2021 QCCQ 7923, 2021 QCCQ 7923

Yves Ébénisterie Artisan & Filles inc. c. Séguin 2021 QCCQ 7923 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-257337-199 DATE : 22 juillet 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK SHAMIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVES ÉBÉNISTERIE ARTISAN & FILLES INC. Demanderesse c.

ANNE SÉGUIN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Yves Ébénisterie Artisan & Filles Inc. (Yves Ébénisterie) réclame 43 868,72 $ représentant le solde impayé de ses factures pour les services qu’elle a rendus dans le cadre d’un projet de construction de trois condominiums à Montréal. [ 2 ] Lors de l’instruction, Anne Séguin admet devoir 22 057,97 $.

Elle affirme cependant que Yves Ébénisterie n’a pas honoré ses engagements, notamment en ce que la construction de l’immeuble n’est pas terminée le 31 décembre 2018, et qu’elle a abandonné le chantier avant la fin des travaux. [ 3 ] Par demande reconventionnelle, Mme Séguin réclame 37 130,00 $ en dommages, lesquels se répartissent comme ceci : Perte de temps liée à une facturation déficiente 1 360,00 $ Frais liés à un financement privé 17 200,00 $ Intérêts sur emprunt intérimaire 12 870,00 $ Frais d’intégration du nouvel entrepreneur 5 700,00 $ TOTAL 37 130,00 $ 1.

MISE EN CONTEXTE [ 4 ] Yves Ébénisterie est une entreprise dont l’activité principale est dans le domaine de l’ébénisterie, selon l’état de renseignements du Registraire des entreprises du Québec et comme son nom l’indique. [ 5 ] Son président, Yves Fyfe, est lui-même ébéniste et œuvre dans le domaine de la construction depuis 1970.

[ 6 ] À certaines conditions, Yves Ébénisterie peut agir comme entrepreneur spécialisé. [ 7 ] Au cours des années, Yves Ébénisterie ou M. Fyfe sont impliqués dans divers projets de construction de Mme Séguin. [ 8 ] Mme Séguin est propriétaire d’un duplex et du terrain qui est adjacent rue Châteauguay à Montréal. [ 9 ] Elle souhaite développer ces immeubles en convertissant le duplex en une unité résidentielle à être détenue en copropriété divise de deux étages (bâtiment

A) et en construisant deux unités résidentielles sur le terrain vacant en vue d’être détenues de la même manière (bâtiment B) (le mot immeuble employé seul réfère aux deux bâtiments indistinctement). [ 10 ] En 2017, Mme Séguin confie la tâche à Yves Ébénisterie de démolir partiellement le bâtiment A en vue de le rénover pour les fins auxquelles il est destiné. [ 11 ] À la même époque, elle confie le soin de construire le bâtiment neuf sur le terrain vacant (bâtiment

B) à une entreprise du nom de EGCL Construction. [ 12 ] Les travaux de démolition partielle du bâtiment A ont débuté le 5 septembre 2017 et se sont terminés selon la facturation de Yves Ébénisterie le 8 décembre 2017. [ 13 ] Toutes les factures de Yves Ébénisterie pour les services rendus jusqu’au 22 décembre 2017 et totalisant 68 541,34 $ sont entièrement payées. [ 14 ] Les travaux sont suspendus de décembre 2017 à mars 2018. EGCL Construction est remplacée par un autre entrepreneur, Construction F.

Blain, avant même le début de la construction du bâtiment B. [ 15 ] Les travaux reprennent vers la fin de mars 2018. [ 16 ] Cependant, en août 2018, M. Fyfe n’est pas satisfait des revenus qu’il perçoit puisqu’ils s’avèrent inférieurs à ceux anticipés au départ. [ 17 ] Il affirme en effet que Yves Ébénisterie doit agir comme entrepreneur général à l’égard du bâtiment A et recevoir une rémunération pouvant se résumer comme ceci : - 65 $ l’heure ; - frais de déplacement ; - remboursement de ses dépenses ; - 10 % du prix exigé par les sous-traitants qu’elle a engagés. [ 18 ] Selon M.

Fyfe, les services rendus par Yves Ébénisterie se résument à être ceux d’une superviseure, de sorte qu’elle ne perçoit aucune rémunération autre que celle établie selon le temps de travail en fonction de son taux horaire. [ 19 ] M. Fyfe considère cette rémunération insuffisante et, en août 2018, Yves Ébénisterie réclame une augmentation de 20 $ l’heure.

[ 20 ] Pour sa part, M.

Fyfe affirme que l’augmentation est acceptée par Mme Séguin, mais que son paiement est différé en décembre 2018. [ 21 ] L’augmentation prend donc la forme d’une retenue apparaissant sur les factures de Yves Ébénisterie à compter du 11 août 2018 (facture 3041) jusqu’au 1 er février 2019 (facture 3063). [ 22 ] La retenue totalise 17 602,67 $, taxes incluses, selon l’état de compte accompagnant la facture 3065 du 1 er février 2019. [ 23 ] Mme Séguin affirme que l’augmentation de 20 $ l’heure est assortie d’une condition selon laquelle le supplément serait payé seulement si une unité de condominium était terminée avant le 31 décembre 2018. [ 24 ] Cette unité visée par une promesse d’achat, acceptée le 1 er octobre 2018, s’avèrera être celle décrite comme étant le 2699-B (unité 2699). [ 25 ] Elle plaide donc qu’elle ne doit pas l’augmentation, et c’est ce qui explique pourquoi elle ne reconnaît devoir que 22 057,22 $, représentant le temps de travail des comptes en souffrance moyennant 65 $ l’heure, taxes comprises. [ 26 ] Par ailleurs, les dommages réclamés par Mme Séguin résultent du même défaut d’Yves Ébénisterie d’honorer son engagement, de terminer l’unité de condominium avant le 31 décembre 2018. 2.

ANALYSE 2.1 La demande principale [ 27 ] La seule question en litige à l’égard de la demande principale est relative au taux horaire. [ 28 ] Sauf quant à un engagement qui n’a pas été respecté, la qualité du travail réalisé par Yves Ébénisterie n’est pas remise en cause. [ 29 ] Cependant, le mode de rémunération selon la convention d’origine fait l’objet d’une preuve contradictoire. [ 30 ] Il n’y a pas de contrat écrit pour établir la convention des parties. [ 31 ] M.

Fyfe affirme qu’aucune condition particulière n’a été discutée lorsque ses services ont été retenus, sauf l’idée générale voulant que sa rémunération soit la même que celle convenue lors de l’exécution d’un contrat en 2005. [ 32 ] Cette version est corroborée par Mme Séguin, laquelle indique qu’il n’y a pas eu de discussion quant aux conditions d’exécution du contrat d’entreprise. [ 33 ] Elle réfère à une entente tacite selon laquelle le mode de rémunération serait celui convenu pour les contrats antérieurs. [ 34 ] Il n’est aucunement question dans les contrats antérieurs, selon les versions de part et d’autre, d’une condition assujettissant la rémunération à la réalisation d’un engagement selon laquelle les travaux devraient être terminés à une date prédéterminée.

[ 35 ] La condition a donc dû, le cas échéant, être négociée plus tard.

Le Tribunal conclut que le contrat n’est pas assujetti à l’origine à une échéance, contrairement à la version d’un autre témoin comme il en sera question ultérieurement. [ 36 ] Cette conclusion est d’ailleurs compatible avec la suspension des travaux survenue d’un commun accord entre novembre 2017 et mars 2018. [ 37 ] La preuve ne fait aucunement état d’un report de l’échéance, ce qu’aurait probablement exigé dans un tel contexte de suspension des travaux celui qui s’est engagé à compléter l’ouvrage dans un certain délai. [ 38 ] Selon la preuve concordante, Yves Ébénisterie exige une augmentation de son taux horaire, soit de 65 $ à 85 $, en août 2018. [ 39 ] C’est ainsi que l’augmentation apparaît pour la première fois dans la facturation le 11 août 2018 (facture 3041). [ 40 ] M.

Fyfe affirme qu’il s’entend avec Mme Séguin sur l’augmentation de 20 $ du taux horaire de Yves Ébénisterie et qui devient exigible en décembre 2018. [ 41 ] Pour sa part, Mme Séguin admet avoir accepté l’augmentation de 20 $ devenant exigible seulement lors de la vente d’une unité de condominium au plus tard le 31 décembre 2018. [ 42 ] C’est sur la base de cette condition qui ne s’est pas réalisée que Mme Séguin fonde à la fois son refus de payer l’augmentation et sa réclamation en dommages. [ 43 ] Or, c’est Mme Séguin qui allègue cette condition et, à ce titre, elle a le fardeau d’établir son existence par une preuve prépondérante. [ 44 ] Les témoignages en défense à cet égard fluctuent et la portée exacte de cette condition n’est pas établie clairement. [ 45 ] Dans sa demande reconventionnelle modifiée en date du 16 novembre 2020 (demande reconventionnelle), Mme Séguin allègue ceci : 1) La demanderesse devait compléter les travaux de construction de l’Immeuble avant le 31 décembre 2018 afin que les unités de condominium puissent être vendues au plus tard le 31 décembre 2018; 2) La demanderesse n’a pas complété les travaux dans les délais prévus et a abandonné le chantier à la fin du mois de janvier 2019; [ 46 ] Selon ces allégations, Yves Ébénisterie a l’obligation de terminer la construction des trois unités de condominium avant le 31 décembre 2018. [ 47 ] Toujours selon ces allégations, l’exigence serait satisfaite si les unités « puissent être vendues avant le 31 décembre 2018 », ce qui suppose qu’elles soient susceptibles d’être occupées et ce qui s’oppose à une condition exigeant la vente avant cette date. [ 48 ] Il y a une différence marquée entre des unités prêtes à être vendues et celles qui l’ont été.

[ 49 ] La condition selon les allégations précédemment reproduites de la demande reconventionnelle ne va donc pas jusqu’à exiger la vente. [ 50 ] Par ailleurs, l’un des moyens de défense annoncés dans le protocole de l’instance est libellé comme ceci : 37. (…) • La défenderesse a toutefois exigé alors que les travaux soient terminés avant le 31 décembre 2018 parce que la transaction de vente devait se faire avant cette date, ce que la demanderesse a accepté. [ 51 ] À l’instar de la demande reconventionnelle modifiée, l’exigence centrale de la condition selon l’allégation dans le protocole de l’instance demeure liée à l’idée d’une fin des travaux avant le 31 décembre 2018, alors que la vente est présentée comme une explication (parce que) de la condition et non comme l’exigence elle-même. [ 52 ] Les allégations dans les procédures ne concordent donc ni entre elles ni, comme nous le verrons, avec les témoignages lors de l’audience. [ 53 ] Ainsi, lors de l’instruction, Mme Séguin affirme que M.

Fyfe accepte que l’augmentation soit traitée comme une retenue payable au plus tard le 31 décembre 2018 à la vente de l’unité. Elle n’a rien à payer si l’unité n’est pas vendue. [ 54 ] Lors de son interrogatoire préalable à l’instruction, Mme Séguin fait référence à une condition beaucoup plus exigeante que celle qu’elle décrit durant l’instruction ou celle qui est exprimée dans les procédures. [ 55 ] Elle affirme en effet ceci : (…) Q. Et on parle de quels travaux qui devaient être terminés? R. Les travaux. Il fallait que j’aie vendu au moins une unité puis il fallait que les travaux soient terminés. (…) (…) R.

Alors, c’est là, là-dessus, que j’ai accepté le 85 $ avec une retenue puis je lui ai dit que je payais la retenue au 31 décembre, lorsque j’allais avoir vendu un condo. Il fallait que les travaux soient terminés. (…) (…) R. Les travaux devaient être terminés puis au moins une unité de vendue. Q. Tous les travaux terminés. R. Oui. (…) (…) Q. Est-ce qu’il y avait d’autres personnes en votre compagnie lors de ces discussions-là ? R. Oui, il y avait Cynthia qui était avec moi. Cynthia Cohen Bélanger. (sic) Q. À toutes les fois ? R. Oui, je dirais que oui.

Je dirais qu’à partir du moment du 85 $ de l’heure, j’étais avec Cynthia. Q. Et là, ça a été convenu que tout le projet devait être terminé pour le 31 décembre; c’est ce que vous dites ? R. Oui. Q. Les deux neufs et l’ancien. R. Oui. (…) [1] (soulignements ajoutés)

[ 56 ] Pour sa part, Cynthia Cowan-Bélanger, l’adjointe administrative de Mme Séguin et la courtière immobilière chargée de vendre les trois unités de condominium, affirme que M.

Fyfe est avisé qu’une unité doit être terminée avant le 31 décembre 2018, de sorte qu’un acheteur puisse l’occuper et qu’il ne s’est jamais opposé à cette modalité. [ 57 ] Elle laisse entendre que cette exigence existe depuis le début puisque, si Mme Séguin avait su qu’il n’était pas possible de finir avant le 31 décembre 2018, elle aurait choisi un autre entrepreneur considérant qu’elle a reçu plusieurs soumissions au début du projet. [ 58 ] Or, Mme Cowan-Bélanger ajoute ceci : - Au départ, il n’y a aucune unité particulière qui est ciblée ; - Lorsque Yves Ébénisterie exige une augmentation de son taux horaire de 20 $, il est convenu de le payer si une unité de condominium qui n’est pas ciblée particulièrement est terminée le 31 décembre 2018 ; - Non seulement une unité doit être terminée, mais elle doit être vendue en ce sens que l’acte de vente est signé devant notaire avant le 31 décembre 2018 ; - La condition se précise lorsqu’une promesse d’achat est conclue en octobre 2018.

Cette unité, le 2699-B, est dorénavant ciblée et doit être terminée et vendue au plus tard le 31 décembre 2018. [ 59 ] Les versions de Mmes Séguin et Cowan-Bélanger ne concordent pas et contrastent avec les allégations dans les procédures judiciaires, de sorte qu’il est impossible de déterminer la portée exacte de la condition. [ 60 ] Mme Séguin situe la présence de son adjointe lors des discussions avec M.

Fyfe au moment où il est question de l’augmentation des 20 $, donc en août 2018, ce qui contraste avec les affirmations de Mme Cowan-Bélanger voulant que la condition existe depuis le début, lesquelles sont peu compatibles avec d’autres éléments de preuve. [ 61 ] Le Tribunal souligne en effet que l’existence de la condition à l’origine du contrat est incompatible avec la suspension des travaux pour plusieurs mois et le témoignage de Mme Séguin référant à une entente tacite alors qu’elle souligne que les parties ne se sont pas vraiment parlé mais ont plutôt tenu pour acquis que les mêmes conditions prévalant auparavant continueraient de s’appliquer. [ 62 ] M.

Fyfe affirme qu’il n’a jamais été question d’un échéancier ou d’assujettir son droit à l’augmentation de 20 $ à une date de complétion des travaux. [ 63 ] Les services de Yves Ébénisterie sont d’abord retenus à

titre d’entrepreneur général pour réaliser le projet quant au bâtiment A. [ 64 ] Mme Séguin retient les services d’un autre entrepreneur, ECGL, ou un dénommé Christian Lapierre à

titre d’entrepreneur général, pour construire le bâtiment B. [ 65 ] M. Lapierre (ECGL) est remplacé en juin 2018 par un autre entrepreneur du nom de Construction F. Blain. [ 66 ] Il est difficile de concilier l’exigence d’un échéancier à l’égard de la construction d’un bâtiment pour lequel Yves Ébénisterie n’est pas l’entrepreneure générale, car elle n’a pas l’entier contrôle de l’exécution des travaux. [ 67 ] Selon les témoignages concordants, il s’avère que c’est Mme Séguin, avec l’aide d’une designer, qui choisit et achète les matériaux. [ 68 ] Dans la même veine, il s’avère également que Mme Séguin choisit, négocie les conditions et engage les sous-traitants.

[ 69 ] C’est précisément pour cette raison que Yves Ébénisterie exige une augmentation parce qu’elle n’engage pas les sous-traitants. [ 70 ] À cet égard, Mme Séguin affirme qu’il n’a jamais été question de payer un pourcentage pour l’engagement des sous-traitants, mais confirme du même souffle que Yves Ébénisterie exige une augmentation parce que finalement elle ne touche rien relativement à l’embauche des sous-traitants. [ 71 ] Pourquoi Yves Ébénisterie à un moment contemporain à sa demande ferait-elle état d’un manque à gagner à propos d’un revenu qu’elle ne doit pas de toute façon toucher sinon qu’elle croit sincèrement y avoir droit ? [ 72 ] Il ne s’agit pas du seul élément de contradiction si l’on considère notamment les allégations de la demande reconventionnelle et les témoignages en défense. [ 73 ] L’explication fournie par M.

Fyfe pour justifier sa demande d’augmentation s’avère vraisemblable et, dans les circonstances, ajoute du poids à sa version. [ 74 ] Par ailleurs, il est peu vraisemblable qu’un entrepreneur d’expérience prenne l’engagement de respecter un échéancier ou accepte d’assujettir son droit d’obtenir la rémunération à laquelle il croit avoir droit à la réalisation d’une condition qui ne dépend pas entièrement de lui. [ 75 ] En effet, le rôle de Yves Ébénisterie s’avère être l’équivalent de celui d’un simple superviseur. [ 76 ] La tâche de construire le bâtiment B dans lequel se situe l’unité 2699-B est confiée à un autre entrepreneur général. [ 77 ] De plus, Yves Ébénisterie n’a aucun rôle à jouer dans les négociations qui vont éventuellement mener à la concrétisation d’un acte de vente. [ 78 ] Chaque

partie à cet acte de vente peut avoir des intérêts qui lui est propre pour signer l’acte de vente après le 31 décembre 2018. [ 79 ] Cela dit, comme le Tribunal en a déjà fait état, il est difficile de cibler la portée de la condition considérant ceci : - La contradiction entre les allégations du protocole de l’instance, de la demande reconventionnelle et les témoignages en défense à savoir si l’échéancier viserait n’importe quelle unité, une unité ciblée, ou les trois unités de condominium ; - S’il s’agit d’un échéancier général ou d’une condition suspensive visant le droit à une augmentation ; - Si la condition est accomplie lorsque l’unité est susceptible d’être occupée ou si l’acte de vente doit être concrétisé. [ 80 ] Or, si la condition est liée à la vente de l’unité de condominium, Yves Ébénisterie peut difficilement l’honorer puisque sa réalisation dépend de la volonté de Mme Séguin et de son acheteur. [ 81 ] L’acceptation d’une telle clause par un entrepreneur d’expérience comme M.

Fyfe, qui laisserait alors sa rémunération dépendre de la bonne volonté d’un tiers, est improbable, particulièrement dans le contexte où ce même entrepreneur est persuadé que sa rémunération est insuffisante et inférieure à ce qu’elle devrait être. [ 82 ] Par ailleurs, aucune mise en demeure n’est transmise à Yves Ébénisterie afin de respecter l’échéancier, à défaut de quoi elle serait tenue responsable des dommages.

[ 83 ] Il est difficile de réconcilier ce facteur dans le contexte d’un si important engagement, surtout considérant l’annonce du départ de Yves Ébénisterie et de la version de Mme Cowan-Bélanger quant à la prise de conscience que la vente ne pourra pas se concrétiser parce que le chantier n’est pas assez avancé. [ 84 ] Or, selon la preuve, Yves Ébénisterie annonce son départ en décembre 2018 mais quittera le chantier le 25 janvier 2019, ce qui correspond au dernier jour de travail selon la facturation. [ 85 ] Au mieux pour Mme Séguin, la condition dont elle fait état n’est pas explicitement comprise dans un contrat écrit et est même contestée par son co-contractant. [ 86 ] L’absence de mise en demeure ou tout autre écrit relatant la condition avant le départ de Yves Ébénisterie dans le contexte décrit précédemment est étonnant et donne du poids à la version voulant qu’il n’y a pas d’échéancier. [ 87 ] Cela dit, selon le témoignage non contredit de M.

Fyfe, celui-ci remet chaque semaine à Mme Séguin une facture et une feuille de temps détaillée en

annexe sur laquelle sont décrits les travaux quotidiens. [ 88 ] La retenue de 20 $ l’heure apparaît pour la première fois sur la facture 3041 du 11 août 2018. [ 89 ] Conformément à la recommandation de son comptable, Yves Ébénisterie ajoute sur ses factures à compter du 22 septembre 2018 (facture 3050) la mention « retenue payable en décembre 2018 ». [ 90 ] Selon la preuve non contredite, toutes les factures de Yves Ébénisterie jusqu’à la facture 3062 du 1 er février 2019 ont été payées par Mme Séguin, ce qui comprend 16 factures sur lesquelles apparaît la mention reproduite précédemment. [ 91 ] Les factures ne font pas état d’une exigibilité subordonnée à la réalisation d’une condition. [ 92 ] Bien que ses employés passent beaucoup de temps à scruter les factures de Yves Ébénisterie, comme il en sera question ultérieurement, Mme Séguin ne réagit pas et ne trouve pas opportun de faire état d’une réserve quant à l’exigibilité de la retenue. [ 93 ] Ce comportement indique qu’il n’y a rien à corriger ou à préciser et est plus compatible avec la version de M.

Fyfe. [ 94 ] Les différentes contradictions, incohérences et incongruités relevées par le Tribunal au cours du jugement affectent la force probante des versions de Mmes Cowan-Bélanger et Séguin. [ 95 ] Dans les circonstances, le Tribunal retient la version de M.

Fyfe. [ 96 ] Le Tribunal conclut que la demanderesse a établi le bien-fondé de sa réclamation. 2.2 La demande reconventionnelle [ 97 ] Mme Séguin réclame 37 130 $ essentiellement parce que la vente de l’unité de condominium avant le 31 décembre 2018 ne s’est pas concrétisée ou encore en raison du défaut par Yves Ébénisterie d’avoir terminé cette unité avant cette même date.

[ 98 ] Le Tribunal a déjà conclu que Yves Ébénisterie n’a pas pris un tel engagement ou accepté une telle condition et même que le contrat ne comprend pas d’échéancier. [ 99 ] Mme Séguin n’a donc pas démontré l’existence d’une faute contractuelle commise par Yves Ébénisterie, et cette seule conclusion suffit à trancher le litige. [ 100 ] Cela dit, le Tribunal conclut que Mme Séguin n’a pas établi par une preuve prépondérante un lien de causalité entre la faute reprochée et les dommages allégués, et même qu’elle n’a pas établi que les montants réclamés représentent des dommages. 2.2.1 Lien de causalité [ 101 ] La vente de l’unité 2699-B n’aurait de toute façon pas pu être concrétisée avant le 31 décembre 2018 bien que la promesse d’achat stipule que l’acte notarié doit être signé avant cette date. [ 102 ] La promesse d’achat du 1 er octobre 2018 est conditionnelle à ce que l’acheteur examine et vérifie la déclaration de copropriété « dès qu’elle est publiée au Registre foncier du Québec. » [ 103 ] Or, l’acte de vente de l’unité 2699-B que Mme Séguin a finalement conclu le 20 mars 2019, en conséquence de la même promesse d’achat du 1 er octobre 2018, précise ceci : DÉSIGNATION La fraction d’un immeuble assujetti au régime de la copropriété des immeubles suivant la déclaration de copropriété reçue devant le notaire soussigné, le treize mars deux mille dix-neuf (13 mars 2019) et dont copie a été publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, le quatorze mars deux mille dix-neuf (14 mars 2019) , sous le numéro… (soulignements ajoutés) [ 104 ] L’exigence de la promesse d’achat est donc liée à la publication de la déclaration de copropriété, ce qui est compréhensible puisque la copropriété divise d’un immeuble est établie par la publication de cet acte ( art. 1038 C.c.Q. ) et que celle-ci ne peut l’être avant que l’immeuble « n’ait fait l’objet d’un plan cadastral qui pourvoit à l’immatriculation des parties privatives et communes » ( art. 3030 C.c.Q. ). [ 105 ] Or, la promesse d’achat vise un lot en conversion et il faut déduire que l’acheteur souhaite publier son droit de propriété et qu’il exige la vérification de l’acte portant sur un bien déterminé. [ 106 ] Par ailleurs, la promesse d’achat du 1 er octobre 2018 prévoit une occupation le 28 février 2019, ce qui indique que l’acheteur n’est pas prêt à prendre possession de l’unité 2699-B avant cette date.

[ 107 ] L’acheteur a d’ailleurs pris possession de cette unité le 20 mars 2019, ce qui corrobore cette version. [ 108 ] Selon Mme Cowan-Bélanger, le prometteur-acheteur doit lui-même vendre son immeuble et doit donc se donner du temps pour réaliser son objectif et obtenir son financement. [ 109 ] Quoique le prometteur-acheteur, lui-même avocat, aurait pu offrir d’acheter conditionnellement à la vente de son immeuble, la preuve établit qu’il n’a pas intérêt à se précipiter à acheter avant le 31 décembre 2018. [ 110 ] La promesse d’achat est modifiée une première fois pour donner à l’acheteur un délai supplémentaire pour obtenir une lettre d’engagement d’un prêteur hypothécaire à lui consentir un emprunt, et elle est modifiée une seconde fois pour reporter vers le 31 janvier 2019 la date de signature de l’acte de vente.

La date d’occupation n’est toutefois pas modifiée. [ 111 ] Le 3 février 2019, la date ultime pour signer l’acte de vente est reportée à nouveau pour se situer le ou vers le 28 février 2019 pour correspondre précisément à la date d’occupation prévue depuis le départ. [ 112 ] Bien que Yves Ébénisterie ait annoncé son départ le 21 décembre 2018, celle-ci continue de travailler sur le chantier jusqu’au 25 janvier 2019, de concert avec son remplaçant, Construction MBMJ (MBMJ), laquelle commence à fournir ses services le 28 décembre 2018. [ 113 ] Lors de l’arrivée du nouvel entrepreneur, il reste principalement à installer les escaliers et les armoires de cuisine.

Les autres travaux nécessitent moins de temps et sont de nature de la finition. [ 114 ] Les escaliers sont livrés le 24 janvier 2019, les armoires de cuisine le sont le 25 janvier 2019. [ 115 ] Avec volonté et détermination, l’unité 2699-B aurait pu être substantiellement terminée pour les fins de sa destination autour de cette date.

Il n’y a aucun empêchement pour qu’elle le soit à la date de prise de possession projetée du 28 février 2019. [ 116 ] Pourtant, la promesse d’achat est modifiée encore, pour une dernière fois, de sorte que le prix de vente passe de 699 999 $ à 739 629,35 $ et la date pour la signature de l’acte notarié est repoussée au 19 mars 2019. [ 117 ] L’acte de vente signé le 20 mars 2019 comporte la particularité suivante : OBLIGATIONS D’autre part, l’acheteur s’oblige à ce qui suit : 1.

Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction, sous réserve des travaux énumérés à la liste dont copie demeure annexée aux présentes après avoir été reconnue véritable et signée pour identification par les parties avec et en présence du notaire soussigné . (…) [ 118 ] L’unité de condominium lors de la signature de l’acte de vente le 20 mars 2019 n’est donc pas encore entièrement terminée selon la volonté des parties. [ 119 ] Déjà, la modification convenue le 5 mars 2019 quant à l’augmentation du prix de vente à 739 629,35 $ est indicative d’exigences supplémentaires quant à la finition de l’unité de condominium. [ 120 ] L’ensemble de la preuve indique que les reports successifs de la date prévue de l’acte de vente ne sont pas tributaires des travaux conduits par Yves Ébénisterie.

[ 121 ] Le Tribunal conclut que la vente a plutôt été reportée du consentement de l’acheteur et du vendeur dans leur seul intérêt et pour les raisons qui leur sont propres. [ 122 ] Le Tribunal conclut par ailleurs que les parties à cet acte n’étaient de toute façon pas en mesure de signer l’acte de vente le 31 décembre 2018 pour des raisons qui n’ont pas de lien avec Yves Ébénisterie. [ 123 ] Par leurs agissements, les parties ne démontrent aucun empressement à signer l’acte de vente dans les meilleurs délais après le 31 décembre 2018. [ 124 ] Il n’est donc pas établi par une preuve prépondérante que les dommages réclamés résultent de la faute alléguée et qu’aurait commise Yves Ébénisterie. 2.2 Les dommages [ 125 ] Mme Séguin réclame 1 360 $ représentant la valeur du temps de travail de deux employées pour revoir la facturation de Yves Ébénisterie, à savoir celui de Mme Cowan-Bélanger et celui de Mme Jessica Séguin. [ 126 ] Mme Cowan-Bélanger, selon son propre témoignage, est adjointe administrative à l’emploi de GISO, la société de gestion de Mme Séguin. [ 127 ] Elle affirme également que le tableau établissant le montant de la réclamation a été préparé par une autre employée de GISO, dédiée à la comptabilité, Mme Jessica Séguin. [ 128 ] Mme Séguin plaide donc sous le nom d’autrui puisque la perte, le cas échéant, est celle de sa société GISO. [ 129 ] Cela dit, la vérification des travaux réalisés ou les montants réclamés par les entrepreneurs, sous-traitants ou fournisseurs de matériaux fait

partie intégrante du travail de gestion habituelle pour le maître-d’œuvre, un projet de construction d’importance. L’inverse implique que le propriétaire paye les yeux fermés. [ 130 ] La preuve n’établit pas des erreurs de facturation volontaires ou effectuées de mauvaise foi pour soutirer des sommes indues. [ 131 ] Mme Séguin réclame par ailleurs 17 200 $ de frais qu’elle a assumés simplement pour obtenir un financement intérimaire de 525 000 $.

Cette réclamation se répartit comme ceci : Frais de gestion du prêteur 1 000 $ Frais d’ouverture du dossier par le prêteur 10 000 $ Frais de courtage 5 250 $ Frais de notaire 950 $ TOTAL 17 200 $ [ 132 ] Il n’y a aucune preuve de paiement de ces frais, mais tout au plus des copies de factures qui n’établissent pas, par prépondérance, une perte.

[ 133 ] L’engagement de payer des frais de courtage au courtier hypothécaire n’est pas signé.

N’importe qui aurait pu préparer ce document. [ 134 ] Les frais exorbitants qui auraient été générés pour accéder à un prêt s’ajoutent aux frais de financement annuels de 12 % et qui totalisent 12 870 $ juste pour janvier, février et mars 2019. [ 135 ] Les seuls intérêts totalisent 47 250 $ pour le terme initial du prêt de neuf mois et les intérêts passent à 20 % par année en l’absence d’une entente de renouvellement explicite. [ 136 ] Il n’y a pas de preuve pour établir la nécessité de recourir à un courtier pour obtenir un prêt à de telles conditions. [ 137 ] Ces frais résultent avant tout d’une mauvaise situation financière dont Yves Ébénisterie n’est pas responsable. [ 138 ] Cela dit, il n’y aucune justification pour des frais de gestion de 10 000 $ sinon qu’il s’agit de frais de financement indirects. [ 139 ] Selon le témoignage de Mme Séguin, le prêt intérimaire de 525 000 $ a été entièrement remboursé avec la vente de la dernière unité de condominium en juin 2020. [ 140 ] Les conditions exorbitantes entourant le prêt n’ont même pas accéléré le processus de vente de l’unité 2699-B. [ 141 ] Rien n’indique pourquoi le prêt n’a pas été fait pour un terme plus court afin qu’il puisse être remboursé le plus rapidement possible après la vente du 2699-B. [ 142 ] Selon toute vraisemblance, le prêt a été renouvelé puisqu’il n’a pas été remboursé à son terme initial le 17 octobre 2019. [ 143 ] Selon la prépondérance des probabilités issue de l’ensemble de la preuve, le prêt intérimaire de 525 000 $ aurait dû de toute façon être contracté même si la vente s’était concrétisée en décembre 2018. [ 144 ] Si tel n’était pas le cas, le prêt aurait été remboursé à la première occasion après la vente de l’unité 2699-B, les conditions étant si mauvaises. [ 145 ] Les frais administratifs de 17 200 $ et les frais de financement de 12 270 $ sont directement causés par la mauvaise situation financière de Mme Séguin plutôt que par une faute commise par Yves Ébénisterie. [ 146 ] Il ne s’agit donc pas de dommages mais de frais inhérents au projet, considérant la réalité de Mme Séguin. [ 147 ] Mme Séguin réclame aussi 5 700 $ représentant les frais payés au nouvel entrepreneur MBMJ pour la période où il a travaillé en même temps que Yves Ébénisterie. [ 148 ] Ce n’est pas parce que deux entrepreneurs travaillent ensemble qu’il y a nécessairement dédoublement du temps. [ 149 ] Il n’y a aucune preuve établissant que le travail réalisé par Yves Ébénisterie s’avère inutile ou devant être recommencé par

MBMJ. [ 150 ] Il est d’ailleurs peu vraisemblable que MBMJ ait eu besoin de 72 heures pour s’intégrer au projet. [ 151 ] La demande reconventionnelle est mal fondée. POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 152 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse 43 868,72 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du C.c.Q à compter du 14 août 2019, date d’introduction de la demande en justice ; [ 153 ] REJETTE la demande reconventionnelle ; [ 154 ] LE TOUT avec les frais de justice, en faveur de la demanderesse. __________________________________ MARK SHAMIE, J.C.Q. Me Jennifer Tschamper Dunton Rainville avocats et notaires Avocate de la

partie demanderesse Me Kariane Ducharme-Ouellet Cain Lamarre Avocate de la

partie défenderesse Dates d’instruction : 19 et 20 novembre 2020 et 10 février 2021