2013 QCCQ 8821, 2013 QCCQ 8821

Lachapelle c. Société canadienne d'hypothèque et de logement 2013 QCCQ 8821 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-025806-116 DATE : 6 AOÛT 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAUDE LACHAPELLE Et LOUISE BERGERON Demandeurs c.

SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUE ET DE LOGEMENT Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Louise Bergeron et monsieur Claude Lachapelle réclament 7 000 $ à la Société canadienne d'hypothèque et de logement («SCHL») en remboursement d'une prime d'assurance prêt hypothécaire qu'ils auraient payée en trop. [ 2 ] Monsieur Lachapelle est présent à l'audience et il y représente également sa conjointe.

Les faits pertinents à la solution du litige En demande [ 3 ] Le 9 novembre 2004, ils contractent auprès de la Banque Nationale du Canada («BNC») un prêt de 285 000 $ garanti par une hypothèque. Ce prêt est assuré par la SCHL et la prime d'assurance s'élève à 11 649,37 $, somme qu'ils ont payée. [ 4 ] Afin de refinancer leur maison, ils contractent, encore auprès de la BNC, un prêt hypothécaire de 380 000 $, l e 2 avril 2009.

Ce second prêt est aussi assuré par la SCHL et la prime d'assurance s'élève cette fois à 13 047,30 $. [ 5 ] Suite à un premier contact téléphonique quelques jours plus tôt, monsieur Lachapelle communique par écrit avec la SCHL le 17 février 2011 et demande le remboursement de la prime associée au premier p rêt, soit 11 649,37 . [ 6 ] Il allègue que puisqu'il s'agit de prêts pour la même maison, par les mêmes emprunteurs et le même créancier hypothécaire, un remboursement doit se faire, considérant que l'assurance pour le deuxième prêt vient remplacer celui pour le premier prêt. [ 7 ] La SCHL refuse d'accéder à cette demande, bien qu'elle lui transmet plusieurs réponses par écrit, lesquelles vont toutes dans le même sens. [ 8 ] Le 13 avril 2011, les demandeurs mettent formellement la SCHL en demeure de leur payer la somme de 7 000 $, alléguant avoir payé des primes en trop. [ 9 ] Monsieur Lachapelle produit à l'audience divers documents émanant de la SCHL, traitant de sujets qu'il considère s'appliquer à son cas, tels le «Refinancement» et la «Transférabilité».

En défense [ 10 ] La SCHL est dûment représentée à l'audience par monsieur Alain Dupuis, directeur fonctionnel. Il explique au Tribunal que la

SCHL est l'organisme national responsable de l'habitation au Canada. Elle est le premier fournisseur d'assurance prêt hypothécaire au C anada. [ 11 ] L'assurance prêt hypothécaire est habituellement exigée par les prêteurs lorsque le rapport prêt / valeur dépasse 80%. Lorsqu'un emprunteur offre une mise de fonds inférieure à 20% de la valeur de l'immeuble convoité, une prime est payable à la SCHL pour l'émission d'une police d'assurance au prêteur. [ 12 ] La SCHL admet que deux primes ont été payées par les d emandeurs dans le cadre du financement de leur maison.

Le 8 mars 2011, la SCHL refuse d'accéder à la demande de remboursement puisque les primes payées pour l'assurance prêt ne sont pas remboursables. Dans le cas du second prêt, les règles applicables ont fait en sorte que la prime devait être calculée sur le montant total. [ 13 ] Elle ajoute que la prime d'assurance prêt hypothécaire, y compris toutes les surprimes applicables, est un droit payable par le prêteur agréé, en l'espèce la BNC, qui représente le coût total pour assurer un prêt hypothécaire.

La prime, y compris toutes les surprimes applicables, est entièrement acquise au moment où le prêt est assuré. [ 14 ] Monsieur Dupuis affirme que, lors de l'octroi du premier prêt en 2004, la période maximale d'amortissement permise était de 25 ans. Lors du second prêt en 2009, elle était de 35 ans.

Les demandeurs ont alors opté pour un tel amortissement de 35 ans, mais la période déjà écoulée, soit 5 ans entre 2004 et 2009, doit être comptabilisée, de sorte que l'amortissement réel est plutôt de 40 ans. [ 15 ] Il en résulte que la situation des demandeurs est exactement celle détaillée à l'article 4.4 de l'Avis No 135, daté du 8 octobre 2008, émanant de la SCHL et s'intitulant «Renseignements importants à l'intention des prêteurs agréés».

Voilà donc exactement ce qu'a appliqué la SCHL à son cocontractant, la BNC. [ 16 ] Il affirme qu'il est de la responsabilité du prêteur hypothécaire, qui est toujours informé des règles applicables, d'exposer celles- ci à son client afin d'obtenir son approbation. [ 17 ] À ce sujet, il ajoute qu' il n'existe aucun lien de droit entre les demandeurs et la SCHL. En effet, la SCHL assure les risques liés à des prêts à l'habitation et fait affaire directement avec les prêteurs agréés.

L'assurance des prêts à l'habitation, dans le cas des prêteurs, est destinée à les indemniser si les emprunteurs manquent à leurs obligations. [ 18 ] Il termine en mentionnant qu'environ deux années se sont écoulées entre le second prêt et la demande de remboursement, de sorte que les demandeurs ont implicitement reconnu leurs obligations en payant à la BNC les mensualités afférentes à l'assurance prêt pendant cette période. Analyse et décision Le fardeau de preuve [ 19 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec énonce que celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. [ 20 ] Cet

article impose aux demandeurs le fardeau de prouver les allégations contenues dans leur demande et ce, par prépondérance de preuve. [ 21 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute que la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 22 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. [ 23 ] La doctrine nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction du fardeau de preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. Application [ 24 ]

L'article 4.4 de l'Avis No 135, daté du 8 octobre 2008, contenant les renseignements importants alors en vigueur à l'intention des prêteurs agréés se lit comme suit: 4.4 Période d'amortissement La période d'amortissement maximale a été réduite de 40 à 35 ans. Des périodes d'amortissement plus courtes continuent de s'appliquer à certains produits d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL.

Les paragraphes suivants décrivent comment la période d'amortissement maximale sera appliquée dans certains cas particuliers. 4.4.1 Prolongation de la période d'amortissement d'un prêt assuré par la SCHL La période d'amortissement d'un prêt assuré par la SCHL peut être prolongée jusqu'à 35 ans, moins la période assurée déjà écoulée, moyennant une surprime de 0,20 % pour chaque tranche de cinq ans au-delà de 25 ans. (N.B. : la SCHL établit la période assurée écoulée à partir de la date de clôture du dernier prêt assuré par la SCHL pour lequel une prime a été payée sur le montant total du prêt jusqu'à la date de clôture du prêt faisant l'objet de la demande actuelle).

Si l'emprunteur souhaite porter la période d'amortissement à 35 ans sans tenir compte de la période assurée écoulée , il peut présenter une nouvelle demande à l'égard d'un prêt de refinancement assorti d'une période d'amortissement de 35 ans (si cette option est offerte),

moyennant une prime applicable au montant total du prêt plus une surprime d'amortissement prolongé de 0,20 % pour chaque tranche de cinq ans au-delà de 25 ans. Dans tous les cas, tous les autres nouveaux paramètres doivent être respectés, notamment les exigences relatives à la cote de crédit minimale et au RPV maximal de 95 %.

Soulignés ajoutés [ 25 ] La situation décrite au second alinéa du paragraphe 4.4.1 est exactement celle vécue en l'espèce et la SCHL a donc réclamé de son prêteur agréé une prime applicable au montant total du prêt, plus la surprime décrite. [ 26 ] Les documents intitulés «Attestation d'assurance» produits en preuve (P-1 et P-2) s'adressent effectivement au prêteur agréé, la BNC, et non aux emprunteurs. C'est elle qui doit payer la prime pour bénéficier de l'assurance prêt de la SCHL.

Évidemment, cette facture est refilée aux emprunteurs. [ 27 ] Par ailleurs, outre les documents produits, la preuve administrée par monsieur Lachapelle à l'audience est constituée de son seul témoignage. Or, celui-ci est plutôt difficile à suivre. Il y a dans ce témoignage beaucoup d'hypothèses, illustrées notamment par des questionnements que monsieur adresse tant au Tribunal qu'au représentant de la SCHL. [ 28 ] Il mentionne d'ailleurs à quelques occasions qu'on ne lui a pas fourni les informations adéquates. Cette responsabilité n'incombait pas à la SCHL.

Il est par ailleurs curieux que les demandeurs aient accepté de payer la prime par versements mensuels pendant près de deux ans avant de s'en plaindre. [ 29 ] Le Tribunal conclut que madame et monsieur n'ont pas prouvé par prépondérance leur droit d'obtenir le remboursement de la prime versée par eux pour que leur prêteur hypothécaire bénéficie d'une assurance couvrant le prêt hypothécaire qu'il leur a consenti. [ 30 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE la demande; [ 32 ] SANS FRAIS vu les circonstances. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 12 JUILLET 2013