2013 QCCQ 9472, 2013 QCCQ 9472

Lévesque c. Perron (Re/Max Accès) 2013 QCCQ 9472 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-057031-121 DATE : 27 août 2013 __________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE [JC2399] __________________________________________________________________ CÉCILE LÉVESQUE, […], Saint-Augustin-de-Desmaues, (Québec) […] Demanderesse c.

ANNE PERRON, faisant affaire sous le nom de Re/Max Accès, 1538, avenue Jules-Verne, Québec, (Québec) G2G 2R5 et RE/MAX ACCÈS, 1538, avenue Jules-Verne, Québec, (Québec) G2G 2R5 Défenderesses __________________________________________________________________ JUGEMENT __________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, madame Cécile Lévesque (madame Lévesque), réclame des défenderesses, madame Anne Perron, courtier immobilier et Re/Max Accès inc., firme de courtage à laquelle elle était liée lors des faits dans ce dossier, 4 899,91 $, soit le solde d'un montant actuellement détenu en fiducie par Me Sylvie Villeneuve, notaire, à

titre de rétribution à la suite d'une transaction immobilière. LES FAITS [ 2 ] Le 20 septembre 2011, madame Lévesque conclut un contrat de courtage exclusif pour la vente d'un immeuble résidentiel situé sur le Chemin des Quatre-Bourgeois à Québec.

À la clause 7.1 de ce contrat, il est mentionné ceci relativement à la rétribution du courtier immobilier : 7.1 Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1 o, 2 o et 3 o du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de : cinq pour cent ( 5 %) du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné —— dollars ( —— $) : 1 o si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage (et ses amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d'achat conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 2 o si une entente visant à vendre l'immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 3 o si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé

exclusif pour la vente de l'immeuble. (Reproduction intégrale) [ 3 ] Dans un document en

annexe identifié avec la mention RMA CC-03, signé par madame Lévesque et madame Perron le 23 septembre 2011, les paramètres de la rétribution de cette dernière sont énoncés en ces termes : À ANNEXER AU CONTRAT DE COURTAGE RMA 1. IDENTIFICATON DU CONTRAT PRINCIPAL : VENDEUR(s): Cecile Levesque PROPRIÉTÉ SISE AU: CONTRAT DE COURTAGE # Les conditions apparaissant à la présente

annexe font parties intégrantes du contrat de courtage précité. RMA 2. CONDITIONS FACULTATIVES : Dans cette section, seules les conditions cochées font parties intégrantes de la présente annexe. RMA 2.01 DIMINUTION DE LA RÉTRIBUTION : Dans le cas où une promesse d'achat serait présentée au VENDEUR par l'intermédiaire du représentant du courtier ou son remplaçant mentionné à l'article #1 du présent contrat de courtage, pendant la durée dudit contrat, et que cette promesse d'achat conduise effectivement à la vente de l'immeuble, le courtier s'engage à ne réclamer du VENDEUR qu'une rétribution de 4 % du prix de vente.

Malgré ce qui précède, il n'y aura pas de diminution de la rétribution dans l'éventualité où une ou plusieurs promesses d'achat seraient présentées par l'intermédiaire d'autres courtiers et/ou agences immobilières faisant affaires sous la bannière RE/MAX ACCÈS inc. et/ou tout autre agence immobilière, concurremment à une promesse d'achat présentée par l'intermédiaire du représentant de l'agence immobilière mentionné à l'article #1 du présent contrat de courtage. […] (Reproduction intégrale) [ 4 ] Dans le contrat de courtage mentionné plus haut, le prix de vente demandé est alors de 218 900 $. [ 5 ] À la suite de cela, madame Lévesque a reçu quelques promesses d'achat variant entre 200 000 $ et 209 000 $. [ 6 ] Elle a obtenu la première le 23 janvier 2012 mais elle ne s'est pas concrétisée.

La deuxième a été signée par madame Lévesque le 2 février 2012 et l'offre initiale a été de 200 000 $.

Madame Lévesque a fait une contre-proposition à 208 000 $ et il y a eu entente le 4 février 2012 à 207 000 $. [ 7 ] Par ailleurs, il y a un document dans cette transaction identifié comme étant MO 56348 intitulé « Modifications et avis de réalisation de conditions » qui comporte ceci à la clause M2.3 : PA 7.1 La rétribution sera de sept mille dollars (7 000$) incluant les taxes applicables. (Reproduction intégrale) [ 8 ] Cette transaction ne s'est pas matérialisée parce que l'acheteur n'a pas obtenu son financement. [ 9 ] Le 22 mars 2012, madame Lévesque reçoit une offre à 209 000 $ par l'entremise de madame Lucie Carpentier, courtier immobilier chez Re/Max Référence 2000.

Madame Lévesque requiert 212 500 $. Aucune entente n'intervient et il n'y a pas de discussion entre madame Perron et madame Lévesque relativement à la rétribution pour cette offre. [ 10 ] Postérieurement, soit le 6 mai 2012, madame Lévesque signe une promesse d'achat qui lui est présentée par madame Nadine Cavion, courtier immobilier chez Re/Max Accès inc., la même firme de courtage où travaille madame Perron à ce moment.

L'offre est à 202 000 $ et la transaction se conclut à 207 000 $ sans qu'il ne soit question d'un montant pour la rétribution autre que ce qui est mentionné à la clause 7.3 du document portant la mention PA 55987 : […] 7.3 RÉTRIBUTION AU COURTIER Les parties chargent de façon irrévocable le notaire instrumentant à retenir à même le produit

de la vente et à payer directement à Remax Accès Inc — , courtier, la rétribution prévue au contrat de courtage consenti par le VENDEUR. […] (Reproduction intégrale) [ 11 ] C'est ainsi que la notaire Me Sylvie Villeneuve a retenu un montant global de 11 899,91 $, représentant 5 % du montant de la vente avec les taxes applicables. [ 12 ] À l'audience, madame Christiane St-Jean, représentante de Re/Max Accès inc., confirme que la notaire Me Sylvie Villeneuve a transmis 7 000 $ à sa firme de courtage laissant en litige celui qui est réclamé par madame Lévesque, soit 4 899,91 $.

Me Villeneuve détient encore cette somme en fiducie. [ 13 ] Le 27 juin 2012, madame Lévesque mandate son avocat, Me Gilles Fiset, afin qu'il transmette une mise en demeure à Me Sylvie Villeneuve, notaire, réclamant de celle-ci qu'elle remette à madame Lévesque le solde de 4 899,91 $ compte tenu que dans le cadre de l'une des promesses d'achat, madame Perron avait accepté de limiter la rétribution à 7 000 $ taxes incluses, soit dans la transaction mentionnée plus haut et datée du début février 2012. [ 14 ] Le 17 juillet 2012, Me Catherine Bérard, avocate chez Re/Max Québec inc., écrit à Me Sylvie Villeneuve, notaire, afin de requérir de celle-ci l'application de la clause 7.3 de la promesse d'achat PA 55987 citée plus haut au montant de 11 899,91 $.

Elle souligne que madame Lévesque a fait une demande à la Cour du Québec, Division des petites créances et que ce n'est qu'à la suite du jugement à intervenir que Me Villeneuve pourra verser à madame Lévesque, le cas échéant, toute somme pouvant lui être due. LA QUESTION EN LITIGE [ 15 ] Quel est le montant de la rétribution auquel a droit Re/Max Accès inc. dans le cadre de la transaction conclue le 18 mai 2012 entre madame Cécile Lévesque et monsieur Normand Beaudry par l'entremise des courtiers immobiliers, madame Nadine Cavion et madame Anne Perron, oeuvrant à ce moment chez Re/Max Accès inc.?

ANALYSE [ 16 ] En matière contractuelle, les articles 1433 et 1434 du Code civil du Québec (C.c.Q.) affirment : 1433. Le contrat crée des obligations et quelquefois les modifie ou les éteint. En certains cas, il a aussi pour effet de constituer, transférer, modifier ou éteindre des droits réels. 1434. Le contrat valablement formé oblige ceux qui l'ont conclu non seulement pour ce qu'ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d'après sa nature et suivant les usages, l'équité ou la loi. [ 17 ] En matière de preuve, les articles 2803 et 2804 C.c.Q. énoncent : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 18 ] La preuve démontre qu'il y a eu dans un premier temps, un contrat de courtage exclusif signé le 20 septembre 2011 par lequel la rétribution du courtier immobilier est fixée à 5 %. Une

annexe est ajoutée à ce contrat le 23 septembre mentionnant que si la vente de l'immeuble se fait uniquement par l'entremise de madame Anne Perron, courtier immobilier, sa rétribution sera alors abaissée à 4 %.

À défaut, c'est la clause au contrat de courtage à 5 % qui s'applique s'il y a intervention, notamment, d'un autre courtier immobilier. [ 19 ] Dans le cadre d'une transaction spécifique, soit celle impliquant madame Lévesque et monsieur Bertrand Gélinas au début du mois de février 2012, il a été convenu avec madame Perron, qui est celle qui a présenté la promesse d'achat à madame Lévesque sans l'intervention d'un autre courtier immobilier, que sa rémunération serait de 7 000 $ taxes incluses afin que madame Lévesque, qui en avait fait la demande, puisse obtenir un montant net de 200 000 $.

Tel que mentionné plus haut, cette transaction ne s'est pas conclue faute par l'acheteur d'obtenir le financement requis. [ 20 ] Il y a eu à la suite de cela deux autres promesses d'achat, dont la dernière a été présentée par madame Nadine Cavion de Re/Max Accès et non par madame Anne Perron. C'est celle-ci qui s'est conclue entre madame Lévesque et monsieur Normand Beaudry au mois

de mai 2012 pour un montant de 207 000 $. [ 21 ] Par ailleurs, il n'est écrit nulle part dans les documents relatifs à cette promesse d'achat qu'il y a modification de la rétribution conclue entre Re/Max Accès et madame Lévesque au mois de septembre 2011.

Il est plutôt précisé à la clause 7.3 de la promesse d'achat que le notaire instrumentant va retenir à même le produit de la vente et payer à Re/Max Accès, la rétribution « prévue au contrat de courtage consenti par le VENDEUR ». [ 22 ] Or, le contrat de courtage auquel cela réfère est celui conclu entre madame Lévesque et Re/Max Accès inc. le 20 septembre 2011, lequel prévoit une rétribution à raison de 5 % du montant de la vente plus les taxes applicables. [ 23 ] Madame Lévesque soutient qu'elle avait conclu une entente avec madame Perron dans le cadre de la transaction avec monsieur Gélinas à 7 000 $ taxes incluses, afin qu'elle reçoive un montant net de 200 000 $.

Il faut préciser qu'à ce moment, madame Perron a présenté la promesse d'achat sans l'intervention d'un autre courtier immobilier. Ainsi, elle n'avait pas à partager sa rétribution avec un autre courtier. [ 24 ] Par ailleurs, la promesse d'achat qui a permis à madame Lévesque de conclure une transaction avec monsieur Normand Beaudry au mois de mai 2012 n'a pas été présentée par madame Perron mais plutôt par l'une de ses collègues oeuvrant chez Re/Max Accès, madame Nadine Cavion. De ce fait, cela pouvait impliquer un partage de la rétribution.

Il n'y a aucun élément qui est mis en preuve permettant d'établir qu'il y a eu entre madame Lévesque, madame Cavion et/ou madame Perron quelque discussion que ce soit afin d'apporter une modification à la rétribution, telle qu'elle avait été conclue à l'origine dans le contrat de courtage avec Re/Max. [ 25 ] Contrairement à la promesse d'achat intervenue avec monsieur Gélinas où il y a la même mention à la clause 7.3 que celle que l'on retrouve dans la promesse formulée par monsieur Beaudry, il n'y a pas de document MO 56348 comportant, à la clause N2.3, une mention indiquant que la rétribution sera de 7 000 $, taxes incluses. [ 26 ] En conséquence, le Tribunal doit s'en remettre à la clause 7.3 telle qu'elle est stipulée dans la promesse d'achat conclue entre madame Lévesque et monsieur Beaudry, laquelle précise que la notaire instrumentant, Me Sylvie Villeneuve, doit retenir à même le produit de la vente et payer à Re/Max Accès inc. la rétribution « prévue au contrat de courtage consenti par madame Lévesque », soit une somme de 5 % plus taxes, tel que cela apparaît au contrat de courtage intervenu entre cette dernière et Re/Max Accès inc. le 20 septembre 2011. [ 27 ] Ainsi, le Tribunal conclut que la demande doit être rejetée et que Me Sylvie Villeneuve, notaire, devra remettre, à la suite de ce jugement, la somme de 4 899,91 $ à Re/Max Accès inc. pour compléter la rétribution à laquelle cette dernière a droit en vertu du contrat de courtage exclusif intervenu entre madame Cécile Lévesque et Re/Max Accès inc. le 20 septembre 2011. [ 28 ] Enfin, compte tenu des circonstances particulières de la présente affaire, chaque

partie doit assumer ses frais judiciaires. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, chaque

partie assumant ses frais judiciaires. ______________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d'audience: 19 août 2013