2022 QCCA 970, 2022 QCCA 970

Produits forestiers D&G ltée c. Structures MH inc. 2022 QCCA 970 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010357-215 (350-17-000001-217) DATE : 13 juillet 2022 FORMATION : LES HONORABLES SIMON RUEL, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. LES PRODUITS FORESTIERS D&G LTÉE APPELANTE – demanderesse c. STRUCTURES M.H. INC. INTIMÉE – défenderesse et BLT LAPOINTE ET ASSOCIÉS INC.

OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE DORCHESTER MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 26 avril 2021 par la Cour supérieure, district de Beauce (l’honorable Jacques Babin), lequel rejette sa demande en radiation des avis d’hypothèques légales de la construction et des préavis d’exercice publiés par l’intimée [1] . [ 2 ] L’appel concerne l’interprétation et l’application de l’

article 2728 C.c.Q. , et plus particulièrement la nature de l’exigence imposée au sous-traitant de dénoncer son contrat au propriétaire de l’immeuble, afin de bénéficier d’une hypothèque légale de la construction en cas de non-paiement. [ 3 ] Pour les motifs qui suivent, la Cour est d’avis d’accueillir l’appel. LE CONTEXTE [ 4 ] L’appelante, les Produits forestiers D&G ltée (« D&G »), entreprend en 2019 des travaux à son usine de Sainte-Aurélie.

Le projet prévoit notamment la démolition et la construction d’un bâtiment, l’agrandissement de l’usine actuelle et l’installation d’équipements de production. [ 5 ] Elle confie à l’entrepreneur général, 9280-9623 Québec inc., connu sous le nom de Construction KTG (« Construction KTG »), le contrat pour la réalisation de ce projet. Construction KTG retient alors les services d’une société liée, 9144-8720 Québec inc., faisant affaires sous la raison sociale Services mécaniques KTG (« KTG ») pour une importante

partie des travaux. [ 6 ] KTG sous-traite à l’intimée Structures M.H. inc. (« MH ») la fabrication et l’installation des charpentes d’acier. [ 7 ] À son tour, MH confie un contrat de sous-traitance à deux fournisseurs de matériaux, soit Métalium inc. (« Métalium ») pour l’aluminium, l’acier inoxydable et des produits d’acier et le Groupe Canam inc. (« Canam ») pour les poutrelles et pontages d’acier. [ 8 ] Il convient de noter que Métalium et Canam dénoncent par écrit à D&G leurs contrats à

titre de fournisseurs de matériaux, conformément à l’

article 2728 C.c.Q . [ 9 ] Pour sa part, MH ne formule aucune dénonciation écrite à D&G de son contrat qui la lie à KTG. [ 10 ] Après avoir effectué les travaux convenus dans le contrat, MH demeure avec des créances impayées. Elle fait alors publier trois avis de conservation d’hypothèques légales de la construction sur trois lots constituant l’immeuble de l’appelante, le 16 octobre 2020.

[ 11 ] Il s’avère que près de deux mois après leur publication, Construction KTG et KTG font cession de leurs biens. [ 12 ] Le 24 février 2021, MH inscrit au registre foncier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice pour chacun des trois lots de l’immeuble de D&G. [ 13 ] D&G conteste le droit pour MH de publier des hypothèques légales de la construction et des préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.

Le 1 er mars 2021, elle dépose une demande modifiée en radiation des hypothèques légales et des préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. [ 14 ] Elle plaide essentiellement que MH a fait défaut de lui dénoncer par écrit son contrat la liant à KTG et que les dénonciations écrites de Métalium et Canam ne peuvent palier ce défaut dirimant selon l’

article 2728 C.c.Q . LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 15 ] Le juge s’appuie sur un jugement de la Cour supérieure rendu en 2003 [2] pour décider que l’

article 2728 C.c.Q . ne précise pas que le sous-traitant doit dénoncer lui-même son contrat directement au propriétaire de l’immeuble [3] . Il prône une interprétation libérale et empreinte de souplesse de l’

article 2728 C.c.Q . [4] . [ 16 ] Il énonce également que l’appelante détenait suffisamment de renseignements au sujet du contrat intervenu entre MH et KTG pour se protéger [5] . Et, dans l’hypothèse où l’appelante aurait estimé ne pas disposer de renseignements suffisants, c’était à elle de se renseigner « relativement à l’existence et aux circonstances entourant le sous-contrat de M.H. » [6] . [ 17 ] Cela étant, il rejette la demande de radiation des hypothèques légales et des préavis introduite par l’appelante qui se pourvoit. L’ANALYSE L'exigence d'une dénonciation écrite du contrat [ 18 ] Le texte de l'

article 2728 C.c.Q . permet au sous-traitant qui n'a pas contracté avec le propriétaire de grever son immeuble d'une hypothèque légale garantissant la plus-value donnée par les travaux, matériaux ou services. [ 19 ] Une condition doit cependant être respectée: il doit dénoncer par écrit son contrat au propriétaire. [ 20 ] Comme le précise notre Cour dans l'arrêt Pilote c. Fondations J.M.R.

Bafaro inc. [7] , sous la plume du juge Jean-Louis Baudouin, la dénonciation par écrit du contrat répond à deux objectifs : 1) permettre au propriétaire d'éviter de voir son bien grevé d'une hypothèque en faveur d'un tiers à la relation contractuelle; et 2) permettre à ce même propriétaire de retenir une somme suffisante qui doit être payée à l'entrepreneur principal pour les travaux exécutés par ce tiers et de le désintéresser au sens de l'

article 2123 C.c.Q .

Il s'agit, toujours selon le juge Baudouin, d'une exigence d'ordre public de protection en faveur du propriétaire de l'immeuble qui peut y renoncer [8] . [ 21 ] Les auteurs Jacques Deslauriers et Aurore Benadiba écrivent dans leur ouvrage Les sûretés au Québec que la dénonciation doit comprendre, entre autres, « l'objet du contrat et le prix du contrat, ou tout au moins les précisions quant au prix que permettent les conditions du contrat », de même que « l'intention du sous-traitant de conserver et d'exercer son hypothèque légale » [9] . [ 22 ] D’ailleurs, de l’avis de ces auteurs, « c’est le sous-traitant lui-même qui doit dénoncer par écrit son sous-contrat; il est la seule personne qui peut manifester au propriétaire son intention d’exercer contre lui un recours hypothécaire s’il n’est pas payé pour les contrats qu’il lui a dénoncés » [10] . [ 23 ] La preuve au dossier a été administrée par la voie d'admissions. [ 24 ] Il est admis ici que MH n'a pas dénoncé par écrit au propriétaire de l'immeuble D&G le contrat intervenu avec KTG. [ 25 ] Dans la même veine, il n’y a aucune preuve suivant laquelle D&G aurait participé activement aux négociations et à l’exécution des travaux effectués par MH ou qu’elle aurait agi à

titre en véritable maître d’œuvre, ce qui aurait pu exceptionnellement pallier le défaut de cette dernière d’avoir dénoncé son contrat [11] . [ 26 ] Les admissions ne contiennent pas davantage d’indication que D&G a renoncé à recevoir la dénonciation. [ 27 ] Ainsi, en faisant fi de l’exigence de la dénonciation écrite du contrat de MH à D&G, le juge commet une erreur en droit qui justifie notre intervention.

La souplesse de l’interprétation de l’article 2728 C.c.Q. [ 28 ] Par ailleurs, la souplesse à laquelle le juge réfère au paragraphe 33 du jugement s'applique non pas à l'exigence de la dénonciation écrite, mais au contenu de celle-ci. [ 29 ] Le contenu de la dénonciation ne répond en effet à aucune formule sacramentelle pourvu que le propriétaire soit informé de l'objet du contrat signé par le sous-traitant, de son prix approximatif et de l'intention pour ce dernier d'exercer éventuellement ses droits hypothécaires.

La suffisance des renseignements et l'obligation pour D&G de se renseigner [ 30 ] Le juge pouvait-il par ailleurs conclure que D&G possédait suffisamment de renseignements pour se prémunir et, que si tel n'était pas le cas, elle était assujettie à une « obligation de se renseigner relativement à l’existence et aux circonstances du entourant le sous- contrat de M.H. » [12] ? [ 31 ] La Cour est d’avis que non. [ 32 ] D’abord, le juge se méprend en indiquant que D&G possédait suffisamment de renseignements au sujet du contrat de MH. [ 33 ] Il convient de rappeler que la seule preuve au dossier, formée d'admissions, ne recèle aucune indication que D&G connaissait les tenants et aboutissants du contrat signé entre MH et KTG.

Le juge ne pouvait donc tirer aucune inférence de cette nature à partir des admissions formulées par les parties.

Ajoutons que la seule connaissance du contrat par le propriétaire, si telle avait été la situation ici, n’aurait pas exempté le sous-traitant de le dénoncer par écrit [13] . [ 34 ] Puis, quant à l'obligation de se renseigner impartie à D&G, le juge se trompe en concluant qu’il lui appartenait de s’enquérir des détails du contrat intervenu entre MH et KTG, alors même que l’existence de ce contrat ne lui avait pas été divulguée ni à travers les dénonciations des fournisseurs de matériaux ni par MH elle-même [14] . [ 35 ] Le défaut de MH de dénoncer le contrat par écrit ne peut être attribué ici à un manquement de D&G, mais plutôt à son omission de veiller prudemment à la conduite de ses propres affaires, comme le souligne l’avocat de cette dernière.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 36 ] ACCUEILLE l’appel avec les frais de justice tant en première instance qu’en appel; [ 37 ] InFIRME le jugement de la Cour supérieure et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu : [38] ACCUEILLE la demande introductive d'instance modifiée en radiation d'inscription d’hypothèques légales de la construction et de préavis d’exercice; [39] DÉCLARE nuls les avis d'hypothèques légales de la construction et les préavis d'exercice suivants : - L’avis de conservation d’une hypothèque légale de la construction publiée le 16 octobre 2020 sous le numéro 25767236 ainsi que du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice publié le 24 février 2021 sous le numéro 26 087 940; - L’avis de conservation d’une hypothèque légale de la construction publiée le 16 octobre 2020 sous le numéro 25767237 ainsi que du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice publié le 24 février 2021 sous le numéro 26 087 938; - L’avis de conservation d’une hypothèque légale de la construction publiée le 16 octobre 2020 sous le numéro 25767238 ainsi que du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice publié le 24 février 2021 sous le numéro 26 087 937; [40] ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Dorchester de radier lesdits avis d'hypothèques légales et préavis d'exercice d'un droit hypothécaire; [41] LE TOUT, avec les frais de justice.

SIMON RUEL, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. Me Justin Dépatie langlois avocats Pour l’appelante Me Alexis Gauthier-Turcotte simard, boivin Pour l’intimée Date d’audience : 6 juillet 2022