2023 QCCQ 9283, 2023 QCCQ 9283

Pigeon c. Vézina 2023 QCCQ 9283 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile » N° : 415-32-700757-209 DATE : 13 juin 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ gérald pigeon Demandeur c.

MICHEL VÉZINA Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 30 avril 2019, Michel Vézina (le vendeur) vend un immeuble commercial à Gérald Pigeon (l’acheteur) pour le prix de 30 000 $. Cette vente est faite « sans aucune garantie aux risques et périls de l’acquéreur ». Bien qu’il s’agisse d’un bâtiment datant de 1950, l’acheteur ne fait pas inspecter l’immeuble avant de procéder à son achat. [ 2 ] Environ 3 mois plus tard, l’acheteur découvre de la moisissure sur les fermes de toits.

Il découvre également qu’il manque environ 30 pieds de mur de fondation en façade. [ 3 ] Considérant qu’il s’agit d’un vice caché affectant l’immeuble que le vendeur ne pouvait ignorer, il réclame de celui-ci des dommages représentant une

partie du coût des travaux de décontamination et des réparations nécessaires, lesquelles représentent plus de 42 000 $. Il réduit sa créance à 15 000 $ afin de bénéficier des règles applicables à la division des petites créances. [ 4 ] Bien que le vendeur ait déposé une contestation, il est absent lors de l’audition malgré qu’il ait dûment été convoqué et appelé. ANALYSE ET DÉCISION [ 5 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoient que c’est à celui qui veut faire valoir un droit d’en faire la preuve, et que cette preuve doit être prépondérante.

Le niveau d’une preuve prépondérante n’équivaut pas à une preuve hors de tout doute, mais seulement une démonstration qu’un fait litigieux est non seulement possible, mais probable. Il faut donc démontrer plus qu’une simple possibilité ou une hypothèse pour avoir gain de cause. En l'absence de preuve prépondérante, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. [ 6 ] Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur la qualité de l’immeuble vendu. Le vendeur est ainsi tenu de garantir à l’acheteur que l’immeuble est, lors de la vente, exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel il le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas payé si haut prix, s’il les avait connus [1] . [ 7 ] La loi permet toutefois au vendeur d’exclure entièrement la garantie légale [2] .

Il existe toutefois une exception à cette règle: le vendeur ne peut exclure ou limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien [3] . Cette exception reçoit elle-même exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel [4] . Il est utile ici de reproduire les propos de l’Honorable Frédéric Pérodeau, J.C.S., dans l’affaire 2962632 Canada inc. c.

Lacroix [5] : [98] Ainsi, lorsque la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur et que le vendeur n’est pas un vendeur professionnel, ce dernier est complètement libéré par l’exclusion prévue, même lorsqu’il connaît ou ne peut ignorer les vices qu’il n’a pas révélés. Toutefois, la clause de vente aux risques et périls de l’acheteur ne saurait protéger le vendeur de son dol, de sa faute intentionnelle ou de sa faute lourde. [Références omises, notre soulignement] [ 8 ] L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous

les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence [6] . [ 9 ] L’auteur Lluelles [7] décrit comme suit le dol dont il est question à l’

article 1401 C.c.Q. : 601. Le dol dont il est question à l'article 1401 est donc une faute, mais une faute qui doit répondre aux caractéristiques de la fraude. Toute faute n'équivaut pas au dol : ainsi, la simple négligence —comme la déclaration inexacte, mais faite de bonne foi, due à la seule incompétence de son auteur— exclut toute idée de dol ; même la faute lourde — comme la négligence grossière— ne constitue pas un dol.

L'assimilation de la faute lourde à la faute intentionnelle, que prévoit le droit de la responsabilité (art. 1474), ne saurait être étendue au domaine de la formation des contrats : seule la fraude à proprement parler peut mettre en œuvre les conséquences juridiques de l'

article 1401 . La preuve d'une faute lourde, sans intention de tromper à proprement parler, ne suffirait pas. [ 10 ] Enfin, tel que le rappelle la Cour d’appel, il faut que « l'acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'ait donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire » [8] . [ 11 ] Que nous révèle la preuve? [ 12 ] L’acheteur a acheté un immeuble datant de 1950 sans faire d’inspection préachat.

Il indique avoir visité l’immeuble en plein hiver, alors que la neige recouvrait le sol et le bâtiment, ce qui l’a empêché de voir les défauts qui affectaient l’immeuble.

Cependant, le Tribunal note que le contrat de vente a été signé le 30 avril, soit après la fonte des neiges. [ 13 ] Préalablement à l’achat, il n’a exigé aucune déclaration écrite de la part du vendeur (du moins il n’en produit aucune), et a accepté malgré tout d’acheter l’immeuble sans garantie, à ses risques et périls. [ 14 ] À l’audience, l’acheteur ne produit aucun rapport d’expertise afin de démontrer les vices cachés, se limitant à produire une soumission pour la rénovation du bâtiment (toiture et mur) et une autre pour la décontamination, sans autre détail, toutes deux préparées plus de 2½ ans après l’achat. [ 15 ] Lors de son témoignage, il ne fait la preuve d’aucune déclaration mensongère qui lui aurait été faite par le vendeur, celui-ci se limitant à indiquer que le vendeur connaissait certainement les vices qui affectaient l’immeuble et ne les a pas déclarés.

Pour faire une telle affirmation, il se fonde essentiellement sur l’état vétuste de l’immeuble et sur le fait que le vendeur aurait procédé lui-même à la démolition d’une

partie de l’immeuble en se fondant sur des images tirées de Google Map datant de septembre 2013, de sorte qu’il ne pouvait ignorer qu’il manquait 30 pieds de mur de fondation. [ 16 ] Il appert enfin de son témoignage que quiconque déambulait sur la rue pouvait constater les problèmes de l’immeuble, lesquels auraient été apparents, n’eût été la neige qui les camouflait au moment de la visite. [ 17 ] Le Tribunal rappelle que lorsqu’un immeuble est vendu sans garantie aux risques et périls de l’acheteur, le fardeau de preuve qui repose sur l’acheteur est très lourd, celui-ci devant démontrer non seulement les vices cachés affectant l’immeuble, mais également l’existence d’une erreur, son caractère déterminant et l’intention de tromper du vendeur.

Le simple fait que le vendeur connaissait le vice, mais ne l’a pas déclaré n’est pas suffisant. Il faut démontrer une faute qui atteigne un degré de fraude. Le Tribunal n’a pas cette preuve. [ 18 ] En effet, l’acheteur n’a pas démontré que le vendeur a intentionnellement fait quoi que ce soit dans le but de le tromper. [ 19 ] L’acheteur a été imprudent en n’exigeant pas de déclaration écrite de la part du vendeur, en n’effectuant aucune recherche, en ne retournant pas sur les lieux après la fonte des neiges et en ne faisant pas inspecter l’immeuble qui datait de près de 70 ans.

Le prix exceptionnellement bas demandé pour l’immeuble aurait dû le rendre méfiant et l’inciter à investiguer davantage. En achetant dans ce contexte à ses risques et périls, l’acheteur a pris un grand risque dont il doit malheureusement maintenant supporter les conséquences. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 20 ] REJETTE la demande de Gérald Pigeon; [ 21 ] LE TOUT , sans frais de justice. __________________________________ MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q.

Date d’audience : 3 mars 2023