2010 QCCQ 3574, 2010 QCCQ 3574

Durand c. Mounayar 2010 QCCQ 3574 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-112069-085 DATE : 30 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HENRI RICHARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENIS DURAND -et- DENISE GUÉNETTE Demandeurs c.

JOHNNY MOUNAYAR -et- SOHAILA MADY Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Denis Durand et Denise Guénette réclament à Johnny Mounayar et Sohaila Mady la somme de 11 513 $ pour les travaux exécutés suite à la découverte de vices cachés affectant l'immeuble vendu. Ils acceptent de réduire leur réclamation à la somme de 7 000 $ et de renoncer à la différence, afin de donner juridiction à la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 2 ] À leur contestation, M.

Mounayar et Mme Mady nient l'existence de quelque vice caché que ce soit. Ils ajoutent avoir fait réparer une fissure dans le mur arrière de la fondation par des experts et avoir avisé M. Durand et Mme Guénette à cet effet. Questions en litige [ 3 ] - L'immeuble vendu par M. Mounayar et Mme Mady à M. Durand et Mme Guénette était-il affecté, au moment de la vente, d'un vice caché, au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») ? - Dans l'affirmative, quels sont les montants auxquels ont droit M. Durand et Mme Guénette ? Les faits et l'analyse [ 4 ] Au début de l'année 2004, Johnny Mounayar et Sohaila Mady vendent à Denis Durand et Denise Guénette un triplex semi détaché situé à Anjou. [ 5 ] M. Durand et Mme Guénette font précéder leur achat d'une inspection par un expert en bâtiment qui note, notamment: « Aucun signe visible d'infiltration d'eau. Aucune infiltration d'eau selon le vendeur-propriétaire. » [ 6 ] M.

Mounayar témoigne avoir procédé à une modification du sous-sol de l'immeuble en cause en vue de le convertir en logement. Aussi, il admet avoir déjà constaté une infiltration d'eau par l'arrière de la propriété qu'il répare. Il indique avoir informé M. Durand et Mme Guénette de cette infiltration d'eau et de sa réparation.

[ 7 ] Vers le 8 janvier 2008, suite à de fortes pluies et une température particulièrement clémente, de l'eau s'infiltre au sous-sol. Après le dégarnissage du plancher et des murs, M. Durand et Mme Guénette constatent que la structure du plancher et du bas des murs est imbibée d'eau et de pourriture. [ 8 ] M. Durand et Mme Guénette retiennent les services d'un ingénieur, M. Robert Brosseau, qui conclut, notamment: « De toute évidence, je peux affirmer que le problème d'infiltration d'eau dans cet appartement du sous-sol était présent depuis plusieurs années, mais non mis à jour jusqu'à présent.

La décision d'éliminer tous les matériaux souillés était pleinement justifiée par la présence de moisissures pouvant causer des problèmes de santé et respiratoire pour les locataires ». (page 9 du rapport P-7). [ 9 ] Suite aux dommages subis par ces infiltrations d'eau, M. Durand et Mme Guénette avisent leur compagnie d'assurance qui accepte de couvrir tous les dommages à l'intérieur du logement. Ils requièrent aussi de plusieurs entreprises des soumissions en vue de régler les problèmes d'infiltration d'eau par l'extérieur de l'immeuble.

Ainsi, le 8 février 2008, la compagnie Alerte Fissure inc. transmet une proposition et un devis établissant les coûts de réparation à 10 200 $, en sus des taxes applicables. [ 10 ] À la fin janvier 2008, M. Durand et Mme Guénette tentent de rejoindre M. Mounayar afin de l'informer des problèmes reliés aux infiltrations d'eau dans le sous-sol de l'immeuble vendu. Les parties se parlent au début du mois de février 2008 et M. Mounayar nie quelque responsabilité que ce soit. [ 11 ] Par lettre datée du 11 février 2008 (pièce P-3), M. Durand et Mme Guénette mettent en demeure M.

Mounayar et Mme Mady afin de payer la somme de 7 000 $. [ 12 ] Aucune réponse n'est donnée à cette lettre. [ 13 ] Les travaux de réparation à la fondation sont effectués en mai 2008. Lors de l'exécution des travaux, M. Durand et Mme Guénette, de même que les représentants de leur entrepreneur, constatent l'absence de drain français et la présence d'un trou situé au bas du mur de la fondation, à l'arrière de l'immeuble. [ 14 ] La facture du 7 mai 2008 de Alerte Fissure inc. (pièce P-6) au montant de 11 513,25 $, réclamée en la présente instance, est dûment payée par M.

Durand et Mme Guénette. [ 15 ] Aussi, à l'audition, M. Durand et Mme Guénette produisent sous la cote P-13 une liste de « dépenses supplémentaires » au montant total de 2 969,80 $, accompagnée des pièces justificatives. [ 16 ] L'

article 1726 C.c.Q. est ainsi libellé: « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 17 ] Pour qu'un vice soit qualifié de caché, il doit rencontrer quatre conditions: 1) être caché; 2) être antérieur à la vente; 3) être inconnu de l'acheteur; et 4) être grave. [ 18 ] Au procès, M. Mounayar témoigne qu'il était convaincu avoir réglé tous les problèmes d'infiltration d'eau lorsqu'il procède ou fait procéder à des travaux de réparation.

Il n'était aucunement au courant de quelque autre infiltration avant de vendre l'immeuble concerné à M. Durand et à Mme Guénette.

Le Tribunal ne doute aucunement de sa bonne foi, mais doit décider du sort du présent litige en application des règles de droit. [ 19 ] Après analyse attentive de ce dossier, le Tribunal conclut que l'immeuble vendu était affecté, au moment de la vente, de vices cachés, notamment en ce qu'aucun drain français ne se trouvait au pourtour des fondations et qu'un trou au bas du mur de fondation situé à l'arrière de l'immeuble existait, permettant ainsi à l'eau de s'infiltrer à l'intérieur de la propriété. [ 20 ] Les photographies produites au soutien de la demande de M.

Durand et de Mme Guénette ne laissent aucun doute quant à l'existence de problèmes d'humidité et d'infiltration d'eau depuis de nombreuses années au sous-sol de l'immeuble. Le dégarnissage du plancher et des murs du sous-sol démontre la présence de noircissures sur les matériaux et de moisissures. [ 21 ] Afin de régler le problème d'infiltration d'eau, il en coûte à M. Durand et Mme Guénette la somme de 11 513,25 $ qui est ni abusive ni déraisonnable. [ 22 ] Tel qu'indiqué antérieurement, afin de donner juridiction à la Division des petites créances de la Cour du Québec, M.

Durand et Mme Guénette acceptent de réduire leur réclamation à la somme de 7 000 $. Vu la présence de vices cachés affectant cet immeuble, le caractère raisonnable de la réclamation en vue de régler les problèmes d'infiltration d'eau, le Tribunal n'a d'autre choix que de faire droit à la demande de M. Durand et de Mme Guénette. PAR CES MOTIFS, le Tribunal:

ACCUEILLE la demande de Denis Durand et de Denise Guénette; CONDAMNE Johnny Mounayar et Sohaila Mady à payer à Denis Durand et à Denise Guénette la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 7 mai 2008, et les frais (155 $). __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. Date d’audience : 19 avril 2010