2014 QCCA 1816, 2014 QCCA 1816

Karkoukly c. Westmount (Ville de) 2014 QCCA 1816 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023290-133 (500-17-050711-095) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 25 septembre 2014 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON , J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE , J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND , J.C.A. APPELANTS AVOCAT(

S) CLAUDIA KARKOUKLY ÉRIC AINTABI Me CHRISTIAN LACHANCE (Davies Ward Phillips & Vineberg s.e.n.c.r.l, s.r.

l) INTIMÉE AVOCAT(

S) VILLE DE WESTMOUNT M e ARMAND POUPART (Poupart & Poupart Avocats) MIS EN CAUSE AVOCAT(

S) L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL

En appel d'un jugement rendu le 19 décembre 2012 par l'honorable Marie-Claude Lalande, de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété – prescription acquisitive – parc municipal Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 10 h 23 Argumentation par Me Christian Lachance. 11 h 00 Suspension de la séance. 11 h 23 Reprise de la séance. 11 h 23 Suite de l'argumentation de Me Christian Lachance. 11 h 54 Argumentation par Me Armand Poupart. 12 h 19 Réplique par Me Christian Lachance. 12 h 21 Fin de l'argumentation de part et d'autre. 12 h 21 Suspension de la séance. 12 h 26 Reprise de la séance. PAR LA COUR: Arrêt unanime prononcé par l'honorable Allan R. Hilton, J.C.A. – voir page 4.

Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT

[ 1 ] Les appelants, Madame Claudia Karkoukly et son fils Eric Aintabi, se pourvoient contre un jugement de première instance qui rejette leur requête en reconnaissance judiciaire de propriété à l’égard d’une parcelle du Parc Summit situé dans la ville de Westmount et leur ordonne de cesser toute occupation de la parcelle. [ 2 ] Les faits de l’affaire sont, somme toute, simples. [ 3 ] Madame Karkoukly acquiert l’immeuble situé au 59 rue A à Westmount en février 1996.

Depuis, elle fait usage de la parcelle du Parc Summit située à l’arrière de sa cour, qu’elle aménage à travers les années, en y installant notamment gazon, clôture, systèmes d’arrosage et d’éclairage. La preuve ne révèle toutefois pas si c’est elle qui a procédé à l’abattage des arbres sur la parcelle avant de l’aménager. [ 4 ] La ville acquiert pour sa

part le Parc Summit auprès du Royal Institution for the Advancement of Learning en 1940, à la condition d’en faire un parc ou un terrain de jeu à perpétuité. [ 5 ] Au fil des ans, la ville adopte différents règlements établissant les activités permises et les actes prohibés dans ce parc. De 1940 à 1986, la parcelle est visée par un zonage résidentielle jusqu’à l’adoption du Règlement 978 créant à l’article 4.6 une nouvelle catégorie de zonage, « la zone des parcs ».

Puis, en 1991, le Parc Summit est directement visé par l’article 3 du Règlement de zonage 1078 qui modifie l’article 4.6 du Règlement 978 , en ajoutant que : « le Parc Summit est désigné comme parc municipal établi en tant que forêt urbaine et sanctuaire d’oiseaux et de fleurs sauvages ».

Le Règlement 1303 concernant le zonage de la Ville de Westmount adopté en juillet 2001 définit ainsi l’expression « Parc naturel (forêt urbaine) » : « Espace désigné par le Conseil comme sanctuaire d’oiseaux et de fleurs sauvages, laissé naturel afin que la flore et la faune y évoluent librement en l’absence d’aménagement et d’activités humaines, sauf pour la marche et l’interprétation ». [ 6 ] En 2007, un représentant de la ville se rend sur les lieux pour constater la chute d’un arbre tombé derrière la propriété du 61 rue A.

Il réalise alors que les propriétés situées au 59, 61 et 63 rue A empiètent sur la parcelle. [ 7 ] Le 23 septembre 2007, la ville avise les propriétaires, dont Madame Karkoukly, qu’une

partie des terrains qu’ils utilisent comme cour arrière fait

partie du Parc Summit et qu’ils doivent retirer les aménagements et structures qu’ils ont érigés sur la parcelle. [ 8 ] Au début du mois de novembre 2007, Madame Karkoukly répond à la ville qu’elle n’entend pas donner suite à sa lettre puisqu’elle prétend avoir acquis la parcelle en cause par prescription acquisitive. [ 9 ] La ville réplique en l’avisant qu’elle engagera un arpenteur afin d’établir avec précision la ligne de propriété.

Madame Karkoukly conteste la pertinence des travaux d’arpentage. [ 10 ] En août 2008, la ville engage néanmoins un arpenteur pour préparer un plan du site. [ 11 ] En avril 2009, elle fait parvenir une troisième lettre à Madame Karkoukly dans laquelle elle lui réitère sa demande de cesser d’occuper la parcelle. [ 12 ] En mai 2009, Madame Karkoukly initie une requête en reconnaissance judiciaire de propriété de la parcelle. [ 13 ] En avril 2010, Madame Karkoukly vend la propriété à son fils Monsieur Aintabi, qui reprend l’instance et devient codemandeur aux procédures en mai 2012. [ 14 ] La cause est entendue les 29 et 30 mai 2012 et la requête en reconnaissance judiciaire est rejetée par la juge Marie-Claude Lalande de la Cour supérieure, par jugement rendu le 19 décembre 2012, dont appel. [ 15 ] Le jugement entrepris conclut que le Parc Summit, incluant la parcelle, est affecté à l’utilité publique, puisqu’il a été acquis par la ville dans le but d’en faire un parc et que les règlements adoptés depuis par la ville viennent confirmer que la parcelle satisfait au critère du test de l’intérêt général et de la fin municipale. [ 16 ] La juge estime qu’il n’y a pas lieu de se formaliser du fait que la parcelle n’est pas facilement accessible et conclut qu’elle fait

partie du domaine public et est, à ce titre, imprescriptible. Elle ajoute que, de toute manière, la possession de la parcelle par les appelants n’est pas paisible, publique, ou non-équivoque, en raison du défaut de Madame Karkoukly d’examiner ses titres, d’obtenir un permis de la ville pour l’installation de sa clôture, de même qu’en l’absence de notoriété publique de la situation litigieuse. [ 17 ] Les appelants soulèvent essentiellement trois moyens : 1. La juge a erré en faits et en droit en concluant que le Parc Summit et la parcelle étaient des biens « affectés à l’utilité publique » au sens de l’

article 916 C.c.Q. 2. La juge a erré en faits et en droit en omettant de répondre à la question à savoir si l’affectation d’utilité publique du Parc Summit et/ou de la parcelle avait été abandonnée par la ville. 3. La juge a erré en faits et en droit en concluant que la possession de la parcelle par l’appelante Karkoukly ne remplit pas les critères de

la prescription acquisitive. [ 18 ] Sur le premier moyen, la Cour est d’avis que la juge de première instance n’a pas commis d’erreur révisable en concluant que le Parc Summit, dont fait

partie la parcelle, est un bien affecté à l’utilité publique au sens de l’

article 916 C.c.Q. [ 19 ] En effet, le critère de « l’utilité publique » ne se limite pas à une simple utilisation par le public.

Il vise non seulement l’utilisation mais aussi le bénéfice que retire le public d’un bien mis à sa disposition par une autorité publique. [ 20 ] Le dictionnaire Le Petit Robert définit d’ailleurs l’expression « utilité publique » comme suit : avantage qu’une déclaration officielle de l’autorité publique reconnaît pouvoir être procuré soit au public soit à un service public [1] . [ 21 ] De plus, selon la jurisprudence, le terme « affecté » réfère à la destination attribuée au bien, plutôt qu’à l’utilisation qui en est faite [2] . [ 22 ] La réglementation de la ville divise les parcs de la municipalité en deux catégories : les parcs communautaires et les parcs naturels.

Or, depuis l’acquisition du terrain par la ville en 1940, l’affectation du Parc Summit est celle d’un parc naturel, de manière conforme à la condition posée à l’acte de vente. La réglementation de la ville définit l’affectation du Parc Summit comme « forêt urbaine et sanctuaire d’oiseaux et de fleurs sauvages ». De plus, le Parc Summit fait

partie de l’Arrondissement historique et naturel du Mont- Royal, décrété par le gouvernement du Québec le 9 mars 2005, dans le but d’assurer la protection des multiples facettes patrimoniales et écologiques du Mont-Royal : En lui attribuant cette double désignation, le gouvernement du Québec entend protéger et favoriser le développement harmonieux de cet ensemble unique en raison du patrimoine bâti, paysager, artistique, funéraire, commémoratif, archéologique et ethnohistorique qu’il recèle. [3] [ 23 ] L’argument voulant que la parcelle ne soit pas un bien affecté à l’utilité publique parce qu’elle n’est pas utilisée ou aménagée pour des loisirs n’est pas retenu puisqu’il mènerait au résultat incohérent suivant: les parcs aménagés pour les loisirs seraient imprescriptibles, alors que les parcs naturels, visant la conservation de la flore et la faune en milieu urbain, pourraient être appropriés. [ 24 ] L’intérêt collectif milite en faveur de la protection des parcs naturels de toute forme d’appropriation, alors que la prescription de tel espace ne servirait que des intérêts privés. [ 25 ] Aussi, à la lumière des circonstances et de l’interprétation large et libérale du test de l’utilité publique établi par cette Cour dans l’arrêt Construction D.R.M. inc. c.

Bâtiments Kalad’art inc. [4] , le Parc Summit constitue tant un bien destiné à l’usage public et général, qu’un bien gratuitement mis à la disposition du public en général. [ 26 ] Le fait que la ville tente de minimiser la fréquentation du Parc Summit pour favoriser la conservation de sa biodiversité ou qu’un stationnement, des poubelles, des sentiers pédestres et des panneaux d’interprétations y aient été installés pour les citoyens souhaitant profiter de ce sanctuaire d’oiseaux et de fleurs sauvages, n’a pas d’impact sur son affectation à

titre de bien d’utilité publique. Cette réalité a d’ailleurs été reconnue par le juge Mass dans A.L.I. Excavation : 18 […] Il est normal qu’une municipalité règlemente l’accès à ses parcs.

L’article 2220 C.c. [916 C.c.Q. ] n’exige pas que les biens du domaine public soient soumis à l’anarchie! […] [5] . [Nous soulignons.] [ 27 ] Par ailleurs, bien que la parcelle soit difficilement accessible au public, cela ne signifie pas non plus que l’affectation du Parc Summit au domaine public ne s’est jamais matérialisée à cet endroit. [ 28 ] La notion d’utilité publique n’a de toute façon jamais requis que le public ait accès à la totalité du bien.

Conclure autrement aurait pour effet de rendre prescriptibles tous les endroits inaccessibles d’un parc. [ 29 ] La parcelle est par ailleurs indissociable du Parc Summit pour les fins de la domanialité. En effet, bien qu’elle ne soit pas accessible au public, la parcelle remplit les mêmes fonctions écologiques que le reste du Parc Summit de sorte que la notion d’accessoire reconnue tant par la doctrine que la jurisprudence permet de qualifier la parcelle de domaine public [6] .

De plus, la réglementation en vigueur et les cartes délimitant le Parc Summit démontrent clairement que la parcelle en fait partie. [ 30 ] À

titre de second moyen, les appelants soumettent que la juge aurait omis de conclure à l’abandon de l’affectation publique de la parcelle. Or, la juge mentionne au paragraphe 52 de son jugement qu’en l’absence de résolution modificatrice adoptée par la municipalité, le Parc Summit dans son ensemble, incluant la parcelle, est demeurée un bien du domaine public de la municipalité [7] . [ 31 ] La jurisprudence et la doctrine confirment le principe que l’affectation d’un bien à l’utilité publique ne peut être changée sans un acte de la municipalité à cet effet [8] .

En l’espèce, aucune résolution n’a été adoptée par la ville pour modifier ou abroger l’affectation du Parc Summit ou de la parcelle comme forêt urbaine et sanctuaire d’oiseaux et de fleurs sauvages. [ 32 ] De toute façon, la preuve soumise par la ville voulant qu’elle ait des projets futurs visant la falaise bordant la parcelle n’est pas conciliable avec l’argument d’un abandon d’affectation de domaine public de la parcelle. [ 33 ] Le second moyen d’appel doit donc être rejeté. [ 34 ] Vu la qualification de la parcelle à

titre de bien d’utilité publique par ailleurs imprescriptible, laquelle suffit à sceller le sort du pourvoi, il n’y a pas lieu d’aborder le troisième moyen relatif à la possession paisible, continue, publique et non équivoque de Madame Karkoukly.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 35 ] REJETTE le pourvoi. [ 36 ] AVEC DÉPENS. ALLAN R. HILTON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.