2012 QCCA 1718, 2012 QCCA 1718

Giroux c. Hopson 2012 QCCA 1718 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021007-109 (550-17-002484-069) DATE : 25 SEPTEMBRE 2012 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. LUC GIROUX, ANDRÉE GRUSLIN APPELANTS - Défendeurs c.

ROCH HOPSON, MICHEL HOPSON, HOPSON FAMILY TRUST / FIDUCIE DE LA FAMILLE HOPSON INTIMÉS - Demandeurs et L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE GATINEAU MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 30 juillet 2010 par la Cour supérieure, district de Hull (l'honorable Jean-Pierre Plouffe), qui a accueilli, en partie, le recours subsidiaire en enrichissement injustifié des intimés et condamné les appelants à leur payer 54 168,86 $ avec l'intérêt et l'indemnité additionnelle, depuis la signification du recours introductif. [ 2 ] Les frères Michel et Roch Hopson signent, le 22 juin 2005 , une « promesse d'achat-vente » d'un immeuble résidentiel appartenant à madame Andrée Gruslin [l'appelante], dans le but d'y exploiter un restaurant.

Mme Gruslin avait acquis cet immeuble deux mois plus tôt pour 70 000 $ à la suite d'une reprise bancaire.

Le conjoint de l'appelante, monsieur Luc Giroux [l'appelant], agit alors comme mandataire de celle-ci et signe la promesse au nom des appelants. [ 3 ] L'entente stipule, entre autres : l'acquisition de l'immeuble « tel quel » par « Michel Hopson et ou Roch Hopson in Trust » pour 166 500 $; la remise de certains biens par les frères Hopson comme dépôt sur le prix de vente; la signature de l'acte de vente devant notaire, au plus tard le 25 juillet 2005 et le transfert de propriété à cette date; que l'acheteur fera les démarches pour obtenir les permis requis pour l'exploitation d'un restaurant, mais peut néanmoins « effectuer des travaux de rénovation sur la propriété » dès la signature de la promesse. [ 4 ] Selon Michel Hopson, l'appelant s'engageait, pour le prix convenu, à « compléter la plomberie intérieure du restaurant » et à laisser sur les lieux le matériel déjà acheté pour rénover l'immeuble, notamment des portes et des fenêtres [1] . [ 5 ] Au sujet des travaux d'aménagement réalisés par les frères Hopson, le juge de première instance écrit : [13] Suite à la signature de la promesse d’achat, les défendeurs débutent les travaux de rénovation.

Ils font tous les travaux d’aménagement eux-mêmes, sauf ceux exigeant une main-d’oeuvre spécialisée, tels électricité et plomberie. Certains de ces travaux avaient plus d’envergure comme la conversion de l’abri d’auto (pièce A-9, photo 1) pour devenir la

partie « take out » du restaurant (pièce P-25, photo 14). Avant de faire la fondation, l’érection des murs et la pose d’un tuyau d’égout, les frères Hopson demandent conseil à M. Giroux. Selon Michel Hopson, M. Giroux « nous poussait pour voir de quelle façon les travaux se faisaient et il nous dirigeaient dans les travaux ». De son côté, M. Giroux affirme : « je surveillais car l’immeuble était encore à notre nom ». [ 6 ] Un peu plus loin, le juge décrit les travaux réalisés : [84] M.

Michel Hopson affirme que lui et son frère Roch ont fait tous les travaux d’aménagement, sauf les travaux spécialisés, tels plomberie et électricité. Il s’agissait de faire passer l’immeuble d’une vocation résidentielle à une vocation commerciale. Ils ont travaillé « 7 jours par semaine à 14 heures par jour » de la fin juin au 18 octobre 2005, date de l’ouverture du restaurant.

[85] Des exemples de travaux effectués : • des fenêtres ont été changées; • des partitions ont été refaites; • isolement et finition de certains murs; • l’abri d’auto est devenu une rallonge du restaurant pour le « take out »; • hall d’entrée agrandi; • céramique installée sur certains planchers; • pancarte à l’extérieur du restaurant; • façade du restaurant modifiée d’un point de vue esthétique, etc. [ 7 ] Parallèlement à cela, les frères Hopson entreprennent des démarches auprès de la municipalité de Cantley afin d'obtenir les permis nécessaires à l'ouverture de leur restaurant baptisé « Rôtisserie Rosty’s BBQ ».

Des travaux pour aménager un stationnement sont effectués sur un terrain voisin, prêté par l'appelant, peu avant l'ouverture du restaurant [2] . [ 8 ] Le restaurant ouvre ses portes le 18 octobre 2005; l’ouverture officielle a lieu le 21 novembre suivant [3] . Le 1 er novembre 2005, une fiducie familiale [fiducie] est constituée devant notaire, comme cela avait été planifié, et les frères Hopson signent, le même jour, des projets d'acte de vente et d'hypothèque [4] . Une compagnie constituée le 18 août 2005, 6434690 Canada inc. [Canada], doit exploiter le restaurant.

Mais les relations entre les parties se dégradent rapidement. [ 9 ] Le 25 novembre 2005, les frères Hopson mettent l'appelante en demeure de signer l'acte de vente chez le notaire. Elle n'y donne pas suite. Les parties tentent, en vain, d'en venir à une entente. Le juge relate : [51] Par la suite, les relations se dégradent entre les parties, de sorte que la police doit être appelée sur les lieux (pièce A-7 en liasse). Stationnement bloqué par M. Giroux …[…] [52] M.

Hopson déclare que comme la transaction ne se faisait pas, il leur est devenu impossible d’assurer le bâtiment contre le feu et qu’ils ne détenaient qu’une assurance responsabilité (pièce R-20 et R-21). [53] Le 17 mars 2006, les demandeurs [5] instituent leur requête introductive d’instance, de séquestre intérimaire et de mesures de sauvegarde, laquelle est signifiée aux défendeurs le 23 mars 2006. [54] De leur côté, les frères Hopson et la fiducie familiale instituent leur requête en passation de

titre et en dommages-intérêts le 5 avril 2006, laquelle est signifiée à Mme Gruslin et M. Giroux le 19 avril 2006. Cette demande en justice a également été l’objet d’une préinscription sur le registre foncier (

article 2966 C.c.Q. ). [55] En juin 2006, comme M. Giroux veut les expulser de l’immeuble, les défendeurs [6] décident « de sauver ce qu’ils peuvent ». Ils retirent les biens installés dans l’édifice en présence de deux policiers. Par exemple, ils enlèvent les fixtures, interrupteurs, les banquettes, etc., et retournent au fournisseur Jordash l’équipement de cuisine. M. Hopson ajoute : « on a endommagé presque rien du resto ». En partant, les défendeurs verrouillent les portes de l’édifice et donnent les clefs à la police. [56] De son côté, M.

Giroux mentionne que le 19 juin 2006, il reçoit un appel téléphonique l’informant que les Hopson ont quitté l’immeuble. Il se rend sur les lieux et constate que « tout est enlevé ». Les meubles et équipements ont été sortis et « arrachés des murs ». Il n’y a pas d’électricité et les interrupteurs dans les panneaux électriques ont été enlevés. [57] M. Giroux prend alors des photos de l’état des lieux (pièce P-25 en liasse) et décrit ce qu’elles représentent.

En voici des exemples : n o 2 : l’enseigne lumineuse est enlevée; n o 7 : contreplaqué dans une fenêtre; n o 13 : fils coupés dans la cuisine; n o 15 : murs et portes du « walking cooler » (sic) arrachés; n os 19 et 23 : 3 banquettes enlevées; n os 21 et 28 : fixtures enlevées; n o 22 : tuiles brisées sur le plancher; n o 23 : plafond brûlé et tuiles croches; n os 25 et 26 : interrupteurs enlevés et fils coupés courts.

[58] Appelé à commenter certaines de ces photos, M. Hopson précise ce qui suit : n o 19 : la banquette a été enlevée et rien n’a été endommagé; n o 22 : c’est le résultat de gens (nous) pas habiles dans le béton et l’évier de cuisine était situé à cet endroit; n os 25 et 26 : il admet avoir enlevé les interrupteurs, mais nie avoir coupé les fils, ce qui pour lui serait du vandalisme. Les fils sont dénudés et non coupés. [59] Suite à ce qui précède, M. Giroux affirme qu’il a dû effectuer plusieurs travaux de remise en état des lieux.

L’électricité a été refaite, la céramique a été changée, des banquettes ont été achetées, des murs ont été sablés et teints, une hotte a été installée, l’entrée a été changée de place, etc. [60] M. Giroux, avec l’aide occasionnelle de certaines personnes, a fait ces travaux à temps partiel sur une durée d’un an et estime y avoir consacré « 2 000 heures au minimum ». Dans les conclusions de sa requête, les demandeurs réclament 20 000 $ à ce titre. [61] À cause de la durée des travaux de remise en état des lieux et de la préinscription sur le registre foncier faite par les défendeurs, M.

Giroux déclare qu’il a eu de la difficulté à louer l’immeuble. […] [62] Ce n’est finalement que le 1 er juin 2008, que M. Giroux a réussi à louer les lieux pour l’exploitation d’un restaurant.

Le loyer est fixé à 2 400 $ net par mois et le locataire doit payer certains autres «frais d’exploitation», dont les taxes foncières (pièce A-13). [ 10 ] Les appelants lancent donc, le 17 mars 2006, une requête introductive d'instance, pour séquestre intérimaire et mesures de sauvegarde, pour obtenir, entre autres, l'expulsion des intimés et une compensation pour l'occupation de l'immeuble du 25 juillet 2005 jusqu'à la date du jugement, plus 20 000 $ pour la remise en état des lieux. [ 11 ] Le 5 avril suivant, les intimés déposent une requête en passation de

titre et, subsidiairement, en dommages. Ils réclament des appelants la valeur des matériaux et de l'équipement incorporés à l'immeuble, de la main-d'œuvre consacrée aux travaux, et un dédommagement pour les inconvénients subis. La réclamation s'élève à 169 955,06 $. [ 12 ] Le juge de première instance rejette le recours en passation de

titre des intimés, d'avis que le projet d'acte de vente n'est pas conforme à la promesse d'achat quant au prix. Également, le projet ne comporte pas le versement de deux dépôts en argent, tel que prévu à la promesse. [ 13 ] Sur la demande subsidiaire, le juge conclut que les appelants se sont enrichis en raison des travaux effectués par les intimés et que ceux-ci se sont appauvris de façon réciproque. Il y aurait absence de justification à cet enrichissement de sorte que la théorie de l'enrichissement injustifié est appliquée par le juge.

Aucun autre recours n'étant disponible, les intimés obtiennent un dédommagement de 54 168 $, soit 34 168 $ pour les matériaux incorporés à l'immeuble et 20 000 $ pour le temps investi dans les divers travaux d'aménagement. [ 14 ] Le juge accueille, par ailleurs, le recours en dommages-intérêts des appelants et leur accorde une compensation de 2 500 $ par mois, de juillet 2005 à juin 2006, soit un montant de 27 500 $ pour la période d'occupation de l'immeuble par les intimés, plus 5 000 $ pour la remise en état des lieux. [ 15 ] Seule la condamnation des appelants sur la base de l'enrichissement injustifié est litigieuse en appel. * * * [ 16 ] Les appelants soutiennent, d'une part, que M.

Giroux n'aurait pas dû être condamné à indemniser les intimés et, d'autre part, que les conditions d'application du recours en enrichissement injustifié ne sont pas satisfaites. [ 17 ] Effectivement, le juge de première instance condamne l'appelant à tort puisque l'appelante est seule propriétaire de l'immeuble sur lequel des travaux ont été effectués entre la fin de juin et la mi-octobre 2005. Il a agi, en tout temps, comme mandataire de sa conjointe.

Quant à l'argument avancé par des intimés selon lequel il y aurait chose jugée sur le statut de l'appelant Giroux, puisque celui- ci était demandeur conjoint dans le dossier connexe dont les faits sont semblables aux nôtres, il est sans mérite. [ 18 ] Cela dit, abordons la question centrale de ce pourvoi, soit l'application de la théorie de l'enrichissement injustifié, tout en rappelant que les intimés n'ont qualifié ainsi leur recours qu'à l'étape de la plaidoirie de leur avocat, ce qui explique sans doute certaines hésitations dans l'établissement de leur théorie de cause. [ 19 ] L'

article 1493 C.c.Q. , une disposition de droit nouveau, énonce les préalables à la réussite d'un recours fondé sur l'enrichissement injustifié : l'existence d'un enrichissement, d'un appauvrissement, une relation entre l'enrichissement et l'appauvrissement et l'absence de justification à l'enrichissement ou à l'appauvrissement. [ 20 ] L'existence d'un enrichissement ou d'un appauvrissement est une question de fait.

Le montant de l'indemnité recouvrée par l'appauvri ne peut être supérieur à la moindre des valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement et l'indemnité n’est due que si l’ enrichissement subsiste au jour de la demande [7] . La première condition demeure l'enrichissement sans cause [8] . [ 21 ] Pour ce qui concerne la relation entre l'enrichissement et l'appauvrissement, Vincent Karim propose une interprétation généreuse : Il importe de noter que le législateur n'a pas opté pour l'expression « lien de causalité » comme condition à l’exercice du recours en

enrichissement injustifié, utilisant plutôt l’expression « corrélation ». Rappelons que la preuve du lien de causalité exige une relation directe et immédiate entre la cause et le préjudice, alors que la corrélation signifie une relation réciproque entre deux choses, sans qu’elles aient nécessairement une relation directe et immédiate. Il semble que par l’emploi du terme « corrélation », le législateur a voulu élargir le droit de l’appauvri à l’action en enrichissement injustifié pour couvrir certaines situations où l’enrichissement du défendeur ne provient pas directement de l’appauvri.

Il peut s’agir ainsi d’une situation où l’enrichissement provient d’un intermédiaire qui intervient entre l’appauvri et l’enrichi. Dans la mesure où il y a une corrélation ou un rapport même indirect entre l’appauvrissement de l’appauvri et l’enrichissement de l’enrichi, il y a lieu d’accueillir l’action en enrichissement injustifié. [9] [ 22 ] Au sujet de l'absence de justification, l'

article 1494 C.c.Q . prescrit : 1494.

Il y a justification à l'enrichissement ou à l'appauvrissement lorsqu'il résulte de l'exécution d'une obligation, du défaut, par l'appauvri, d'exercer un droit qu'il peut ou aurait pu faire valoir contre l'enrichi ou d'un acte accompli par l'appauvri dans son intérêt personnel et exclusif ou à ses risques et périls ou, encore, dans une intention libérale constante. [ 23 ] Le ministre de la Justice commente ainsi cette disposition qui précise les situations où le recours en enrichissement injustifié sera refusé à l'appauvri : Ce sera le cas, d'abord, chaque fois que l'enrichissement ou l'appauvrissement résulte de l'exécution d'une obligation légale particulière, d'une obligation naturelle (la prestation d'aliments entre frères et sœurs) ou d'une obligation conventionnelle (le remplacement à neuf d'un bien détruit, en vertu d'un contrat d'assurance).

Ce sera le cas aussi, lorsque l'enrichissement ou l'appauvrissement provient du fait que l'appauvri néglige d'exercer les recours usuels qu'il peut encore, par ailleurs, faire valoir contre l'enrichi, ou qu'il aurait pu faire valoir, n'eût été le fait, par exemple, qu'il les ait laissé prescrire.

Ce sera le cas, enfin, lorsque l'enrichissement ou l'appauvrissement tire sa source dans un acte accompli par l'appauvri dans son intérêt personnel et exclusif (construction et entretien d'une digue dont profitent aussi d'autres propriétaires riverains), à ses risques et périls (impenses d'agrément apportées à un immeuble dont on est locataire) ou dans une intention libérale constante (services rendus entre parents, sans espoir de rétribution). [10] [ 24 ] Le recours en enrichissement injustifié a donc un caractère subsidiaire [11] .

Citons de nouveau l'auteur Karim : Pour qu’il y ait ouverture à l’action en enrichissement injustifié, il faut que la personne lésée n’ait à sa disposition aucune action naissant d’un contrat, d’un quasi-contrat, d’un délit ou d’un quasi-délit. Pour le demandeur, la disponibilité de l’autre recours doit cependant être manifeste et le fondement de ce recours être bien identifié sans avoir le risque d’être rejeté pour inapproprié .

C’est pourquoi il faut, dans certains cas, permettre à l’appauvri de fonder sa demande, d’abord, sur un contrat ou une disposition de la loi, et subsidiairement , sur le principe de l’enrichissement injustifié afin de ne pas faire courir au demandeur le risque de voir son action de in rem verso prescrite d’une part, et de lui éviter d’encourir d’autres frais s’il apparaît plus tard que le seul fondement de son recours est l’enrichissement injustifié.

Quoi qu’il en soit, cette façon de procéder ne constitue pas un cumul des causes d’actions que notre droit interdit. [12] [Soulignement ajouté] [Références omises] [ 25 ] Rien n'empêche donc l'appauvri d'invoquer l'enrichissement injustifié comme moyen subsidiaire dans une demande en justice. Les tribunaux sont alors libres d'accorder ce recours, mais seulement s'ils en viennent à la conclusion que le demandeur n'avait pas d'autre recours valable [13] .

Baudouin et Jobin soulignent que la jurisprudence « traite souvent cette exigence comme une condition distincte de l'action » [14] . [ 26 ] Comme la Cour le rappelait dans l'affaire Construction P.

Demers inc. : [24] Bien que le Code civil du Québec énumère quatre conditions à la recevabilité du recours en enrichissement injustifié , la doctrine, tout comme le ministre de la Justice dans ses commentaires, intègre le concept de la subsidiarité de ce recours dans la condition de l'absence de justification. [15] [Référence omise] [ 27 ] Enfin, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la personne qui invoque l'enrichissement injustifié, mais il appartient à celui qui s'enrichit d'identifier une justification juridique à son enrichissement [16] . * * * [ 28 ] Les intimés Roch et Michel Hopson devaient démontrer qu'ils se sont appauvris et que l'appelante s'est enrichie en raison de travaux d'amélioration effectués sur l'immeuble de Mme Gruslin, s'agissant de matériaux et d'équipement achetés puis intégrés à l'immeuble et du temps consacré aux travaux.

Il est admis que la fiducie familiale n'est pas concernée par ce litige. [ 29 ] Les intimés ont réclamé 55 929,39 $ pour les matériaux incorporés à l’immeuble, 29 025,70 $ pour les équipements, 60 000 $ pour la main-d’œuvre et 25 000 $ pour les troubles, ennuis et inconvénients, pour un total de 169 955,06 $. [ 30 ] Le juge relate la preuve documentaire et par témoins administrée sur les achats de matériaux . Il accepte certains chefs de réclamation, en rejette d'autres, et s'en explique [17] . Il conclut : [117] Comme suite à ce qui précède, les montants à soustraire du total réclamé à

titre de « matériaux », à savoir 55 929,39 $, s’élèvent à 21 760,53 $, ce qui laisse un solde de 34 168,86 $. En ce qui a trait à ce solde, le Tribunal est satisfait de la valeur probante des éléments

de preuve produits à son soutien. [ 31 ] Le juge fait de même en ce qui concerne les équipements et rejette ce volet de la réclamation dans les termes suivants : [118] Les équipements de cuisine ont été achetés chez Jordash au coût de 29 025,70 $ (pièce A-4 en liasse). [119] La prépondérance de la preuve révèle que ces équipements de cuisine ont été retirés des lieux par les demandeurs Hopson et retournés au vendeur. [120] La réclamation à ce

titre ne peut donc réussir, puisqu’il n’y a eu aucun enrichissement des défendeurs par une quelconque augmentation de leur patrimoine. Ce qui précède est d’autant plus vrai, qu’il appert que les défendeurs ont racheté plus tard ces mêmes équipements de Jordash pour un montant de 23 500 $ (pièce A-12 en liasse). [ 32 ] Sur la réclamation pour main-d'œuvre , « tenant compte de l'ampleur des travaux », le juge arbitre la valeur de l'apport à 20 000 $ [18] .

Enfin, il rejette la réclamation pour troubles, ennuis et inconvénients, une détermination qui n'est pas remise en question en appel. [ 33 ] À partir de cela, le juge conclut que les intimés se sont appauvris d'autant [19] . [ 34 ] Les appelants ne font pas voir d'erreur manifeste et déterminante dans l'appréciation de cette preuve, erreur sans laquelle notre intervention est exclue. Il est vrai que plusieurs factures produites par les intimés sont faites au nom de Canada ou Rosty's BBQ, un autre nom de Canada.

Mais les achats qualifiés d'améliorations locatives, qui apparaissent à l'État des résultats de Canada pour la période du 1 er septembre au 31 décembre 2005 [20] ont été exclus par le juge. Par ailleurs, Canada a été constituée le 18 août 2005 alors que les travaux se poursuivent depuis la fin de juin.

En somme, la conclusion du juge que les intimés ont bien « déboursé plusieurs dizaines de milliers de dollars pour l’achat de matériaux » résiste à l'analyse. [ 35 ] Le juge décide, par ailleurs, que les appelants [21] se sont enrichis à la suite des travaux des intimés et qu'il y a corrélation entre l'appauvrissement et l'enrichissement. [ 36 ] Les travaux de transformation de l'immeuble de l'appelante, de résidence à restaurant, ont requis un investissement tangible en matériaux et en temps. Les photos produites au dossier en témoignent et la preuve administrée pendant trois jours va dans la même direction.

L'appelante s'est enrichie lorsqu'elle a repris l'immeuble dont la vocation commerciale, dans le domaine de la restauration, a d'ailleurs été conservée. [ 37 ] La preuve ne comporte cependant pas d'évaluation de l'immeuble qui établirait la plus-value au moment où les intimés quittent les lieux, vers le 19 juin 2006. Et il faut rappeler que les intimés ont emporté avec eux des matériaux et des biens qu'ils avaient ajoutés à l'immeuble. [ 38 ] Le juge du procès écrit ceci, à l'étude la réclamation de 20 000 $ formulée par les appelants dans le dossier connexe, au

titre des « frais de remise en état des lieux » : [140] De l’aveu même du procureur des demandeurs [22] , il n’y a pas « de preuve formelle » à cet égard. En effet, aucune pièce justificative n’a été déposée en preuve à l’appui de cette réclamation. Finalement, M. Giroux réclame pour sa propre main-d’œuvre dans la remise en état de lieux. [141] M. Giroux affirme que « tout est enlevé » et que les meubles et équipements ont été « arrachés des murs ». [142] De son côté, M.

Hopson affirme : « on a endommagé presque rien du resto ». [143] Le Tribunal ne peut que constater qu’il y a exagération de part et d’autre et que la vérité se situe en quelque part entre ces deux extrêmes. [144] En outre, selon la preuve, M. Giroux en a profité pour faire certains travaux qui n’avaient rien à voir avec la remise en état des lieux, tels l’entrée qui est déplacée d’endroit, la céramique qui est changé, des murs sont refaits, etc.

C’était un choix personnel. [145] Suite à ce qui précède et se servant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal estime justifié d’accorder un montant de 5 000 $ à ce chapitre. [ 39 ] Il faut comprendre que les parties n'ont pas facilité la tâche du juge . [ 40 ] Les bases de calcul pour établir l'enrichissement de l'appelante ne sont cependant pas inexistantes et il arrive, en cette matière, que le juge doive effectuer un arbitrage lorsque la preuve le permet [23] . Le juge considère que l'immeuble de l'appelante s'est apprécié de 54 168,86 $ en conséquence des travaux des intimés.

Il se rapporte à la valeur des matériaux intégrés à l'immeuble et au travail consacré à leur installation qu'il quantifie. Les appelants ne font pas voir, sous ce rapport, d'erreur manifeste et déterminante. [ 41 ] En revanche, le juge commet une telle erreur lorsqu'il ne soustrait pas du montant octroyé la somme de 5 000 $ accordée aux appelants pour la remise en état des lieux. Ces travaux correctifs, qu'a dû prendre à sa charge l'appelante, affectent nécessairement à la baisse la valeur de l'immeuble au moment du départ des intimés.

Le quantum de la réclamation s'établit donc à 49 168,86 $ . [ 42 ] Reste l'absence de justification à l'appauvrissement des intimés, à laquelle conclut le juge de première instance pour les motifs suivants : [110] En outre, le Tribunal est d’avis que selon la preuve, il y a absence de justification. En effet, l’enrichissement ne s’explique pas dans la présente affaire par une obligation légale particulière, une obligation naturelle ou par un acte juridique. De plus, l’enrichissement

ne tire pas sa source d’un acte accompli par l’appauvri dans son intérêt personnel et exclusif . [111] Enfin, il y a absence d’autre recours en l’espèce, une fois que l’action en passation de

titre a été rejetée. Bref, aucune des situations visées par l’

article 1494 C.c.Q. n’existe. [Référence omise] [ 43 ] Les appelants soutiennent que les intimés étaient détenteurs de l'immeuble et que le détenteur qui fait des impenses est assimilé à un possesseur de mauvaise foi ( art. 964 C.c.Q .). Selon eux, les intimés auraient pu et dû invoquer leur statut de détenteur et « démontrer leurs impenses et la nature de celles-ci ». Les appelants ajoutent que, dans ce cadre, les travaux qui ne constituent pas des débours ne peuvent être qualifiés d'impenses. Les appelants invoquent l'

article 959 C.c.Q. et plaident que l'appelante avait le droit de conserver les améliorations sans indemnité. [ 44 ] Les appelants prétendent aussi que les intimés avaient un recours valable, la demande en passation de titre, mais qu'ils ne l'ont pas exercé correctement. Ils écrivent : 55. Revenant à leur procédure en demande en passation de titre, comme nous avons pu le constater, les Intimés n'ont jamais offert ou consigné quelques sommes à satisfaire leur part de prestation contractuelle, conformément à la promesse d'achat-vente P-2 .

Aussi, la conclusion demandée aux fins d'ordonner aux défendeurs de « signer l'acte de vente en conformité avec les dispositions des lois applicables en la matière » était vague, imprécise et sans aucune application concrète : elle laissait au notaire le soin de les préciser et de rédiger les clauses d'un contrat de vente en abstraction du droit d'achat défini à la pièce P-2 , qui constituait pourtant le fondement du droit des parties. Aucune référence à quelque contrepartie ou à un droit hypothécaire n'est non plus précisée. Cela est légalement inconcevable. 56. La

partie demanderesse en passation de

titre devait déposer un acte de vente présigné faisant état d'un solde de prix de vente garanti par hypothèque et avancer les sommes dues, conformément à l'entente P-2 .

Il n'est pas plus juridiquement convenable de demander qu'à défaut des Appelants d'aller signer un acte de vente inconnu, de requérir jugement qui équivaille à titre, sans définir les conclusions en conformité de la promesse P-2 . […] [ 45 ] De l'avis des appelants, l'appauvrissement des intimés « est la conséquence directe des actions ou inactions des intimés, en l'occurrence d'avoir fait défaut d'acquérir l'immeuble suivant le droit contractuel de le faire, ou d'exercer judiciairement de droit correctement ». [ 46 ] Enfin, l'appauvrissement résulterait d'actes accomplis par les intimés dans leur intérêt personnel et exclusif ou à leurs risques et périls.

Sur ce dernier volet, les appelants reprochent aux intimés de s'être « lancés dans une aventure commerciale avec un statut précaire, sans d'abord acquérir l'immeuble et en installant sur place un commerce ». [ 47 ] Avec égards pour le juge de première instance, les appelants ont raison sous plusieurs rapports. [ 48 ] Il est opportun de reproduire de nouveau l'

article 1494 C .c.Q. : 1494. Il y a justification à l'enrichissement ou à l'appauvrissement lorsqu'il résulte de l'exécution d'une obligation, du défaut, par l'appauvri, d'exercer un droit qu'il peut ou aurait pu faire valoir contre l'enrichi ou d'un acte accompli par l'appauvri dans son intérêt personnel et exclusif ou à ses risques et périls ou, encore, dans une intention libérale constante. [Soulignement ajouté] [ 49 ] Il est important de rappeler que « l'enrichissement doit être sans raison juridique, c'est-à-dire sans justification légale ou conventionnelle » [24] .

Or, les travaux effectués sur l'immeuble de l'appelante et qui ont appauvri les intimés résultent de la promesse bilatérale signée le 22 juin 2005 en vertu de laquelle les appelants et les frères Hopson s'engageaient à conclure la convention projetée. L'avant-contrat autorise l'acheteur, dès la signature du document, à « effectuer des travaux de rénovation sur la propriété et ce même avant d'effectuer la signature de l'acte de vente ».

Les travaux sont donc entrepris en raison des obligations mutuelles stipulées dans cet acte juridique. [ 50 ] Par ailleurs, l'appauvrissement des intimés est la conséquence de leur défaut d'exercer valablement le recours en passation de

titre prévu à l'

article 1712 C.c.Q. Ce recours requiert du promettant-acheteur qu'il présente au promettant-vendeur un acte de vente correspondant pour l'essentiel à l'entente des parties [25] et qu'il consigne le prix de vente.

Les intimés n'ont pas satisfait à ces exigences formelles et le juge de première instance a rejeté ce volet de leur recours pour des motifs qu'il exprime ainsi : [98] Au départ, le projet d’acte de vente (pièce P-11A) n’est pas conforme à la promesse d’achat (pièce P-2) principalement sous deux aspects. [99] Dans un premier temps, le prix d’achat est de 166 500 $ dans la promesse d’achat et de 100 000 $ dans le projet d’acte de vente. M. Hopson déclare que c’est M. Giroux qui a demandé au notaire de faire cette modification, ce que nie M. Giroux.

Le notaire St- Jacques, de son côté, ne peut dire exactement qui lui a fait cette demande, mais présume qu’il y a eu entente entre les parties à cet égard. Qui plus est, M. Hopson, ajoute qu’il n’a pas donné instruction au notaire de modifier le prix de vente et qu’il n’était pas d’accord avec cette modification. Il a signé par inattention et une fois cette différence de prix notée quelques minutes plus tard, il a donné instruction au notaire de préparer un autre projet d’acte de vente.

Le notaire, de son côté, ne fait que mentionner, sans plus, que les Hopson n’avaient pas d’objection et ont signé le projet d’acte de vente qu’il avait préparé (pièce P-11A), prévoyant la vente à un prix de 100 000 $. [100] Suite à ce qui précède, le Tribunal conclut que la preuve n’est pas suffisamment convaincante pour établir que les deux actes précités sont conformes, quant au prix d’achat.

[101] Dans un deuxième temps, le versement des deux dépôts de 5 000 $ en décembre 2005 et avril 2006, prévu à la promesse n’est pas inclus dans le projet d’acte de vente, ce qui le rend aussi non conforme. [102] Dans les conclusions de leur requête, les demandeurs Gruslin et Giroux demandent de « déclarer l’offre d’achat du 25 juin (pièce P-2) résolue, caduque ou annulée ». [103] Le Tribunal est d’accord avec cette demande, considérant que l’action en passation de

titre est mal fondée et qu’il serait d’autant plus « contraire à l’équité de ne pas accorder la résolution de la promesse acceptée … et de forcer les parties, quelque quatre ans après, à finaliser un engagement qui devrait être exécuté quelques mois plus tard ». [Soulignement ajouté] [Références omises] [ 51 ] Ces constats du juge, particulièrement ceux qui portent sur la qualité de la preuve faite, ne sont pas remis en cause en appel, à juste titre.

Les affirmations de Michel Hopson selon lesquelles il n'aurait pas réalisé, à la première lecture du projet d'acte de vente, que le prix de vente était de 100 000 $ plutôt que 166 500 $ et qu'il aurait signé celui-ci par erreur, pour exiger ensuite du notaire, après une deuxième lecture, qu'il le modifie, sont étonnantes et contredites par le notaire. [ 52 ] De fait, aucune correction ne sera apportée au projet d'acte signé le 1 er novembre 2005 par les frères Hopson pour la fiducie.

L'avocat des intimés met en outre l'appelante en demeure, le 25 novembre 2005, de se présenter, au plus tard le 30 novembre 2005, chez le notaire instrumentant qui a reçu « la signature des acheteurs sur l'acte de vente ». Il ne manque donc que sa signature ! [ 53 ] Il faut conclure que si les intimés avaient exercé correctement leur droit d'obtenir un

titre de propriété, ils auraient pu devenir propriétaires de l'immeuble de l'appelante et ne se seraient pas appauvris. Ils ne peuvent, en raison de leur défaut d'exercer valablement leur recours en passation de titre, pour des motifs qui demeurent nébuleux, demander que le recours en enrichissement injustifié soit substitué au recours normal applicable à leur situation. [ 54 ] Également, il y a justification à l'appauvrissement lorsque celui-ci résulte d'un acte accompli par l'appauvri à ses risques et périls.

Or, cela pose un problème de taille aux intimés dont le comportement a été à tout le moins négligent dans cette affaire [26] . [ 55 ] Le transfert de propriété devait s'opérer au plus tard le 25 juillet 2005.

La réalité a été tout autre : la mise sur pied de Canada et de la fiducie annoncée au départ par les frères Hopson a généré un retard de plusieurs mois [27] ; les documents pertinents n'ont été envoyés par les intimés à leur notaire, avec mandat d'agir, que le 8 septembre 2005 [28] ; l'acte de fiducie, le projet d'acte de vente et le projet d'acte hypothécaire ont été complétés à la fin du mois d'octobre 2005. À cette date, les travaux étaient complétés depuis plusieurs semaines et le restaurant était en exploitation.

Qui plus est, le projet d'acte de vente ne sera envoyé aux appelants que beaucoup plus tard. [ 56 ] Michel Hopson témoigne qu'il était « presque sûr » que les appelants n'allaient pas financer le projet [29] et affirme qu'il est « arrivé à trouver un financement, et puis on était prêts à aller de l'avant avec l'achat de la propriété ». Il se serait donc agi d'une vente au comptant.

Contre-interrogé sur l'allégation reprise dans son recours introductif [30] , selon laquelle un financement avait été trouvé et un projet d'acte de prêt hypothécaire rédigé, le témoin dira qu'il n'a pas « avec lui » la preuve de l'obtention d'un financement qui proviendrait d'un « client » qu'il serait difficile de retracer. Le lendemain matin, l'avocat des intimés reconnaîtra qu'un tel projet d'acte de prêt hypothécaire « n'a jamais existé ». [ 57 ] En somme, les intimés se sont comportés comme s'ils étaient propriétaires des lieux alors qu'ils n'en avaient que la possession.

Ils n'ont pas pris les moyens pour finaliser, le plus rapidement possible, la transaction et le transfert de la propriété, prenant ainsi des risques considérables en toute connaissance de cause. Ont-ils voulu forcer la main des appelants et renégocier à leur avantage l'entente originale ? Ont-ils été simplement maladroits ? Peu importent les conjectures que l'on peut faire, le résultat est le même.

Leur appauvrissement résulte notamment de choix qu'ils ont faits. [ 58 ] Enfin, comme le soulignent les appelants, l'examen de la réclamation des intimés à l'aune des principes régissant les améliorations faites sur l'immeuble d'autrui [31] , qui n'ont pas été invoqués par les intimés, ne leur est pas davantage favorable. [ 59 ] Les intimés sont des « possesseurs de mauvaise foi » aux fins du remboursement des impenses car ils avaient la connaissance effective de la précarité de leur

titre [32] . Les impenses peuvent, en l'espèce, être qualifiées d'utiles puisque, en principe, elles rendent le bien plus avantageux, le transforment et augmentent sa valeur économique par l'addition d'une plus-value objective [33] . Le professeur Lafond enseigne, à ce sujet : 2444 - Face au possesseur de mauvaise foi , ce sont les alinéas suivants qui s'appliquent ( art. 959 , al. 2 et 3 C.c.Q. ).

Dans ce cas, le propriétaire peut, de nouveau, à son choix, pour lequel il conserve une totale discrétion : - conserver les améliorations en en remboursant le coût réel ou la plus-value (déduction faite des fruits et des revenus perçus); - forcer le possesseur à les enlever à ses frais et à remettre les lieux dans leur état antérieur; - forcer tout de même le possesseur à les enlever, si la remise en état est impossible; - les conserver sans indemnité si elles ne peuvent pas s'enlever sans détériorer l'immeuble. [34] [Références omises] [ 60 ] La preuve d'une plus-value objective n'a pas été faite.

Par ailleurs, les intimés ont enlevé bon nombre d'améliorations en quittant les lieux où ils ont laissé des biens qui étaient incorporés à l'immeuble. Or, le propriétaire peut conserver, sans indemnité, les améliorations qui ne peuvent pas s'enlever sans détériorer l'immeuble.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 61 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens; [ 62 ] INFIRME le jugement dont appel rendu dans le dossier 550-17-002484-069; [ 63 ] REJETTE la requête introductive d'instance en dommages intérêts des intimés, avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. Me Christian-Daniel Landry Pour les appelants Me Pierre Leduc LEDUC, BOUTHILLETTE Pour les intimés Date d’audience : 25 et 26 avril 2012