2012 QCCQ 7882, 2012 QCCQ 7882

Valiquette c. Mao 2012 QCCQ 7882 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-023405-101 DATE : 5 OCTOBRE 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, j.C.Q. ______________________________________________________________________ ARIANNE VALIQUETTE -et- AGNÈS VALIQUETTE Demanderesse c.

DARO MAO -et- SOVANN BOPPHAR ROAD THOU Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les soeurs Arianne et Agnès Valiquette réclament la somme de 6 500 $ à Daro Mao et Sovann Bopphar Road Thou pour des dommages causés en raison de vices cachés affectant l'immeuble qu'elles ont acheté de ceux-ci.

LES FAITS En demande [ 2 ] Le 22 mai 2008, mesdames Valiquette achètent des défendeurs une résidence située au […], à St-Eustache. [ 3 ] Un peu plus d'un an plus tard, soit le 11 juillet 2009, elles constatent un problème avec la portion avant du toit de l'immeuble qui semble avoir fait l'objet d'un affaissement.

Elles contactent alors la compagnie d'assurances T.D. qui assure l'immeuble en question. [ 4 ] Suite à une inspection effectuée par monsieur Alain Laforest, évaluateur de la firme Évaluation Burex inc., l'assureur refuse d'indemniser pour les dommages en question puisque ceux-ci auraient été causés par une installation non conforme au niveau des fermes de toit. [ 5 ] Monsieur Laforest est présent à l'audience et témoigne sur le contenu de son rapport d'expertise. Il mentionne qu'il a procédé à une inspection le 29 juillet 2009.

Il a pu accéder au toit en passant par un endroit où les soffites d'aluminium avaient été enlevés. Il précise que le toit a été construit de façon artisanale et que selon lui, il s'agit là de la raison de cet effondrement. [ 6 ] Le 1er septembre 2009 une mise en demeure est adressée aux vendeurs par mesdames Valiquette.

Le 27 septembre, ceux-ci se présentent sur les lieux pour constater les problèmes mais refuseront d'en prendre la responsabilité. [ 7 ] Les travaux correctifs sont par la suite effectués dans la semaine du 27 octobre 2009 et une facture au montant de 6 500 $ plus taxes est produite par Les entreprises R Preston (9010-4571 Québec inc.). À noter que cette facture inclut le remplacement du bardeau à l'arrière de l'immeuble pour une somme de 3 000 $. En défense [ 8 ] Les défendeurs plaident qu'ils n'ont été propriétaires de cet immeuble que pendant quelques mois entre la fin 2007 et le mois de mai 2008.

Ils n'ont jamais constaté de problèmes avec le toit en question et ne sont pas au courant que celui-ci aurait pu être affecté de vices cachés.

ANALYSE ET DÉCISION Le fardeau de preuve [ 9 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application. [ 10 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 11 ] Cet

article impose au demandeur le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande et ce, par prépondérance de preuve. [ 12 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 13 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. [ 14 ] La doctrine nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction du fardeau de preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. [ 15 ] Comme le dit le professeur Royer [1] dans son traité sur la preuve civile : La

partie qui a le fardeau de persuasion perdra son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. Le droit applicable [ 16 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 17 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 18 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 19 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] . [ 20 ] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition [3] .

La garantie légale de qualité ne constitue pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [4] . [ 21 ] L'acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement. Il doit

apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [5] . [ 22 ] Il n'est pas obligatoire pour l'acheteur d'avoir recours aux services d'un expert [6] . Cependant, bien que la loi écarte cette obligation, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à un expert lorsque les circonstances s'y prêtent en guise de précaution [7] . [ 23 ] Bien entendu, l'acheteur qui veut être prudent et diligent doit effectuer quelques efforts dans la découverte d'un vice et la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas considéré caché [8] .

Application en l'espèce [ 24 ] Dans son rapport d'inspection préachat réalisé le 1er mars 2008 pour le compte de madame Agnès Valiquette, Alain Corbeil de la firme Inspection inc. mentionne, à la page 15 de 36, que la structure de charpente du toit est constituée de fermes préfabriquées. Le seul problème alors noté dans l'entretoit est l'isolation insuffisante et non conforme aux normes actuelles. [ 25 ] Or, monsieur Laforest nous dit plutôt qu'il s'agissait de fermes artisanales. Le témoignage de celui-ci laisse cependant le Tribunal perplexe.

Il n'a pas élaboré sur le vice dont aurait été affecté l'immeuble en question, se contentant de mentionner qu'il s'agissait de fermes artisanales et arrive à la conclusion que cela «ne pouvait pas être conforme». [ 26 ] Son rapport écrit est tout aussi lacunaire sur les causes exactes des problèmes rencontrés, sur le fait de savoir s'il s'agissait ou non d'un vice caché et, le cas échéant, si celui-ci était présent avant la vente. [ 27 ] L'acheteur qui allègue un vice caché doit tout d'abord prouver par prépondérance l'existence de ce vice.

Soumettre que la présence de fermes artisanales est probablement non conforme et que c'est probablement là la source du problème n'est pas suffisant. [ 28 ] Il doit faire la preuve de la source du problème, du fait que cette source constitue un vice, que ce vice est grave, qu'il est caché et inconnu de lui, et finalement que ce vice était présent au moment de la vente. [ 29 ] Après analyse de la preuve tant documentaire que testimoniale administrée par chacune des parties, le Tribunal conclut que mesdames Valiquette ne se sont pas déchargées de leur fardeau de prouver par prépondérance que l'immeuble acheté était affecté d'un vice caché grave. [ 30 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 31 ] REJETTE la demande; [ 32 ] CONDAMNE Arianne et Agnes Valiquette à payer à Daro Mao et Sovann Bopphar Road Thou 146 $ représentant les frais judiciaires de leur contestation. __________________________________ JIMMY VALLÉE, j.C.Q.

Date d’audience : 10 SEPTEMBRE 2012