2020 QCCQ 896, 2020 QCCQ 896

Bowie c. Consentino 2020 QCCQ 896 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-703276-172 DATE : 18 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAROLYN BOWIE

Partie demanderesse c. RALPH CONSENTINO FRANCO MEZZACAPPA LUCIANO BUONAMICI RASANO CELLUCCI ET NIZAR NOFAL et GLOBAL INSPECT INC.

Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Carolyn Bowie (BOWIE) réclame aux parties défenderesses la somme de 15 000$ en raison de la présence de ce qu’elle qualifie être des vices cachés affectant l’immeuble qu'elle a acheté de Ralph Consentino, Franco Mezzacappa, Luciano Buonamici et Rasano Cellucci (Les VENDEURS). [ 2 ] BOWIE réclame également de Nizar Nofal (NOFAL) et Global Inspect Inc. (GLOBAL INSPECT), lesquels ont conduit l’inspection préachat à sa demande.

À leur égard, elle soutient que le fait de ne pas avoir signalé la présence des vices cachés constitue une faute contractuelle. [ 3 ] Les VENDEURS contestent le bien-fondé de la réclamation, alléguant prescription, le défaut d’avoir notifié ceux-ci dans un délai raisonnable et le fait qu’il s’agit de vices apparents. [ 4 ] NOFAL conteste le recours dirigé à son égard soulevant l’absence de lien de droit. [ 5 ] GLOBAL INSPECT conteste également la demande.

Elle soulève, elle aussi, la tardiveté de l’avis de notification et le fait que BOWIE ait procédé aux travaux de réfection sans l’avoir préalablement avisée et sans lui permettre un accès à l’immeuble afin qu’elle puisse elle-même constater l’état des lieux. En demande reconventionnelle, GLOBAL INSPECT réclame 5 000$ en raison du caractère abusif du recours dirigé contre elle. LES FAITS [ 6 ] Le ou vers le 3 février 2014, BOWIE achète des VENDEURS un immeuble semi-détaché sis au [...] à Pointe Claire.

La vente est faite avec la garantie légale (Pièce P-7). [ 7 ] Préalablement à l’achat, BOWIE avait mandaté GLOBAL INSPECT pour une inspection professionnelle. [ 8 ] Le ou vers le 19 novembre 2015, BOWIE constate que l’approvisionnement en air froid de la fournaise est déficient. [ 9 ] Presque un an plus tard, le 10 octobre 2016, BOWIE transmet deux avis de notification/mise en demeure, l’un aux VENDEURS, l’autre à GLOBAL INSPECT et NOFAL. [ 10 ] Aux VENDEURS, l’avis informe ceux-ci de la déficience du système de chauffage, leur en impute la responsabilité et leur réclame, par mise en demeure, la somme de 10 036$.

[ 11 ] À GLOBAL INSPECT et NOFAL l’avis souligne le caractère inadéquat de l’inspection préachat. Elle demande en conséquence le remboursement des coûts de ladite inspection, soit la somme de 517$, sans plus. [ 12 ] Le 19 octobre 2016, les VENDEURS répondent à BOWIE. Ils nient responsabilité soulignant le fait que l’immeuble a fait l’objet d’une inspection préachat au cours du mois de janvier 2014, alors que le système de chauffage était en fonction. Ils soutiennent qu’il ne peut alors être question d’un vice caché. Ils soulèvent également le caractère tardif de l’avis de dénonciation.

Les VENDEURS ont soulevé les mêmes arguments devant le Tribunal. [ 13 ] Comme suite à la réception de sa mise en demeure, GLOBAL INSPECT et BOWIE engagent des discussions. GLOBAL INSPECT souhaite faire inspecter le retour d’air de la fournaise par son technicien. Au terme de leurs échanges, GLOBAL INSPECT accepte de rembourser ses honoraires de 517$ en échange d’une quittance complète et finale de la part de BOWIE. Cette entente ne sera jamais signée par BOWIE. [ 14 ] Le 5 avril 2017, BOWIE transmet une deuxième mise en demeure à GLOBAL INSPECT lui réclamant la somme 15 117$.

Elle la tient dorénavant responsable des coûts pour corriger le système de chauffage (5527$), réparer l’allée véhiculaire (7473$), réparer le toit (1600$) et demande le remboursement des honoraires relatifs à l’inspection (517$). [ 15 ] Le même jour, BOWIE transmet aux VENDEURS une mise en demeure au même effet leur réclamant 14 600$. Seul le remboursement des honoraires de l’inspecteur ne leur est pas réclamé.

QUESTIONS EN LITIGE [ 16 ] Ce litige soulève les questions en litige suivantes : 1- Existe-t-il un lien de droit entre BOWIE et NOFAL? 2- Les défectuosités à la base des postes de réclamation invoquées par BOWIE sont-elles des vices cachés? 3- Le cas échéant, BOWIE a-t-elle transmis, dans un délai raisonnable, les avis écrits dénonçant les vices cachés? 4- GLOBAL INSPECT a-t-elle manqué à ses obligations contractuelles? 5- Le cas échéant, les montants réclamés sont-ils justifiés?

ANALYSE L’absence de lien de droit [ 17 ] Bien que BOWIE ait dirigé son recours non seulement contre GLOBAL INSPECT, mais également contre Nizar Nofal personnellement, elle n’a invoqué aucun argument et n’a produit aucune preuve établissant un lien de droit avec ce dernier. Au contraire, sa pièce P-13 « Home Inspection Agreement » établit clairement que le seul lien de droit existant est avec GLOBAL INSPECT. [ 18 ] Vu l’absence de lien de droit, le recours contre NOFAL doit être rejeté. La nature des vices [ 19 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) traitant de la garantie de qualité définit le vice caché comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] Ainsi, la garantie ne s’applique qu’aux seuls vices qui ne sont pas apparents. Un vice sera apparent s’il se révèle à un examen du bien, il sera par ailleurs caché s’il échappe à un acheteur consciencieux. [ 21 ] Cette distinction permet de décider de la réclamation à l’égard de l’allée véhiculaire et du toit.

De fait, ces deux éléments n’ont rien d'occulte et ne sont pas visés par la garantie légale contre les vices cachés. [ 22 ] Par ailleurs, la déficience relative à l’approvisionnement d’air au système de chauffage est un vice caché. L’avis de dénonciation du vice caché. [ 23 ] Bowie a pris connaissance du vice le 19 novembre 2015, mais n’a avisé les Défendeurs que le 10 octobre 2016, soit près de onze (11) mois après. Elle n’a offert aucune explication permettant de justifier ce délai. [ 24 ] L’

article 1739 C.c.Q. impose à l’acheteur qui constate un vice de dénoncer celui-ci au vendeur, par écrit, dans un délai

raisonnable depuis sa découverte.

La justification derrière une telle exigence vise à prévenir l’insécurité contractuelle que peut entraîner l’application des obligations inhérentes à la garantie légale contre les vices cachés. [ 25 ] Pour un bien durable tel un immeuble, la jurisprudence a déterminé avec une certaine stabilité le caractère maximal d’un délai de six (6) mois au-delà duquel l’avis de dénonciation est tardif [1] . [ 26 ] La doctrine qualifie la nature juridique de l’exigence d’un délai raisonnable pour notifier un vice caché comme étant sui generis, mais régi par les règles prévues dans le régime de la prescription [2] .

L’effet du dépassement de ce délai raisonnable emporte donc l’extinction du droit de poursuivre. GLOBAL INSPECT a-t-elle manqué à ses obligations ? [ 27 ] La responsabilité de l’inspecteur préachat participe d’un régime distinct qui n’est pas assujetti à l’obligation de dénonciation écrite dans un délai raisonnable de l’

article 1739 C.c.Q. , mais plutôt à la prescription triennale prévue à l’

article 2925 C.c.Q . [ 28 ] Pour déterminer si GLOBAL INSPECT a manqué à son obligation de relever la présence de ce vice caché et d’en informer BOWIE, il s’impose d’examiner le mandat qui avait été confié à cette dernière et le contenu de son rapport d’inspection. [ 29 ] Le « Home Inspection Agreement » prévoit notamment ce qui suit: Components not normally visible, obstructed from view, or not readily accessible at the time of the inspection. Systems and components will not be disassembled and will only be operated with normal user controls [3] . [ 30 ] Pour sa

part le rapport d’inspection contient la mention suivante [4] : HEATING SYSTEM The inspection of the heating system consists of visually examining readily accessible areas and verifying that the system responds to the thermostat; the adequacy of heat supply or distribution balance was not inspected. Further evaluation by an HVAC contractor may reveal defects that were not readily apparent to the inspector. HVAC equipment can fail at any time without warning, including the day after the inspection. The furnace heat exchanger and burner were not inspected and they are beyond the scope of the inspection.

The adequacy of heat supply or distribution balance was not inspected. Regular service is important for efficient operation and to achieve maximum life from equipment. Most manufacturers recommend annual service. Energy Sources : Oil Heating System : Forced air; the systems consist of an oil furnace and metallic ducts Fireplace : N/A Chimneys : Bricks Verification of the furnace was made by manipulating the thermostat. OBSERVATIONS AND RECOMMENDATIONS • The furnace was functional and responded to the thermostat.

It appears to be in satisfactory condition; the thermostat is old. • The inspection of the ducts was limited; they are installed behind walls and floors finishing and could not be verified. We recommend cleaning the ducts. [ 31 ] Ainsi, BOWIE a donc été informée des limitations du rapport d’inspection au regard du système de chauffage et de ventilation. Le Home Inspection Agreement prévoit même la possibilité que des vérifications plus poussées puissent être effectuées à la demande de BOWIE et conformément à une seconde entente.

Aucune entente additionnelle n’est intervenue à cet effet. [ 32 ] Compte tenu de ce contexte, il devient difficile de voir un manquement dans l’exécution des obligations contractuelles de GLOBAL INSPECT du fait qu’elle n’ait pas décelé le problème d’approvisionnement d’air frais du système de chauffage.

Faut-il rappeler que BOWIE a occupé cet immeuble à partir du mois de février 2014 et ce n’est qu’en novembre 2015 qu’elle a découvert ce problème. [ 33 ] Vu la décision du Tribunal sur ces questions, la question du quantum des dommages devient théorique. [ 34 ] GLOBAL INSPECT réclame en demande reconventionnelle une somme de 5000$ afin de sanctionner ce qu’elle qualifie être une demande abusive.

Avec égards, le simple fait que le recours de BOWIE ne soit pas fondé en droit est insuffisant pour déclarer celui- ci abusif en l’absence d’indication qu’il a été entrepris sachant qu’il était sans fondement avec une intention malveillante de nuire ou d’intimider. Il n'y a rien de tel dans le présent dossier.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande principale. REJETTE la demande reconventionnelle. Sans frais de justice. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Date d’audience : 18 octobre 2019 [1] Rousseau c. Gagnon, supra note 798; Tremblay c. Ambroise, (QC CA), J.E. 90-470 (C.A.); Compagnied’assurance Provinces-Unies c. Domlife Realty Ltd., supra note 694; Laurentienne Compagnie de dommage du Canada c. Bradley,[1992] R.D.I. 237 (C.S.). En vertu du Code civil du Québec : 2950-8173 Québec Inc. c. Investissements Ambassador Inc., (QC CS), [1999] R.J.Q. 1399 (C.S.) (2 ans); Aubut c.

Martel, (QC CQ), [1999] R.D.I. 697 (C.Q.) (1 an etdemi); Bertrand c. Riopel, B.E. 2001BE-327 (C.Q.) (7 mois et demi); Carré c. Constructeurs I. & S. Inc., B.E. 2001BE-745 (C.S.)(environ 1 an); Lambert c. Quenneville, B.E. 2001BE-804 (C.Q.) (3 ans); Leclerc c. Rochefort, B.E. 2001BE-805 (C.Q.) (2 ans);Berthelot c. Cardinal, B.E. 2002BE-683 (C.Q.) (2 ans et 2 mois); Lebeau-Tremblay c. Penner, (QC CQ), [2002]R.D.I. 876, REJB 2002-36010 (C.Q.) (7 mois); Lowry c. Laliberté, B.E. 2005BE-561 (11 mois); Fréchette c.

Bernier, B.E. 2006BE-643(C.Q.) (14 mois). [2] Edward Jeffrey, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, 2e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, par. 451.