2010 QCCQ 14400, 2010 QCCQ 14400

Gagné c. Capitale Estrie 2010 QCCQ 14400 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-013805-098 DATE : 4 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CÉCILE GAGNÉ et GÉRARD BOUCHARD, […], Sherbrooke QC […] demandeurs c.

LA CAPITALE ESTRIE , 30, rue Rioux, Sherbrooke QC J1J 2W7 et DONALD BRETON , […] , Sherbrooke QC […] défendeurs ______________________________________________________________________ J U G E M E N T ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 18 mars 2009, les demandeurs réclament 7 000 $ pour ne pas avoir reçu le bien tel qu'annoncé. L'audition a lieu le 30 mars 2010. LES FAITS [ 2 ] Le litige concerne une maison mobile construite en 1979 dont les dimensions annoncées sont 14' sur 72' (pièce P-6) ou 1008 p.c.

Elle est située au […], Sherbrooke. [ 3 ] Le 12 juin 2007, cette maison est vendue aux acheteurs Lisa Addis et Sylvain Forand au prix de 45 000 $; le contrat indique que la maison mobile mesure 14' sur 64' (pièce D-3). La Caisse populaire avait alors prêté 43 925,62 $ et enregistré une hypothèque mobilière (pièce D-2). [ 4 ] Le 11 janvier 2008, Lisa Addis et Sylvain Forand complètent une déclaration du vendeur (pièce D-3a). [ 5 ] Ces derniers confient un mandat de vente à l'agent immobilier Donald Breton qui travaille pour le courtier immobilier La Capitale Estrie.

Cet agent immobilier complète la fiche descriptive en indiquant des dimensions de 14' sur 72' (pièce P-3). [ 6 ] En avril 2008, les demandeurs Gagné et Bouchard s'intéressent à cette propriété. Ils prennent connaissance de la fiche descriptive qui indique notamment 14' x 72'; le prix demandé est 66 500 $; l'évaluation municipale est de 43 500 $. Ils visitent la maison et le 22 avril, les demandeurs complètent une promesse d'achat qui contient notamment ce qui suit : « […] immeuble […] mesurant 14 pieds x 72 pieds (maison mobile) pour une superficie habitable de 1008 pieds carrés »

Le prix d'achat sera de 66 500 $ (pièce P-3). Les acheteurs renoncent à l'inspection (pièce D​​-4). [ 7 ] Le 2 mai 2008, la Caisse populaire accorde un prêt hypothécaire de 49 875 $, les acheteurs mettant 16 625 $ (pièce D-5). [ 8 ] Le 30 mai 2008, le contrat de vente est notarié par le notaire Charles Gagnon qui indique que : « le vendeur vend à l'acheteur, une maison mobile de marque Grand Prix, année 1979 […] ayant les dimensions suivantes : 14 pieds par 72 pieds […] » (pièce P-2). Le prix est de 66 500 $.

Les demandeurs acheteurs prennent possession de la maison le 1 er juin 2008. [ 9 ] Dans les semaines qui suivent les acheteurs font venir Rénove-Toit pour changer les gouttières de cette maison. L'entreprise prend les mesures et dit aux acheteurs que la maison n'a pas 72 pieds, mais plutôt 64 pieds. [ 10 ] Les demandeurs acheteurs téléphonent à l'agent immobilier Donald Breton pour lui faire part de cette découverte. Après vérification, M.

Breton admet que c'est une erreur et qu'il n'avait pas pris le temps de mesurer la maison lors de sa mise en vente; il aurait admis sa responsabilité et s'était engagé à envoyer un évaluateur pour vérifier le tout. [ 11 ] Le 6 août 2008, l'évaluateur, M. Yves Simard, se rend sur place afin de déterminer la valeur contributive de la longueur

manquante. [ 12 ] Le 6 octobre 2008, les demandeurs ont une rencontre avec les agents immobiliers Donald Breton, Ricky Dionne, ainsi que l'évaluateur Yves Simard. Ce dernier confirme la portion manquante et évalue le coût pour l'ajout de l'espèce manquante et conclut que la valeur contributive de cette portion serait de l'ordre de 7 500 $. [ 13 ] Les demandeurs s'informent auprès de Rénove-Toit du coût de construction pour ajouter la

partie manquante. Le 18 octobre 2008, cette entreprise évalue ce coût à 16 542,96 $ (pièce P-4). [ 14 ] Le 3 novembre 2008, les demandeurs envoient aux défendeurs une mise en demeure réclamant 15 000 $ (pièce P-1) : Suite à l'achat de notre maison, située à l'adresse mentionnée ci-haut, nous avons voulu changer nos gouttières. Nous avons donc fait venir un spécialiste en installation de gouttière qui nous a annoncé que nous n'avions pas une maison de 72 pieds de long, comme on nous l'avait dit à l'achat, mais plutôt une maison de 64 pieds. Il nous manque dont 8 pieds de longueur et 14 en largeur.

Suite à cette annonce, nous avons communiqué avec vous afin de vous en faire part et c'est à ce moment que vous nous avez dit que c'était votre erreur, que vous n'aviez pas mesuré la maison lors de la mise en vente. Vous nous avez aussi dit que vous en preniez la responsabilité et que vous étiez pour envoyer un évaluateur afin qu'il vérifie le tout. Tel que promis, l'évaluateur est venu et a évalué à 7500 $ la longueur manquante de la maison. Par la suite, de notre côté, nous nous sommes informés sur les coûts de rénovation afin de faire allonger ladite maison de ses 14 pieds manquants.

On nous a dit que la facture s'élèverait à 15 000 $. Ledit évaluateur va vous envoyer une copie de son évaluation . [ 15 ] Par la suite, les demandeurs téléphonent pour connaître la position des défendeurs qui les informent que le dossier a été référé à leur assureur. [ 16 ] Le 25 novembre 2008, l'assureur, par l'intermédiaire de M. Éric Dumont, téléphone aux demandeurs pour les informer qu'il leur donnerait des nouvelles après la période des Fêtes 2008-2009. [ 17 ] Le 12 janvier 2009, les demandeurs parlent à M. Dumont qui leur fait une offre de 1000 $ en règlement final.

Les demandeurs refusent cette offre. [ 18 ] Le 23 janvier 2009, M. Dumont téléphone pour faire une nouvelle offre de 2 000 $.

Après discussion, il déclare que le montant maximal serait 2 500 $. [ 19 ] Les demandeurs considèrent cette somme ridicule et le 18 mars 2009, ils intentent leur action réclamant 7 000 $. [ 20 ] À l'audition, les défendeurs contestent la responsabilité et le montant des dommages réclamés. [ 21 ] En ce qui concerne la responsabilité, les défendeurs se réfèrent à leur contestation qui indique les motifs suivants : - Les demandeurs ont visité le bâtiment en cause à plusieurs reprises avant l'achat et se sont toujours déclarés satisfaits des lieux. - Le bâtiment acheté est celui que les demandeurs ont visité.

À aucun moment au cours des visites préachats, les demandeurs n'ont mentionné que les dimensions du bâtiment ne les satisfaisaient pas ou que la dimension du bâtiment constituait pour eux un facteur important dans leurs critères d'évaluation. - Avant la transaction en cause, les demandeurs avaient déjà habité dans une maison mobile de dimensions similaires à celle qu'ils ont achetée le 30 mai 2008. - Bien que la fiche descriptive comportait une erreur sur les dimensions générales du bâtiment, les dimensions exactes de chacune des pièces y étaient écrites. - Les demandeurs ont négligé de faire inspecter l'immeuble par un inspecteur qualifié. - Le notaire instrumentant, mandatés par les acheteurs, n'a pas soulevé la non concordance de dimensions malgré qu'il ait eu en sa possession plusieurs documents indiquant les dimensions réelles du bâtiment soit : cession de bail, hypothèque mobilière des vendeurs et acte de vente du 12 juin 2007 par lequel les vendeurs ont acquis l'immeuble. - Les vendeurs, qui avait pourtant signé ces mêmes documents comportant les dimensions réelles du bâtiment moins d'un an avant la transaction, n'ont jamais signalé l'erreur. (Texte intégral) [ 22 ] En ce qui concerne le montant des dommages, les défendeurs invoquent les arguments suivants : - La valeur de maison mobile usagée est fonction d'une multitude de facteurs et la longueur du bâtiment ne constitue qu'un de ces facteurs. - La maison mobile en cause a été construite en 1979 et avait donc 29 ans d'usure au moment de la transaction. - Les demandeurs ont payé 66 500 $ pour le bâtiment en cause ce qui constitue un excellent prix considérant le marché en juin 2008.

ANALYSE ET MOTIFS

[ 23 ] Les demandeurs réclament la somme de 7 000 $ alléguant la faute contractuelle des défendeurs, courtiers et agents immobiliers.

Ils leur reprochent d'avoir omis de vérifier une information qui leur a été communiquée concernant une description de leur maison et qui s'est révélée fausse. [ 24 ] Notons que les demandeurs n'ont pas intenté d'action contre leurs vendeurs. [ 25 ] Notons aussi que les défendeurs ne contestent pas qu'il y a eu une erreur, mais que la dimension indiquée sur la fiche n'a pas été un élément déterminant dans l'achat de cette maison. [ 26 ] De par sa nature, cette réclamation résulte du manquement du vendeur à son obligation de livrer la quantité ou contenance indiquée au contrat que lui impose l'

article 1720 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit : 1720 . Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu'il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité. [ 27 ] Ce recours aurait alors donné ouverture à une réduction du prix ou des dommages-intérêts.

Les demandeurs ont toutefois choisi d'intenter leur action contre le courtier et l'agent immobilier. [ 28 ] L'existence d'un recours possible fondé sur l'obligation de délivrance ne fait pas obstacle à ce que les demandeurs fassent valoir leur lien juridique à l'égard des défendeurs puisque l'

article 1457 du Code civil du Québec prévoit que la commission d'une faute peut entraîner la responsabilité de son auteur : 1457 . Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 29 ] La preuve établit que les demandeurs ont visité la maison avec l'agent Breton. Il ressort de la preuve que ce dernier faisait l'essentiel des représentations au nom des propriétaires. [ 30 ] Dans l'arrêt Hamel c.

Compagnie Trust Royal [1] , le juge Gendreau de la Cour d'appel décrit le rôle de l'agent dans la préparation de la fiche signalétique (fiche d'inscription ou listing ) et de sa valeur en ce qui concerne l'acheteur : « Ainsi qu'on le constate, ce document est élaboré et constitue pour l'acheteur un ensemble d'informations qui lui permet de vérifier si la propriété qu'il décrit convient à ses besoins et à son budget. »

« […] le courtier ou vendeur prudent, diligent et compétent ne peut permettre que de telles informations qui serviront éventuellement … à la préparation d'une offre d'achat soient disponibles sans une vérification de base. » [ 31 ] Plusieurs jugements ont décidé que le fait de mettre une fiche descriptive erronée ou incomplète constitue une faute de la part de l'agent ou du courtier. [ 32 ] Les courtiers et agents immobiliers sont des spécialistes en matière de vente d'immeuble et ils se doivent de répondre à un standard moyen, c'est-à-dire qu'ils doivent prendre tous les moyens mis à leur disposition pour remplir leurs obligations.

Ils doivent agir avec prudence et diligence et conformément aux usages et aux règles de l'art [2] . [ 33 ] Le courtier et l'agent ont l'obligation de conseiller et de vérifier les informations données. Ces obligations sont codifiées notamment à l'article 11 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [3] : 11. Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre.

Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. [ 34 ] En ce qui concerne la vérification, le dernier alinéa de l'article 77 du Règlement de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [4] prescrit : 77. […] Le titulaire, son agent immobilier ou son courtier immobilier affilié, le cas échéant, doit vérifier les renseignements et documents qu'il fournit aux parties à une opération immobilière. [ 35 ] Les agents et courtiers immobiliers ont donc l'obligation réglementaire de s'assurer des caractéristiques de l'immeuble qu'il propose de vendre et ils ne peuvent se fier aux informations qu'ils reçoivent de leur client ou de fiches antérieures.

Ils doivent s'assurer que la fiche descriptive reflète la situation véritable de l'immeuble au moment de sa mise en marché et bien l'expliquer aux futurs acquéreurs. [ 36 ] L'obligation de conseiller est-elle aussi explicite dans les Règles de déontologie ? 26. Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi.

Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. [ 37 ] En principe, le courtier immobilier et l'agent immobilier doivent répondre des actes fautifs qu'ils commettent envers un tiers. [ 38 ] Cependant « […] la transgression d'une obligation spécifique imposée par la loi ou le règlement surtout si elle est intentionnelle, constitue en principe une faute civile, puisqu'il y a violation d'une norme de conduite impérativement fixée par le législateur . » [5] [ 39 ] Dans l'arrêt Turgeon c.

Pelletier [6] , la Cour d'appel réitère la règle voulant que la contenance soit toujours d'importance pour un acheteur à moins qu'il ne soit évident que la vente porte sur une chose déterminée et qu'elle a été faite sans égard à la contenance. [ 40 ] En l'espèce, si le défendeur Breton, qui est un spécialiste de l'immeuble, ne pouvait percevoir l'inexactitude des dimensions inscrites sur sa fiche, à plus forte raison les demandeurs, qui ne jouissent pas de cette spécialité, ne pouvaient non plus eu égard à la perception de l'espace habitable vérifier l'exactitude de la contenance indiquée dans la fiche. [ 41 ] Selon les demandeurs, ils achetaient une maison de 14' par 72' ou 1008 pieds carrés, alors qu'ils ont eu une maison de 14' par 64' ou 896 pieds carrés.

Il y a donc un déficit de 112 pieds carrés. [ 42 ] L'argument des défendeurs voulant que les demandeurs n'aient subi aucune perte économique ne peut être retenu. Toutes les autres données étant les mêmes, l'appréciation de la valeur de la maison aurait été supérieure si celle-ci avait été de plus grande taille. [ 43 ] Les demandeurs sont en droit d'être dédommagés. Ils réclament 7 000 $. Ils justifient ce montant en établissant que s'ils construisaient la

partie manquante, il leur en coûterait environ 15 000 $. Il y aurait lieu ici de faire une distinction entre le coût de construction et la valeur contributoire. Selon l'évaluateur Simard, la valeur contributoire serait plutôt de l'ordre de 7 500 $. [ 44 ] De plus, si la

partie de 112 p.c. manquante avait existé, elle aurait une usure de 29 ans. Enfin, bien que la fiche descriptive comportait une erreur sur les dimensions générales du bâtiment, les dimensions exactes de chacune des pièces y étaient écrites. Il y a donc lieu de limiter la réclamation à 5 000 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] CONDAMNE les défendeurs à payer conjointement aux demandeurs la somme de 5 000 $ avec intérêts au taux annuel de 5 % et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec et ce, à compter de la signification de l'action, soit le 18 mars 2009, ainsi que les frais judiciaires de 155 $. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 30 mars 2010