2017 QCCQ 7732, 2017 QCCQ 7732

Trépanier c. Chevrier 2017 QCCQ 7732 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE STE-AGATHE-DES-MONTS « Chambre civile » N° : 715-32-700002-161 DATE : 6 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Gilles Trépanier Lise Caron Demandeurs c. Ronald Chevrier Diane Smith Défendeurs et Daniel Hamel Kelly La Solution inc.

Parties appelées ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament compensation auprès des défendeurs, le tout suite à l’apparition de vices cachés sur l’immeuble qu’ils ont acheté de ces derniers, plus particulièrement après la constatation que le système d’épuration des eaux desservant la résidence n’était pas muni d’un champ d’épuration. [ 2 ] De leur côté, les défendeurs appellent en garantie leur propre vendeur, monsieur Daniel Hamel, ainsi que l’entreprise Kelly La Solution inc., laquelle a effectué des travaux sur le système d’épuration pour le compte des demandeurs.

Les faits [ 3 ] Le 24 février 2004, les demandeurs achètent des défendeurs une résidence sise sur le bord d’un lac. [ 4 ] La vente est précédée d’une promesse d’achat [1] spécifiant, à son

article 6.1, qu’il n’y a pas de champ d’épuration desservant la propriété. [ 5 ] Un peu plus loin, cependant, à la page 2 (article 6.1 d), il est indiqué l’existence d’un champ d’épuration. [ 6 ] La preuve révèle que la maison en question a été construite vers 1967 et que le système d’épuration datait d’environ 1981. [ 7 ] Dans les années qui suivent leur achat, les demandeurs affirment qu’ils ont sporadiquement constaté que le système d’épuration des eaux ne fonctionnait pas de façon optimale. [ 8 ] Par contre, ils n’ont jamais adressé quelque grief que ce soit à leurs vendeurs. [ 9 ] Le demandeur Gilles Trépanier indique qu’à une occasion, il y eut un débordement de la toilette, ce qui a provoqué des

dommages à la salle de bain. À cet égard, il réclame le coût de réparation s’élevant à 431,66 $, en déposant la facture datée du 26 mai 2009 [2] . [ 10 ]

Malgré tout, les demandeurs ne s’adressent toujours pas à leurs vendeurs pour leur signaler leur insatisfaction. [ 11 ] Ils ajoutent qu’ils se sont comportés en citoyens prévoyants en faisant vidanger leur système une fois l’an au lieu de tous les deux ans, comme requis. [ 12 ] Le 7 juin 2016, ils retiennent les services de la

partie appelée, Kelly La Solution inc., pour nettoyer le champ d’épuration afin qu’il s’écoule plus aisément. [ 13 ] Il semble qu’en plaçant une caméra pour nettoyer le champ septique, les employés réalisent l’absence d’un champ d’épuration traditionnel. [ 14 ] Étant donné que l’entreprise est sur place, les demandeurs décident de lui confier l’exécution des travaux correctifs, consistant à creuser une tranchée là où les fosses se terminent et y installer des contenants d’absorption.

Ces travaux de Kelly La Solution inc. engendrent une facture de 3 789,81 $ [3] que réclament maintenant les demandeurs aux défendeurs. [ 15 ] Il est à noter que ces derniers travaux, illustrés par des photographies [4] , ont été exécutés sans permis et sans l’autorisation de l’organisme devant vérifier tout travail concernant les installations septiques, soit la municipalité. [ 16 ] Une fois les travaux terminés, les demandeurs transmettent une mise en demeure à leurs vendeurs, les défendeurs, vers le 8 juillet 2016 [5] . [ 17 ] En plus des montants mentionnés plus haut, ils réclament les vidanges de fosses septiques qu’ils ont dû faire à des périodes plus courtes au cours de leurs années d’occupation, le remboursement de l’achat de produits chimiques ainsi qu’un montant pour troubles et inconvénients, le tout se soldant à la somme de 6 000 $.

Analyse et décision [ 18 ] Le Code civil du Québec [6] édicte que le vendeur garantit la qualité du bien vendu. C'est l'

article 1726 qui établit le contenu de la garantie en ces termes : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 19 ] Le vendeur se porte également garant envers l'acheteur de toute violation ou limitation de droit public : « 1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. » [ 20 ] Pour qu'un vice soit couvert par la garantie prévue à l'

article 1726 C.c.Q. , il faut que le vice réponde à un certain nombre de caractéristiques : 1. le vice doit posséder une certaine gravité ; 2. il doit être antérieur à la vente ; 3. il doit être inconnu de l'acheteur ; 4. il doit être caché « occulte » ; 5. il doit être dénoncé dans un délai raisonnable. [ 21 ] Bien qu'il soit exact qu'une certaine jurisprudence a indiqué que la contravention à une règle environnementale ne constituait pas nécessairement un vice caché [7] , la jurisprudence a également décidé à l'effet inverse dans de nombreuses affaires. [ 22 ] Par contre, en l’absence de preuve de mauvais fonctionnement du système d’épuration des eaux, la seule contravention au règlement concernant l’environnement est plutôt analysée comme étant une violation aux limitations de droits publics, conformément à l’

article 1725 C.c.Q. [8] .

[ 23 ] Pour que le recours soit accordé à cet égard, une preuve prépondérante est exigée, démontrant que les installations septiques sur place causent soit un réel problème pour l’environnement ou que le propriétaire ait été avisé par les autorités compétentes que le système en place était irrégulier et devait être remplacé. [ 24 ] Que le recours soit basé sous les articles 1725 ou 1726 C.c.Q. , les mêmes conditions que celles énoncées plus haut reçoivent application. 1.

Le vice doit posséder une certaine gravité [ 25 ] Il va de soi qu’un système d’épuration des eaux, qui émet des contaminants ou qui provoque des refoulements, constitue un problème grave. [ 26 ] En l’espèce, cependant, aucune preuve n’a été faite à l’effet que le système rejetait des contaminants dans le lac.

Au contraire, l’appelé Daniel Hamel produit une lettre en provenance de la municipalité, datée du 29 juillet 1997 [9] , attestant que cette dernière savait que le système mis en place n’était pas conforme et que le tout serait toléré tant et aussi longtemps que ledit système ne deviendrait pas une source de pollution. [ 27 ] La preuve des inconvénients subis par les demandeurs (obligation d’aviser les visiteurs de ne pas actionner la chasse d’eau de façon régulière et « paresse » du système) n’a pas fait l’objet de preuve technique. 2.

Le vice doit être antérieur à la vente [ 28 ] La preuve prépondérante révèle que l’absence du champ d’épuration a pris ses origines nécessairement avant la vente puisque, depuis, les demandeurs n’ont effectué aucune modification au système, sauf celles de Kelly La Solution inc. en juin 2016. 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur [ 29 ] À cet égard, le demandeur Gilles Trépanier a témoigné que la promesse d’achat P-7 qu’il a mise en preuve était en sa possession depuis l’achat, de sorte que l’inscription à l’article 6.1 « pas de champ d’épuration » existait dès le début. [ 30 ]

Malgré la contradiction avec l’inscription à la page suivante à l’effet contraire, ce seul indice aurait dû alerter les demandeurs sur la possibilité de l’absence d’un champ d’épuration desservant la propriété qu’ils achetaient. Dès lors, ils auraient dû faire appel à un expert ou à la municipalité pour connaître les contours exacts de ce qu’ils s’apprêtaient à acheter. [ 31 ] En définitive, les demandeurs ne se sont pas comportés en acheteurs prudents et diligents au sens des alinéas 2 des articles 1725 et 1726 C.c.Q. 4.

Le vice doit être caché « occulte » [ 32 ] Sauf les remarques qui précèdent, il va de soi que la situation sous terre doit être considérée comme un élément non perceptible par un acheteur de façon apparente. 5. Le vice doit être dénoncé dans un délai raisonnable [ 33 ] Cette obligation découle de l’

article 1739 C.c.Q. : « 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [ 34 ] Elle s’applique tant sous le recours basé sous l’

article 1725 C.c.Q. que celui sous 1726 C.c.Q. [ 35 ] Les demandeurs réclament aux défendeurs une somme suite à des travaux exécutés sans permis et, en quelque sorte, exécutés de façon clandestine, sans en avoir avisé leurs vendeurs qui n’ont donc pu, eux aussi, en aviser leur propre vendeur. [ 36 ] Il y a, dès lors, contravention nette à l’obligation qu’impose l’article 1739 c.c.Q.

[ 37 ] L’absence d’un tel avis préalable est fatale [10] dans le présent cas puisque, d’une part, elle n’a pas permis aux défendeurs et parties appelées de constater la situation ou d’offrir une solution de rechange. [ 38 ] Le recours doit, de plus, ne pas être prescrit. [ 39 ] L’

article 2925 C.c.Q. énonce ce qui suit : « 2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. » [ 40 ] Les demandeurs admettent que leur insatisfaction date d’aussi loin que le début de leur occupation. La quintessence des problèmes qu’ils disent avoir subis a eu lieu en 2009, où un débordement est survenu dans la salle de bain. [ 41 ] Or, le recours a été entrepris uniquement en décembre 2016, soit bien après leur connaissance d’un problème latent. 6.

Le vice ne doit pas être confondu avec la vétusté, l’usure et le vieillissement du bien [ 42 ] Il a été établi que le caractère vétuste d’un bien ou d’un immeuble ne constitue pas un vice en vertu de la garantie de qualité [11] . [ 43 ] Parallèlement, on a aussi décidé que la perte d’usage normal n’était pas un vice lorsqu’il s’agit d’usure et de vieillissement [12] . [ 44 ] En l’espèce, les demandeurs auraient dû se douter qu’en achetant ce type de résidence en 2004, cette dernière pouvait certainement ne pas être munie des installations septiques conformes avec la réglementation adoptée au cours des ans. [ 45 ] Il était évident que les installations sur place avaient un certain âge et que leur durée de vie utile allait achever. [ 46 ] En 2016, ils se devaient de remplacer le système qui était devenu vétuste. [ 47 ] Qu’il y ait eu ou non présence d’un champ d’épuration ne constitue pas un motif suffisant pour mettre de côté les informations disponibles lors de l’achat et l’absence de vérifications supplémentaires par les acheteurs. [ 48 ] Tous les éléments militent en faveur du rejet de la réclamation.

Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande ; Condamne les demandeurs au paiement entier des frais de justice. __________________________________ Georges Massol , j.c.q.

Date d’audience : 3 juillet 2017