2017 QCCA 241, 2017 QCCA 241

Raymond c. Raymond 2017 QCCA 241 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009037-158 (400-17-001643-085) DATE : 15 février 2017 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. FRANCE RAYMOND et SONIA RAYMOND APPELANTES – INTIMÉES INCIDENTES Demanderesses – Défenderesses reconventionnelles c.

JEAN-FRANÇOIS RAYMOND INTIMÉ – APPELANT INCIDENT Défendeur – Demandeur reconventionnel et OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS POUR LA CIRCONS​CRIPTION FONCIÈRE DE CHAMPLAIN et MANON PROULX MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelantes France et Sonia Raymond (« France » et « Sonia ») se pourvoient contre un jugement rendu le 8 mai 2015 par la Cour supérieure, district de Trois-Rivières (l’honorable Suzanne Hardy-Lemieux — « la juge ») [1] , qui accueille une demande de partage d’immeubles détenus en copropriété indivise avec l’intimé (leur frère Jean-François Raymond « Jean-François ») [2] et décide des réclamations réciproques pour impenses et indemnité d’occupation.

Les conclusions de ce jugement (lesquelles font 34 paragraphes) sont reproduites à l’annexe A du présent arrêt. [ 2 ] L’intimé se pourvoit également. [ 3 ] Quatre immeubles [3] sont en cause : • un immeuble commercial (« l’immeuble 1061 Thibeau »). • Un terrain vacant (« le terrain Thibeau »). • Un immeuble résidentiel unifamilial (« l’immeuble Fafard »). • Un « multi logement » (« l’immeuble Forget »). [ 4 ] France et Sonia s’en prennent aux conclusions relatives aux impenses qualifiées de non nécessaires, au coût de rénovation de la toiture de l’immeuble (à préciser) et au remboursement de loyers non perçus pour l’immeuble Fafard.

De plus, elles soutiennent que la juge a fait deux omissions : la première, celle d’inclure dans ses calculs 5 559,51 $ dus à chacune d’elles à la suite de la vente d’un cinquième immeuble; la seconde, l’absence d’ordonnance de paiement d’une indemnité d’occupation de l’immeuble 1061 Thibeau pour le mois de mai 2015. [ 5 ] Quant à Jean-François, lequel reconnaît l’omission du 5 559,51 $, mais non les autres doléances de ses sœurs, il conteste le pourcentage retenu pour remboursement des impenses et sa condamnation à payer une indemnité d’occupation de l’immeuble 1061 Thibeau puisque cet espace est occupé par son entreprise.

Subsidiairement, au sujet de l’indemnité d’occupation, il soutient que la juge a erré en omettant de prendre en compte une entente quant au quantum.

[ 6 ] Bref, ce ne sont que les conclusions 283 à 287 (conditions d’occupation de l’immeuble 1061 Thibeau), 302 et 303 (ce que les parties se doivent l’une à l’autre) et 304 et 305 (la compensation judiciaire effectuée et l’ordonnance dirigée à la notaire de remettre 192 714,58 $ à l’intimé lors du partage) du jugement qui sont visées par les appels [4] . [ 7 ] Cela étant, nous analyserons les doléances mises de l’avant par les parties sous les deux titres suivants : • Les conditions d’occupation de l’immeuble 1061 Thibeau (ce qui inclut les omissions alléguées y relatives, le cas échéant : prise en compte d’une entente et indemnité de mai 2015). • Ce que les parties se doivent l’une à l’autre (ce qui inclut les questions de compensation judiciaire et d’instructions à la notaire).

Les conditions d’occupation de l’immeuble 1061 Thibeau. L’argument de la personne morale Déco-Déco. [ 8 ] Traitons d’abord du moyen d’appel de Jean-François voulant que la juge ait erré en le condamnant personnellement, alors que l’immeuble serait occupé par son entreprise Déco-Déco, une personne morale (une personne distincte). [ 9 ]

Malgré certains mots ou expressions utilisés par la juge dans son jugement laissant croire que le commerce du 1061 Thibeau serait exploité par une personne morale (aux paragraphes 190 « un chèque fait par sa compagnie Déco-Déco Ltée », 197 « seul propriétaire de la compagnie Déco-Déco Ltée » et 233 « Jean-François Raymond est le seul actionnaire et président de la firme Déco- Déco »), il y a absence de preuve au dossier en ce sens. [ 10 ] En effet, le dossier ne comporte aucune preuve voulant que Déco-Déco (le nom sous lequel le commerce du 1061 Thibeau est exploité) soit une personne morale, une personne distincte de Jean-François. [ 11 ] De plus, alors que ce moyen n’a pas été plaidé devant la juge de première instance, Jean-François est malvenu de le proposer pour la première fois en appel [5] . [ 12 ] Ce moyen d’appel de Jean-François est donc rejeté.

L’indemnité d’occupation et son quantum [ 13 ] Aux termes de l’

article 1016 C.c.Q ., la juge a condamné Jean-François à payer à ses sœurs une indemnité d’occupation de 3 258,81 $ par mois pour la période du 11 avril 2005 au 28 février 2014 (ce qui représente les 2/3 du montant de 4 888,21 $ que l’expert Marco Champagne propose à

titre de loyer pour cet espace et que la juge retient). La juge a aussi retenu ce même chiffre pour la période subséquente du 1 er mars 2014 au 30 avril 2015.

Le tout représente donc 389 753,67 $ que Jean-François doit à ses sœurs pour la période s’échelonnant du 11 avril 2005 au 30 avril 2015. [ 14 ] Dans ses conclusions, aux termes desquelles Jean-François peut poursuivre l’exploitation de son commerce du 1061 Thibeau tant qu’il ne sera pas vendu, la juge ordonne à ce dernier de payer à ses sœurs, pour cette occupation et à compter du 1 er juin 2015, 3 258,81 $ par mois. [ 15 ] France et Sonia ne contestent pas les conclusions de la juge, mais elles soutiennent que celle-ci a omis de prévoir une indemnité pour le mois de mai 2015.

Elles ont raison, de sorte que les conclusions du jugement seront modifiées pour y ajouter la conclusion que voici : [283A] ORDONNE à Jean-François Raymond de payer une indemnité mensuelle de 3 258,81 $ à ses sœurs pour le mois de mai 2015; [ 16 ] Quant à Jean-François, il allègue que la juge a erré en omettant de prendre en compte l’entente intervenue entre les parties, en 2000, suivant laquelle l’indemnité d’occupation était de 1 500 $ par mois.

Il soutient que la juge aurait dû retenir, à la suite de l’agrandissement réalisé, un montant de 2 250 $ par mois puisque cet agrandissement représente un ajout de 1/3 de superficie. [ 17 ] Qu’en est-il? [ 18 ] Au paragraphe 185 de son jugement, la juge constate que les parties ne lui offrent aucune preuve crédible contemporaine, de 2005 à la date de son jugement, de la valeur locative de l’espace. [ 19 ] France et Sonia ont mis de l’avant le chiffre de 6 000 $ par mois, depuis juillet 2000. La juge écrit qu’elle ne peut comprendre comment celles-ci établissent une telle valeur.

Elle la rejette et s’en explique ainsi : [ 186 ] Par ailleurs, le Tribunal ne peut comprendre comment mesdames Raymond établissent cette valeur de 6 000 $ par mois exigible, selon elles, dès le mois de juillet 2000, mais non réclamée en raison de l’importance des travaux que leur frère doit faire pour conserver l’immeuble. [ 187 ] Comment peut-on considérer qu’une indemnité de 6 000 $ par mois est adéquate en 2002 et l’est encore en 2014?

Comment considérer cette indemnité appropriée alors que l’agrandissement effectué en 2003 en double presque la superficie? [ 188 ] Dans ces circonstances, et en l’absence de toute preuve logique et cohérente, le Tribunal ne peut retenir la quotité de la réclamation formulée par les sœurs Raymond . [ 20 ] Aux paragraphes 189 à 192 de son jugement, la juge relate la position et le témoignage de Jean-François à ce propos :

[ 189 ] Monsieur Jean-François Raymond apporte une preuve différente. Il explique le montant de 6 000$ par mois comme étant le salaire qui est versé à leur père à

titre de loyer par Raymond Décor. Ceci peut expliquer le montant que retient mesdames Sonia et France Raymond. Cela ne justifie pas pour autant le montant qu’elles réclament, de l’avis du Tribunal. [ 190 ] Un autre élément important est mis en preuve par monsieur Raymond. Il s’agit d’un chèque fait par sa compagnie Déco-Déco Ltée à l’ordre de FJFS Raymond Immeubles, en date du 5 juillet 2000, au montant de 1 500$ et portant la mention «loyer juillet». Ce chèque est dûment encaissé.

Selon monsieur Raymond, il s’agit alors du montant qui est l’entente entre ses deux sœurs et lui pour le loyer à payer pour son occupation par Déco-Déco. [ 191 ] Le Tribunal estime que cette preuve positive et contemporaine aux événements est certainement beaucoup plus fiable que les affirmations à l’emporte-pièce faites par mesdames Raymond à ce sujet. [ 192 ] Face aux contradictions évidentes des témoignages de France et Sonia Raymond et de celui de monsieur Jean-François Raymond, le Tribunal retient celui-ci notamment en raison du chèque que son commerce émet et qui est encaissé au mois de juillet 2000 .

De plus, monsieur Raymond est le seul à expliquer de façon cohérente et logique les raisons pour lesquelles le père des parties reçoit un loyer de 6 000$ par mois.

Par ailleurs, ce montant ne prend pas en considération l’agrandissement substantiel de l’immeuble qu’il réalise et dont il bénéficie . [ Soulignements ajoutés, renvois omis ] [ 21 ] Bien que la juge retienne un chiffre plus élevé que celui mis de l’avant par Jean-François (2 250 $), force est de constater, contrairement à ce qu’il plaide devant nous, que la juge n’omet pas de prendre en compte la preuve du chèque de 1 500 $ et de la mention « loyer juillet » y inscrite. [ 22 ] Le chiffre de 2 250 $ n’est pas concluant, alors que la juge doit évaluer la valeur locative pour les périodes pertinentes.

Cet exercice la conduit à retenir l’indemnité mensuelle de 3 258,81 $ par mois. [ 23 ] La juge n’a commis ni erreur ni omission. [ 24 ] Ce moyen d’appel de Jean-François doit donc être rejeté.

Ce que les parties se doivent l’une à l’autre. [ 25 ] Comme nous l’avons précédemment mentionné, il y a lieu d’ajouter 11 119,02 $ à ce que Jean-François doit à ses sœurs (5 559,51 $ pour chacune), car toutes les parties reconnaissent cette omission de calcul. [ 26 ] Trois sujets restent donc l’objet de l’analyse qui suit quant à ce que les parties se doivent l’une à l’autre : • Les impenses du 1061 Thibeau (autres que la rénovation de la toiture). • La rénovation de la toiture du 1061 Thibeau. • La condamnation de France et de Sonia au paiement d’une indemnité de 12 133,34 $ pour la perte de loyers de l’immeuble Fafard. [ 27 ] Voyons ce qu’il en est.

Les impenses du 1061 Thibeau (autres que la rénovation de la toiture). [ 28 ] La juge analyse les impenses relatives du 1061 Thibeau en deux temps : la phase 1, les travaux réalisés entre les mois de juillet et d’octobre 2000 et la phase 2, les travaux d’agrandissement du local commercial à compter de 2003. [ 29 ] Au sujet des travaux de la phase 1, quant au montant de 88 974,24 $ d’impenses nécessaires calculées, la juge détermine qu’il n’y aura aucun remboursement à Jean-François, malgré cette qualification, car il en a déjà été compensé par l’absence d’indemnité d’occupation de juillet 2000 au 10 avril 2005. [ 30 ] En ce qui concerne les travaux d’agrandissement de la phase 2, évalués à 261 094,67 $, la juge retient que ni France ni Sonia ne font part d’une opposition à leur frère, que ces travaux représentent des impenses utiles qui ont donné à l’immeuble une plus-value au moins égale à leur coût, mais qu’elle ne peut ordonner de remboursement, aux termes de l’

article 1020 C.c.Q. , car France et Sonia ne les ont pas autorisés. Cela dit, elle estime, dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire de fixer l’indemnité d’occupation selon l’

article 1016 C.c.Q ., qu’il y a lieu de tenir en compte cette réalité et, conséquemment, de réduire le quantum autrement calculé d’une somme équivalente à 2/3 de ces coûts. [ 31 ] Aux paragraphes 165, 222, 223, 224 et 225 du jugement, la juge écrit : [165] La prépondérance de la preuve révèle que, bien qu’il n’obtient pas leur approbation écrite pour ces travaux, celles-ci ne lui font pas part de leur opposition. [222] Comme on le sait, les sommes que le Tribunal retient comme étant bien fondées pour réaliser ces travaux s’élèvent au montant de 261 094.67$.

Or, les demanderesses n’autorisent pas cet agrandissement. De l’avis du Tribunal, il s’agit d’une modification substantielle du bien indivis puisqu’il y a un agrandissement très important de l’immeuble. Dans ces circonstances, la décision des indivisaires doit être unanime. [223] En principe, seul monsieur Raymond doit supporter tous les frais qu’il encourt pour ceux-ci. Cependant, malgré l’absence de

preuve de la valeur initiale de l’immeuble du 1061, boul. Thibeau non agrandi, une personne un tant soit peu logique ne peut douter qu’un agrandissement de l’importance de celui qu’effectue Jean-François Raymond en 2003 et 2004, lui apporte indéniablement une plus-value au moins égale à la valeur des travaux. [224] Le Tribunal constate que les demanderesses partageront, lors de sa vente, dans la valeur de l’immeuble agrandi, c’est-à-dire bénéficiant de la plus-value apportée par cet agrandissement, et ce, sans en supporter aucun coût.

Elles ne supporteraient pas non plus les coûts financiers hypothécaires que seul monsieur Raymond encourt. Cette façon de faire équivaut à «vouloir avoir le beurre et l’argent du beurre…» [225] Dans ces circonstances, le Tribunal estime qu’il y a lieu de réduire de l’indemnité pour jouissance exclusive de cet immeuble par leur frère, indemnité réclamée par les demanderesses, la somme de 174 063.11$ qui représente les 2/3 des coûts retenus. [Renvois omis] [ 32 ] Les constats factuels de la juge ne sont pas remis en cause par les appelantes.

De toute manière, aucune intervention de la Cour à cet égard n’est envisageable, tenant compte de la norme d’intervention applicable (l’erreur manifeste et déterminante [6] ) et du contenu du dossier d’appel [7] . [ 33 ] Contrairement à ce que plaident les parties, la juge n’a pas commis d’erreur d’interprétation ou d’application de l’

article 1020 C.c.Q . [ 34 ] La décision de prendre en compte l’équivalent du 2/3 des coûts d’agrandissement dans l’exercice du pouvoir de fixation d’une indemnité d’occupation par Jean-François, alors qu’une telle demande lui est faite selon l’

article 1016 C.c.Q ., relève de l’exercice de la discrétion y associée [8] . [ 35 ] À notre avis, la juge a exercé cette discrétion de façon raisonnable et la déférence s’impose. [ 36 ] Personne ne nous convainc qu’il y a lieu d’intervenir : tous les moyens d’appel sur ce sujet sont donc rejetés. La rénovation de la toiture du 1061 Thibeau. [ 37 ] Au sujet de la rénovation de la toiture du 1061 Thibeau, la juge écrit : [ 215 ] Un débat intervient aussi entre les parties quant au besoin de rénovation de la toiture du 1061, boul. Thibeau, dans la

partie non agrandie. Ainsi, au mois d’avril 2006, monsieur Raymond fait parvenir à ses sœurs copie d’une soumission obtenue pour la rénovation de cette toiture au coût de 8 432.30$. Ses sœurs refusent. Or, monsieur Raymond doit procéder à la réfection totale de cette toiture plusieurs années plus tard. Le coût est de 30 000$. [ 216 ] Le Tribunal estime que les demanderesses ne peuvent refuser les travaux requis pour la toiture car ils sont des travaux d’entretien nécessaires à la conservation du bien indivis. En refusant la demande de leur frère, elles commettent une faute génératrice de responsabilité.

Non seulement, elles empêchent l’entretien mais aussi, elles causent une détérioration du toit ce qui explique l’augmentation considérable du coût de sa réfection. [ 217 ] Le Tribunal est d’avis qu’elles obligent leur frère à encourir un déboursé supplémentaire de 21 567.70$ pour sa réfection par la suite.

France et Sonia Raymond doivent donc, en raison de la faute que constitue leur refus injustifié, à leur frère chacune la somme de 10 783.85$. [ 218 ] Le Tribunal estime que chacun des propriétaires indivis doit également supporter 1/3 du coût de la soumission initiale pour cette rénovation, soit 2 870.77$. [ 219 ] Le Tribunal conclut que chacune des demanderesses doit donc à son frère, le défendeur, la somme de 13 594.62$ pour la réfection de la toiture. [Renvois omis] [ 38 ] France et Sonia contestent le bien-fondé de cette condamnation pour trois motifs : (1) absence de réclamation spécifique dans les procédures de Jean-François; (2) paiement du coût depuis un compte détenu en fidéicommis par une notaire et appartenant en parts égales aux parties; (3) quantum retenu qui dépasse largement, à leur avis, ce que le juge Denis Jacques avait retenu lors de la délivrance d’une ordonnance de sauvegarde [9] à cet égard. [ 39 ] Dans sa défense amendée du 10 janvier 2014, Jean-François écrit, au para​graphe 37, « [l]e coût des travaux de rénovation et de la réfection de la structure et l’aménagement extérieur de l’immeuble précité [le 1061 Thibeau] ont impliqué des déboursés de 450 480,16$, tel qu’il appert des factures produites en liasse commu​niquées comme pièce D-3 ».

En l’absence de pièces et de notes sténographiques à ce propos produites au dossier d’appel, l’argument d’absence de réclamation spécifique dans les procédures doit être rejeté, car le dossier d’appel n’en permet pas l’analyse [10] . [ 40 ] Il en va de même de l’argument prenant appui sur l’existence de paiements effectués depuis le compte en fidéicommis de la notaire. [ 41 ] En présence d’un dossier d’appel incomplet, l’intimé ayant lui-même déposé plus de 100 000 $ dans ce compte en fidéicommis, alors que la juge relate que France et Sonia n’ont rien investi ou se sont refusées à le faire [11] et, au paragraphe 217 du jugement, « qu’elles obligent leur frère à encourir un déboursé supplémentaire de 21 567.70$ (…) », la seule provenance des liquidités utilisées, le cas échéant, ne peut conduire à retenir que la juge commet une erreur.

[ 42 ] Qu’en est-il, cela dit, du quantum? [ 43 ] Comme les deux autres, cet argument doit être rejeté. La juge n’a commis aucune erreur susceptible de donner lieu à une intervention. [ 44 ] Rappelons que la réfection du toit représente des impenses nécessaires que les copropriétaires indivis n’ont d’autre choix que d’assumer (en parts égales) aux termes de l’

article 1020 C.c.Q . [ 45 ] Précisons que la juge a retenu que Jean-François avait fait le nécessaire, en temps opportun, pour obtenir l’accord (bien que non requis) et la participation financière de ses sœurs, ce que ces dernières lui avaient refusé sans droit. [ 46 ] Et ajoutons que, dans ce contexte, la juge a retenu que Jean-François avait non seulement un droit au remboursement, selon l’

article 1020 C.c.Q ., mais aussi un droit d’être indemnisé pour le préjudice subi à la suite de fautes commises par ses sœurs. [ 47 ] Le moyen d’appel portant sur la rénovation du toit est donc mal fondé.

La condamnation de France et de Sonia au paiement d’une indemnité de 12 133,34 $ pour la perte de loyers de l’immeuble Fafard. [ 48 ] France et Sonia prétendent qu’aucune assise juridique ne permettait à la juge de les condamner au paiement de 12 133,34 $ pour la perte de loyers à l’immeuble Fafard. [ 49 ] Rappelons quelques faits mentionnés par la juge : • en juillet 2006, Jean-François loue la maison de la rue Fafard à des locataires qui acceptent de payer un loyer de 700 $ par mois ainsi que l’électricité en plus de s’occuper de la tonte de la pelouse ou du déneigement, selon la saison. • Parce que leur frère Jean-François ne veut pas signer le mandat de mise en vente de cette maison avant d’être remboursé, à concurrence des 2/3, pour les importantes sommes qu’il a déboursées pour l’entretien des immeubles dont lui et ses sœurs sont copropriétaires (ou sans avoir, à tout le moins, obtenu une reconnaissance de dettes à cet effet), France et Sonia mettent fin au bail et expulsent les locataires. • France et Sonia refusent également une offre de location avec possibilité d’achat du 1er février 2007. • La maison demeure vacante d’octobre 2006 jusqu’au 24 mars 2011, date de la signature de sa vente.

Entretemps, sans recevoir quelque loyer que ce soit, Jean-François a supporté le coût des taxes et des assurances. [ 50 ] C’est dans ce contexte que la juge conclut : [63] Le Tribunal estime que cette décision prise par les demanderesses est irrationnelle. Elle ne constitue certes pas une saine décision de gestion des affaires.

Elle illustre plutôt très bien, de l’avis du Tribunal, leur désir de nuire à leur frère … […] [207] La prépondérance de la preuve révèle que monsieur Raymond trouve des locataires qui y demeurent à raison de 700$ par mois comme loyer en plus de s’occuper, sans frais additionnels, de la tonte de la pelouse et du déblaiement de la neige, selon les saisons. France et Sonia Raymond évincent ces derniers. [208] La réclamation de monsieur Raymond s’élève donc à 52 mois de perte de location à raison de 700$ par mois, soit la somme de 36 400$. Il ne réclame que le tiers de cette somme, soit celle de 12 133.34 $.

Le Tribunal retient que cette réclamation est bien fondée. Chacune de ses sœurs lui doit donc la somme de 6 066.67$. [ Soulignement ajouté, renvoi omis ] [ 51 ] L’argument d’absence de fondement juridique doit être écarté. [ 52 ] À

titre de copropriétaires indivises, France et Sonia devaient agir de bonne foi [12] et elles ne pouvaient user de leurs droits de copropriétaires de manière à nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable ( art. 6 et 7 C.c.Q .). [ 53 ] La juge a retenu qu’elles n’étaient pas de bonne foi et qu’elles avaient agi avec l’intention de nuire à Jean-François. [ 54 ] Leur condamnation à indemniser leur frère pour le préjudice subi (1/3 des loyers non perçus) repose donc sur de solides assises.

Récapitulatif [ 55 ] La Cour intervient, mais aux seules fins suivantes : (1) ajouter une indemnité mensuelle d’occupation du 1061 Thibeau pour le mois de mai 2015, de 3 258,81 $, que Jean-François doit verser à ses sœurs; (2) corriger l’omission relative à la vente d’un autre immeuble et ajouter, cela étant, 11 119,02 $ à ce que Jean-François doit à ses sœurs à cet égard (soit 5 559,51 $ pour chacune d’elle). [ 56 ] N’eût été ces interventions mineures, la Cour aurait rejeté tous les appels. Dans ce contexte, vu le résultat mitigé de ceux-ci, chaque

partie assumera ses frais de justice. POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[ 57 ] ACCUEILLE en

partie l’appel de France et de Sonia Raymond, mais aux seules fins : • D’ajouter le paragraphe 283A, ainsi rédigé, aux conclusions du jugement de première instance : [283A] ORDONNE à Jean-François Raymond de payer une indemnité mensuelle de 3 258,81 $ à ses sœurs pour le mois de mai 2015; • De remplacer le paragraphe [303] du jugement par le suivant : [303] DÉCLARE que Jean-François Raymond est endetté envers ses sœurs de la somme de 499 753,88 $ sous réserve de la compensation à être opérée ci-après; • De remplacer le paragraphe 304 du jugement par le suivant : [304] CONDAMNE Jean-François Raymond à payer à France Raymond et Sonia Raymond la somme globale de 207 092,41 $ (ou, à chacune d’entre elles, la somme de 103 546,20 $), le tout dans un délai de 15 jours suivant la signature de l’acte de vente ou la vente sous contrôle de justice aux enchères des immeubles sis au 1505 et 1061, boul.

Thibeau à Trois-Rivières; • De remplacer le paragraphe 305 du jugement par le suivant : [305] ORDONNE à la notaire Manon Proulx, mise en cause dans le présent dossier et détentrice de sommes appartenant en indivis aux parties dans son compte en fiducie, de procéder ainsi pour le partage des sommes en fidéicommis qu’elle détient actuellement et celles qui lui seront remises après la vente des immeubles du 1055 et du 1061, boul.

Thibeau, Trois-Rivières : • en premier lieu, elle doit payer la commission de l’agent d’immeuble ou la compensation de 5 000 $ ou 10 000 $ à celui-ci, si cela n’a pas déjà été fait; • elle doit payer les honoraires et débours, selon le cas, de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., si cela n’a pas déjà été fait; • elle doit également payer ses honoraires de notaire incluant ceux relatifs à la radiation de l’hypothèque légale enregistrée par Construction Jean-François Raymond sur l’immeuble de la rue Forget à Trois-Rivières; • elle doit prélever de la masse nette résiduelle la somme de 207 092,41 $ due par Jean-François Raymond à ses sœurs Sonia et France Raymond pour la partager également entre elles; • elle doit ensuite partager en trois parts égales la valeur résiduelle des sommes qu’elle détient. [ 58 ] REJETTE l’appel incident de Jean-François Raymond; [ 59 ] Chacune des parties assumant ses frais de justice.

LOUIS ROCHETTE, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. Me Éric David De GRANDPRÉ CHAIT Pour les APPELANTES – INTIMÉES INCIDENTES Me Ghislain Lavigne LAMBERT THERRIEN Pour l’INTIMÉ – APPELANT INCIDENT Date d’audience : 24 janvier 2017

ANNEXE A (Conclusions du jugement de première instance) POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[281] ACCUEILLE en

partie la demande formulée par mesdames France et Sonia Raymond en partage des immeubles ci-après décrits appartenant en indivision à celles-ci et à Jean-François Raymond dans une proportion de 1/3 chacun : « DÉSIGNATIONS (…) 2- Un immeuble connu et désigné comme étant composé :

A) la subdivision numéro UN de la subdivision numéro TRENTE TROIS du lot originaire numéro CINQ CENT SOIXANTE DEUX (562-33-1) aux plan et livre de renvoi du cadastre officiel de la Paroisse de Cap-de-la-Madeleine, circonscription foncière de Champlain.

B) d’une

partie de la subdivision numéro DEUX de la subdivision numéro TRENTE TROIS du lot originaire numéro CINQ CENT SOIXANTE DEUX (562-33-P-2) aux plan et livre de renvoi du cadastre officiel de la Paroisse de Cap-de-la-Madeleine, circonscription foncière de Champlain, enfermé dans les bornes et limites suivantes, savoir : - d’un côté, vers le nord-ouest, par une largeur de quatre mètres et cinquante sept centimètres (4’57"), par le lot 712 dudit cadastre. - d’un côté, vers le nord-est, sur une largeur de vingt-quatre mètres et trente-huit centimètres (24’38"), par le lot 712 dudit cadastre. - d’un côté, vers le sud-est, sur une largeur de quatre mètres et cinquante sept centimètres (4’57"), par le lot 562-69 dudit cadastre. - d’un côté, vers le sud-ouest, sur une largeur de vingt-quatre mètres et trente-huit centimètres (24’38"), par le lot 562-33-1 dudit cadastre, décrit ci-haut.

Avec la maison dessus construite et portant le numéro 1055 de la rue Thibeau à Cap-de-la-Madeleine, province de Québec, G8T 7B3, circonstances et dépendances. MODE D’ACQUISITION Le défunt avait acquis cet immeuble aux termes d’un acte de vente publié au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Champlain sous le numéro 353,173. 3- Un immeuble connu et désigné comme étant composé :

A) du lot originaire numéro SEPT CENT DOUZE (712) aux plan et livre de renvoi du cadastre officiel de la Paroisse de Cap-de-la- Madeleine, circonscription foncière de Champlain.

B) d’une

partie du lot originaire numéro CINQ CENT SOIXANTE TROIS (P.563) aux plan et livre de renvoi du cadastre officiel de la Paroisse de Cap-de-la-Madeleine, circonscription foncière de Champlain, mesurant, plus ou moins, mesure métrique, trente mètres et quarante huit centimètres (30’48") vers le nord-ouest et vers le sud-est et soixante cinq mètres et vingt trois centimètres (65’23") vers le nord-est et le sud-ouest, d’une superficie d’environ 1,988.2 mètres carrés, borné comme suit : - vers le nord-ouest, par une autre

partie du lot 563 dudit cadastre; - vers le nord-est, par les lots 563-62 et 563-96 dudit cadastre (rue Lepage); - vers le sud-est, par le lot 563-85 dudit cadastre; - vers le sud-ouest, par le lot 712 dudit cadastre. Avec la maison dessus construite et portant le numéro 1061 de la rue Thibeau à Cap-de-la-Madeleine, province de Québec, G8T 7B3, circonstances et dépendances.» [282] AUTORISE Jean-François Raymond à continuer d’avoir l’usage et la jouissance exclusive de l’immeuble sis au 1061, boul.

Thibeau à Trois-Rivières jusqu’à ce qu’il soit vendu ou tant qu’il désirera le faire aux conditions énoncées ci-après; [283] ORDONNE à Jean-François Raymond de payer une indemnité mensuelle de 3 258.81$ à ses sœurs et ce, en faisant parvenir un chèque, le 1er jour de chaque mois à compter du 1er juin 2015, à la notaire Manon Proulx pour qu’elle en fasse remise en parts égales à mesdames France et Sonia Raymond et ce, tant et aussi longtemps qu’il utilisera de façon exclusive l’immeuble du 1061, boul.

Thibeau, Trois-Rivières; [284] ORDONNE à Jean-François Raymond de rembourser à la notaire Manon Proulx le coût des taxes municipales et scolaires ainsi que, s’il y a lieu, les primes d’assurance payées à même le compte en fidéicommis pour l’année 2015 et ce, tant et aussi longtemps qu’il utilisera de façon exclusive l’immeuble du 1061, boul. Thibeau, Trois-Rivières; [285] ORDONNE à Jean-François Raymond de payer fidèlement, au fur et à mesure de leur exigibilité, toutes les taxes foncières, les primes d’assurance, les dépenses relatives à la jouissance de l’immeuble du 1061, boul.

Thibeau ainsi que les dépenses d’entretien à compter du 1er janvier 2015 et ce, jusqu’à ce qu’il soit vendu ou qu’il ne quitte cet immeuble de la façon ci-après prévue; [286] AUTORISE Jean-François Raymond à quitter l’immeuble du 1061, boul. Thibeau à Trois-Rivières et ce, après en avoir donné un préavis écrit de 60 jours à chacune des demanderesses par l’entremise de leur procureur et de la notaire Manon Proulx; [287] ORDONNE à Jean-François Raymond de payer toutes les taxes foncières, les primes d’assurance, les dépenses d’énergie et

d’exploitation de son commerce Déco-Déco dans l’immeuble du 1061, boul. Thibeau à Trois-Rivières et ce, jusqu’à l’expiration de la période de 60 jours suivant son préavis et d’en fournir la preuve à la notaire Manon Proulx; [288] ORDONNE à Jean-François Raymond de maintenir en tout temps les lieux propres et en bon état pour l’immeuble du 1061, boul. Thibeau et s’il décide de le quitter, aux conditions ci-dessus mentionnées, de laisser les lieux propres et en bon état; [289] ORDONNE à la notaire Manon Proulx de payer toutes les taxes municipales, scolaires pour l’immeuble du 1055, boul.

Thibeau à Trois-Rivières à même les sommes qu’elle détient en fidéicommis et ce, jusqu’à ce qu’il soit vendu; [290] DÉSIGNE monsieur Richard Dubé, huissier, de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, pour procéder à la vente des immeubles décrits ci-dessus de gré à gré, pour entreprendre les démarches nécessaires afin de trouver un acheteur et procéder à la préparation de l’état de collocation et la remise des deniers perçus à la notaire Manon Proulx aux conditions suivantes; • FIXE la rémunération de monsieur Richard Dubé, de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à la somme de 105$ de l’heure plus taxes, plus ses débours; • AUTORISE monsieur Richard Dubé, de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à retenir les services d’un agent immobilier connaissant bien le marché immobiliser commercial de Trois-Rivières et à signer un mandat de vente pour les immeubles ci-dessus décrits comportant une rémunération n’excédant pas 5% à même le produit de la vente et ce, peu importe qu’il en soit aussi l’agent vendeur ou pas; • AUTORISE monsieur Richard Dubé et la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., à signer un mandat de vente des immeubles ci- dessus décrits pour une période n’excédant pas trois mois à compter de la date de la signature du mandat de vente avec l’agent immobilier choisi; • AUTORISE monsieur Richard Dubé ou la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à décider, au meilleur de leur jugement, de vendre en une seule entité les immeubles du 1055 et du 1061, boul.

Thibeau, Trois-Rivières ou, s’il est plus approprié, de les vendre séparément; • AUTORISE monsieur Richard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à retenir et à déduire des deniers reçus de la vente, non seulement leurs honoraires mais également ceux de l’agent immobilier dont les services sont retenus si la vente se réalise avec un tiers au présent litige ainsi que les frais d’arpenteur géomètre pour obtenir la confection et le dépôt de deux certificats de localisation pour les immeubles objet de la vente, s’ils sont requis par le tiers acheteur ou son institution financière prêteuse, selon le cas; • AUTORISE monsieur Richard Dubé ou la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. à payer à l’agent immobilier auquel il confie le mandat de vente de ces immeubles, au lieu de la commission de 5% mentionnée ci-dessus, une somme globale de 10 000$ pour compenser les frais, débours et efforts qu’il déploie pour vendre ces immeubles si l’acheteur est l’une des parties au litige qui acquiert les deux immeubles.

S’il n’acquiert qu’un des deux immeubles, la somme globale est réduite à 5 000$; [291] ORDONNE que la vente sous contrôle de justice des immeubles sis au 1055 et au 1061, boul.

Thibeau, Trois-Rivières, qu’elle soit de gré à gré ou aux enchères, soit effectuée aux conditions suivantes : • les immeubles seront vendus avec la garantie légale; • le prix de vente devra être payé comptant lors de la signature de l’acte de vente; • l’acte de vente devra être signé au plus tard dans les 30 jours suivant la date d’acceptation de l’offre d’achat ou la date d’acquisition par la vente aux enchères de ou des immeubles concernés; • l’acheteur ne pourra occuper ni prendre possession des immeubles avant la signature de l’acte de vente. [292] DÉCLARE que le prix de la mise en vente des immeubles du 1055 et du 1061, boul.

Thibeau, dans le contexte d’une vente de gré à gré sous contrôle de justice, sont les suivants : • pour la vente des deux immeubles ensemble, à la même personne et au même moment, FIXE le prix de la mise en vente pour ceux-ci à la somme de 590 000$; • pour la vente séparée des immeubles, FIXE le prix de la mise en vente du 1061, boul. Thibeau à la somme de 510 000$ et pour le terrain du 1055, boul. Thibeau à la somme de 95 000$. [293] DÉCLARE que les parties ne pourront refuser une offre d’achat égale ou supérieure à la somme de 460 000$ pour la vente du 1061, boul.

Thibeau, Trois-Rivières; [294] DÉCLARE que les parties ne pourront refuser une offre d’achat égale ou supérieure à la somme de 75 000$ pour l’immeuble du 1055, boul. Thibeau, Trois-Rivières; [295] DÉCLARE que les parties ne pourront refuser une offre d’achat égale ou supérieure à la somme de 525 000$ si le même acheteur, en même temps, désire acquérir tant l’immeuble du 1055 que celui du 1061, boul.

Thibeau à Trois-Rivières; [296] DÉCLARE que chaque indivisaire a le droit d’exercer un droit de préemption pour acheter l’immeuble ou les immeubles qui sont l’objet d’une offre d’achat de la part d’un tiers et ce, aux conditions suivantes : • l’indivisaire peut formuler, dans les 15 jours ouvrables à compter du moment où le huissier Richard Dubé ou une personne autorisée

par la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., informe de la teneur d’une offre d’achat reçue le procureur des demanderesses, le défendeur et la notaire Manon Proulx, une offre en tous points similaires à celle du tiers, dans la mesure où cette offre rencontre les conditions de prix minimum fixé par le Tribunal ainsi que les autres conditions pour une vente de gré à gré sous contrôle de justice; • l’offre d’achat doit être faite par chacun des indivisaires eux-mêmes et non par personne interposée ou par compagnie interposée; • le prix de vente devra être payé comptant à monsieur Richard Dubé ou à toute personne autorisée par la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. à procéder à cette vente et ce, dans les mêmes délais que ceux prévus dans l’offre d’achat initialement formulée par un tiers; [297] AUTORISE monsieur Richard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à procéder à la vente sous contrôle de justice aux enchères de l’un ou des immeubles invendus et ce, conformément aux règles de la loi et à l’expiration d’une période de trois mois à compter de la date de la signature du mandat de vente confié à l’agent immobilier retenu; [298] FIXE le prix de la mise en vente des immeubles pour vente sous contrôle de justice aux enchères à 65% de la valeur de l’évaluation municipale 2015 de la Ville de Trois-Rivières; [299] AUTORISE monsieur Richard Dubé, huissier, et la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., ainsi que tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à retenir, à même le prix obtenu de la vente en justice aux enchères, non seulement ses honoraires mais aussi tous les frais déboursés pour réaliser cette vente; [300] ORDONNE à monsieur Richard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., ainsi qu’à tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à procéder à la vente sous contrôle de justice aux enchères de ou des immeubles invendus, à rendre compte à la notaire Manon Proulx des sommes reçues, des débours encourus et payés ainsi que de leurs honoraires réclamés et payés à même le produit de la vente reçu et ce, dans un délai de 10 jours suivant la date de la signature de l’acte notarié de la vente faisant suite à la vente sous contrôle de justice aux enchères; [301] ORDONNE à monsieur Richard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ainsi qu’à tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à remettre à la notaire Manon Proulx le produit net de la vente sous contrôle de justice aux enchères et ce, dans un délai de 10 jours de la date où la vente a lieu; [302] DÉCLARE que mesdames France et Sonia Raymond sont endettées envers monsieur Jean-François Raymond d’une somme totale de 292 661.47$ sous réserve de la compensation à être opérée ci-après; [303] DÉCLARE que monsieur Jean-François Raymond est endetté envers ses sœurs de la somme de 485 376.05$ sous réserve de la compensation à être opérée ci-après; PROCÉDANT À OPÉRER COMPENSATION, LE TRIBUNAL [304] CONDAMNE monsieur Jean-François Raymond à payer à mesdames France Raymond et Sonia Raymond la somme globale de 192 714.58$ ou à chacune d’entre elles, la somme de 96 357.29$, le tout dans un délai de 15 jours suivant la signature de l’acte de vente ou la vente sous contrôle de justice aux enchères des immeubles sis au 1055 et 1061, boul.

Thibeau à Trois-Rivières; [305] ORDONNE à la notaire Manon Proulx, mise en cause dans le présent dossier et détentrice de sommes appartenant en indivis aux parties dans son compte en fiducie, de procéder ainsi pour le partage des sommes en fidéicommis qu’elle détient actuellement et celles qui lui seront remises après la vente des immeubles du 1055 et du 1061, boul.

Thibeau, Trois-Rivières : • en premier lieu, elle doit payer la commission de l’agent d’immeuble ou la compensation de 5 000$ ou 10 000$ à celui-ci, si cela n’a pas déjà été fait; • elle doit payer les honoraires et débours, selon le cas, de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., si cela n’a pas déjà été fait; • elle doit également payer ses honoraires de notaire incluant ceux relatifs à la radiation de l’hypothèque légale enregistrée par Construction Jean-François Raymond sur l’immeuble de la rue Forget à Trois-Rivières; • elle doit prélever de la masse nette résiduelle la somme de 192 714.58$ due par Jean-François Raymond à ses sœurs Sonia et France Raymond pour la partager également entre elles; • elle doit ensuite partager en trois parts égales la valeur résiduelle des sommes qu’elle détient. [306] AUTORISE monsieur Richard Dubé, huissier de justice, ainsi que toute autre personne autorisée de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., à signer l’acte de vente proposé si l’un ou l’autre des indivisaires fait défaut de se présenter pour la signature de l’acte notarié et ce, sans pour autant être tenu à aucune obligation à

titre de vendeur en vertu de la loi; [307] ORDONNE à mesdames France et Sonia Raymond et à monsieur Jean-François Raymond de se présenter pour signer l’acte de vente requis de l’un ou des immeubles sis au 1055 et 1061, boul. Thibeau, Trois-Rivières, à l’heure et au jour fixés par la notaire Manon Proulx ou par le notaire retenu par l’acheteur et ce, sous toute peine que de droit; [308] ORDONNE à monsieur Jean-François Raymond, pendant qu’il occupe l’immeuble du 1061, boul.

Thibeau, Trois-Rivières, de collaborer pour la mise en vente sous contrôle de justice de gré à gré de l’immeuble et de permettre à l’agent d’immeuble retenu par le huissier Richard Dubé de prendre les mesures requises ainsi que les photos nécessaires; [309] ORDONNE à monsieur Jean-François Raymond de permettre, sur préavis téléphonique de 4 heures, à l’agent immobilier de faire visiter l’immeuble du 1061, boul. Thibeau à Trois-Rivières et ce, pendant les heures régulières d’affaires, sous toute peine que de droit;

[310] ORDONNE à monsieur Jean-François Raymond de remettre à la notaire Manon Proulx une copie des clés du 1061, boul.Thibeau, Trois-Rivières ainsi que le code du système d’alarme et ce, avant de quitter définitivement les lieux s’il se prévaut de sonpréavis avant la vente de l’immeuble; [311] AUTORISE la notaire Manon Proulx à remettre une copie des clés ainsi que les codes du système d’alarme pour permettre lavisite du 1061, boul.

Thibeau à Trois-Rivières à d’éventuels acheteurs, à l’agent d’immeuble dont les services sont retenus par monsieurRichard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou toute autre personne désignée par cette firme; [312] INFORME les parties qu’une copie du présent jugement ainsi que du rapport de la firme Deloitte est transmise par le bureau dela juge soussignée à celui de monsieur Richard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc.; [313] REJETTE la demande d’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel, vu l’absence totale de preuve soumise à ceteffet par les demanderesses; [314] LE TOUT, chaque

partie payant ses frais. [Renvoi omis] [7] Pateras c. M.B., (QC CA), [1986] R.D.J. 441 (C.A.); voir aussi : Mailloux c. Fortin, 2016 QCCA 62, paragr. 31, demande d’autorisation d’appel à la Cour suprême rejetée, 23 juin 2016, no 36951; Royal Lepage Commercial inc. c. 109650 CanadaLtd., 2007 QCCA 915, paragr. 27 à 29. [10] Pateras c. M.B., (QC CA), [1986] R.D.J. 441 (C.A.); voir aussi : Mailloux c. Fortin, 2016 QCCA 62, paragr. 31, demande d’autorisation d’appel à la Cour suprême rejetée, 23 juin 2016, no 36951; Royal Lepage Commercial inc. c. 109650 CanadaLtd., 2007 QCCA 915, paragr. 27 à 29.