déclaré la disposition. À ma souvenance là, chacun a déclaré sa disposition et réclamé l’exonération, et certains n’avaient pas déclaré nécessai​rement… si je me rappelle, me semble que y’avait peut-être une personne ou deux qui n’avait pas déclaré la disposition de l’immeuble ou mal déclaré.

Y’avait comme un petit peu… y’en a qui ont réclamé, me semble, gain en capital, y’en a qui ont déclaré des pertes en capital, c’était un petit peu… c’était pas clair. C’était pas vraiment unifor​me. Donc aussi ça, ça demandait un petit peu plus de renseignements, pousser un petit peu plus loin. Ça, je m’en rappelle de ça. Mais le contrat du 18 janvier, ça, je l’ai vu pour la première fois mercredi passé, et là, c’est là que j’ai constaté le bien-fondé. Ça m’a conforté dans ma position parce que là, on voit très bien que l’achalandage… je veux dire, tout est relié.

La vente des actions, c'est vraiment relié à la valeur de l’achalandage, sauf que je l’avais pas ça. Sauf que moi, si vous me permettez un commentaire, ce que je trouve quand même curieux de ce contrat-là, c’est comme si, moi, je vendais ma maison à un tiers puis je demandais à la personne… je signais le contrat puis la personne disait, « écoute, je vais te donner le prix de mon évaluateur, si mon évaluateur te donne… me dit 500 000, ce sera 500 000, mais je vais attendre mon évaluateur, mais signe puis engage-toi à me le vendre ». Je trouve ça un petit peu particulier par rapport à ça.

Normalement, y’a un prix d’établi. L’on ne saurait s’étonner, dans ces conditions, que l’intimée ait poussé plus loin ses investigations. (iv) La valeur attribuée à l’Immeuble par la juge [ 33 ] J’ai mentionné plus haut, au paragraphe [12], que la juge de première instance disposait dans le dossier de quatre expertises traitant des valeurs en jeu. Ce sont d’abord celles sur lesquelles s’appuient les appelants : l’évaluation de M.

Jean Huot, produite le 23 octobre 2002 pour financer le projet et évaluant en date du 1 er octobre 2002 « la valeur marchande future de la propriété en construction située au 10021 Promenade des Riverains » [18] , ainsi qu’une seconde évaluation, toujours de M. Huot, communiquée à NG le 14 février 2012, et évaluant « la valeur marchande de l’immeuble (résidence pour personnes âgées), comme si elle était occupée à des fins résidentielles » [19] . Nous les désignerons comme les évaluations « H 2002 » et « H 2012 ». Viennent ensuite celles sur lesquelles s’appuie l’intimée : l’évaluation de M.

Jocelyn Martin transmise au vérificateur Cazelais le 7 décembre 2009 [20] , la plus succincte des quatre, et celle de M. Denis Florent, transmise à l’avocat de l’intimée le 20 octobre 2016 [21] . Nous les désignerons comme les évaluations « M 2009 » et « F 2016 ». L’expertise H 2002 préparée en cours de construction à des fins de financement évalue la RPA en date du 1 er octobre 2002.

Les expertises H 2012, M 2009 et F 2016 évaluent toutes trois l’Immeuble en date 20 janvier 2006. [ 34 ] S’interrogeant sur la juste valeur marchande de l’Immeuble, la juge examine attentivement ces expertises et en traite aux paragraphes 111 à 181 de ses motifs. Avant de revenir sur ces expertises, il est opportun de souligner qu’en règle très générale, l’exercice de trancher entre des expertises qui divergent ou qui se contredisent s’inscrit dans le domaine de l’appréciation de la preuve et des faits.

Il en est ainsi de la détermination de la juste valeur marchande d’un bien, de même que du choix d’une méthode de calcul particulière pour fixer cette valeur. Ces questions de fait, on n’a de cesse de le répéter, relèvent du domaine privilégié du tribunal de première instance [22] . Il est par ailleurs bien établi que, dans l’appréciation de la juste valeur marchande d’un bien, le tribunal de première instance est libre d’accepter, en tout ou en partie, les expertises produites en preuve [23] .

La norme d’intervention en appel quant aux conclusions de fait d’un tribunal de première instance est bien connue : seule la démonstration d’une erreur manifeste et déterminante peut justifier l’intervention de la Cour d’appel [24] . Qu’en est-il en l’espèce?

Les appelants ne se privent pas de reprocher à la juge plusieurs erreurs, dont on suppose qu’ils les tiennent pour telles, mais affirmer l’existence d’une erreur de ce genre n’est pas la même chose qu’en faire la démonstration. [ 35 ] Il est un point sur lequel on ne s’étonne pas que les expertises H 2002, H 2012 et F 2016 se rejoignent toutes: les experts s’entendent sur le fait que les trois méthodes ou techniques à utiliser pour procéder à une évaluation rigoureuse sont celle du coût, celle du revenu et celle de la parité ou de la comparaison.

L’expertise M 2009, beaucoup plus brève que les autres (du moins selon ce qui a été

versé au dossier de première instance : elle tient en deux pages, les autres en plusieurs dizaines de pages) ne précise pas quelle méthode l’expert a privilégiée dans ce cas-ci. Quant à l’expertise H 2002, elle n’avait pas pour objet spécifique d’évaluer l’Immeuble de la RPA et il ressort de la preuve que, vu sa raison d’être (le financement du projet de construction), elle tendait à offrir une vision optimiste plutôt que pessimiste des choses.

Il était donc normal pour la juge de première instance, et en tout cas il était tout à fait sensé de sa part, de faire porter son attention principalement sur les deux expertises les plus récentes, H 2012 et F 2016. Elles considèrent toutes deux les chiffres que donnent les trois méthodes ou techniques déjà mentionnées. La première, H 2012, optant pour le résultat de la méthode du revenu, fixe la juste valeur marchande de l’Immeuble à 7 765 000 $. La seconde, F 2016, optant pour celui de la méthode du coût, la fixe à 9 385 000 $.

Il y avait donc une différence de 1 620 000 $ entre les deux évaluations, ce qui n’est pas négligeable. [ 36 ] Le dossier fait voir qu’on préfère habituellement la méthode du revenu lorsque l’évaluation concerne un immeuble à revenus. Mais on opte souvent aussi pour la méthode du coût lorsque le bâtiment est neuf, ou de construction récente.

Il en va de même lorsque, comme c’était le cas ici, il n’existe pas de véritable comparable dans le temps et dans l’espace – entendons par-là une RPA en exploitation construite à la même époque et vendue dans le même secteur. [ 37 ] L’expert Florent a bien expliqué pourquoi il avait préféré la méthode du coût à celle du revenu utilisée par l’expert Huot. Ce dernier a évalué l’Immeuble comme s’il s’était agi d’une conciergerie, pour laquelle les loyers payés par les locataires sont le seul revenu à tirer du bien.

Mais les choses sont sensiblement différentes avec une RPA dont l’évaluation, comme le note la juge de première instance aux paragraphes 124 et 125 de ses motifs, soulève des difficultés que ne présente pas une propriété locative convention​nelle.

Dans le Guide à l’intention des évaluateurs agréés en matière d’établissement de la juste valeur marchande (JVM) aux fins d’autocotisation de la TPS et de la TVQ auquel réfère la juge, l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec écrit ceci [25] : […] il est important de mentionner qu’une RPA se distingue d’une propriété multifamiliale du fait qu’elle comprend davantage d’aires communes, qu’on offre des services aux résidents leur permettant d’avoir une vie sociale plus active et plus sécuritaire, pour ainsi se maintenir à domicile plus longtemps. […] Il est à noter que les RPA sont soumises à un cadre réglementaire provincial qui exige une certification de conformité à l’établissement et à certains aspects de l’exploitation (niveaux maximaux de personnel, formation du personnel, etc.). […] L’exploitation d’une RPA s’avère de toute évidence un investissement plus complexe qu’une propriété locative conventionnelle dont le ratio de dépenses est moindre.

Les RPA opèrent avec des masses salariales variées, selon la gamme de services offerts pour le maintien à domicile […]. Dans une RPA, la fourniture de services aux résidants et les services immobiliers sont en quelque sorte indissociables.

La valeur marchande d’une RPA peut comprendre une composante intangible d’importance variable, tout dépendant de son ratio d’aires communes (quantité relative de meubles et d’équipements), de la gamme de services de maintien à domicile offerts, de l’historique de son niveau d’occupation, de la réputation de son exploitant. [ 38 ] La principale difficulté quant à l’évaluation d’un bâtiment abritant une RPA tient à ce que la valeur purement immobilière de la RPA doit être isolée de la valeur relative à l’entreprise qui exploite la RPA et qui y offre des services. L’évaluation de M.

Florent tient compte de cette difficulté. Elle vise spécifiquement à isoler la valeur de l’Immeuble de celle de l’entreprise, tout en tenant compte du contexte particulier d’une RPA. Par contraste, la méthode du revenu retenue par M. Huot et la juste valeur marchande évaluée en application de celle-ci ne tiennent pas compte de la nature particulière de l’immeuble en cause – soit un bâtiment configuré différemment d’une conciergerie et équipé pour qu’on y exploite une RPA. [ 39 ] Départager la valeur de l’immeuble et celle de l’entreprise est donc un exercice difficile.

C’est ce que souligne Revenu Québec dans le bulletin d’interprétation TVQ 225-1 [26] : 10. De plus, lors de l’évaluation d’une résidence pour personnes âgées, celle-ci ne doit porter que sur l’immeuble et sur les revenus associés à cet immeuble, le cas échéant.

En conséquence, les revenus et les dépenses provenant de la fourniture de biens ou la prestation de services qui ne sont pas reliés à l’occupation et à la jouissance de l’immeuble par ses résidants — tels que, par exemple, les services ménagers et les services de santé — ne doivent pas être pris en compte dans l’établissement de la juste valeur marchande. [ 40 ] La RPA acquise par la SECA offrait de tels services et l’appelant NG a expliqué en témoignant que ceux-ci variaient selon les logements et les choix des résidents.

Sur les 109 unités de logements, celles de type « studio » n’étaient pas équipées d’une cuisine complète et le loyer versé par les résidents comprenait le gite et le couvert pour trois repas par jour. Les résidents dont le logement était équipé d’une cuisine pouvaient néanmoins acquérir des forfaits mensuels pour s’alimenter à la RPA, dont les cuisines étaient exploitées par 9118 elle-même.

La RPA offrait aussi d’autres services aux résidents, de sécurité 24 heures sur 24, de conciergerie, d’assistance, d’animation, de ménage et d’infirmerie, ainsi qu’un salon de coiffure en sous-traitance et les visites bimensuelles d’un médecin. [ 41 ] Témoignant au procès, l’évaluateur Florent a fait ressortir qu’il comprenait très bien la nature de la difficulté.

Il a notamment déclaré : … pour comprendre la problématique, c’est que j’ai une résidence qui a des opérations puis j’ai le bâtiment qui sont intimement liés l’un à l’autre, je peux pas vraiment séparer l’entreprise et chercher à la vendre séparément puis qu’on déménage l’entreprise du bâtiment. Et la même chose, les loyers sont intimement liés avec les services qui sont offerts dans le bâtiment, donc de trouver la ligne de démarcation entre l’immeuble et l’entreprise, c’est un débat qui est assez difficile.

Dans ces conditions, la juge pouvait sans commettre d’erreur s’en remettre à l’expertise F 2016 et conclure que la valeur attribuable à l’Immeuble était bien 9 385 000 $, avec ce que cela impliquait pour l’évaluation des autres actifs cédés à la SECA le 20 janvier 2006. * * * * * [ 42 ] Enfin, il est un point sur lequel je tiens à être clair. Il concerne la position des appelants dans ce litige. On ne parle pas, ici, d’une quelconque fourberie légaliste ou d’une forme de duplicité de leur part, ni a fortiori d’une tentative d’évasion fiscale – loin de là. Aucune apparence de ce genre n’effleure ce dossier.

Il s’agit simplement d’une planification fiscale serrée qui aura poussé trop loin ce que l’autocotisation semble permettre de faire et semble comporter d’avantageux pour le contribuable qui aménage ses affaires en pensant aux conséquences fiscales qui en découleront. On a ainsi tenté de transformer en des gains non imposables, ou en des gains moins imposables qu’ils ne devaient l’être, des gains réels et légitimes, certes, mais des gains imposables selon une qualification conforme à la loi et selon des règles plus onéreuses que ce qu’avaient anticipé les intéressés.

D’où l’issue de leur appel. [ 43 ] Pour les motifs qui précèdent, je rejetterais l’appel, avec les frais de justice. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A.

ANNEXE

Loi sur les impôts Taxation Act 1. Dans la présente

partie et dans les règlements, à moins que le contexte n’indique un sens différent, l’expres​sion: […] «aliénation» a le sens que lui donne l’article 248; 1. In this Part and in the regulations, unless the context indicates a different meaning, the expression: […] “disposition” has the meaning assigned by

section 248; 18. Pour l’application de la présente partie, les règles suivantes s’appli​quent :

a) des personnes liées sont réputées avoir entre elles un lien de dépendance;

b) un contribuable et une fiducie personnelle, autre qu’une fiducie visée à l’un des paragra​- phes a à d du troisième alinéa de l’article 647, sont réputés avoir entre eux un lien de dépendance si le contribuable, ou une personne qui a un lien de dépendance avec le contribuable, aurait un droit à

titre bénéficiaire dans la fiducie si l’article 7.11.1 se lisait sans tenir compte des paragra​phes b à d du deuxième alinéa;

c) dans les autres cas, la question de savoir si des personnes non liées entre elles ont, à un moment donné, un lien de dépendance en est une de fait. 18. For the purposes of this Part, the following rules apply: (

a) related persons are deemed not to deal with each other at arm’s length; (

b) a taxpayer and a personal trust, other than a trust described in any of subparagraphs a to d of the third paragraph of

section 647, are deemed not to deal with each other at arm’s length if the taxpayer, or any person not dealing at arm’s length with the taxpayer, would be beneficially interested in the trust if

section 7.11.1 were read without reference to subparagraphs b to d of the second paragraph; and (

c) in any other case, it is a question of fact whether persons not related to each other are at a particular time dealing with each other at arm’s length. 19. 1. Aux fins de la présente partie, sont des personnes liées ou des personnes liées entre elles :

a) des particuliers unis par les liens du sang, du mariage ou de l’adoption; 19.

(1) For the purposes of this Part, related persons or persons related to each other are (

a) individuals connected by blood relationship, marriage or adoption;

b) une société et i. la personne qui contrôle cette société; ii. une personne membre d’un groupe lié qui contrôle la société; ou iii. une personne liée à celle visée au sous- paragraphe i ou ii;

c) deux sociétés quelconques i. si elles sont contrôlées par la même personne ou le même grou​pe de personnes; ii. si chacune d’elles est contrôlée par une personne et si la personne contrôlant l’une est liée à celle contrôlant l’autre; iii.

Si l’une d’elles est contrôlée par une personne liée à un membre d’un groupe lié qui contrôle l’autre; iv. si l’une des sociétés est contrôlée par une personne liée à chaque membre d’un groupe non lié qui contrôle l’autre; v. si l’un des membres d’un groupe lié contrôlant une des sociétés est lié à chaque membre d’un groupe non lié qui contrôle l’autre; ou vi. si chaque membre d’un groupe non lié contrôlant une des sociétés est lié à au moins un membre d’un groupe non lié qui contrôle l’autre. 2. Deux sociétés liées à une même société en vertu du paragraphe 1 sont réputées, aux fins du paragraphe 1 et de l’

article 18 , être liées entre elles. 3. Lorsqu’il y a eu fusion ou uni​fication de plusieurs sociétés données pour former une nouvelle société, et que cette dernière aurait été liée à l’une des sociétés données immé​diatement avant la fusion ou l’unifi​cation si, à ce moment, (

b) a corporation and i. a person who controls that corporation, ii. a person who is a member of a related group that controls the corporation, or iii. a person related to the person contemplated by sub​paragraph I or ii; (

c) any two corporations i. if they are controlled by the same person or group of persons, ii.

If each of them is controlled by a person and that person who controls one of the corporations is related to the person who controls the other corporation, iii. if one of them is controlled by a person related to any member of a related group that controls the other, iv. if one of the corporations is controlled by a person related to each member of an unrelated group that controls the other, v. if any member of a related group that controls one of the corporations is related to each member of an unrelated group that controls the other, or vi. if each member of an unrelated group that controls one of the corporations is related to at least one member of an unrelated group that controls the other.

(2) Two corporations related to the same corporation under subsection 1 are deemed, for the purposes of subsection 1 and

section 18 , to be related to each other.

(3) Where there has been an amalgamation or merger of two or more particular corporations and the new corporation formed as a result of the amalgamation or merger would have been related to any of the particular corporations immediately before the amalgamation or merger if the new corporation were in existence at that

la nou​velle société avait existé et avait eu les mêmes actionnaires que ceux qu’elle avait immédiatement après la fusion ou l’unification, la nouvelle société et cette société donnée sont réputées avoir été des personnes liées entre elles. 4.

Lorsqu’il y a eu fusion ou uni​fication de plusieurs sociétés données qui, immédiatement avant la fusion ou l’unification, étaient liées entre elles autrement qu’en raison d’un droit visé au paragraphe b de l’article 20, la nouvelle société issue de la fusion ou de l’unification et chacune des sociétés données sont réputées avoir été des personnes liées entre elles. time, and if the persons who were the shareholders of the new corporation immediately after the amalgamation or merger were the shareholders of the new corporation at that time, the new corporation and that particular corporation shall be deemed to have been related persons.

(4) Where there has been an amalgamation or merger of two or more particular corporations each of which was related, otherwise than because of a right referred to in paragraph b of

section 20, to each other immediately before the amal​gamation or merger, the new corpo​ration formed as a result of the amalgamation or merger and each of the particular corporations are deemed to have been related to each other. 248. Pour l’application du présent titre, l’aliénation d’un bien comprend, sauf disposition contraire expresse:

a) toute opération ou événement qui donne droit au produit de l’aliénation du bien;

b) toute opération ou événement en vertu duquel, selon le cas: i. lorsque le bien est une action, une obligation, une débenture, un effet de com​mer​ce, une créance hypothé​caire, une convention de vente ou un autre bien semblable, ou un droit qui lui est relatif, ce bien est en totalité ou en

partie racheté, acquis ou annulé; […] 248. F or the purposes of this Title, the disposition of property includes, except as expressly otherwise provid​ed, (

a) any transaction or event entitling to proceeds of disposition of the property; (

b) any transaction or event by which, i. where the property is a share, bond, debenture, bill, hypothe​cary claim, mortgage, agree​ment of sale or other similar property, or an interest in it, the property is in whole or in part redeemed, acquired or can​celled, […]

421. Lorsqu’un montant reçu ou à recevoir d’une personne peut raisonnablement être considéré com​me étant partiellement la contrepartie de l’aliénation d’un bien donné d’un contribuable, de services donnés fournis par un contribuable ou d’une clause restrictive, au sens que donne à cette expression l’article 333.4, accordée par un contribuable, les règles suivantes s’appliquent:

a) la

partie du montant que l’on peut raisonnablement considérer comme étant la contrepartie de l’aliénation est réputée le produit de l’aliénation du bien donné, quelles que soient la forme ou la portée du contrat ou de la convention, et la personne qui a acquis ce bien est réputée l’avoir acquis à un coût égal à cette partie; […] 421. If an amount received or receivable from a person can reasonably be regarded as being in part the consideration for the disposition of a particular property of a taxpayer, for the provision of particular services by a taxpayer or for a restrictive covenant, within the meaning assigned by

section 333.4, granted by a taxpayer, the following rules apply: (

a) the part of the amount that can reasonably be regarded as being the consideration for the disposition is deemed to be proceeds of disposition of the particular property, irrespective of the form or legal effect of the contract or agreement, and the person to whom the property was disposed of is deemed to have acquired it at a cost equal to that part; […] 422. Sauf disposition contraire de la présente partie, l’aliénation ou l’acquisition d’un bien par un contribuable sont réputées faites à la juste valeur marchande de ce bien au moment de l’aliénation ou de l’acquisition, selon le cas, lorsque l’une des situations suivantes s’applique : […]

b) le contribuable l’acquiert d’une personne avec laquelle il a un lien de dépendance, pour un montant supérieur à cette valeur ;

c) le contribuable l’aliène en faveur : i. soit d’une personne avec laquelle il a un lien de dépendance, à

titre gratuit ou moyennant une contrepartie inférieure à cette juste valeur marchande ; […] 422. Except as otherwise provided in this Part, the disposition or acquisition of a property by a taxpayer is deemed to be made at the fair market value of the property at the time of the disposition or acquisition, as the case may be, where […] (

b) the taxpayer acquires it from a person with whom he is not dealing at arm’s length, for an amount greater than such value; or (

c) the taxpayer disposes of it i. to a person with whom the taxpayer is not dealing at arm’s length, gratuitously or for consideration that is less than that fair market value, […]