2015 QCCA 1710, 2015 QCCA 1710

Gestion Furst inc. c. Drummcor Equities Inc. 2015 QCCA 1710 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No: 500-09-025624-156 (500-17-085444-142) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 20 octobre 2015 L’HONORABLE MANON SAVARD , J.C.A. APPELANTES AVOCAT GESTION FURST INC. RAINBOW CAPITAL INVESTMENTS LIMITED Me LOUIS SAMUEL (De Grandpré Chait s.e.n.c.r.l.) INTIMÉE AVOCATE DRUMMCOR EQUITIES INC. Me COLOMBE PERREAULT ( Kounadis Perreault Inc.)

DESCRIPTION : Requête pour permission d’appeler du jugement rendu le 31 août 2015 par l’honorable juge Danielle Grenier de la Cour supérieure, district de Montréal et en suspension de l’exécution provisoire Greffier d'audience : Mihary Andrianaivo SALLE : RC-18 AUDITION 9 h 25 Suite de l’audition du 19 octobre 2015. Les parties ont été avisées que leur présence n’est pas requise aujourd’hui. Par la Juge : Jugement – voir page 3.

Mihary Andrianaivo Greffier d'audience PAR LA JUGE JUGEMENT [ 1 ] Les requérantes demandent la permission d’appeler du jugement de la Cour supérieure (l honorable Danielle Grenier) qui, le 31 août 2015, prononce une ordonnance de sauvegarde et ordonne l’exécution provisoire de ce jugement nonobstant l’appel [1] .

À la demande de l’intimée, la juge de première instance réduit d’un montant de 7 767,98 $ la rente mensuelle emphytéotique qu’elle doit payer aux requérantes durant l’instance au terme d’une ordonnance de sauvegarde émise le 4 décembre 2014 [2] , et ce, à compter du 1 er mai 2015. * * [ 2 ] Ce jugement s’inscrit dans le cadre d’un litige relatif à un bail emphytéotique et implique, d’une part, le bailleur emphytéotique (les requérantes) et, d’autre part, le créancier hypothécaire en vertu d’une hypothèque placée sur l’immeuble par les mises en cause alors qu’elles étaient emphytéotes (l’intimée).

Les requérantes demandent la radiation de l’hypothèque consentie en faveur de l’intimée alors que cette dernière, par le biais d’une demande reconventionnelle, demande entre autres au tribunal de lui reconnaître la possibilité de remédier aux défauts des mises en cause et de « […] déclarer que [l’intimée], après avoir remédié aux défauts des mises en cause, deviendra le nouvel emphytéote selon les mêmes termes et conditions prévus [au bail emphytéotique] […] » [3] . Celui-ci vise un immeuble dont les locaux sont loués à des tiers.

L’audition de ce litige au fond doit débuter le 18 janvier 2016. [ 3 ] Le litige qui oppose les parties devant la juge de première instance résulte du départ d’un locataire de l’immeuble, laissant ainsi un local vacant depuis le 1 er mai 2015. [ 4 ] L’intimée soutient que son droit de percevoir les loyers pendant l’instance, conformément à l’ordonnance de sauvegarde émise au mois de décembre 2014, comprend implicitement le droit de louer les locaux vacants.

Estimant que les requérantes la briment indûment dans son droit en imposant des conditions locatives trop restrictives (rendant de ce fait la location du local irréaliste), elle demande la réduction de la rente emphytéotique qu’elle doit payer durant l’instance en vertu de la même ordonnance de sauvegarde.

De leur côté, les requérantes estiment n’avoir imposé aucune restriction locative; elles ont plutôt souligné à l’intimée la fragilité du bail qu’elle pourrait conclure, vu sa position sur le fond du litige. [ 5 ] Comme on le sait déjà, la juge de première instance émet l’ordonnance de sauvegarde recherchée par l’intimée, pour valoir jusqu’au jugement au fond.

* * [ 6 ] Les requérantes reprochent à la juge de première instance, d’une part, d’avoir estimé qu’il y avait urgence à intervenir alors que l’audition au fond doit avoir lieu sous peu et que le local est vacant depuis le 30 avril 2015 et, d’autre part, d’avoir conclu à l’existence d’un préjudice irréparable alors que le seul préjudice que l’intimée risque de souffrir est de nature pécuniaire.

L’intervention de la Cour est d’autant plus nécessaire vu la prétention de l’intimée (que les requérantes estiment par ailleurs erronée en droit) selon laquelle l’ordonnance de sauvegarde ainsi émise ne pourra être remise en question par le juge du fond. On comprend qu’il s’agit là en fait du motif principal pour lequel elles demandent la permission d’appeler puisqu’elles écrivent : 22.

To the extent that Respondent confirms that the abatement will be decided as part of the adjudication on the merits, Petitioners waive their right to seek leave to appeal from the Grenier Judgment. [ 7 ] Les requérantes contestent finalement, de façon subsidiaire, le montant de la réduction imposée estimant que la juge ne pourrait réduire la rente d’une somme équivalente au loyer perdu. * * [ 8 ] La permission de faire appel d’une ordonnance de sauvegarde ne sera accordée que dans des cas exceptionnels, et ce, principalement en raison du caractère discrétionnaire et temporaire de telles ordonnances [4] . [ 9 ] En l’espèce, les requérantes n’ont pas démontré l’existence de circonstances exceptionnelles qui justifieraient de faire entorse à la pratique générale. [ 10 ] Même en tenant pour acquis que l’ordonnance de sauvegarde « ordonne que soit faite une chose à laquelle le jugement final ne pourra remédier / orders the doing of anything which cannot be remedied by the final judgment » (art. 29 al. 1 C.p.c. ), ce sur quoi il n’est pas nécessaire que je me prononce, j’estime que les fins de la justice, au sens où cette expression est définie en vertu de l’article 511 C.p.c. , ne justifient pas que la permission recherchée soit accordée. [ 11 ] Cette ordonnance s’inscrit dans la continuée de l’ordonnance de sauvegarde émise en décembre 2014.

Or, malgré certaines réserves énoncées quant à la nature du préjudice allégué, la Cour a déjà statué que les conclusions de cette dernière ordonnance sont « raisonnables en ce qu’elles assurent un certain équilibre entre les droits des parties dans un dossier où elles convenaient toutes deux de l’urgence d’identifier celle qui aurait le droit de percevoir les loyers pendant l’instance » [5] .

Les requérantes ne démontrent pas que la modification apportée à cette ordonnance par la juge de première instance, en réduisant le montant de la rente mensuelle emphytéotique de 7 767,98 $, vient modifier cet équilibre et justifie que la Cour se penche à nouveau sur la question.

Dans les circonstances du présent dossier, il était raisonnable pour la juge de conclure que le droit de louer un local (prévu au bail emphytéotique) était intimement lié au droit de percevoir le loyer et aux droits allégués par l’intimée au soutien de sa demande reconventionnelle. [ 12 ] De plus, je ne peux faire abstraction du fait que l’ordonnance attaquée pourrait être modifiée à nouveau avant même que la Cour ne puisse se saisir de la question si les démarches des parties, qui plaident toutes deux vouloir trouver un locataire pour le local vacant et avoir posé des gestes en ce sens, étaient fructueuses. [ 13 ] Dans ce contexte, les fins de la justice ne requièrent pas qu’il soit fait exception au principe général et que la permission recherchée soit accordée.

POUR CES MOTIFS, LA SOUSSIGNÉE : [ 14 ] REJETTE la requête pour permission d’appeler; [ 15 ] AVEC dépens. MANON SAVARD , J.C.A.