2014 QCCQ 9279, 2014 QCCQ 9279

Côté c. Laflèche 2014 QCCQ 9279 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-020649-122 DATE : 23 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-LOUIS CÔTÉ Demandeur c.

ANDRÉ LAFLÈCHE -et- LINE LAFLÈCHE -et- MANON LAFLÈCHE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT JF 1075 ______________________________________________________________________ [ 1 ] Moins d'un mois après l'achat de sa nouvelle résidence, le demandeur constate une infiltration d'eau provenant d'un des murs du sous-sol de la maison. [ 2 ] Alléguant la présence de vices cachés, le demandeur réclame aux défendeurs 6 824,26 $ détaillés comme suit : — Pour la réparation des fissures : 4 877,60 $ — Pour remplacer les fenêtres : 1 946,66 $ — Pour la perte de valeur de la propriété : entre 7 000,00 $ et 10 000,00 $ [ 3 ] Étant donné la limite du seuil de compétence de la division des petites créances de la Cour du Québec, le demandeur réduit sa réclamation à 6 824,26 $. [ 4 ] En contestation, les défendeurs, lesquels vendent la résidence à

titre d'héritiers de leur père, plaident principalement que les vices invoqués par le demandeur auraient pu être constaté au moment de l'achat si ce dernier avait fait procéder à une inspection préachat par un expert. [ 5 ] De plus, les défendeurs allèguent que le montant des dommages réclamés par le demandeur est exagéré compte tenu de l'âge de la résidence. [ 6 ] Se portant demandeurs reconventionnels, les défendeurs réclament au demandeur 5 501,41 $, alléguant que la demande principale est frivole et abusive.

I- QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Les questions que le Tribunal doit trancher sont les suivantes :

A) Les vices allégués par le demandeur ont-ils le caractère de vices cachés?

B) Dans l'affirmative, quel est le montant des dommages auquel a droit le demandeur?

C) La demande principale est-elle frivole et abusive? II- CONTEXTE ET ANALYSE

A) La nature des vices allégués [ 8 ] En matière de vices cachés, le demandeur doit établir, de façon prépondérante, conformément aux articles 1726 , 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) , que la défectuosité est antérieure à la vente et qu'elle ne pouvait être décelée par une inspection ordinaire des lieux. [ 9 ] Plus précisément, l'

article 1726 C.c.Q . reconnaît que l'acheteur doit procéder à un examen raisonnable, attentif et sérieux de l'immeuble qu'il désire acheter, sans nécessiter de requérir aux services d'un expert. [ 10 ] L'inspection effectuée par l'acheteur s'apprécie selon une norme objective, soit par l'examen que fait l'acheteur de l'immeuble en fonction de celui qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence. [1] [ 11 ] Or, le demandeur effectue trois visites de l'immeuble avant son achat. [ 12 ] Lors de ses visites, le demandeur inspecte toutes les pièces de la résidence. [ 13 ] Dès la première visite, le demandeur constate que les fenêtres originales ont toutes été changées pour des fenêtres thermos; les fenêtres des chambres datent de 1992; la date de changement de celle de la salle à manger et du salon est indéterminée, malgré la question adressée au conjoint de la défenderesse Line Laflèche, monsieur Hurtubise. [ 14 ] Au sous-sol, le demandeur constate la finition de celui-ci sur environ la moitié de sa superficie. [ 15 ] Dans la

partie aménagée, le plancher est recouvert de tapis; on y retrouve deux murs recouverts de planches de pin et deux de briques; il y a trois fenêtres en aluminium et deux en bois. [ 16 ] Dans la

partie non aménagée, les murs de béton ne sont pas recouverts. Le béton semble de bonne qualité; il y a de petites fissures de retrait, mais on n'y perçoit aucune marque d'effervescence, de dépôt calcaire et de décoloration.

Aucune odeur désagréable n'est présente au sous-sol; il n'y a pas de puits, ni de pompe sous la dalle; le sous-sol ne montre pas de signes d'humidité; il n'y a pas de déshumidificateur sur les lieux. [ 17 ] À l'extérieur, les murs de la fondation sont recouverts d'un crépi de belle apparence, ne datant pas plus de cinq ans. [ 18 ] Le crépi est fissuré à plusieurs endroits sur les quatre côtés de la résidence, mais il n'y a aucun signe de fissures apparentes à même le mur de fondation. [ 19 ] Le contour des fenêtres vient d'être peinturé au moment de la première visite et le calfeutrage semble en bon état. [ 20 ] Lors de la troisième visite, le demandeur ouvre les trois fenêtres en aluminium du sous-sol.

Elles semblent de bonne qualité. En ce qui concerne les fenêtres en bois, il ne peut pas les ouvrir, mais il ne remarque rien de particulier. Il s'informe alors à monsieur Hurtubise pour savoir s'il y a déjà eu des dégâts d'eau sur le plancher. Ce dernier lui répond par la négative. [ 21 ] Lorsqu'il entreprend les travaux de réparation et de rénovation du sous-sol, après avoir dénoncé aux défendeurs la présence des vices cachés, le demandeur constate la présence de trois petites fissures sur les murs du sous-sol qui descendent jusqu'à la fondation.

Ces fissures ne pouvaient pas être décelées au moment de la visite préachat, puisqu'elles sont recouvertes avec des planches de pin.

Sous ces planches, le mur est taché de dépôt noirci et on y aperçoit des marques d'effervescence. [ 22 ] En enlevant le sous-tapis, le demandeur remarque que la dalle de béton de la chambre est également noircie par des traces d'humidité. [ 23 ] Le vinyle de la toilette est décollé. [ 24 ] Le béton sous le plancher de la douche est en mauvais état; il y a présence d'eau et de marques de rouille. [ 25 ] Les trois fissures découvertes ont déjà été colmatées avec du goudron. [ 26 ] Le cadre des fenêtres, repeint avant la vente, camoufle la présence de bois pourri et humide. [ 27 ] Ainsi, le témoignage du demandeur démontre, de façon prépondérante, qu'il effectue un examen raisonnable, attentif et sérieux de la résidence avant l'achat. [ 28 ] Il appartient donc aux défendeurs de démontrer, également de façon prépondérante, que les indices décrits par le demandeur

pouvaient laisser présager certains défauts annonciateurs de vices cachés. [ 29 ] En l'absence d'une preuve directe, les défendeurs peuvent faire reposer leurs prétentions sur des présomptions graves, précises et concordantes, le tout conformément aux articles 2846 et 2849 C.c.Q. [ 30 ] Or, les témoignages des défendeurs ne permettent pas au Tribunal de conclure que les fissures de retrait constatées au sous-sol et sur le crépi de la fondation extérieure constituent des indices permettant de soupçonner la présence de vices cachés. [ 31 ] Au contraire, les constatations effectuées par le demandeur, lorsqu'il débute les travaux de rénovation du sous-sol démontrent la présence d'infiltration d'eau antérieure, lesquelles ont été réparées avec du goudron.

Puis, les réparations sont cachées par la finition des murs ainsi que par l'application de peinture fraîche et d'un produit colmatant. [ 32 ] De plus, aucun expert confirme que les éléments relevés par le demandeur ou les défendeurs constituent des indices permettant de soupçonner l'existence de vices cachés. [ 33 ] En ce qui concerne l'antériorité de la présence des vices au moment de la vente, le court laps de temps entre l'achat et leur découverte fait présumer de celle-ci. [ 34 ] En conséquence, les vices allégués par le demandeur constituent des vices cachés pour lesquels, il est en droit d'être indemnisé.

B) La valeur des dommages [ 35 ] Étant donné la présence de vices cachés existants au moment de la vente de la résidence, le demandeur peut obtenir des dommages-intérêts. [ 36 ] En ce qui concerne la perte de la valeur de la résidence estimée entre 7 000 $ et 10 000 $ par le demandeur, en l'absence de toute évaluation par un expert de cette perte, le Tribunal doit rejeter cette

partie de la réclamation. [ 37 ] En ce qui concerne les frais encourus pour changer les fenêtres endommagées au sous-sol, la preuve démontre, de façon prépondérante, que ceux-ci sont de 1 946,66 $. [ 38 ] Cependant, dans l'évaluation des dommages subis, le Tribunal doit tenir compte de la plus value apportée à la résidence à la suite des travaux de réparation effectués et ainsi déduire de l'indemnité accordée à l'acheteur la valeur de cette plus value [2] . [ 39 ] Ainsi, puisque les fenêtres en bois du sous-sol sont des fenêtres d'origine et que l'immeuble date d'au moins cinquante-cinq ans, le Tribunal applique un taux de dépréciation de 50 %. [ 40 ] En conséquence, le Tribunal accorde au demandeur une somme de 973,31 $ (1 946,62 $ ÷ 2) pour la portion des réparations des fenêtres du sous-sol. [ 41 ] En ce qui concerne la réparation des fissures, la preuve démontre qu'il en coûte au demandeur 3 115,19 $ en main-d'œuvre et en matériaux pour réparer celles-ci à la suite des dommages causés par l'eau.

Or, l'assureur du demandeur lui rembourse intégralement ce montant. [ 42 ] Il appert de la pièce P-4 ainsi que de la page 8 de la pièce P-13 que le surplus réclamé par le demandeur à ce

chapitre est constitué du temps consacré par lui (2 600 $ à 20 $/heure) à aider les ouvriers engagés pour effectuer la réparation des fissures ainsi que pour des dommages moraux découlant de la non-utilisation du sous-sol jusqu'à la fin des rénovations (1 415,19 $). [ 43 ] En ce qui a trait au temps consacré à faire des travaux, le Tribunal accorde au demandeur le tarif horaire du salaire minimum, soit 10,35 $ l'heure.

En conséquence, compte tenu de la preuve présentée par le demandeur, le Tribunal lui accorde 1 138,50 $, pour 110 heures de travail consacré aux réparations. [ 44 ] Quant à l'indemnité recherchée pour la perte d'usage du sous-sol, le Tribunal attribue au demandeur 250 $. En effet, le demandeur ne témoigne pas des inconvénients subis par la non-utilisation du sous-sol. De plus, il appert que celui-ci attend plus d'un an avant de commencer les travaux.

Cependant, il ne fait aucun doute qu'il subit des inconvénients découlant de non-usage du sous-sol pendant la période des travaux. [ 45 ] En conséquence, le Tribunal condamne les défendeurs à payer au demandeur 2 361.81 $ en dommages-intérêts résultant de la présence des vices cachés, avec intérêts au taux légal majoré et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 30 octobre 2012, date d'introduction de la demande judiciaire.

C) La demande reconventionnelle [ 46 ] Étant donné que le Tribunal conclut au bien-fondé de la demande principale, il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle. [ 47 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur 2 361.81 $ avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 30 octobre 2012, date d'introductive de la demande;

[ 49 ] CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur les frais judiciaires de la demande fixée à 163 $; [ 50 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q. Date d’audience : 30 juin 2014