2024 QCCQ 201, 2024 QCCQ 201

Cousineau c. Beaudin 2024 QCCQ 201 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-702281-223 DATE : Le 11 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JADE COUSINEAU Demanderesse c.

JESSIE BEAUDIN et DANIEL HUNAULT (Inspection DH Inc.) Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant avoir été l’objet de fausses représentations par sa vendeuse Jessie Beaudin lors de l’achat d’une maison mobile en 2021, la demanderesse Cousineau réclame une somme de 5 034,98$ en réduction du prix de vente représentant les coûts correctifs reliés à des infiltrations d’eau. [ 2 ] La défenderesse Beaudin refuse de payer cette somme essentiellement pour trois motifs, soit :

a) La vente a été conclue sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteuse;

b) Le vice allégué était apparent et a été décelé lors de l’inspection préachat faisant en sorte que le prix de vente a été réduit;

c) La demanderesse n’a pas été une acheteuse prudente et diligente en ne procédant pas à un complément d’inspection suite aux problèmes constatés dans le vide sanitaire lors de l’inspection préachat. [ 3 ] La demanderesse reproche également à son inspecteur Daniel Hunault d’avoir manqué de professionnalisme en omettant de percevoir l’absence de calfeutrant autour de la porte patio ainsi que la présence d’odeurs de moisissure dans le vide sanitaire. [ 4 ] Toutefois, cette réclamation contre le défendeur Hunault a fait l’objet d’un règlement à l’amiable (pièce D-4) en février 2022 pour un montant de 2 250$ que la demanderesse accepte de déduire du montant initial de sa réclamation de 7 284,98$ pour un solde de 5 034,98$ qu’elle réclame de sa vendeuse Beaudin uniquement.

QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] La demanderesse a-t-elle démontré que la défenderesse Beaudin a commis un dol par de fausses représentations ou par son silence lors de la vente conclue au printemps 2021? [ 6 ] La demanderesse a-t-elle agi en acheteur prudent et diligent suite à la découverte d'un problème d’humidité au vide sanitaire lors de l’inspection préachat? [ 7 ] La clause d’exclusion de la garantie légale fait-elle obstacle au recours de la demanderesse?

LE CONTEXTE [ 8 ] Au début de l’année 2021, la demanderesse est à la recherche d’une maison pour se loger et retient les services de la courtière Marie-Claude Charbonneau de Re/Max. [ 9 ] En considérant son budget et ses besoins, la courtière suggère à sa cliente Cousineau de visiter une maison mobile située à Saint-Clet qui a fait l’objet de rénovations récentes et dont le prix demandé est de 250 000$.

[ 10 ] Une première visite a lieu le 11 mars 2021 alors que madame Cousineau fait le tour de l’intérieur et de l’extérieur de la maison avec sa courtière qui a en main la déclaration du vendeur (pièce P-3). [ 11 ] Madame Cousineau est informée que la vente est proposée sans garantie légale puisqu’il s’agit d’une maison mobile sans fondation et d’une construction datant de plus de 45 ans. [ 12 ] Madame Cousineau aime la maison et décide de soumettre une promesse d’achat à 225 000$ avec une condition d’inspection par une firme de professionnels de son choix. [ 13 ] L’inspection a lieu le 18 mars en présence de la demanderesse. [ 14 ] Lors de l’inspection du vide sanitaire, l’inspecteur constate la présence de signes d’humidité particulièrement sous la nouvelle extension construite en 2019-2020 par la défenderesse Beaudin. [ 15 ] La laine isolante sous l’extension a accumulé de l’eau selon l’inspecteur qui rassure toutefois sa cliente que des travaux d’un montant environ 2 000$ pourront remédier à la situation, soit le remplacement de la laine par de l’uréthane giclé et la pose d’un polythène sur la plancher de terre. [ 16 ] L’inspecteur note dans son rapport qu’une inspection plus approfondie du vide sanitaire par un expert n’est pas nécessaire. [ 17 ] Conséquemment, une modification du prix de vente est demandée et les parties s’entendent sur une réduction de 1 500$ du prix de vente plus l’inclusion de quelques électroménagers afin de compenser les travaux estimés à 2 000$ par l’inspecteur préachat. [ 18 ] La vente est conclue en date du 29 avril 2021 devant la notaire Noémie St-Onge (pièce P-2) et comporte une clause d’exclusion de la garantie légale : « GARANTIE Cette vente est faite sans autre garantie que celle des faits personnels du vendeur quant à la garantie du droit de propriété et sans aucune garantie quant à tous défauts ou vices cachés, l’acquéreur acceptant l’immeuble, à cet égard, à ses risques et périls. » [ 19 ] La prise de possession a lieu le jour même de la vente. [ 20 ] Vers le 18 mai 2021, la demanderesse reçoit la visite d’une firme spécialisée en isolation (Isolation Sud-Ouest) qui procède à une soumission pour l’isolation de l’extension à l’uréthane giclé. [ 21 ] Elle apprend alors que cette firme refuse de faire les travaux vu la présence de moisissure, de champignons et de cernes d’eau qui doivent d’abord être traités. [ 22 ] Madame Cousineau entreprend elle-même d’enlever la laine sous l’extension et découvre des traces de moisissure à la jupe ceinturant la maison (photos, pièce P-12). [ 23 ] Elle avise sa vendeuse qui réside maintenant en face de chez elle et retient les services d’une firme de décontamination. [ 24 ] Le rapport (pièce P-13) confirme la présence de moisissure et identifie la provenance de l'infiltration par la porte patio installée lors de la construction de l’extension en 2019-2020, ce qui est confirmé par l’expert de l’assureur de la demanderesse (pièce P-15). [ 25 ] Une dénonciation écrite de la situation est envoyée par courriel à la défenderesse Beaudin en date du 3 juin 2021 (pièce P-23) et à l'inspecteur Hunault le 11 juin 2021 (pièce P-32). [ 26 ] La défenderesse se présente sur place le 5 juin 2021 avec l’expert Serge Dubé de la firme Inspec-Thor. [ 27 ] Par la suite, la défenderesse retient les services d’une firme d’avocats afin de répondre à la dénonciation écrite et ainsi décliner toute responsabilité face à la mise en demeure de payer les coûts correctifs datée du 14 juillet 2021 (pièces P-28 et P-30). [ 28 ] N’ayant reçu aucun paiement, la demanderesse introduit le présent recours auprès de la division des petites créances de la Cour du Québec en date du 18 janvier 2022.

ANALYSE [ 29 ] Il faut d’abord souligner que le présent recours contre la défenderesse Beaudin n’est pas fondé sur la garantie légale contre les vices cachés, mais bien sur le dol, soit les fausses représentations, le silence ou les réticences de la vendeuse particulièrement dans sa déclaration concernant l’immeuble transmis lors de la vente (pièce P-3). [ 30 ] La demanderesse allègue que sa vendeuse Beaudin n’a pas déclaré l’état véritable de l’immeuble dont elle a faussement représenté la condition par ses réponses aux questions suivantes du formulaire obligatoire de déclaration du vendeur (pièce P-3) : « D5.

SOUS-SOL DU BÂTIMENT (INCLUANT LE VIDE SANITAIRE) À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : D5.1 déversement de liquide au sous-sol (ex. : eau, mazout, huile, mercure, etc.)? □ oui ☒ non D5.2 présence de fissure de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol? □ oui ☒ non

D6.

QUALITÉ DE L’AIR INTÉRIEUR À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : […] D6.2 présence d’odeur (ex. : égout, humidité, gaz, mazout, etc.)? □ oui ☒ non D6.3 trace de moisissure ou de pourriture? □ oui ☒ non […] » [ 31 ] La réclamation de madame Cousineau se détaille comme suit : Expertise NVIRA : 1 690,13$ Décontamination : 1 940,81$ Travaux correctifs : 3 654,04$ 7 284,98$ MOINS : Règlement avec le codéfendeur Hunault 2 250,00$ 5 034,98$ [ 32 ] Lors de l’audience du 24 novembre 2023, la demanderesse amende sa réclamation contre la défenderesse Beaudin à la somme de 5 034,98$, ce qui est consigné au procès-verbal d’audience. [ 33 ] La demanderesse a le fardeau de démontrer que la défenderesse Beaudin avait connaissance des problèmes d’infiltration d’eau causés essentiellement par l’absence de calfeutrant autour de la porte patio installée plus ou moins un an et quelques mois avant la vente. [ 34 ] Or, le Tribunal n’a pu constater de mauvaise foi de la part de la défenderesse dans son témoignage ni de tentatives de la part de celle-ci de cacher la condition réelle de la maison au moment de la vente. [ 35 ] Il faut souligner que madame Beaudin a été propriétaire de la maison mobile pendant une courte période, soit moins de deux ans et qu’elle a procédé à de nombreux travaux de rénovation qu’elle a déclaré dans le formulaire obligatoire (pièce D-3) et plus précisément à la page 5 de 6 : « D14.

PRÉCISIONS ET AMÉLIORATIONS IMPORTANTES À L'IMMEUBLE Indiquez le numéro de la clause à laquelle se rapporte la précision : D2.6

a) Hypothèque en faveur de: Caisse Desjardins Salaberry-de-Valleyfield. D4.5: Accumulation d'eau au milieu du terrain après averse et/ou fonte des neiges. D13.2: - Agrandissement (chambre principale) 2019 avec nouvelle toiture. Nouvel empattement (footing) pour l'ensemble du périmètre du bâtiment en 2019, a bougé la première année et depuis aucun problème. - Toiture 2019. - Revêtement extérieur 2020. - Clôture 2019. - Uréthane et isolation vide sanitaire 2019/2020. - Plomberie à +- 35 % 2020. - Cuisine 2020. - Revêtement planchers 2020. - Peinture 2020. - Panneaux gypse. - Etc.

D14.1: La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur. » [ 36 ] Le Tribunal considère que la défenderesse a fait preuve de transparence en déclarant par exemple l’accumulation d’eau sur le terrain et le fait que le nouvel empattement avait bougé après le premier hiver. [ 37 ] Le Tribunal ne peut conclure à des réticences, des silences dolosifs ou des fausses représentations telles que soumises par la demanderesse.

[ 38 ] Le problème majeur dans ce dossier, tel que l’a mentionné l’expert en défense, monsieur Serge Dubé, est l’absence de calfeutrant autour de la porte patio qu’il a détectée facilement lors de sa visite du 5 juin 2021 et qui aurait dû être détectée aussi facilement par l’inspecteur préachat Daniel Hunault lors de sa visite en mars 2011. [ 39 ] L’expert Dubé a clairement expliqué que l’hypothèse de la demanderesse du chauffage du vide sanitaire par la défenderesse après ses travaux de rénovation n’était pas à l’origine des moisissures. [ 40 ] Le Tribunal retient des explications de l’expert Dubé que l’absence de calfeutrant autour de la porte patio a causé les infiltrations d’eau et la contamination qui s’en est suivie. [ 41 ] Le Tribunal ne peut condamner l’inspecteur préachat Daniel Hunault (Inspection DH Inc.), la demanderesse ayant choisi de régler son litige avec lui et de lui donner quittance en échange d’une somme de 2 250$. [ 42 ] Cette entente a été homologuée par la Cour le 22 février 2022 par l’honorable Céline Gervais, J.C.Q. [ 43 ] Quant au recours dirigé contre la défenderesse Beaudin, il doit être rejeté pour deux motifs, soit la clause d’exclusion de la garantie légale ainsi que la réduction du prix de vente d’un montant de 1 500$ et la cession de certains biens mobiliers qui constituent une transaction entre les parties. [ 44 ] Le Tribunal estime qu’il y a lieu de conclure que la demanderesse a été une acheteuse prudente et diligente en raison du fait qu’elle a suivi les recommandations de son inspecteur préachat qui se sont avérées déficientes et erronées, ce dont la défenderesse Beaudin ne peut être tenue responsable.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; LE TOUT chaque

partie payant ses propres frais afin de clore définitivement le présent dossier. __________________________________ CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. Date d’audience : 24 novembre 2023 AVIS AUX PARTIES

SECTION III EXTRAIT DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE DU QUÉBEC LE DÉPÔT DES ACTES DE PROCÉDURE ET LA PRODUCTION DE DOCUMENTS. 108

(2) Tout document ou élément matériel de preuve produit au dossier à

titre de pièce doit y demeurer jusqu’à la fin de l’instance, à moins que toutes les parties ne consentent à son retrait. Les parties doivent, une fois l’instance terminée, reprendre possession des pièces qu’elles ont produites; à défaut, le greffier, un an après la date du jugement passé en force de chose jugée ou de l’acte qui met fin à l’instance, peut les détruire. Dans l’un et l’autre cas, le juge en chef du tribunal concerné peut surseoir à la destruction des pièces s’il considère qu’elles peuvent encore être utiles.