2010 QCCQ 14397, 2010 QCCQ 14397

Moine c. Ruel 2010 QCCQ 14397 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-013770-094 DATE : 4 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL MOINE, […], Coaticook QC […] demandeur c.

AMELIE RUEL , […] , Coaticook QC […] défenderesse ______________________________________________________________________ J U G E M E N T ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 27 février 2009, le demandeur réclame 1 885,59 $ pour vice caché. L'audition a lieu le 30 mars 2010. LES FAITS [ 2 ] Au début de janvier 2008, le demandeur achète la propriété située au […] à Coaticook. Cette résidence a été construite vers 1950.

Préalablement à l'achat, le demandeur fait faire une inspection préachat par l'inspecteur Fernand Hallé de AAA Inspection de bâtiments. L'inspection a lieu le 31 janvier 2008 à 9 heures (pièce P-7). [ 3 ] Quelques mois après la prise de possession, le demandeur constate des fuites d'eau sur la galerie avant. [ 4 ] Le 17 juin 2008, le demandeur demande à Construction Bernard Thibeault d'évaluer le coût pour la réparation de cette déficience.

Thibeault lui remet une soumission de 1 035,06 $ (pièce P-7). [ 5 ] Le 7 juillet 2008, le demandeur dénonce cette situation et demande à la venderesse de venir vérifier les lieux (pièce P-1) : Peu après la prise de possession de l'immeuble sis […] à COATICOOK, nous avons constaté des fuites importantes sur la galerie avant. Comme l'inspection professionnelle de l'immeuble n'a pu nous faire déceler ce problème et que, par ailleurs, le devis de réparation indique que le problème n'est pas récent, il s'agit d'un vice caché. Vous auriez dû nous informer de cet état de faits pour que nous ajustions notre prix.

L'évaluation des réparations s'élève à mille trente-cinq dollars et six cents (1.035,06 $). Conformément au Code Civil vous devez prendre les dispositions nécessaires pour venir vérifier les lieux dans les dix (10) jours de la réception des présentes. Si vous souhaitez faire un règlement à l'amiable veuillez nous faire votre offre dans le même délai.

À défaut, nous procèderons aux réparations et nous vous en réclamerons les coûts sans autre avis ni délai . (Texte intégral) [ 6 ] Le 10 juillet 2008, la défenderesse répond qu'elle n'a jamais eu connaissance de ce problème (pièce P-2) : La présente fait suite à votre lettre recommandée au 7 juillet dernier concernant les fuites sur la galerie avant. Tel que mentionné dans la dite lettre, l'inspection professionnelle n'a pas décelée ce problème.

De plus, dans le contrat de courtage CC40702 donné à Lebel Immeubles & Associés, j'ai fais une déclaration du vendeur, formulaire DV94264. Cette déclaration,

article D 4.1, indiquait qu'il y avait une infiltration d'eau au sous-sol et qu'il y avait deux (2) sub-pompes pour remédier à la situation. Qu'il y avait déjà eu une coulée de vase avant que je sois propriétaire et que c'était la ville qui était fautive.

L'article D 5.2, indiquait qu'il y avait une odeur dans la

section du vide sanitaire et l'article D 16.4 indiquait que les robinets du bain ne fonctionnaient pas bien. J'ai été transparente afin d'éviter ce genre de situation. Si je l'aurais su ou vu, je l'aurais déclaré et sincèrement, je n'ai jamais eu connaissance de ce problème alors, comment le déclarer. Vous avez fait des travaux à cet immeuble depuis votre acquisition et peut-être, je dis bien peut-être que cela à déclencher ce problème. Je suis certaine que ce problème n'existait pas au moment de l'acte notarié.

Alors, je ne suis nullement responsable de ce bris. (Texte intégral) [ 7 ] Fin août, en présence de l'agent immobilier Guy Lebel, la défenderesse se rend sur place accompagnée d'une personne qu'elle appelle son spécialiste pour constater le problème. Le demandeur l'aurait informée que les travaux seraient effectués par Bernard Thibeault et la défenderesse aurait répondu qu'elle préférerait que les réparations soient effectuées par son entrepreneur. [ 8 ] Par la suite, la défenderesse aurait téléphoné à M.

Thibeault qui lui a expliqué la nature des travaux à effectuer, ce à quoi elle aurait déclaré que tout serait réglé pour la fin de septembre 2008. [ 9 ] Puisque la défenderesse ne fait rien, le 14 novembre 2008, le demandeur fait exécuter les travaux pour un coût de 1 810,64 $ (pièce P-3). [ 10 ] Le 3 décembre 2008, le demandeur, par son avocat, envoie à la venderesse une réclamation de 1 810,64 $ (pièce P-4).

Cette mise en demeure lui revient. [ 11 ] Le 29 décembre 2008, le demandeur signifie par huissier la même mise en demeure (pièce P-5) : Suite à la lettre du lettre du 7 juillet dernier que vous adressait notre client, Monsieur Michel Moine, et à votre visite des lieux pour constater le vice caché à ladite propriété, celui-ci a fait procéder aux travaux de réparation. Toutefois, le coût de ces travaux totalise la somme de 1 810,64$ plutôt que la première estimation reçue à 1 035,16$, tel qu'il appert d'une facture remise par l'entrepreneur, Monsieur Bernard Thibeault.

À défaut de nous faire parvenir ladite somme de 1 810,64$ plus 25,00$ pour les frais de la présente, dans les dix (10) jours de la réception des présentes, nous nous verrons dans l'obligation de prendre les procédures judiciaires qui s'imposent, le tout à vos frais et dépens, sans autre avis ni délai. (Texte intégral) [ 12 ] N'ayant pas de nouvelle de la venderesse, le 27 février 2009, le demandeur signifie son action réclamant 1 885,59 $. [ 13 ] À l'audition, la défenderesse déclare qu'elle n'a jamais eu de fuite sur la galerie avant de sa maison.

Selon elle, si le toit a coulé, c'est parce que le demandeur n'a pas dégagé la neige du toit. [ 14 ] La défenderesse produit un document sous la signature de Construction André Hébert qui déclare qu'en septembre 2001, il a refait la toiture du […] pour le compte de la propriétaire de l'époque, M me Hélène Vien (pièce D-1). Elle a vendu la maison à la défenderesse en juin 2004 (pièce D-2). ANALYSE ET MOTIFS [ 15 ] Notons que la défenderesse n'a pas appelé en garantie M me Vien de qui elle a acheté la maison en 2004; elle n'a pas non plus fait témoigner M. André Hébert.

Le demandeur n'a pas non plus fait témoigner M. Bernard Thibeault. [ 16 ] Le demandeur fonde sa réclamation sur l'

article 1726 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 17 ] La preuve de part et d'autre est

sommaire, mais une preuve prépondérante établit qu'il y avait une fuite d'eau sur la galerie avant. En l'espèce, le demandeur bénéficie d'une présomption de fait puisqu'il a dénoncé ce vice peu de temps après la délivrance du bien vendu. [ 18 ] Quant à la réduction du prix de vente, une stricte équivalence entre le montant des réparations et la diminution du prix de vente n'est pas toujours une base adéquate de calcul [1] . La dépréciation du bien doit être prise en considération lorsque les réparations

s'avèrent nécessaires afin d'éviter que l'acheteur ne se retrouve avec un bien augmenté d'une plus-value [2] . [ 19 ] Des critères tels que l'âge de l'immeuble, le prix de vente, l'emplacement de la bâtisse, la nature du vice caché, et surtout, le résultat des travaux de réparation doivent être pris en considération pour pondérer le coût des réparations qui est réclamé. En l'espèce, il y a lieu de limiter la réclamation à 1 200 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 20 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 1 200 $ avec intérêts au taux annuel de 5 % et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec et ce, à compter de la signification de l'action, soit le 27 février 2009, ainsi que les frais judiciaires de 98 $. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 30 mars 2010