2010 QCCQ 6766, 2010 QCCQ 6766

Pichette c. Loiselle 2010 QCCQ 6766 JB 4131 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-006833-091 DATE : 3 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MICHEL BÉDARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Josée Pichette […] Saint-Jean-sur-Richelieu (Qc) […] Demanderesse c.

Pier-Luc Loiselle […] Saint-Jean-sur-Richelieu (Qc) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 6 587,33 $ en dommages suite au refus par le défendeur de passer

titre pour l'acquisition de la résidence sise au […] à Saint-Jean-sur-Richelieu. [ 2 ] Le défendeur, qui conteste la réclamation de la demanderesse, se porte demandeur reconventionnel pour 1 642,50 $ en réclamation de ses frais de notaire, d'avocat ainsi que ceux engagés pour la location d'un camion de déménagement. [ 3 ] Après avoir examiné la résidence de la demanderesse et avoir fait faire une inspection préachat, le défendeur signe son offre d'achat. [ 4 ] Le 1 er décembre 2008, la demanderesse accepte l'offre d'achat du défendeur en s'engageant à lui fournir un test d'eau et une confirmation que les installations sanitaires sont conformes. [ 5 ] Il est spécifiquement mentionné à l'offre d'achat que l'acquéreur peut se désister par écrit de son offre et l'annuler dans un délai de quatre jours. [ 6 ] Le 16 juin 2009, la fosse septique fait défaut et les installations sanitaires sont condamnées.

La demanderesse reconnaît alors que la fosse septique doit être changée et elle en avise le défendeur qui accepte. [ 7 ] Devant cet état de fait, la demanderesse offre au défendeur d'annuler l'offre d'achat, ce que ce dernier refuse en déclarant vouloir demeurer dans l'immeuble en attendant la fin des travaux d'installation de la nouvelle fosse septique. [ 8 ] Le 22 juin 2009, une modification à l'offre d'achat est signée entre les parties confirmant que la demanderesse fera installer à ses frais une nouvelle fosse septique suivant les règles de l'art et en conformité avec les lois environnementales. [ 9 ] Le défendeur accepte alors de payer un loyer de 25 $ par jour pour la période comprise entre le 17 juin 2009 et la date de la fin des travaux d'installation de la nouvelle fosse septique. [ 10 ] Dès le 22 juin 2009, les services d'un entrepreneur sont retenus par la demanderesse en vue de débuter les travaux dans les plus brefs délais. [ 11 ] Le lendemain, soit le 23 juin 2009, la toilette déborde et inonde la salle de bain en endommageant par le fait même une chambre au sous-sol.

La demanderesse s'engage à assumer les dommages encourus.

[ 12 ] Dans les semaines qui suivent, la demanderesse travaille sans relâche à obtenir tous les permis nécessaires pour l'exécution des travaux et à négocier avec les divers intervenants, tels l'ingénieur, le plombier et l'électricien. [ 13 ] Elle offre au défendeur de lui obtenir une servitude pour le déversement de l'eau de la nouvelle fosse septique dans le fossé du propriétaire du lot voisin. [ 14 ] Le 24 juillet 2009, contre toute attente, le défendeur téléphone à la demanderesse et lui demande de mettre un terme à l'offre d'achat au motif qu'il rencontre des difficultés de couple et qu'il est sur le point de se séparer, ce que refuse la demanderesse. [ 15 ] Le lendemain, la conjointe du défendeur avise la demanderesse de la découverte d'une fissure et de moisissure dans une chambre du sous-sol et elle déclare devoir quitter l'immeuble en invoquant vice caché. [ 16 ] Les conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés prévues aux articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec sont les suivantes : • Le vice doit être grave, c'est-à-dire doit diminuer significativement l'utilité du bien vendu; • Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; • Le vice doit être caché, c'est-à-dire non apparent au moment de la vente; • Le vice doit être antérieur à la vente; • Il doit s'agir réellement d'un vice et non d'une usure ou d'une détérioration résultant de l'usage normal d'un bien; • L’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu le vice; • Il doit y avoir dénonciation écrite par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice. [ 17 ] Le défendeur, représenté par Mme Line Thibodeau, corrobore essentiellement les faits rapportés par la demanderesse en ajoutant toutefois avoir dû recourir à une toilette chimique suite aux problèmes de fosse septique survenus le 23 juin 2009. [ 18 ] Au surplus, le défendeur fait valoir que lorsqu'il a signé l'offre d'achat, il ignorait que la propriété était située à l'intérieur de l'aire retenue aux fins de contrôle du zonage agricole et qu'elle bénéficiait d'un droit acquis en vertu de l'article 101 de la Loi. [ 19 ] Enfin, le défendeur invoque la découverte d'une fissure dans le solage et se plaint de l'infiltration d'eau qui en a résultée. [ 20 ] La demanderesse conteste les représentations du défendeur en faisant valoir qu'elle n'a jamais connu d'infiltration d'eau du temps où elle a été propriétaire et que l'infiltration alléguée ne correspond même pas à l'endroit de la fissure. [ 21 ] Le défendeur reconnaît avoir détruit et fait enlever la piscine ainsi que le patio qui servait à y accéder. [ 22 ] De plus, le défendeur déclare avoir enlevé le tapis de la chambre du sous-sol puisqu'il était devenu complètement inutilisable suite au débordement de la toilette dû aux problèmes des installations sanitaires survenus au mois de juin 2009. [ 23 ] Pour sa part, la demanderesse réclame le remplacement de la piscine, du patio ainsi que la valeur du couvre-sol de la chambre de même que 1 325 $ pour loyers impayés pour l'occupation des lieux pour une période de 68 jours. [ 24 ] En matière de réclamation civile, c'est la règle de la prépondérance de la preuve qui doit prévaloir.

Ainsi, le Tribunal invite les parties à prendre connaissance des termes de l'

article 2803 C.c.Q. : "2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée." [ 25 ] Le Tribunal retient que la demanderesse a rencontré son fardeau de preuve en établissant par prépondérance les allégations de sa réclamation, puisque même si ses prétentions sont contredites par le défendeur, elles ont été appuyées et corroborées à l'audition par l'agent immobilier. [ 26 ] Au surplus, le Tribunal souligne que même si le défendeur avait la ferme intention de se porter acquéreur de l'immeuble, cela ne l'autorisait pas à disposer de la piscine et du patio avant d'en être propriétaire. [ 27 ] Aussi, le Tribunal accueille la réclamation de la demanderesse pour 2 000 $ en ce qui concerne la valeur dépréciée de la piscine, tenant compte du fait qu'elle n'était alors âgée que de 5 ans seulement. [ 28 ] Le Tribunal accorde aussi à la demanderesse la somme réclamée de 1 437,33 $ pour le remplacement du patio de la piscine. [ 29 ] La réclamation pour le tapis de la chambre du sous-sol ne sera pas accordée à la demanderesse, puisqu'il fait

partie des dommages qu'elle s'est engagée à assumer suite au dégât survenu lors du débordement de la toilette au mois de juin. [ 30 ] Compte tenu de tous les inconvénients que le défendeur a dû subir durant son occupation et vu que la perte de loyer de la demanderesse s'étend du 17 juin à la fin des travaux, le Tribunal réduit ce poste de réclamation pour loyers à 900 $. [ 31 ] En quittant les lieux unilatéralement et sans en négocier les modalités, le défendeur n'est pas autorisé à se faire justice lui- même, d'autant qu'il a accepté de louer la maison en sachant qu'il devait subir des travaux d'installation d'une nouvelle fosse septique.

[ 32 ] Considérant que la demanderesse a subi une perte de 5 000 $ lors de la revente de cet immeuble, le Tribunal lui accorde la somme réclamée de 1 500 $ en dommages suite aux agissements du défendeur. [ 33 ] Pour ces motifs, le Tribunal ne fait pas droit à la réclamation du demandeur reconventionnel pour le remboursement de ses frais notariés, non plus que pour la location d'un camion de déménagement. [ 34 ] En ce qui concerne sa demande de remboursement de ses frais d'avocat, le Tribunal soumet que le demandeur n'y a pas droit compte tenu des circonstances actuelles et, qu'au surplus, il ne rencontre pas non plus les critères établis par la Cour d'appel dans l'arrêt Viel [1] pour abus de procédures. [ 35 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation de la demanderesse; [ 37 ] CONDAMNE Pier-Luc Loiselle à payer à Josée Pichette la somme de 5 837,33 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 17 juin 2009; [ 38 ] Avec dépens au montant de 157 $; [ 39 ] REJETTE la demande reconventionnelle avec dépens; __________________________________ MICHEL BÉDARD, J.C.Q. Date d’audience : 16 avril 2010