2010 QCCQ 14396, 2010 QCCQ 14396

Drapeau c. Lavigne 2010 QCCQ 14396 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-013757-091 DATE : 30 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOCELYN DRAPEAU, […], Val Joli QC […] demandeur c.

GUY LAVIGNE, […] , Asbestos QC […] défendeur ______________________________________________________________________ J U G E M E N T ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 19 février 2009, le demandeur réclame 7 000 $ pour vice caché. L'audition a lieu le 29 mars 2010.

LES FAITS [ 2 ] En 2006, le défendeur met en vente sa propriété, située au […], Val Joli, par l'intermédiaire du courtier Re/Max D'Abord inc. représenté par l'agente immobilière Katy Rhéaume. [ 3 ] Le 3 septembre 2006, le défendeur vendeur complète une déclaration dans laquelle il précise que l'alimentation en eau se fait par un système privé, qu'il n'a jamais procédé à un test de qualité de l'eau, à un test de quantité d'eau et qu'il n'a jamais eu connaissance de l'assèchement de la source d'alimentation en eau.

Il s'agit d'un puits de surface (pièce P-14). [ 4 ] La fiche descriptive de la propriété du 12 septembre 2006 indique notamment ce qui suit : « évaluation municipale : 73 100 $; 3 chambres à coucher; terrain 30 000 p.c.; puits de surface » (pièce P-16). [ 5 ] En mars 2007, le demandeur s'intéresse à cette propriété. Le 12 mars 2007, il complète une promesse d'achat qui contient notamment ce qui suit : « prix 120 000 $ sous réserve d'une inspection préachat et du financement. »

On y indique qu'il s'agit d'un puits de surface, que l'acheteur pourra faire effectuer un test d'eau potable par un laboratoire accrédité dans les 10 jours de l'acceptation de la promesse d'achat… (pièce P-17,

annexe G). [ 6 ] La rédaction de la promesse d'achat a été précédée de la lecture de la déclaration du vendeur dans laquelle il déclare qu'il n'a jamais eu connaissance de l'assèchement de la source d'alimentation en eau.

On mentionne au promettant acheteur qu'il est préférable de ne pas faire de test de débit d'eau puisqu'un tel test pourrait assécher le puits. [ 7 ] Le 16 mars 2007, le défendeur vendeur fait une contre-offre à 135 000 $ (pièce P-17a). [ 8 ] Le 17 mars 2007, le demandeur acheteur fait une contre-proposition à 128 000$ qui est acceptée par le vendeur le 18 mars 2007 (pièce P-17b). [ 9 ] Le 31 mai 2007, le contrat notarié est signé par les parties au prix de 128 000 $ (pièce P-15). [ 10 ] Le 1 er juin 2007, le demandeur prend possession de la propriété.

Le défendeur vendeur lui mentionne alors que si la pompe du puits de surface qui est dans le sous-sol fonctionne plus de 15 minutes, il faut la débrancher pour éviter de brûler la pompe. L'acheteur est surpris de cette déclaration. [ 11 ] Le dimanche 2 juin 2007, le demandeur va faire de la peinture dans la maison avec les membres de sa famille. Lors du nettoyage des pinceaux, il manque d'eau pour la première fois. [ 12 ] Deux semaines plus tard, il manque d'eau pour une deuxième fois. Il téléphone à son voisin, Denis Corriveau, pour que celui-

ci lui explique comment recharger la pompe. [ 13 ] Dans les mois qui suivent, le demandeur manque d'eau à quelques reprises, mais il essaie de diminuer sa consommation en eau et de la répartir dans le temps : les deux enfants devaient prendre leur douche une fois tous les deux jours; le demandeur prenait sa douche à son travail, la lessive était faite 12 heures après les douches.

Malgré toutes ces précautions, le problème de manque d'eau se répète. [ 14 ] Le demandeur consulte un avocat pour savoir quoi faire devant une telle situation.

Ce dernier lui suggère d'abord d'obtenir un test de puits. [ 15 ] Le 4 mars 2008, l'entreprises de François Beaudet fait un test de puits : le résultat est de 0,5 gallon à l'heure, alors que le débit acceptable pour une famille de quatre personnes se situe autour de 80 gallons à l'heure (pièce P-3). [ 16 ] Le demandeur reconsulte son avocat qui envoie au défendeur, le 23 mars 2008, une mise en demeure pour dénoncer ce vice caché et l'inviter à corriger la situation avant le 1 er juillet 2008 (pièce P-2) : Nous sommes les procureurs de Monsieur Jocelyn Drapeau qui nous mandate pour la transmission de la présente mise en demeure.

Par acte de vente notarié intervenu le 31 mai 2007 devant Me Ruth Champberland, notaire exerçant à Windsor, notre client a acheté de vous une propriété étant connue comme étant une

partie du lot 697 du Canton de Windsor de la circonscription foncière de Richmond. Cette vente a été faite pour une somme de 128 000,00 $ avec les garanties légales prévues au Code civil du Québec . Nous désirons vous aviser que notre client, qui a éprouvé des problèmes d'alimentation d'eau, a fait tester le puit (sic) par l'entrepreneur François Beaudet. Les résultats du test sont joints avec la présente. Monsieur François Beaudet a conclu que l'alimentation d'eau de ce puit (sic) était insuffisante.

Conséquemment, nous vous avisons par la présente de l'existence de ce vice qui était caché au moment de l'achat de la propriété par notre client. Nous vous demandons, dans les dix (10) jours suivant la réception des présentes, de nous transmettre un engagement écrit irrévocable à l'effet que vous ferrez (sic) creuser un nouveau puits artésien d'ici le 1 er juillet 2008.

Dans l'éventualité où vous n'obtempériez pas à la présente demande dans le délai prescrit, notre client n'aura d'autre choix que de faire faire les travaux de correction appropriés et vous en réclamera le coût. [ 17 ] Le 27 mai 2008, le défendeur vendeur répond que le problème de consommation était bien connu de l'acheteur (pièce D-1) : Concernant la dite mise en demeure qui stipule la présence d'un soit disant vice caché au sujet du puit de surface situé au […] à Val-Joli, qui fait allusion à une insuffisance dans l'alimentation de l'eau.

À l'achat de cette résidence, 3 ans auparavant, l'ancien propriétaire m'a tout expliqué concernant le fonctionnement de ce puit de surface. Il me dit qu'il y a suffisemment d'eau mais qu'il faut s'en servir intelligemment sans abuser. Au mois de mai 2007, quand Mr. Jocelyn Drapeau est venu visiter avec son agent d'immeuble Mme Katy Rhéaume, arrivé à la cuisine, mon épouse Lyse Lavigne explique à Mr. Drapeau comment se servir des différentes sources d'eau à l'intérieur de la maison, afin de garder la réserve d'eau à un niveau suffisant pour ne pas la vider. Mr.

Drapeau a répondu à mon épouse qu'il connaît ce système parce qu'il dit qu'il est familier avec l'endroit et a dit que "C'est vrai qu'il faut faire attention à l'utilisation d'un puit de surface parce que c'est différent d'un puit arthésien." Arrivé au sous-sol, je répète encore une fois à Mr. Drapeau ce qu'il faut et pas faire avec l'eau du puit de surface, en me répondant "Oui, oui je sais comment çà marche, pas de problêmes." Le puit de surface a été le point important de la visite car je tenais à ce que ce soit clair et précis afin d'éviter des problêmes. A mon départ le ou vers le 5 juin 2007, Mr.

Drapeau arrive avec son "déménagement" et je le lui ai encore répété de bien gérer l'utilisation du puit de surface et de me répondre que tout est clair et qu'il va faire attention. (Paroles de Mr. Drapeau) Nous étions 3 adultes au début (2 ans) et ma fille et son ami sont venus demeurer avec nous, alors nous somme 5 adultes et nous n'avon pas eu de problêmes d'eau. J'ai même remplacé la réserve d'eau par une neuve et ayant une capacité un peu plus grande. Si Mr.

Drapeau manque aussi souvent d'eau, c'est qu'il gère mal l'utilisation de son eau. (Texte intégral) [ 18 ] Le demandeur demande à François Beaudet le coût pour faire un puits de surface qui fournirait une quantité d'eau acceptable.

Cette entreprise lui fait une soumission de 2 737,22 $ sans garantie (pièce P-5). [ 19 ] Le demandeur obtient une soumission de Lapointe et fils inc. pour un puits artésien : le coût serait de 7 277,39 $ en date du 17 juin 2008 (pièce P-6) et de Bernier inc., le prix serait de 6 631,42 $ (pièce P-7). [ 20 ] Le demandeur reconsulte son avocat qui envoie au défendeur le 17 juillet 2008 une mise en demeure pour payer l'équivalent d'un nouveau puits de surface (pièce P-4) : Le 26 mai dernier, nous nous avisions de l'existence d'un vice caché à la résidence que vous avez vendue à mon client.

Le lendemain de cet envoi, soit le 27 mai 2008, vous nous transmettiez par écrit votre version des faits. Sans nous pencher en détail sur ce document, nous pouvons toutefois vous confirmer ce qui suit : l'expert de notre client est catégorique à l'effet que même pour un puits de surface, le débit de celui-ci est inadéquat en vertu des normes existantes. Conséquemment, ce puits ne fonctionnant pas comme un puits normal devrait le faire, nous sommes d'avis qu'il s'agit d'un vice.

De plus, compte tenu du fait que vous n'avez pas mentionné de façon spécifique l'existence de cette problématique, il s'agit d'un vice caché. Vous trouverez ci-joint une estimation de remplacement pour ce puits de surface au montant de 2 737,22 $.

À défaut par vous de nous transmettre, dans les quinze (15) jours suivant la réception des présentes un chèque certifié à l'ordre de Martel, Brassard, Doyon s.e.n.c. au montant de 2 737,22 $, nous n'aurons d'autre alternative que d'entreprendre les procédures judiciaires qui s'imposent, sans autre avis, ni délai. [ 21 ] Le 28 août 2008, le demandeur doit payer 122,77 $ pour les services rendus par son avocat (pièce P-10). [ 22 ] Le vendeur communique avec l'avocat du demandeur pour lui dire qu'il va envoyer son propre expert, mais cet expert n'est jamais venu. [ 23 ] À la fin de l'été 2008, le demandeur a dû corriger un problème de toiture de sa nouvelle maison; il a dû suspendre son projet de régler son problème d'eau. [ 24 ] Devant l'inertie du défendeur, en novembre 2008, le demandeur fait creuser un puits artésien par Puits Bernier (pièce P-8).

L'employé de cette dernière doit creuser 140 pieds de profondeur.

Ce puits lui coûte 6 194,58 $ (pièce P-12). [ 25 ] Le demandeur fait installer par Excavations Nault inc. ce qui est nécessaire pour installer la nouvelle installation d'approvisionnement en eau, ce qui lui coûte 1 124,70 $ (pièce P-11 : facture du 29 novembre 2008). [ 26 ] Le demandeur intente son action de 19 février 2009 réclamant 7 000 $ qu'il ventile comme suit (pièce P-9) : - Frais d'avocat.................................... 122,77 $ - Test de galonnage............................ 53,00 $ - Creusage du puits............................. 6 194,58 $ - Excavation.......................................... 1 124,70 $ 7 495,05 $ Il réduit sa réclamation à 7 000 $ pour rester dans la juridiction de la division des petites créances. [ 27 ] Le défendeur conteste les prétentions du demandeur.

Selon lui, le demandeur fut clairement avisé d'un débit d'eau restreint provenant du puits de surface; le demandeur a négligé de faire faire un test pour vérifier le débit d'eau; le demandeur a attendu un an avant de se plaindre du débit d'eau; le défendeur, dont la famille comprenait cinq adultes, a vécu de nombreuses années dans cette maison sans avoir de problèmes d'approvisionnement d'eau. ANALYSE ET MOTIFS [ 28 ] Le demandeur réclame 7 000 $ en diminution du prix de vente de 128 000 $ à la suite de l'acquisition de leur propriété située au […], le 31 mai 2007.

Il allègue que la propriété était affectée d'un vice caché grave lors de la vente : le puits de surface n'était pas en mesure de fournir une quantité d'eau suffisante pour les besoins courants d'une résidence unifamiliale. Il prétend également que le défendeur a fait une fausse déclaration en regard de la capacité du puits en déclarant qu'il n'avait jamais eu connaissance de l'assèchement de la source d'alimentation en eau (pièce P-14). [ 29 ] Le défendeur nie que sa propriété était affectée d'un vice caché lors de la vente.

Il soutient que l'approvisionnement en eau a toujours été suffisant, à condition d'en faire une bonne gestion. Il nie avoir fait une fausse déclaration à cet égard. [ 30 ] Les principes régissant l'application de la garantie légale se retrouvent notamment à l' articles 1726 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 31 ] Le vice caché est une défectuosité ou une déficience du bien, causant un empêchement important à son usage normal. Pour affirmer qu'il est caché, il doit répondre généralement à quatre critères essentiels qui en déterminent la qualification :

a) Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien vendu. Son importance doit être

telle qu'on doit en conclure que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation véritable;

b) Le vice doit être inconnu de l'acheteur. Un vice dénoncé par le vendeur ne constitue pas un vice caché. La connaissance ou l'ignorance par le vendeur de l'existence du vice n'est pas un facteur pertinent à l'analyse, puisque c'est l'état du bien que le vendeur garantit et non son propre fait;

c) Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent. Aucun indice de sa présence n'est perceptible lors de la visite des lieux. En présence d'un indice sérieux, l'acheteur doit pousser plus loin son investigation. Il peut même, en certaines circonstances, être tenu de recourir à l'avis d'un expert;

d) Le vice doit être antérieur à la vente puisque le vendeur est tenu de garantir le bien au moment de la vente. [ 32 ] Le vendeur d'un bien a le devoir de déclarer de bonne foi, toutes les circonstances qui lui sont connues et qui sont de nature à influencer un acheteur dans son appréciation du bien vendu. Il s'agit là de la mise en œuvre de l'obligation générale de bonne foi d'un contractant, telle qu'établie par l'

article 1375 du Code civil du Québec qui édicte : 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. [ 33 ] À cet égard, la loi stipule que la bonne foi se présume et qu'il appartient à celui qui invoque la mauvaise foi de son contractant d'en établir la preuve de façon prépondérante. [ 34 ] Dans l'espèce, il y a témoignage contradictoire quant à la déclaration du débit d'eau : le vendeur défendeur prétend qu'il avait clairement avisé le demandeur d'un débit d'eau restreint provenant du puits de surface; le demandeur prétend le contraire et même s'est dit rassuré par la déclaration écrite du vendeur qui a affirmé qu'il n'y avait jamais eu assèchement du puits de surface, autrement dit, qu'il n'avait jamais manqué d'eau. [ 35 ] La version du demandeur apparaît comme plus crédible et prépondérante; le vendeur aurait dû noter dans sa déclaration qu'il fallait faire non seulement une gestion intelligente, mais une gestion très rigoureuse de la consommation d'eau, ce qui aurait pu démontrer que le débit d'eau n'était pas normal. [ 36 ] La preuve prépondérante établit plutôt que le puits de surface n'était pas en mesure de fournir une quantité d'eau suffisante pour les besoins courants d'une résidence familiale.

Le test de l'entreprise de François Beaudet établit un débit de 0,5 gallon à l'heure, alors que la norme se situerait pour une famille de quatre personnes à 80 gallons l'heure (pièce P-3). Cette preuve d'un expert indépendant démontre que ce puits ne répondait aucunement à un usage normal. [ 37 ] Dans l'espèce, le vendeur a certainement fait des réticences en regard de la capacité du puits et son approvisionnement en eau. [ 38 ] Cette insuffisance d'approvisionnement en eau constitue certainement un inconvénient sérieux et même majeur dans une société habituée à avoir de l'eau en abondance.

Un acheteur raisonnable s'attend à ce que le système d'approvisionnement d'eau fonctionne selon des critères normaux. [ 39 ] Après avoir géré du mieux possible l'usage de l'eau, il devenait évident que la situation était grave. Le vendeur en a été dûment averti : il devait envoyer un expert pour faire cette vérification, mais en réalité, il n'a fait aucune démarche pour corriger l'anomalie ou établir que l'acheteur errait. [ 40 ] Ce vice était caché au moment de l'achat.

L'acheteur s'est fié aux déclarations du vendeur et s'est comporté en acheteur prudent et diligent, puisqu'il a fait vérifier, après la promesse d'achat acceptée, la qualité de l'eau que le vendeur disait n'avoir jamais vérifiée. diminution d'un prix de vente [ 41 ] L'acheteur, qui prouve que le bien acheté est affecté d'un vice caché, a droit à une diminution du prix de vente. Cette diminution ne correspond pas nécessairement au remboursement intégral du coût des travaux correctifs.

Plusieurs autres facteurs doivent être pris en considération pour en établir le montant approprié, plus particulièrement, il faut tenir compte de l'âge du bien faisant l'objet de la vente pour en établir la dépréciation applicable. Il faut également considérer l'amélioration apportée au bien vendu par les travaux correctifs.

La diminution du prix de vente ne doit toutefois pas enrichir indûment l'acheteur. [ 42 ] Pour évaluer la diminution de la valeur de la propriété, le demandeur additionne les coûts reliés aux travaux nécessaires pour solutionner ce problème d'insuffisance d'eau. [ 43 ] Notons que le demandeur ne prétend pas avoir totalement manqué d'eau; il invoque plutôt le fait que le puits ne fournissait pas suffisamment d'eau pour les besoins de sa famille.

D'ailleurs, le test de puits est très révélateur sur ce point. [ 44 ] Toutefois, le demandeur a acheté une propriété avec un puits de surface, alors qu'il veut se faire payer un puits artésien. [ 45 ] Accepter totalement la position du demandeur entraînerait un enrichissement injustifié. La preuve établit qu'un puits de surface lui aurait coûté 2 737,22 $ (pièce P-5) sans qu'on soit sûr du résultat. Le demandeur a opté pour une solution à toute épreuve qui lui a coûté plus de 7 000 $.

Il y a donc lieu de limiter la réclamation à 3 000 $, ce qui correspond au prix d'un puits de surface, ce qu'il avait acheté, plus une indemnité pour troubles et inconvénients. Le prix d'achat de 128 000 $ reviendra donc à 125 000 $. Notons que l'évaluation municipale de l'époque était de 73 100 $ (pièce P-16).

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 3 000 $ avec intérêts au taux annuel de 5 % et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec et ce, à compter de la signification de l'action le 19 février 2009, ainsi que les frais judiciaires de 155 $. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 30 mars 2010