2017 QCCQ 8764, 2017 QCCQ 8764

Association des propriétaires du Lac Bouchette ltée c. Le Pabic 2017 QCCQ 8764 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-031698-150 DATE : 20 JUILLET 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ L’ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DU LAC BOUCHETTE LTÉE Demanderesse c.

PASCAL LE PABIC -et- CHANTAL DUMESNIL -et- BENOIT LAVALLÉE -et- GHISLAIN BARD -et- BRENDA BURRIDGE -et- RICHARD DAUNAIS -et- LINDA CICCIARELLO -et- JEAN-GUY LAUZON -et- LUCIE RANGER -et- 2948-5638 QUÉBEC INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’Association des propriétaires du Lac Bouchette Ltée («L’Association») réclame à chacun des défendeurs leurs cotisations annuelles relatives à l’entretien du Lac Bouchette pour les années 2012 à 2015. [ 2 ] Dès le début de l’audience, l’Association amende sa procédure pour y retirer la réclamation en ce qui a trait à l’année 2012 qui est prescrite mais aussi pour y ajouter l’année 2016.

Cette demande n’est pas contestée. [ 3 ] De façon plus particulière, l’Association réclame : . 925 $ à monsieur Pascal Le Pabic et madame Chantal Dumesnil

. 1 000 $ à monsieur Benoit Lavallée . 925 $ à monsieur Ghislain Bard . 1 225$ à madame Brenda Burridge . 1 225 $ à monsieur Jean-Guy Lauzon et madame Lucie Ranger . 1 225 $ à 2948-5638 Québec inc. («2948»). [ 4 ] Ces montants font l’objet d’une admission de la part des défendeurs. Par ailleurs, un règlement hors cour est intervenu avec les défendeurs Richard Daunais et Linda Cicciarello. [ 5 ] La question ici est de savoir si l’Association peut réclamer à ces propriétaires des cotisations pour les années visées. * * * [ 6 ] Monsieur Michel Tanguay représente l’Association dont il est président depuis 5 ans.

Cette Association existe depuis 1971 et elle voit à l’entretien du lac artificiel et du barrage que l’on y retrouve qui lui, date de 1903. Il s’agit là de la seule vocation de l’Association qui n’a par ailleurs aucune vocation sociale. 100% des montants exigés servent à l’entretien du lac et du barrage. [ 7 ] Le conseil d’administration est composé de 7 membres qui se réunissent environ 3 fois par année. Il y a par ailleurs une assemblée générale annuelle vers la fin septembre à laquelle tous les résidents riverains et ceux ayant accès au lac sont convoqués.

En moyenne, une quarantaine de membres y assistent. [ 8 ] Monsieur Tanguay explique que suite à la nouvelle législation réglementant les barrages, les coûts ont beaucoup augmenté et il en sera de même pour l’année 2018 puisque des travaux de réfection importants devront être exécutés. [ 9 ] L’Association a dû entreprendre un recours devant la Cour supérieure contre Benoit Lavallée et 2948 en ce qui a trait à une question de droit de passage. Elle a eu gain de cause mais non sans avoir engagé des frais d’avocats.

Ces frais sont répartis comme les autres dépenses. [ 10 ] Entre 2013 et 2016, il y a une soixantaine de personnes à qui l’Association facture une quote-part des frais. Il ne s’agit pas d’une cotisation pour faire

partie de l’Association mais bien d’une quote-part des frais encourus et d’une réserve relative aux travaux qui devront être effectués. [ 11 ] La cotisation a été fixée par l’Association à 75 $ pour l’année 2013, 375 $ pour l’année 2014, 275 $ pour l’année 2015 et 500 $ pour l’année 2016. [ 12 ] Cette cotisation doit être payée pour tout terrain, construit ou non. Le propriétaire de plusieurs terrains qui ne sont pas construits ne paiera qu’une seule cotisation. [ 13 ] Monsieur Tanguay produit les états financiers et le bilan de l’Association pour les années 2013 à 2016.

Défense de Ghislain Bard, Pascal Le Pabic, Chantal Dumesnil, Jean-Guy Lauzon et Lucie Ranger [ 14 ] Monsieur Ghislain Bard est porte-parole et témoigne au nom de ce groupe. Il mentionne que les problèmes relatifs au lac et au barrage ne les touchent pas réellement car ils ne sont pas propriétaires riverains. Ils admettent cependant avoir un accès au Lac Bouchette. [ 15 ] Selon lui, si le barrage disparaît, cela ne fera qu’abaisser le niveau du lac, sans plus.

Ils pourront quand même continuer à en user et à s’y baigner. [ 16 ] Il précise par ailleurs que la valeur des terrains riverains est de 12 fois supérieure à celle des terrains qu’ils ne le sont pas et qui ont simplement un accès au lac.

Ils ne sont donc pas d’accord avec la méthode de répartition employée qui, selon eux, n’est pas équitable pour tout le monde. [ 17 ] Il dépose un règlement émanant de la municipalité de Morin-Heights, relatif à la réfection du barrage du Lac Alpino dans le but de démontrer qu’il est possible, en matière de taxation ou de détermination d’une quote-part, de tenir compte d’autres facteurs, ce que l’Association refuse de faire. Pour lui, le bénéfice n’est pas le même pour chacun des terrains. [ 18 ] Monsieur Le Pabic témoigne également et explique que certaines autres associations fonctionnent différemment.

Défense de Benoit Lavallée [ 19 ] Monsieur Lavallée est représenté à l’audience par sa conjointe, madame Irène Lacasse. Ils sont propriétaires au Lac Bouchette depuis 49 ans et y vivent à temps plein depuis 29 ans. [ 20 ] Ils ne sont pas d’accord pour payer les frais d’avocats de l’Association dans le dossier de la Cour supérieure. Monsieur Lavallée a évidemment dû payer lui-même ses propres frais d’avocats pour se défendre et il ne veut pas avoir en plus à payer une

partie de ceux de l’Association. [ 21 ] Madame Lacasse affirme cependant être disposée à payer sa quote-part à compter de 2017. Défense de madame Brenda Burridge

[ 22 ] Madame Brenda Burridge habite sur le bord de la rivière Simon, laquelle communique avec le lac, à une distance d’environ ½ mille de ce dernier. Elle a acheté son terrain en 1973. Il y avait alors un chemin pour aller au lac. Celui-ci est disparu avec l’érosion. [ 23 ] Depuis une dizaine d’années, elle ne va plus au lac mais elle a continué à payer volontairement sa quote-part car elle apprécie la bonne qualité de l’eau du lac. [ 24 ] Elle affirme par ailleurs que sa propriété ne bénéficie pas d’un accès au lac, fait qui n’a pas été contredit par l’Association.

Défense de 2948-5638 Québec inc. [ 25 ] Monsieur Alain Lavallée témoigne. Il est président de l’entreprise qui est aujourd’hui propriétaire d’un seul terrain non construit. Ce terrain servait à l’époque à permettre l’accès à d’autres terrains que la compagnie avait elle-même achetés et revendus. [ 26 ] Sa compagnie a été impliquée dans le dossier de la Cour supérieure et il n’est pas d’accord pour payer les frais d’avocats de l’Association dans sa quote-part en plus d’avoir eu à payer les siens. [ 27 ] Il ajoute qu’il n’a jamais eu quelque demande que ce soit de l’Association avant 2014.

Il a alors reçu une mise en demeure de payer la quote-part pour les années 2012 à 2015. Il se plaint des montants facturés, parce qu’il n’utilise pas l’accès que possède son terrain. [ 28 ] Il remet également en doute la méthode de taxation. Il se demande incidemment pourquoi un terrain vacant doit payer le même montant qu’un terrain construit. Analyse et décision [ 29 ] Aucun des défendeurs n’est obligé d’être membre de l’association. Celle-ci ne peut leur facturer contre leur gré une carte de membre ou encore une quote-part d’activités à caractère social.

Ce n’est pas le cas ici et le président de l’association a pris grand soin de bien l’établir. [ 30 ] Dans le cas de madame Burridge, la preuve n’a pas démontré de façon prépondérante qu’elle se trouve dans une des situations déterminées par l’association pour que puisse lui être facturée une quote-part.

Son terrain n’est pas sur le bord du lac et aucun élément de preuve ne vient établir qu’il bénéficie d’un droit d’accès au lac. [ 31 ] Le recours contre elle doit donc échouer. [ 32 ] Pour ce qui des autres défendeurs, ils ne contestent pas nécessairement le droit de l’association de leur réclamer leur quote-part relative aux frais d'entretien du lac et du barrage. Ils auraient tort de le faire. La jurisprudence à ce sujet est abondante. L'Honorable juge Massol s'exprimait ainsi en 2008 [1] : [11] Comme le rappelait le soussigné dans Association des propriétaires de la Sablière c.

Rainville [2] , même si les résolutions d'une association de propriétaires n'ont pas comme telles de valeur contraignante puisque les associations n'ont pas de pouvoir de taxation, il demeure qu'il doit y avoir une juste répartition entre les utilisateurs surtout si la démonstration est faite que les sommes réclamées à chacun sont raisonnables.

Le Tribunal rappelle le principe retenu par l'honorable Pierre Chevalier dans l'affaire Ladouceur [3] à l'effet que les dispositions relatives à l'enrichissement injustifié continuent de s'appliquer [4] . [12] Par ailleurs, dans l’affaire Gordon , le juge André Soumis rappelait que les propriétaires ne peuvent être contraints d’adhérer à une association ni de lui payer une cotisation. [13] Le lien pouvant exister entre une association et un copropriétaire peut découler de l’acte d’acquisition (ou acte d’achat de propriété) [5] ou de l’enrichissement injustifié [6] . [ 33 ] Ils en ont plutôt contre la méthode de répartition.

Les terrains, qu’ils soient construits ou non, qu’ils soient riverains ou plus éloignés mais avec droit d’accès au lac, sont cotisés de façon égale par l'association. Il en résulte donc selon eux des iniquités. [ 34 ] Dans un dossier [7] où l'association avait choisi de facturer ses contributions annuelles « par propriétaire » et non en fonction du nombre de lots détenus par chacun, l'Honorable juge Richard Landry mentionnait ce qui suit: [35] Il se peut que certaines dépenses de certaines années ne profitent pas directement à monsieur Lévesque et que cela soit le contraire l'année suivante.

Pour ne pas que ce type d'association devienne ingérable, il n'y a pas lieu d'intervenir dans la détermination des contributions annuelles, sauf en cas d'abus, ce qui n'est pas le cas ici.

Si monsieur Lévesque est insatisfait de la façon dont l'Association gère le Domaine, il a le loisir d'en devenir membre et de faire valoir son point de vue. [36] Le Tribunal n'entend pas trancher ici la question du droit de l'Association de percevoir des contributions plus élevées de la part de propriétaires qui possèdent plus de lots que les autres, tel que les actes d'acquisitions des propriétaires semblent le permettre. [37] En effet, la preuve révèle que, jusqu'à présent, l'Association a renoncé à réclamer des contributions « au prorata du nombre de terrains qui appartiennent à chaque propriétaire dans le domaine intéressé » .

Elle a choisi de facturer les propriétaires sans tenir compte du « nombre de terrains » qu'ils possèdent. [38] Il serait donc inéquitable et injustifié de réclamer de monsieur Lévesque qu'il paie des contributions pour 12 lots alors que les contributions des autres propriétaires ne tiennent pas compte du nombre de lots qu'ils possèdent.

L'arrangement pris avec la Succession Brazeau va d'ailleurs en ce sens. [39] Toutefois, il pourrait arriver dans l'avenir que l'Association modifie son mode de répartition de ses contributions annuelles mais il n'appartient pas au juge d'en déterminer la légalité dans le cadre du présent dossier.

[ 35 ] La Division des petites créances n’est pas le forum approprié pour contester la justesse ou la légalité des décisions prises et des résolutions adoptées par l’Association, à moins qu’il n’en ressorte clairement leur caractère déraisonnable, un abus de droit ou de la mauvaise foi. [ 36 ] Dans une autre affaire [8] où les motifs de contestation s'apparentent aussi à ceux sous étude en l'espèce, le juge Pierre Lortie écrivait: [19] Comme l'Association dispense des services aux propriétaires du secteur il est logique que tous contribuent, membres ou pas.

Les défendeurs n'attaquent d'ailleurs pas le fondement de ce principe. [20] Au fond, ils contestent la gestion de l'Association. Or il n'entre pas dans les attributions de la division des petites créances d'exercer un pouvoir de contrôle et de réforme de l'Association [9] . [21] Les décisions adoptées en assemblée générale bénéficient d'une présomption de validité et doivent être appliquées, à moins d'être invalidées par les autorités compétentes. Ici, personne ne soulève d'irrégularité à l'égard de la procédure de l'assemblée générale. [ 37 ] Telle est exactement la situation en l'espèce.

Le Tribunal ne substituera pas son appréciation ou son opinion à celle de l’Association en ce qui a trait à la méthode qu’elle préconise pour cotiser. [ 38 ] Est-ce que cette méthode devrait être modifiée?

Possiblement, mais il n'appartient pas au Tribunal siégeant à la Division des petites créances de se prononcer à ce sujet. [ 39 ] Le Tribunal considère qu’il ressort de l’ensemble de la preuve administrée de part et d'autre que, non seulement les propriétés des défendeurs ont été facturées en fonction des critères retenus en assemblée générale par l’Association, mais également que les dépenses et la réserve à la base de la cotisation ont été engagées par l’Association pour l’entretien du lac et du barrage. [ 40 ] Le Tribunal ne peut s’ingérer dans les façons de faire adoptées par l’Association et ordonner une participation aux frais différente, basée sur des critères autres qui risqueraient de donner lieu à une comptabilité ingérable pour l’Association, comme par exemple le niveau, ou la fréquence, d’utilisation du lac [10] . [ 41 ] Quant à l’argument de monsieur Benoit Lavallée et de 2948 qui refusent de verser la

partie qui a trait à des frais d’avocats engagés pour débattre en Cour supérieure, contre eux, d’un droit de passage l’association, le Tribunal ne peut y faire droit. [ 42 ] Non seulement l’association a eu gain de cause, mais ils sont responsables, tout comme les autres propriétaires, des frais engagés.

Rien ne justifie qu’ils n’aient pas à assumer leur part simplement parce qu’ils étaient les parties adverses et qu’ils ont eu à assumer leurs propres frais d’avocat pour contester le recours de l’Association. [ 43 ] En conséquence, le Tribunal ne retiendra pas les griefs des défendeurs autres que madame Burridge et fera droit au recours de l’association. [ 44 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 46 ] CONDAMNE monsieur Pascal Le Pabic et madame Chantal Dumesnil à payer à l’Association des propriétaires du Lac Bouchette Ltée la somme de 925 $, avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , le tout à compter du 23 octobre 2015, date de la demande, ainsi qu’un cinquième (1/5) des frais de justice, soit la somme de 37,80 $; [ 47 ] CONDAMNE monsieur Benoit Lavallée à payer à l’Association des propriétaires du Lac Bouchette Ltée la somme de 1 000 $, avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , le tout à compter du 23 octobre 2015, date de la demande, ainsi qu’un cinquième (1/5) des frais de justice, soit la somme de 37,80 $; [ 48 ] CONDAMNE monsieur Ghislain Bard à payer à l’Association des propriétaires du Lac Bouchette Ltée la somme de 925 $, avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , le tout à compter du 23 octobre 2015, date de la demande, ainsi qu’un cinquième (1/5) des frais de justice, soit la somme de 37,80 $; [ 49 ] CONDAMNE monsieur Jean-Guy Lauzon et madame Lucie Ranger à payer à l’Association des propriétaires du Lac Bouchette Ltée la somme de 1 225 $, avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , le tout à compter du 23 octobre 2015, date de la demande, ainsi qu’un cinquième (1/5) des frais de justice, soit la somme de 37,80 $; [ 50 ] CONDAMNE 2948-5638 Québec inc. à payer à l’Association des propriétaires du Lac Bouchette Ltée la somme de 1 225 $, avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , le tout à compter du 23 octobre 2015, date de la demande, ainsi qu’un cinquième (1/5) des frais de justice, soit la somme de 37,80 $; [ 51 ] REJETTE la demande contre madame Brenda Burridge, avec les frais de justice. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 31 MAI 2017

[8] Association des propriétaires du relais des bernaches c. Jean Simard, (QC CQ), 160-32-000338-033, 18 janvier2005