2014 QCCQ 8063, 2014 QCCQ 8063

Vlavonou c. Mayer 2014 QCCQ 8063 JA 0437 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-026387-124 DATE : 15 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MAURICE ABUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RAPHAËL VLAVONOU

Partie demanderesse c. PAUL MAYER

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Raphaël Vlavonou, alléguant la découverte de vice suite à l'acquisition d'une propriété le 24 novembre 2011, réclame de Paul Mayer un montant de 7 000 $. [ 2 ] En défense, Paul Mayer nie la présence de vice et ajoute que sa propriété a été construite conformément au code du bâtiment.

QUESTIONS EN LITIGE • Le problème d'isolation au sous-sol constitue-t-il un vice caché au sens de l'article 1726 et suivant du Code civil du Québec ? • Dans l'affirmative, à quelle compensation le demandeur a-t-il droit?

LES FAITS [ 3 ] Le 24 novembre 2011, Raphaël Vlavonou se porte acquéreur d'une résidence, propriété de Paul Mayer, pour le prix de 245 000 $. [ 4 ] Avant d'acheter, il fait procéder à une inspection de la résidence par la firme AmeriSpec, service d'inspection de maison, laquelle n’a rien remarqué de particulier concernant le sous-sol. [ 5 ] Suite à l'achat, il désire faire des rénovations au sous-sol. Il confie les travaux à Gestion R. Lacelle Inc. [ 6 ] Robert Lacelle, le propriétaire, a constaté des problèmes au niveau de l'isolation.

Il lui mentionne qu’il manquait un espace entre la laine minérale et le mur et que cela cause un problème d’humidité. [ 7 ] Il ajoute qu'il n'a pu observer ce fait avant le 12 décembre 2011, parce que le problème se situait derrière le mur et que pour le remarquer, il aurait fallu le défaire. [ 8 ] Robert Lacelle témoigne que le demandeur lui avait demandé de refaire le sous-sol, au complet, ce qui impliquait faire une salle de bain de même que deux chambres. Les murs du sous-sol étaient finis en panneau de gypse.

Le plafond n'était pas fini ni le plancher qui était sur le béton. [ 9 ] Il a cassé celui-ci pour faire la plomberie et c’est lorsqu’il a débuté les travaux relatifs à l’électricité qu’il s’est rendu compte de la situation. Il explique que lorsqu'il a enlevé le gypse sur les murs pour passer le filage électrique, il s'est aperçu qu'il n'y avait pas de jeu d'air, un espace entre la laine minérale et le mur extérieur.

[ 10 ] Lorsqu'il a retiré la laine, celle-ci était tout humide, trempée. Il y avait une division de bois et la laine était appliquée directement sur le béton. [ 11 ] Il précise qu'il faut s'assurer qu'il y ait toujours un jeu d'air entre la laine et le mur extérieur lors de l’érection d’une telle structure et le seul moment où on peut appliquer la laine sur le mur c'est lorsqu'il y a un styrofoam d'appliqué directement sur celui-ci, ce qui n'était pas le cas en l'espèce.

Il signale que l'humidité qui s'est développée à l'arrière des murs n'a pu se faire à l'intérieur de deux semaines. [ 12 ] Les travaux pour remédier à la situation ont consisté en l'enlèvement du gypse et de la laine et il a également fallu souffler le mur, avancer les boites électriques et remettre du gypse neuf, et ce, pour le prix de 5 496,32 $. [ 13 ] Pour sa part, Paul Mayer mentionne avoir vendu une propriété construite selon les normes en vigueur en 2003. [ 14 ] Il ajoute que Robert Lacelle, au moment où il a visité les lieux le 13 décembre 2011, a refusé que son entrepreneur, Marcel Cloutier, vienne vérifier la situation. [ 15 ] Quant à Marcel Cloutier, il précise que c'est lui qui a construit la résidence de Paul Mayer en 2003 et que les murs étaient conformes aux règles de l'art, mais ajoute que ce sont des sous-traitants qui ont travaillé dans le sous-sol et il ne sait pas comment les murs ont été montés. [ 16 ] Tout comme Robert Lacelle sur cette question, il admet que cela prend un jeu d'air et que si on place la laine directement sur le mur, ce n'est pas bon. [ 17 ] Or, en regardant les photos produites, il mentionne qu'il y a certainement un jeu d'air.

Il voit également qu'il y de l'humidité après le papier. « Qu'il y ait de l'humidité sur le papier, ce n’est pas normal » mentionne-t-il. Il ajoute toutefois que ce n'est pas lui qui l'a fait, c'est un de ses sous-traitants. [ 18 ] En matière de garantie légale de qualité, il importe de déterminer si nous sommes en présence de vice caché ou de vice apparent. L'

article 1726 du Code civil du Québec établit le contenu de la garantie d'un bien de la façon suivante : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] Ainsi, plusieurs conditions permettent de faire la distinction entre un vice caché et un vice apparent : 1- Le vice doit posséder une certaine gravité ; C'est le cas en l'espèce.

Lorsqu'on considère qu'il y a de l'humidité sur toute la surface des murs, et que cela va amener des déboursés d'environ 5 000 $, on doit certainement parler d'une certaine gravité. 2- Le vice doit être antérieur à la vente . Il a été démontré, à la satisfaction de du Tribunal que l'humidité était là bien avant la vente de la propriété, le 1 er décembre.

Lorsque le défendeur Mayer mentionne que la situation est due au fait qu'on ne chauffait pas, cela est contredit par Robert Lacelle qui mentionne qu'il y avait un chauffage, à tout le moins, de 20° celsius au sous-sol au moment où il travaillait, et ce, quelques jours seulement après la prise de possession de la maison, le 1 er décembre. 3- Le vice doit être inconnu de l'acheteur .

Il était évident que l'acheteur ne pouvait déceler cette situation, à moins de défaire les murs, tout comme Robert Lacelle l'a mentionné. 4- Le vice doit être caché , c'est-à-dire, qu'il ne peut être découvert que par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable, attentif et sérieux de l'objet de la vente. Il n'y avait aucun indice lui permettant de découvrir la situation, d'autant plus qu'après examen exhaustif par un inspecteur en bâtiment on n'a fait aucune remarque en ce sens. 5- Enfin, la dénonciation du vice . L'

article 1739 C.c.Q. exige que l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constations et protéger ses droits, c'est-à-dire, faire une contre une contre-expertise s’il le désire, et effectués des réparations à prix moindre que celui exigé par l'acheteur. 6- Dans le cas présent, la mise en demeure a été envoyée le 13 décembre 2011, et malgré ce que mentionne, Paul Mayer, en aucun moment le demandeur a refusé qu'un représentant du vendeur ne se présente pour faire des vérifications d'usage.

Robert Lacelle, a tenu à mentionner qu'en aucun moment il a refusé que l'entrepreneur de Paul Mayer ne vienne vérifier la situation tout en sachant qu'il y avait un litige qui s'en venait, ce n'était pas dans l'intérêt de son client. [ 20 ] De la preuve, le Tribunal n'a d'autre choix que de conclure que la maison achetée par le demandeur en novembre 2011 était affectée d'un vice qui était caché, la rendant impropre à l'usage auquel elle était destinée. [ 21 ] Quant à la compensation payable par le vendeur à l'acheteur, il existe certaines règles qui doivent être prises en considération.

[ 22 ] Dans leur traité sur la responsabilité civile, les auteurs Beaudoin et Deslauriers approchent la question d'indemnisation de la façon suivante [1] : « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs. Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime.

Le second est au contraire d'éviter de laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. » [ 23 ] Ils ajoutent à la page 315 : « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps, il n'était donc pas neuf au moment où le dommage était subi, accorder la pleine valeur de remplacement et dans un sens enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué. C'est pourquoi en général les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances.

Les réparations confèrent parfois en matière immobilière, par exemple, une plus- value au bien et augmente sa valeur économique, les tribunaux réduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour en tenir compte.

Par exemple, les tribunaux tiennent compte du fait que la réparation réalisée pour corriger un vice va prolonger la vie utile d'un bien ou en accroître l'utilité. » [ 24 ] Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a aucun doute que les travaux réalisés par l'entrepreneur Robert Lacelle vont amener une plus-value à l'immeuble. [ 25 ] De plus, il est en preuve que, de toute façon, il fallait défaire certaines parties des murs du sous-sol pour remplacer le gypse, et ce, afin de procéder à l'installation électrique. [ 26 ] C'est pourquoi le Tribunal estime qu'un montant de 3 000 $ saura satisfaire le principe que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime tout en évitant de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. [ 27 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 28 ] ACCUEILLE partiellement la requête; [ 29 ] CONDAMNE la

partie défenderesse, Paul Mayer, à payer à la

partie demanderesse, Raphaël Vlavonou, la somme de 3 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du présent jugement; [ 30 ] CONDAMNE la

partie défenderesse au paiement des frais judiciaires de 163 $. __________________________________ MAURICE ABUD, J.C.Q. Date d’audience : 9 mai 2014