2022 QCCQ 978, 2022 QCCQ 978

Laplante c. Demers 2022 QCCQ 978 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE JOLIETTE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-016927-201 DATE : 28 février 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVAIN LAPLANTE ET SYLVIE BEAUDOIN Parties demanderesses c. SYLVIE DEMERS ET GILLES GIRARD Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________

APERÇU [ 1 ] Madame Beaudoin et Monsieur Laplante (les Acheteurs) invoquent la garantie légale contre les vices cachés. Ils soutiennent qu’ils ont dû remplacer certaines fenêtres de l’immeuble qu’ils ont acquis en raison de présence de buée, de glace et de moisissures. Ils réclament 4 592,00 $. Ce montant correspond aux coûts engagés pour corriger les déficiences. [ 2 ] Madame Demers et Monsieur Girard (les Vendeurs) contestent la réclamation. Ils soutiennent que les fenêtres étaient en bon état au moment de la vente.

En plus de l’usure normale, il soupçonne que la gestion de l’immeuble par les Acheteurs pourrait être en cause. QUESTION EN LITIGE [ 3 ] Afin de trancher le présent litige, le Tribunal doit répondre à la question suivante : • Est-ce que les déficiences identifiées par les Acheteurs après la vente donnent ouverture à la garantie contre les vices cachés? *** [ 4 ] La réclamation des Acheteurs est rejetée puisqu’ils n’ont pas établi de façon prépondérante que les déficiences qu’ils ont identifiées donnent ouverture à la garantie contre les vices cachés. Voici pourquoi.

ANALYSE • Est-ce que les déficiences identifiées par les Acheteurs après la vente donnent ouverture à la garantie contre les vices cachés? [ 5 ] Selon le Code civil du Québec ( C.c.Q. ), les Vendeurs sont tenus d’offrir une garantie de qualité sur l’immeuble vendu. [1] Pour que le Tribunal puisse conclure à la présence d’un vice caché , les Acheteurs doivent prouver de manière prépondérante [2] l’existence de quatre conditions cumulatives: (

a) le vice doit être antérieur à la vente (

b) il doit être caché (

c) il doit être inconnu de l’acheteur (

d) et il doit être grave. [3] De plus, les Acheteurs doivent dénoncer le vice en temps utile et permettre à Monsieur Girard de faire sa propre évaluation et/ou afin qu’il puisse apporter les correctifs nécessaires pour honorer son obligation de qualité. [4] [ 6 ] Par ailleurs, il est établi que la vétusté [5] ne correspond pas à un vice visé par la garantie de qualité. [6] [ 7 ] L'usage protégé varie donc selon les circonstances particulières de chaque affaire en tenant compte de la nature du bien, l’âge, [7] le prix de vente, le type de vice allégué, [8] et l'état de vieillissement et d'usure du bien au moment de la vente . [9] [ 8 ] De plus le Tribunal doit apprécier objectivement le caractère caché d’un vice en examinant notamment le degré d'inspection du bien par les Acheteurs avant la vente, suivant les critères d’une personne prudente et diligente. [10] [ 9 ] Autrement dit, les Acheteurs ne doivent pas avoir été en mesure de déceler le vice avant la vente. [11] [ 10 ] Or, au moment de l’achat les fenêtres ont presque atteint leur durée de vie utile.

Malgré tout, la vente n’est pas précédée d’une inspection préachat par un expert indépendant. D’ailleurs, aucune preuve prépondérante ne permet de conclure qu’ils ont porté une attention particulière aux fenêtres et aux accessoires de celles-ci. [ 11 ] Or, certaines situations exigent d’avoir recours à un expert. [12] Tel est le cas en l’espèce. En effet, l’immeuble compte plus de 14 années au moment de la vente. Dans les circonstances, il est prévisible que des travaux seront nécessaires à court terme. La preuve révèle que les Acheteurs n’ont pas retenu les services d’un expert préachat.

Ils n’ont pas procédé à des vérifications particulières sur l’état des fenêtres et/ou de ses composantes avant l’achat. De plus, la preuve ne révèle aucune démarche ou communication proactive de ces derniers auprès des Vendeurs avant l’Achat. Le Tribunal conclut que les Acheteurs ont fait preuve de nonchalance dans leurs démarches préachat.

Ils doivent en assumer les conséquences. [ 12 ] Par ailleurs, dans l’évaluation du dossier, le Tribunal doit tenir compte de la dépréciation du bien https://www.canlii.org/fr/qc/qccq/doc/2017/2017qccq8727/2017qccq8727.html? searchUrlHash=AAAAAQBOInBldGl0ZXMgY3LDqWFuY2VzIiAidmljZXMgY2FjaMOpcyIgImxlIHRyaWJ1bmFsIHNlIHNlcnZhbnQgZGUgc2EgZGlzY3LDqXRpb24iAAAAAAE&resultIndex=1 - _ftn14 . [13] [ 13 ] En effet, la réclamation en recouvrement du prix de réparation d’un bien affecté d’un vice équivaut à une demande en diminution de prix. [14] Le montant de la réduction doit s’appuyer sur l’ensemble des éléments de preuve soumis. [15] Il n’équivaut pas nécessairement au remboursement complet du coût des travaux. [16] Ceci n’est qu’un élément parmi d’autres. [17] Cette analyse s’évalue en fonction des dommages subis en raison de la présence du vice, calculé de façon raisonnable en tenant compte du prix d’achat. [18] Cette pondération constitue une mesure d'équité. [19] En effet, si les travaux correctifs apportent une plus-value à l’ immeuble , cet élément doit être pris en considération. [20] [ 14 ] Ainsi, après avoir tenu compte du coût des travaux correctifs, le Tribunal doit estimer la détérioration ordinaire du bien, résultant du passage du temps, et réévaluer le montant à la baisse. [21] Bref, les dommages accordés doivent se limiter à la valeur réelle du dommage. [ 15 ] Or, tel qu’indiqué précédemment l’immeuble a été acquis en juin 2019 au montant de 170 000,00 $.

Il a été construit en 2005. Selon les Vendeurs au moment de la vente, les fenêtres sont celles d’origine. À cette date, le Tribunal estime que les fenêtres ont atteint plus de 80 % de leur durée de vie utile. Aussi, si le Tribunal avait accueilli le recours des Acheteurs (ce qui n’est pas le cas en l’espèce) cet élément aurait dû être tenu en considération.

Ce faisant, l’indemnité qui aurait été due aux Acheteurs aurait été très faible, voire même inexistante puisque les travaux rendus et l’installation des nouveaux matériaux apportent une plus-value à l’immeuble qui n’a pas à être assumée par les Vendeurs. [ 16 ] Mais il y a plus. [ 17 ] Les prétentions des Acheteurs se résument essentiellement à leurs témoignages et des photographies qu’ils ont prises à l’hiver 2020. Aucune expertise qui permette de déterminer l’origine des problèmes allégués.

Aucun témoignage d’un tiers qualifié qui soutienne leurs prétentions. [ 18 ] Or, les Vendeurs allèguent que la présence de 5 chiens, d’un oiseau exotique et d’un serpent peut avoir eu un impact sur l’état des lieux. Ils remettent également en question l’origine des problèmes allégués par les Acheteurs. Enfin, ils sont catégoriques : ils n’ont jamais été témoins de la présence de moisissure lorsqu’ils occupaient l’immeuble.

Les Acheteurs confirment d’ailleurs qu’il n’y avait aucune trace de moisissure lors de la prise de possession. [ 19 ] Le Tribunal conclut que la cause des défauts allégués par les Acheteurs n’est pas démontrée de façon prépondérante. Au mieux certaines hypothèses sont émises par ces derniers, mais émettre de telles hypothèses ne constitue pas une preuve prépondérante. À cet effet, ils soutiennent qu’un courriel [22] du représentant aux ventes de l’entreprise où ils ont acheté les matériaux constitue une expertise. Or, ce document est dépouillé, bref et succinct.

Il n’explique aucunement les conclusions, ni même les méthodes retenues par son auteur pour réaliser les constatations. [ 20 ] Le Tribunal ne peut retenir ce document comme étant une expertise valable. De plus, ce type de preuve n’est pas recevable [23] puisque sa force probante est très faible, pour ne pas dire inexistante. [24] En effet, l’exactitude des propos n’est pas établie notamment puisque son auteur n’a pas témoigné. [25] [ 21 ] Ce courriel constitue du ouï-dire et n’est pas admissible. [26] [ 22 ] Autrement dit, alléguer un fait n'équivaut pas à prouver ce fait.

Accepter ce point de vue serait admettre qu'il suffirait d'affirmer une chose pour que cette dernière devienne vraie et prouvée. [27] Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande ; Condamne Sylvain Laplante et Sylvie Baudouin à payer à Sylvie Demers et Gilles Girard les frais de justice de 104,00 $. __________________________________ Jean-François Mallette , j.c.q.

Date d’audience : 28 février 2022 [13] Chevalier c. Gariépy,

(1987) CanLII 726. [23] Proulx c. 9216-3369 Québec inc. (Groupe Protektor), 2021 QCCQ 5549 ; Henia c. Hadhri, 2021 QCCQ 5004 [24] Mohammadpour c. Efraim, 2021 QCCQ 5299 . [25] Construction APP inc. c. Mercier, 2021 QCCQ 4662 . [26] Lenis Gonzales c. Shamah Auto inc., 2021 QCCQ 5168 .