2015 QCCQ 7892, 2015 QCCQ 7892

Baron c. Genovese 2015 QCCQ 7892 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500 - 22-207154-132 DATE : 28 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PHILIPPE BARON Demandeur c.

VINCENZO GENOVESE et DANIELA MELIZZA Défendeurs / Demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une réclamation pour vices cachés. [ 2 ] Le demandeur, monsieur Philippe Baron ( M. Philippe ) [1] allègue que le foyer ainsi que le poêle à combustion lente de la maison qu’il a achetés des défendeurs, monsieur Vincenzo Genovese ( M.

Genovese ) et madame Daniela Melizza ( madame Melizza ) ne sont pas conformes au Code national du bâtiment ( CNB ) et il réclame une compensation de 25 580,64 $ répartie comme suit : ▪ Signification à Vincenzo Genovese ( P-5 ) 199,31 $ ▪ Signification à Daniela Melizza ( P-5 ) 60,60 $ ▪ Inspection rapport d’expert ( P-8 ) 574,88 $ ▪ Déplacement de l’expert à la Cour (500 $ par déplacement) 1 000,00 $ ▪ Démolition, enlèvement de matériaux, reconstruction ( P-11 ) 3 650,00 $ ▪ Estimation, nettoyage et peinture 500,00 $ ▪ Réparations ( P-12 ) 12 549,00 $ ▪ Capuchon de cheminée ( P-13 ) 86,23 $ ▪ Location d’un réservoir pendant 10 ans ( P-13 ) 2 960,10 $ Depuis le 27 octobre 2012 : ▪ Perte de jouissance et d’utilisation, inconvénients, pertes de temps, nuisance et omniprésence de poussière 4 000,00 $ Total : 25 580,64 $ [ 3 ] M.

Genovese et madame Melizza (les défendeurs ) contestent cette réclamation aux motifs que : - M. Philippe n’a pas dénoncé le vice dans un délai déraisonnable, tel que prescrit à l’

article 1739 du Code civil du Québec (C.c.Q . ) ; - il ne s’agit pas d’un vice caché, mais d’un vice apparent ; - dans tous les cas, les dommages réclamés sont exagérés. [ 4 ] Se portant demandeurs reconventionnels, les défendeurs réclament 7 000 $ à

titre de dommages en vertu de l’article 54.1 du Code de procédure civile du Québec (C.p.C . ) pour compenser les honoraires extrajudiciaires encourus pour se défendre. QUESTIONS EN LITIGE

[ 5 ] Les principales questions en litige sont les suivantes : - Est-ce que le foyer et le poêle à combustion lente présentent des vices cachés? - Si oui, le vice a-t-il été dénoncé dans un délai raisonnable ? Y a-t-il ouverture à un recours pour abus de procédure en vertu de l’article 54.1 C.p.C . ? Les faits [ 6 ] Le 22 juillet 2009, M. Philippe achète des défendeurs une maison unifamiliale construite en 1974. [ 7 ] M. Philippe, qui est informaticien, visite la propriété à deux reprises préalablement à l’achat. Il est accompagné de son père, M. Michel Baron ( M. Michel ), lequel a une expertise dans le domaine de la construction. [ 8 ] Ce dernier a travaillé 25 ans à

titre d’entrepreneur électrique. Il a aussi travaillé comme surveillant de projet pour une firme d’ingénieur en plus d’être propriétaire de 582 logements. C’est ce dernier qui a agi à

titre d’inspecteur préachat. [ 9 ] M. Michel témoigne qu’il a effectivement accompagné son fils lors des visites de la propriété qu’il a inspectée puisqu’il possède une expertise assez poussée. « Je l’ai regardée d’un bout à l’autre, j’ai produit une liste de questions. L’agent d’immeuble nous a fourni un document de réponses. » [ 10 ] M. Michel a ouvert les portes du foyer et a regardé s’il y avait des débris « de n’importe quoi » , mais il n’a rien vu. [ 11 ] M. Michel dira lui-même, qu’il n’a pas de compétence en matière de foyer.

Il n’a pas allumé le foyer lors d’une de ses visites et il ajoute « même AmériSpec n’inspecte pas les foyers . » [ 12 ] Aussi, M. Michel souligne que la réponse donnée à ses questions concernant le foyer, n’était pas complète. « On répondait qu’on avait des factures avec garantie. On présumait de la bonne foi de madame et on était satisfait de ce qu’on ne voyait pas . » [ 13 ] Le 15 juin 2009, M. Philippe présente une offre d’achat ( D-2 ) qui prévoit à la clause 7.4, ce qui suit : INCLUSIONS Sont inclus dans la vente :

a) les installations permanentes de chauffage, d’électricité et d’éclairage;

b) autres : Système d’alarme, piscine et accessoires, stores, rideaux, tempo sans garantie; [ 14 ] La promesse d’achat du 15 juin 2009 est acceptée par les défendeurs le même jour. Elle prévoit cependant, que cette offre est conditionnelle à une deuxième visite dans les 24 heures suivant l’acceptation, et elle prévoit que si M.

Philippe n’est pas satisfait des réponses à ses questions par écrit, l’offre deviendra nulle et non avenue. [ 15 ] La vente a lieu comme prévu le 22 juillet 2009 devant Me François Dupuis, notaire ( P-1 ). [ 16 ] Le contrat prévoit que les défendeurs vendent avec garantie légale (clause 2.1 du contrat P-1).

Par ailleurs, il est prévu à la clause 4.1.9 du contrat notarié que : 4.1.9 que sont compris dans la vente dudit Immeuble pour le prix ci-après mentionné, toutes les installations permanentes de chauffage, d’électricité et d’éclairage, le système d’alarme (sans garantie), la piscine et ses accessoires, les stores, les rideaux et l’abri tempo, ainsi que toutes les inclusions mentionnées dans le "listing" MLS 8098061 et dont le prix d’acquisition a été payé en entier sans subrogation. [ 17 ] Le 15 juin 2009, M. Michel prépare une liste de conditions et de questions ( P-2 ) adressée aux vendeurs, M.

Genovese et madame Melizza. [ 18 ] Une des conditions exigées par M.

Michel au paragraphe 8 se lit comme suit : Le présent propriétaire devra remettre au futur acheteur une preuve récente de conformité par une compagnie reconnue comme quoi, à la fois le foyer et la combustion (l'installation) lente du sous-sol sont conformes aux normes des autorités reconnues, soit la Ville de Laval, département incendie ou/et de la compagnie d’assurance. [ 19 ] Le 18 juin 2009, madame Jessica Laureen Cirson ( madame Cirson ), courtière en immeuble, assistée de madame Melizza, prépare un document ( P-3 ) pour répondre aux questions de M.

Michel. [ 20 ] Le préambule de ce document se lit comme suit : La présente a pour but de formulaire additionnel de divulgation et vous ai proposé en vue de favoriser une transaction immobilière honnête et équitable pour les parties impliquées, sous le signe de la transparence. Les vendeurs ont rempli une déclaration du vendeur (DS10149), un formulaire recommandé, ce qui fait

partie intégrante au contrat de courtage (BC72263). L’acheteur a reçu une copie de la déclaration du vendeur. Les vendeurs ont fait inspecter ladite propriété le 10 novembre 2001 par AmeriSpec.

Comme nous le savons, l’inspection effectuée consiste en un examen visuel des systèmes et composantes facilement accessibles de l’immeuble , tel qu’énuméré à la Norme de Pratique de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec. (sic) Les vendeurs déclarent que tous les renseignements transmis à l’acheteur ainsi que les réponses aux questions du présent formulaire sont véridiques et complets et ont été donnés en toute bonne foi et au meilleur de leur connaissance. [Mon soulignement] [ 21 ] De façon plus spécifique, madame Melizza, par l’entremise de madame Cirson, répond à la question 8 que « l’acheteur a reçu

copie des factures avec garantie le 15 juin 2009.

Les vendeurs font ramoner chaque année . » [ 22 ] Les factures du 8 avril 2006 de l’entreprise Les protecteurs de Cheminées Lelièvre inc. (Cheminées Lelièvre) et du 15 novembre 2003 du ramoneur Les Cheminées P.S., sont annexées au document P-3. [ 23 ] Dans ce document de réponses, madame Cirson précise au paragraphe 17 de sa réponse, en référant spécifiquement à la clause 7.4 du document PA 17940 « que sont inclus dans la vente sans garantie : la piscine et les accessoires, tels que : tout ce qui est installations permanentes de chauffage, d’électricité et d’éclairage, dont fixtures, les stores et rideaux, le tempo et la toile et le système d’alarme. » [Mon soulignement] [ 24 ] Dans le document intitulé Déclaration du vendeur, les défendeurs répondent à la

section 10.4 qu’ils n’ont jamais eu de problème avec le poêle, le foyer et la cheminée. La

section 10.4 concerne les " supplemental heat " : [ 25 ] Ces derniers précisent qu’ils ne connaissent pas la date d’installation du foyer et du poêle à combustion lente qu’ils utilisent par ailleurs tous les hivers, ajoutant qu’ils font ramoner la cheminée tous les ans. [ 26 ] Les défendeurs ont habité la maison de 2001 à 2009 et n’ont jamais eu de problème avec leur foyer ou leur poêle à combustion lente. [ 27 ] Avant d’acheter leur maison, ces derniers avaient retenu les services de monsieur Yves L’archevêque pour AmeriSpec, lequel a complété un rapport écrit suite à une inspection effectuée le 10 novembre 2001.

Il indique aux paragraphes 514 et 514a de son rapport, ce qui suit : 514. Wood Stove Located at family room. Slow combustion wood stove connected to a masonry chimney. This installation is generally unacceptable. We recommend consulting the proper authorities to verify conformity of this installation 18" protection area in front of fireplace is not respected. For safety reasons, we recommend clearing this area of any flammable substances to at least 18" in front of fireplace. 514a. Fireplace #2 Wood burning fireplace. Located at living room.

Fireplaces, wood stoves, slow combustion stoves, etc. are specialized items, subject to a strict permit regulations, their installation (unit and chimney) must conform to regulations. We recommend consulting your insurance company to verify these permits and for a complete inspection of the system to ensure proper and safe operation. [ 28 ] Le 8 avril 2006, les défendeurs retiennent les services de Cheminées Lelièvre qui change la tuyauterie du poêle à combustion lente et ajoute une prise d’air au foyer du rez-de-chaussée, tel qu’il appert de la facture #1081, au montant de 1 467,87 $, qu’ils remettent à M.

Philippe. [ 29 ] La deuxième facture, celle de Les Cheminées P.S. est datée du 15 novembre 2003 et confirme le ramonage complet du poêle à combustion lente ainsi que du foyer, en plus de l’installation d’un tuyau pour un total de 374 $. [ 30 ] Le 25 septembre 2007, les défendeurs transmettent des photos du foyer, de la cheminée extérieure ainsi que du poêle à combustion lente à leur assureur qui, après analyse de leur dossier, confirme le 12 octobre 2007 " that the installation of your solid fuel heating appliance complies with the standards in force at La Capitale General Insurance Inc .

" [ 31 ] Ces lettres et photos échangées avec l’assureur sont remises à M. Philippe. [ 32 ] M. Philippe témoigne que son père lui a dit qu’il avait fait des vérifications et que les vendeurs avaient répondu de façon satisfaisante à ses questions. [ 33 ] La preuve révèle que ni M. Genovese ni madame Melizza, ni M. Philippe n’ont remarqué la présence de fumée lorsqu’ils utilisaient le foyer ou le poêle à combustion lente. [ 34 ] En fait, M.

Philippe aurait utilisé sans problème le foyer trois ou quatre fois par hiver en 2009-2010 et 2011, alors qu’il a allumé le poêle à combustion lente une seule fois à l’automne 2009. [ 35 ] Le 27 octobre 2012, comme un ramoneur faisait du porte-à-porte dans son quartier, M. Philippe lui donne le mandat de ramoner sa cheminée. [ 36 ] Le ramoneur lui confirme qu’une tuile est brisée dans le poêle à combustion lente. [ 37 ] Quant au foyer, le ramoneur informe M. Philippe que « dans la chambre à fumée, on voit le conduit du sous-sol et la tuile est brisée. »

Le ramoneur suggère de mettre des "liners" ( P-4 ). [ 38 ] M. Philippe témoigne qu’il ne comprend pas trop ce que le ramoneur lui dit et de plus, il se méfie de ce dernier qui veut lui vendre des "liners", ce qui coûterait entre 5 000 $ et 8 000 $. M. Philippe ajoute : comme il me dit ça après cinq minutes, je n’étais pas prêt à le payer . [ 39 ] Le 4 février 2013, M. Philippe transmet une mise en demeure aux défendeurs, M. Genovese et madame Melizza, les informant de la présence d’un vice caché dans la cheminée de la maison. [ 40 ] M.

Philippe précise dans cette lettre que dans les semaines à venir, il obtiendra une deuxième expertise, et il invite les défendeurs sans délai, à faire examiner la cheminée par leur propre expert et à lui transmettre une copie des commentaires de ce dernier par écrit. [ 41 ] Le 18 avril 2013, Me Forget-Dagenais, l’avocate des défendeurs répond à cette mise en demeure signifiée le 15 mars 2013 que ses clients l’ont informé avoir procédé à un entretien annuel de la cheminée et qu’aucun des vices mentionnés dans la mise en demeure

n’avait été constaté avant la vente. [ 42 ] L’avocate ajoute qu’elle est d’avis qu’un entretien normal de la cheminée aurait dû conduire M. Philippe à découvrir ces vices bien avant. Elle invoque donc qu’un manque d’entretien de la part de ce dernier pourrait être à l’origine des problèmes. [ 43 ] Me Forget-Dagenais indique qu’elle recommande à ses clients de ne pas donner suite à la mise en demeure et qu’elle entend vigoureusement contester toute procédure de sa part. [ 44 ] Entre octobre 2012, date du ramonage et février 2013, date de la dénonciation du vice caché et de la mise en demeure, M.

Philippe communique avec le Service de sécurité incendie de la Ville de Laval ( P-7 ), qui après une inspection faite le 19 avril 2013, conclut à la présence d’anomalies, et exige que des correctifs soient apportés, tels que décrits à la page 2 : ANOMALIES ET EXIGENCES Installation L-9000,

article 2.6.1.1 EXIGENCES Lors de notre inspection du foyer de maçonnerie à l’étage ainsi que du poêle à bois au sous-sol, nous avons constaté que les deux conduits de fumée dans la cheminée de maçonnerie ne sont pas bien séparés. Lorsque plusieurs conduits de fumée empruntent la même cheminée, vous devez isoler chacun d’un par de la maçonnerie ou du béton d’au moins 75 mm d’épaisseur, boisseau non inclus, s’il s’agit d’un boisseau en argile, ou par de la brique réfractaire d’une épaisseur d’au moins 90 mm si le chemisage est en brique réfractaire conformément à l’article 9.21.4.9.1 du CNB.

Nous avons constaté que les joints de boisseaux n’étaient pas étanches et que les boisseaux d’argile n’étaient pas parfaitement lisse. Vous devez donc rendre ceux-ci conforme à l’article 9.21.3.2 du CNB : Les joints des boisseaux doivent être étanches pour s’opposer au passage du gaz de combustion et de la condensation dans le vide situé entre les boisseaux et la maçonnerie. Les joints des boisseaux en argile, en béton ou en brique réfractaire doivent être pleins de façon à produire un conduit de fumée bien droit et parfaitement lisse.

Vous devez donc cesser l’utilisation de deux appareils puisque les cheminées ne sont pas conforme. (sic) [ 45 ] Le 5 mai 2013, le demandeur retient les services de monsieur Daniel Olivier, ingénieur ( M. Olivier ), qui effectue une première inspection du foyer et de la cheminée de maçonnerie. [ 46 ] Une deuxième inspection a lieu le 18 août 2013, date du rapport. Avant de procéder à cette inspection, M. Olivier avait demandé de démanteler le foyer, ce qui fut exécuté le 14 mai 2013. [ 47 ] Lors de l’audience, M.

Olivier décrit, à l’aide de la photo reproduite à la page 7 de son rapport, la technique utilisée et ce qu’il a constaté : Nous avons inséré une caméra à l’intérieur de l’avaloir du foyer ce qui nous a permis de constater les problèmes suivants : 1) les parois de la cheminée sont composées de blocs de béton creux ce qui n’est pas conforme à l’article 9.21.4.7 du CNB 1970, lequel exige des éléments massifs pleins; 2) l e conduit de fumée desservant le poêle est apparent et donc, n’est pas séparé par au moins 3 " de maçonnerie tel qu’exigé par l’article 9.21.4.8 du CNB 1970; 3) u n joint entre les boisseaux d’argile desservant le poêle à bois du sous-sol n’est pas étanche . [ 48 ] M.

Olivier témoigne que par la suite, la façade du foyer a été démolie de même que le plafond au sous-sol sous le foyer, ce qui lui a permis de constater les problèmes suivants : 1) de l’isolant en mousse plastique a fondu sous l’effet de la chaleur au niveau de l’avaloir; 2) les parois de l’âtre sont composées d’un seul rang de blocs de béton creux dont les trous sont orientés vers les éléments de structure en bois de la maison ce qui n’est pas conforme à l’article 9.22.3.1 du CNB 1970.

Cette situation représente un risque potentiel d’incendie; 3) au sous-sol on constate que le foyer repose sur la structure de bois du plancher ce qui n’est pas conforme à l’article 9.22.5.2 du CNB et représente un risque d’incendie; [ 49 ] M. Olivier conclut que cet ouvrage est grevé de problèmes, chacun représentant à lui seul un risque d’incendie. [ 50 ] M. Olivier recommande : 1. de démolir le foyer et la cheminée, tout en conservant les parois de pierre extérieures;

2. installer une cheminée préfabriquée de type 2100 degrés pour le poêle du sous-sol; 3. remplacer le foyer de maçonnerie du rez-de-chaussée par un foyer préfabriqué muni d’une cheminée préfabriquée. [ 51 ] Selon monsieur Jacques Brunelle ( M. Brunelle ) de l’Attisée, les travaux suggérés par M. Olivier se sont avérés difficilement réalisables, étant donné la configuration des boisseaux à l’intérieur de la cheminée. [ 52 ] Par ailleurs, après discussion avec M. Olivier et M.

Philippe, il fut plutôt décidé d’installer deux foyers au gaz pour un coût de 12 549,52 $, cette solution s’avèrera plus simple et moins coûteuse, selon lui. [ 53 ] Le 20 septembre 2013, les nouveaux foyers au gaz sont installés. Les principes de droit applicable [ 54 ] En matière de garantie légale de qualité, il importe de déterminer si nous sommes en présence de vices cachés ou de vices apparents. A. Les conditions d’application de la garantie [ 55 ] L'

article 1726 C.c.Q . établit le contenu de la garantie de qualité d’un bien en ces termes : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 56 ] Ainsi, plusieurs conditions permettent de faire la distinction entre un vice caché ou un vice apparent : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité ; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l’acheteur; 4.

Le vice doit être caché (occulte). [ 57 ] Le Tribunal est d’avis que les deux premiers critères sont rencontrés, c’est-à-dire que le vice allégué possède une certaine gravité et qu’il est antérieur à la vente. [ 58 ] Par ailleurs, s’agit-il d’un vice caché étant donné que pour être qualifié de vice caché, le vice doit être aussi inconnu de l’acheteur, tel que ci-après expliqué par Monsieur le juge Landry de cette Cour, dans la décision Beaulieu c. Mireault [2] : Si l’acheteur a été informé de l’existence d’un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché ».

C’est le cas où le vendeur, l’agent d’immeuble, les documents contractuels, la fiche descriptive de l’immeuble ou le rapport d’inspection préachat dénoncent l’existence d’un vice quelconque. La connaissance suffisante du vice par l’acheteur doit être prouvée par le vendeur. Aussi, bien évidemment, le vice doit être caché . Par « caché », on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable, attentif et sérieux de l’objet de la vente, sans avoir besoin de recourir à un expert. Cependant, bien que l’

article 1726 C.c.Q. n’exige pas que l’acheteur ait recours à un expert, il demeure que, dans certaines circonstances, l’acheteur « prudent » doit obtenir de l’aide. C’est le cas de l’acheteur qui possède peu ou pas de connaissance en matière de construction et qui perçoit l’ indice d’un problème (ex. : cernes suggérant des infiltrations d’eau, fissures dans les fondations). En l’absence d’indices révélateurs, on n’exigera pas de l’acheteur, par exemple, qu’il défasse les murs ou qu’il creuse autour des fondations pour en vérifier l’état.

Ainsi, un vice n’est pas « caché » du seul fait que l’acheteur ne l’a pas aperçu ou n’en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent. La détermination de ce qui est « caché » ou « apparent » sera influencée par l’ensemble des circonstances particulières à chaque cas.

Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l’acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice et le comportement des parties. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison. À l’inverse, si l’acheteur est un professionnel de la construction, on exigera un examen plus poussé de sa part que s’il s’agit d’un profane.

De même, l’examen d’une maison âgée de 50 ans devra être plus approfondi que celui d’une maison presque neuve. En matière de vice caché , il n’est pas requis de prouver que le vendeur connaissait l’existence du vice reproché ; le plus souvent, il l’ignore, ce qui en confirme souvent l’aspect « occulte ». La dénonciation du vice

L'

article 1739 C.c.Q. exige que l’acheteur qui constate un vice doive le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte, afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparation à un prix moindre que celui exigé par l’acheteur). Cette règle ne s’applique cependant pas s’il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice . B .

Les clauses d’exclusion de garantie [ 59 ] Une des questions soulevées par le présent litige est de déterminer l’impact juridique sur la garantie légale de la clause prévoyant que les installations permanentes de chauffage sont incluses dans la vente, mais sans garantie légale. [ 60 ] La rédaction de la clause soulève la question si la mention « sans garantie » s’applique à l’ensemble des inclusions, dont les installations permanentes de chauffage ou uniquement au système d’alarme. [ 61 ] Les défendeurs argumentent qu’ils laissaient les divers items décrits à l’Offre précisant que c’était sans garantie et selon leur témoignage, le foyer et le poêle à combustion lente faisaient

partie des installations permanentes de chauffage, et ont donc été vendus sans garantie. De son côté, M. Philippe argumente que : 1. le foyer le poêle à combustion lente ne sont pas des installations permanentes de chauffage; 2. que de toute façon, même s’ils étaient qualifiés d’installations permanentes de chauffage, qu’ils sont couverts par la garantie légale du vendeur. [ 62 ] L'

article 1732 C.c.Q. prévoit que le vendeur peut exclure sa responsabilité en regard des vices cachés. [ 63 ] Ainsi, en présence d’une clause claire d’exonération de responsabilité du vendeur insérée de bonne foi au contrat, les tribunaux l’appliqueront sans réserve. [ 64 ] Par exemple, dans Compagnie d’assurance ING du Canada c. Gervais [3] , Madame la juge Marie-Michelle Lavigne de cette Cour, avait à décider de la responsabilité d’un vendeur suite à un incendie causé par l'installation déficiente de la cheminée d’un poêle à combustion lente.

Le document contractuel contenait une clause d’exclusion de garantie légale en faveur d’une banque venderesse qui se lisait comme suit : L’acquéreur reconnaît que le vendeur n’a jamais habité la propriété, et il déclare l’accepter dans son état actuel après l’avoir soigneusement examinée, renonçant expressément à tous recours relatifs à l’éviction, aux vices de construction apparents ou cachés, l’acquéreur achetant à ses risques et périls. [ 65 ] En rejetant la poursuite, Madame la juge Lavigne écrit ce qui suit : Les tribunaux ont maintes fois décidé que les clauses excluant la garantie légale contre les vices cachés doivent recevoir une interprétation restrictive.

Cependant, lorsque la clause d’exclusion est claire, le Tribunal n’a pas à recourir à l’interprétation et doit simplement constater l’exclusion. ANALYSE [ 66 ] Nous discuterons d’abord de l’application des clauses d’exclusion de garantie du présent litige. [ 67 ] Il appert que dans ce cas-ci, la rédaction des clauses n’est pas claire. [ 68 ] Aussi, l'

article 1425 C.c.Q. prévoit qu’on doit alors chercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. [ 69 ] Pour le Tribunal, le document de réponses fourni par les vendeurs (P-3) précise la portée de la clause 7.4 de l’Offre d’achat (D- 2).

Le paragraphe 17 de P-3 est clair. Il prévoit que sont inclus dans la vente, sans garantie légale [mon soulignement], la piscine et les accessoires, tels que : - tout ce qui est installations permanentes de chauffage, d’électricité et d’éclairage, dont fixtures; - les stores et les rideaux; - le tempo et la toile - le système d’alarme. [ 70 ] Ainsi, la preuve documentaire corrobore le témoignage des vendeurs qu’ils ont inclus dans la vente les installations permanentes de chauffage, sans garantie. [ 71 ] Pour le Tribunal, le terme « sans garantie » ne s’applique pas uniquement au système d’alarme, mais bien à l’ensemble des inclusions.

[ 72 ] De plus, comme les vendeurs l’écrivent à P-3, tout ce qui est installations permanentes de chauffage, la mention « tout ce qui est » indique vraisemblablement qu’on a voulu inclure le foyer et le poêle à combustion lente. [ 73 ] Ainsi, pour le Tribunal, il est clair que le terme « sans garantie » ajouté juste après les mots « système d’alarme » à la clause 4.1.9 du contrat (P-1), ne s’applique pas qu’au système d’alarme, mais également aux installations permanentes de chauffage, qui incluent le foyer et le poêle à combustion lente. [ 74 ] De toute façon, même si le Tribunal avait conclu que le foyer et le poêle à combustion lente étaient garantis par les vendeurs, l’acheteur n’aurait pas gain de cause pour autant puisqu’il ne s’agit pas d’un vice caché.

Je m’explique. [ 75 ] L’examen visuel du foyer et de poêle à combustion lente a été réalisé par M. Michel. Cette inspection n’était que visuelle et très

sommaire et de très peu d’utilité puisque, comme M. Michel l’a dit lui-même, il n’a pas d’expertise en matière de foyers. [ 76 ] Ainsi, même s’il a regardé le foyer et le poêle à combustion lente, il n’a décelé aucune anomalie. [ 77 ] Par ailleurs, M. Michel a posé des questions aux vendeurs. [ 78 ] La preuve révèle que le 18 juin 2009, les défendeurs répondent aux questions de M. Philippe et ils l’informent qu’ils ont toujours en leur possession le rapport pré-inspection de 2001 (P-3). [ 79 ] M. Philippe soulève que ce rapport ne lui aurait été remis qu’après avoir signé chez le notaire.

Il n’a donc pas lu les commentaires d’AmeriSpec concernant la non-conformité du poêle à combustion lente. [ 80 ] Pourquoi n’a-t-il pas exigé d’obtenir une copie de ce rapport et d’en prendre connaissance avant de conclure la transaction. M. Philippe avait pourtant prévu que l’Offre d’achat était conditionnelle à l’obtention de réponses satisfaisantes. S’il avait demandé ce rapport, il l’aurait obtenu sans problème. [ 81 ] Pourtant, la question de conformité des installations de chauffage semblait le préoccuper. [ 82 ] En effet, M. Philippe demande spécifiquement aux vendeurs, M.

Genevose et madame Melizza, de lui remettre une preuve récente de conformité par une compagnie reconnue comme quoi, à la fois le foyer et le poêle à combustion lente du sous-sol, sont conformes aux normes des autorités reconnues soit la Ville de Laval, département d’incendie ou de la compagnie d’assurance. [ 83 ] En réponse à cette question spécifique, les vendeurs ont fourni une facture de ramonage et une facture de remplacement d’un tuyau. [ 84 ] Les vendeurs ont aussi remis la correspondance émanant de leur assureur, qui confirme ainsi : " that the installation of your solid fuel heating appliance complies with the standards in force at La Capitale General Insurance Inc .

" [ 85 ] Or, même si de toute évidence, ces documents ne constituent pas, selon le Tribunal, une preuve récente de conformité des installations de chauffage, l’acheteur agit comme s’il était satisfait des réponses obtenues puisqu’il procède à conclure la vente chez le notaire, sans demander d’autres informations. [ 86 ] Les documents transmis ne permettent pas de conclure que les installations de chauffage sont conformes. Il subsiste des questionnements à cet égard, ce qui aurait dû inciter l’acheteur, M. Philippe, à faire inspecter le foyer par un expert. [ 87 ] Le Tribunal est d’avis que le demandeur, M.

Philippe, n’a pas agi en acheteur prudent. [ 88 ] Incidemment, la preuve révèle qu’une simple inspection visuelle par une personne qualifiée permet d’identifier la non-conformité de la cheminée. [ 89 ] Le ramoneur l’a constaté en regardant à l’intérieur de la cheminée par le toit. [ 90 ] M. Olivier n’a eu qu’à ouvrir la trappe et a immédiatement conclu que les boisseaux ne s’emboitaient pas bien et que les blocs de béton n’étaient pas pleins.

Il n’a pas eu à démolir quoi que ce soit pour en arriver à la conclusion que le foyer n’était pas conforme. [ 91 ] Le Service de sécurité incendie de la Ville de Laval a aussi conclu à la non-conformité du foyer et ce, sans démolir de murs. [ 92 ] Par conséquent, le Tribunal est d’avis qu’il s’agit d’un « vice apparent ». [ 93 ] Contrairement à la décision rendue par le juge Landry dans Beaulieu c.

Mireault [4] , la preuve n’établit pas qu’il était impossible de constater les nombreux éléments de non-conformité du foyer sans procéder à la démolition de tout le revêtement de maçonnerie du foyer. [ 94 ] Dans cette décision du juge Landry, aucun indice ne permettait de suspecter les non-conformités constatées par l’ingénieur, M. Olivier.

L’âtre du foyer avait été comblé en 1984 par l’installation d’un poêle à combustion lente qui empêchait de voir à l’intérieur de l’installation à moins de le retirer, et même en le retirant, on n’obtenait qu’une vue limitée de l’intérieur. [ 95 ] Il s’agissait d’un ouvrage compact de maçonnerie qui ne donnait aucun accès à l’intérieur, ce qui est loin d’être le cas dans la présente affaire. [ 96 ] On pouvait facilement constater la non-conformité des boisseaux de la cheminée, soit en l’examinant par l’ouverture de la toiture ou encore par l’âtre du foyer tout à fait accessible. [ 97 ] Étant donné que le Tribunal conclut qu’il ne s’agit pas d’un « vice caché » mais d’un « vice apparent », il n’y a pas eu lieu de se

prononcer sur la deuxième question concernant la tardivité de la dénonciation. [ 98 ] Par ailleurs, le Tribunal ne peut donner droit à la réclamation pour honoraires extrajudiciaires des demandeurs reconventionnels, basée sur l’article 54.1 C.p.C., puisqu’il ne s’agit pas d’un cas d’abus de procédure au sens de cet article. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête introductive d'instance du demandeur, Philippe Baron; AVEC DÉPENS .

REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs / demandeurs reconventionnels, Vincenzo Genovese et Daniela Melizza; AVEC DÉPENS. __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Me Jean L. Bernier BERNIER FIGLARZ & ASSOCIÉS Procureur du demandeur Me Louis-Alexandre Robidoux CHOLETTE ROBIDOUX AVOCATS Procureur des défendeurs /demandeurs reconventionnels Dates d’audience : 25 février et 26 février 2015