2017 QCCQ 8011, 2017 QCCQ 8011

Beaulieu c. Remax Avantages inc. 2017 QCCQ 8011 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N°: 200-32-063442-155 DATE : 13 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN ______________________________________________________________________ JAYSON BEAULIEU […] , Québec (Québec) […] Demandeur c.

REMAX AVANTAGES INC. 675, rue Alphonse-Desjardins, Lévis (Québec) G6V 5T3 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Jayson Beaulieu réclame à Remax Avantages inc. (« Remax ») 15 000 $ pour des fautes professionnelles commises par un de ses courtiers immobiliers monsieur Robert Martineau. [ 2 ] Les reproches formulés par monsieur Beaulieu contre monsieur Martineau s’énoncent comme suit : • il l’a incité à acheter une maison en le trompant sur les caractéristiques de la propriété; • il l’a placé dans une situation où il a eu des difficultés à assurer la propriété à temps avant la signature de l’acte de vente; • il ne lui a pas suggéré de procéder à une inspection préachat malgré l’absence de garantie légale et un achat aux risques et périls de l’acheteur; • il a utilisé des formulaires d’achat désuets; • il a enfreint les règles déontologiques de l’« association des courtiers et agents immobiliers du Québec ». [1] [ 3 ] Remax conteste la demande aux motifs que : • monsieur Martineau a agi avec professionnalisme et transparence dans le cadre du mandat du courtage qui lui était confié; • monsieur Beaulieu a donné le contrôle de la négociation de l’achat de l’immeuble qu’il convoitait à sa mère, madame Marylène Demers, notaire; • madame Demers a enfreint son Code de déontologie [2] en agissant à

titre de notaire instrumentant à la vente de l’immeuble alors que son fils était l’acheteur et qu’elle en était la négociatrice principale et en n’exigeant pas de certificat de localisation à jour; • monsieur Beaulieu et sa mère ont agi avec précipitation à formuler une promesse d’achat dès la fin de leur visite, sans inspection préalable adéquate, malgré les lacunes et les vices dénoncés par monsieur Martineau et le fait que la vente était faite "sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur"; • monsieur Beaulieu aurait pu exercer l’une des options qui lui était accessible en vertu du paragraphe 6.5 de la promesse d’achat [3] ; • monsieur Beaulieu et sa mère ont été d’une imprudence et d’une négligence flagrantes en achetant une maison qu’ils savaient affectée de vices sans procéder à une inspection préachat adéquate. [ 4 ] Le 7 novembre 2013, monsieur Beaulieu a introduit une demande dans un autre dossier de la Cour [4] contre monsieur Robert Martineau personnellement lui réclamant 7 000 $ pour des fautes professionnelles relatives à la même vente.

Puisque monsieur Martineau a fait cession de ses biens le 27 novembre 2014, avant qu’une instruction ne soit tenue, ce dossier a été suspendu.

[ 5 ] Le 16 mai 2015, monsieur Beaulieu a autorisé madame Marylène Demers, sa mère, à le représenter devant la Division des petites créances [5] dans le présent dossier et n’était pas présent à l’instruction. Les questions en litige [ 6 ] La demande est-elle prescrite ? [ 7 ] Monsieur Beaulieu a-t-il démontré que le courtier immobilier a commis des fautes dans l’exécution de son mandat ? [ 8 ] Le cas échéant, qu’en est-il de la responsabilité de l’agence de courtage immobilier si une faute a été commise par son courtier?

LE CONTEXTE [ 9 ] De l’ensemble de la preuve présentée par les parties, le Tribunal retient les faits les plus pertinents énoncés dans les paragraphes qui suivent. [ 10 ] Le 3 mai 2012, madame Pauline Dubé met en vente sa résidence secondaire par l’intermédiaire du courtier immobilier, monsieur Robert Martineau, exerçant sous la bannière Remax Avantages inc. [6] [ 11 ] Il s’agit d’une résidence située au […] à Saint-Édouard-de-Lotbinière, construite en 1900 dont le certificat de localisation est désuet. [7] [ 12 ] Selon sa fiche descriptive [8] , le prix de vente demandé est de 69 000 $ « sans garantie légale de qualité et aux risques et périls des acheteurs » pour une évaluation municipale de 63 500 $. [ 13 ] Le 9 mai 2012, monsieur Martineau reçoit l’appel de madame Marylène Demers qui l’informe qu’elle et ses proches l’attendent devant la résidence de madame Dubé et veulent rapidement visiter cette maison voisine de celle des parents de la conjointe du père de monsieur Jayson Beaulieu.

Monsieur Martineau doit rebrousser chemin et à 18h15, y retrouve : • monsieur Jayson Beaulieu, membre des Forces armées canadiennes; • madame Marylène Demers, sa mère, notaire; • le conjoint de madame Demers, camionneur; • la fille de ce dernier, répartitrice. [ 14 ] Madame Marylène Demers, à

titre de notaire, a effectué de nombreuses transactions immobilières pour ses clients. Elle n’a toutefois aucune qualification d’inspectrice en bâtiment. [ 15 ] Lors de la visite de la résidence, monsieur Martineau dénonce plusieurs problèmes, lacunes ou vices : • le garage est affaissé et sa porte est "chambranlante"; • le patio est à remplacer; • le chauffe-eau fonctionne au propane; • la boîte électrique est à fusibles. Il les réfère à un électricien pour procéder à son changement éventuel. Il ne peut répondre à la question qui lui est posée par madame Demers à savoir si la boîte électrique est de 200 ampères.

Le conjoint de madame Demers s’attarde largement devant cette boîte pendant que la visite se continue; • il n’y a pas de prise pour l’installation d’une sécheuse, bien qu’il y ait une laveuse fonctionnelle; • la cheminée n’est pas conforme et il les réfère à un spécialiste.

Ils constatent les traces de rouille sur la brique et le conjoint de madame Demers conclut qu’elle « n’est plus bonne »; • une absence d’isolation du vide sanitaire crée beaucoup d’humidité et nécessitera des corrections. [ 16 ] Monsieur Martineau leur mentionne qu’un autre acheteur potentiel a visité l’immeuble en compagnie d’un inspecteur. [ 17 ] Madame Demers prend les rênes de la négociation en vue de l’achat de la maison par son fils, monsieur Beaulieu. [ 18 ] Vers 19h30, ce même jour, monsieur Beaulieu, aidé par sa mère, est prêt à présenter une promesse d’achat à madame Dubé et complète l’annexe A relative au financement. [9] [ 19 ] La promesse d’achat est préparée par monsieur Martineau selon les instructions de monsieur Beaulieu, mais surtout de madame Demers qui refuse catégoriquement de la rendre conditionnelle à une inspection et à un certificat de localisation à jour, en vue de garder ces arguments de négociation afin d’obtenir un meilleur prix d’achat : la promesse d’achat propose un prix de 60 000 $ avec garantie légale [10] . [ 20 ] Le 10 mai 2012, madame Dubé fait une contre-proposition au prix de vente de 67 000 $ sans garantie légale, qui est présentée à monsieur Beaulieu et à madame Demers le soir même. [11] Monsieur Beaulieu, toujours guidé par madame Demers, formule sur-le- champ une contre-proposition pour un achat au prix de 63 500 $, sans garantie légale et à ses risques et périls, sans exiger de certificat de localisation à jour [12] qui est acceptée le lendemain.

[ 21 ] Contrairement à l’engagement pris par monsieur Beaulieu à l’annexe A de fournir aux vendeurs, dans les dix jours suivant l’acceptation de l’offre, un engagement du prêteur à lui consentir l’emprunt hypothécaire nécessaire, avec trois jours de retard, le 25 mai 2012, madame Dubé recevra une lettre laconique de la Caisse populaire Desjardins Pointe-Platon-de-Lotbinière [13] confirmant non pas un consentement à un emprunt hypothécaire en faveur de monsieur Beaulieu, mais plutôt simplement que monsieur Beaulieu achètera la résidence concernée.

Tant monsieur Beaulieu que madame Demers doivent savoir que cette lettre ne répond pas à l’engagement qui avait été pris. [ 22 ] Avant que madame Dubé et son fils ne comparaissent devant elle pour la signature de l’acte de vente, madame Demers entreprend les démarches pour que l’immeuble soit assuré, mais rencontre des difficultés.

La maison comporte des lacunes telles par rapport aux normes d’acceptation de l’assureur [14] dont notamment la boîte électrique de 100 ampères à fusibles qui doit être remplacée par une boîte électrique à disjoncteurs de 200 ampères. [ 23 ] Le 15 juin 2012, date convenue pour la signature de l’acte de vente de l’immeuble concerné, madame Dubé reçoit une lettre formelle de monsieur Beaulieu par laquelle il tente de négocier une modification des conditions de vente vu les problèmes d’assurabilité de l’immeuble rencontrés en se référant, semble-t-il, au paragraphe 6.5 de la promesse d’achat. [15] Cette lettre n’est pas produite au dossier de la Cour. [ 24 ] De façon parallèle, madame Demers négocie avec monsieur Martineau et tente d’obtenir, pour son fils, le remplacement de la boîte électrique sans frais, mais aucune entente n’est finalement conclue malgré l’ouverture manifestée par monsieur Martineau d’en assumer les frais pour que la transaction puisse se finaliser. [16] [ 25 ] Le 19 juin 2012, madame Dubé répond à la lettre de monsieur Beaulieu précisant qu’elle s’en tient à l’acceptation [17] de la contre-proposition en date du 11 mai 2012 (pièces P-3 et D-3).

Monsieur Martineau mentionne à madame Demers que madame Dubé est prête à annuler la transaction si monsieur Beaulieu et madame Demers le préfèrent compte tenu de la démonstration de leurs caractères difficiles et exigeants malgré les ententes conclues. [ 26 ]

Malgré cette réponse de madame Dubé, monsieur Beaulieu, toujours guidé par madame Demers, n’exerce pas les options qui lui sont offertes au paragraphe 6.5 de la promesse d’achat qu’il convient de reprendre intégralement : 6.5 VICE OU IRRÉGULARITÉ Advenant la dénonciation aux parties, avant la signature de l’acte de vente, d’un quelconque vice ou d’une quelconque irrégularité affectant les titres, ou au cas de non conformité à quelque garantie du VENDEUR contenue aux présentes, ce dernier disposera d’un délai de 21 jours à compter de la réception d’un avis écrit à cet effet, pour aviser l’ACHETEUR, par écrit, qu’il a remédié, à ses frais, au vice ou irrégularité soulevé, ou qu’il ne peut y remédier.

Dans cette dernière éventualité, l’ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d’un tel avis, aviser le VENDEUR, par écrit :

a) qu’il achète avec les vices ou irrégularité allégués, auquel cas la garantie du VENDEUR sera diminuée d’autant, ou

b) qu’il rend la présente promesse d’achat nulle et non avenue , auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l’une ou l’autre des parties seront à la seule charge du VENDEUR. Dans le cas où l’ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais engagés par chacune des parties seront à leur charge respective. [Soulignements ajoutés] [ 27 ] Madame Dubé et monsieur Beaulieu comparaissent ultérieurement devant madame Marylène Demers pour la signature de l’acte de vente, sans autre négociation. [ 28 ] Suite à une plainte portée par monsieur Beaulieu contre monsieur Martineau, à

titre de courtier immobilier à la vente de l’immeuble concerné, l’enquête menée par le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec « ne permet pas de conclure que la responsabilité du courtier immobilier et de l’agence Re/Max Avantages Inc. soit susceptible d’être engagée dans cette affaire » [18] .

L’ANALYSE [ 29 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables à la preuve requise à l’appui d’une réclamation. [ 30 ] La personne qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention [19] . [ 31 ] La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante [20] . [ 32 ] Les justiciables ont donc le fardeau de prouver l'existence d'un droit.

Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. Il s'agit de l'obligation de faire la démonstration d’éléments de preuve d’une quantité et d’une qualité nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites. [ 33 ] En matière civile, c’est sur le demandeur que repose le fardeau de la preuve suivant les principes de la simple prépondérance.

Elle doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 34 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer.

[ 35 ] Le degré requis pour une preuve prépondérante n'équivaut pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 36 ] D’emblée, le Tribunal précise qu’il n’est pas saisi d’une plainte déontologique contre madame Marylène Demers alors qu’elle agit à

titre de notaire instrumentant à la vente tout en étant la mère d’une

partie contractante et sa négociatrice à la même transaction.

La demande est-elle prescrite ? [ 37 ] Les fautes reprochées à monsieur Martineau ont été commises, s’il y a lieu, le 9 mai 2012 comme l’indique d’ailleurs la demande de monsieur Beaulieu. [ 38 ] La demande a été introduite le 8 juin 2015 et a été signifiée à Remax le 12 juin 2015. [ 39 ] L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier, comme c’est le cas en l’espèce, se prescrit par trois ans. [21] [ 40 ] La prescription extinctive [22] est un moyen d’opposer une fin de non-recevoir à la demande, qui a été soulevée par Remax et qui aurait dû être soulevée par le Tribunal, si cela n’avait déjà été fait. [ 41 ] Plus de trois (3) ans se sont écoulés depuis les fautes alléguées contre monsieur Martineau et dont monsieur Beaulieu veut tenir responsable Remax.

Le Tribunal conclut à une prescription extinctive. La demande de monsieur Beaulieu est rejetée pour ce motif.

Monsieur Beaulieu a-t-il démontré que le courtier immobilier a commis des fautes dans l’exécution de son mandat ? [ 42 ] Bien qu’il soit désormais théorique de répondre à cette question, le Tribunal tient toutefois à préciser que s’il n’y avait pas eu prescription extinctive, la demande aurait également été rejetée pour d’autres motifs. [ 43 ] Monsieur Beaulieu, par sa mandataire, n’a pas réussi à démontrer de façon probante ni prépondérante que monsieur Martineau a commis quelque faute dans l’exercice de son mandat : • contrairement au jugement soumis [23] , monsieur Martineau n’a fourni aucun élément erroné à la fiche descriptive, a agi avec transparence et n’a aucunement dissuadé monsieur Beaulieu et madame Demers à procéder à une inspection préachat; • monsieur Martineau n’avait pas à utiliser le formulaire [24] de promesse d’achat auquel madame Demers fait référence puisque ce formulaire n’est devenu obligatoire qu’à compter du 1 er juillet 2012 [25] ; • c’est en toute connaissance de cause, d’autant plus que guidé par sa mère notaire, qu’il a fait le choix de ne pas exercer les différentes options en vertu du paragraphe 6.5 de la promesse d’achat ayant fait l’objet de contre- propositions pour être finalement acceptée, dont celle lui permettant de se libérer de la transaction. [ 44 ] Le Tribunal conclut que la profession de notaire de madame Demers lui permettait de bien comprendre les enjeux et risques, mais surtout de bien guider son fils, à

titre de mandataire, dans les démarches d’achat de la maison qu’il convoitait. [ 45 ] L’achat d’une maison centenaire, "sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur", qui présentait objectivement plusieurs déficiences, lacunes et vices apparents lors de la visite, ne peut justifier un achat précipité sans maintenir la condition usuelle de pouvoir faire procéder à une inspection ou à tout le moins, en renonçant à l’exercice de l’option de retrait prévue puisque les vices où irrégularités ont été constatés avant la signature du contrat notarié devant elle-même.

Le cas échéant, qu’en est-il de la responsabilité de l’agence de courtage immobilier si une faute a été commise par son courtier? [ 46 ] Il n’est plus pertinent de répondre à cette dernière question. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de monsieur Jayson Beaulieu; CONDAMNE monsieur Jayson Beaulieu à payer à Remax Avantages inc. les frais de justice de 240 $ relatifs à sa contestation. CHANTAL GOSSELIN