2016 QCCQ 5960, 2016 QCCQ 5960

Jarjour c. Québec (Ville de) 2016 QCCQ 5960 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-80-006989-147 DATE : 22 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE LAPORTE ______________________________________________________________________ HARDEN JARJOUR et LES IMMEUBLES PLACE HOCHELAGA INC. Appelants c.

VILLE DE QUÉBEC Intimée et LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Harden Jarjour et Immeubles Place Hochelaga en appellent de la décision du Tribunal Administratif du Québec ( TAQ )

section des affaires immobilières, rendue le 10 octobre 2014; [ 2 ] Le litige porte essentiellement sur l'évaluation de quatre unités d'évaluation inscrites aux rôles triennaux d'évaluation 2013-2014- 2015; QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Dans son jugement du 9 mars 2015 le juge François Godbout J.C.Q. a identifié tel que suit les deux questions qui doivent faire l'objet de l'appel : (

i) Le TAQ a-t-il erré dans l'application des principes de droit énoncés aux

article 43 et 46 de la

Loi sur la fiscalité municipale au sujet de l'état des unités d'évaluation analysées? (ii) Le TAQ a-t-il erré dans l'application des critères d'évaluation devant servir de guide à l'établissement de la valeur de ces unités d'évaluation? LES FAITS [ 4 ] Le recours des appelants devant le TAQ portait sur l'exactitude de l'inscription au rôle d'évaluation foncière de 4 immeubles.

Il faisait suite à la réponse donnée par l’évaluateur municipal à leur demande de révision administrative. [ 5 ] Les valeurs des unités d'évaluation en cause, telles qu'inscrites du rôle, sont les suivantes : • 2830 rue Jules-Dallaire : 850,000 $ • 2834 rue Jules-Dallaire : 1,000,000 $ • 2842 rue Jules-Dallaire : 605,000 $ • 2851 rue de Soulanges : 595,000 $ [ 6 ] Les quatre recours ont fait l’objet d’une enquête commune.

[ 7 ] L’ expert des appelants , Martin Leclerc, considère que les valeurs municipales devraient être établies selon l’usage actuel et réel des propriétés, soit "résidentiel de faible densité" [1] : « Conséquemment, l’analyse des facteurs économiques, physiques et politiques, nous amène, de façon évidente, à considérer l’usage résidentiel (2 étages et moins) comme étant celui permettant d’obtenir un rendement optimal sur l’emplacement sujet, et ce, dans un contexte de valeur réelle. » [ 8 ] La conclusion de cet expert, en ce qui a trait aux valeurs, se lit tel que suit [2] : • 2839 rue Jules-Dallaire : 410,000 $ • 2834 rue Jules-Dallaire : 470,000 $ • 2842 rue Jules-Dallaire : 340,000 $ • 2851 rue de Soulanges : 320,000 $ [ 9 ] L' expert de la Ville de Québec , Daniel Provost, considère pour sa part que les valeurs au rôle doivent être établies en fonction des conditions du marché établies au 1er juillet 2011.

Selon lui, le marché pour les immeubles en cause s'adresse aux "promoteurs/investisseurs".

Il affirme qu’à cette date la détention est l’objectif de ce type d’investisseurs. [ 10 ] L'expert fait remarquer qu’il existe deux types d’acheteurs potentiels pour ce genre d’immeubles [3] : «Le propriétaire-occupant et l’investisseur qui cherchent la densification des lieux afin d’optimiser leur profit». [ 11 ] L'expert a préparé le tableau suivant résumant les deux approches utilisées [4] : 1 2 3 4 Adresse 2851 2830 2834 2842 Rue de Soulanges Rue Jules-Dallaire Terrain vacant Terrain 605 000$ 964 000 $ 1 105 000 $ 643 000 $ Bâtiment 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ Immeuble 605 000 $ 964 000 $ 1 105 000 $ 643 000 $ Usage actuel Immeuble 713 000 $ 728 000 $ 814 000 $ 629 000 $ ANALYSE ET DÉCISON (

a) Norme de contrôle [ 12 ] Considérant l'état du droit sur cette question depuis l'arrêt de la Cour suprême dans Dunsmuir [5] , les autres décisions de la Cour suprême qui en ont suivi et la quasi présomption que c'est la norme de la décision raisonnable qui s'applique [6] , le Tribunal estime que c'est cette norme qu'il doit utiliser aux fins de l'exercice auquel il est convié. [ 13 ] La norme de la décision raisonnable est décrite ainsi dans Dunsmuir [7] : [47] Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l'intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu'à l'appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. (

b) Analyse [ 14 ] Dans sa quête le Tribunal doit analyser le processus décisionnel utilisé par le TAQ. [ 15 ] Le TAQ débute sa décision en décrivant les quatre unités d'évaluation en cause et en rappelant qu'il est saisi de quatre recours distincts qui ont fait l'objet d'une enquête commune. [ 16 ] L'examen par le TAQ de la preuve de la requérante commence par une analyse des unités d'évaluation en cause, non pas globalement, mais de façon individuelle [8] . [ 17 ] Il rappelle ensuite que les experts des deux parties s'entendent sur la démarche à suivre : la définition de l'UMEPP (l'"usage le meilleur et le plus profitable") et les sept critères à satisfaire.

[ 18 ] Pour le TAQ, l'usage résidentiel retenu par l'expert des appelants ne satisfait pas à six des sept critères [9] . [ 19 ] Puis le TAQ résume la preuve de l'intimée dont l'expert prétend que les unités d'évaluation doivent être évaluées selon leur potentiel de haute densité, tel qu'autorisé par le zonage. Le TAQ poursuit en faisant état des deux catégories de transactions examinées par l'expert de Québec, soit " terrain vague " et " terrain avec bâtiment ". [ 20 ] L'analyse à proprement parler du TAQ débute par une brève description des principes applicables découlant de l'interprétation des articles 42 à 46 de la

Loi sur la fiscalité municipale ( LFM ) [10] .

Il rappelle par la suite que la valeur d'un immeuble doit refléter la valeur des avantages futurs. [ 21 ] Selon le TAQ, il y a deux motifs principaux qui justifient le rejet de la demande des appelants, soit l'UMEPP et le choix des comparables de ventes d'immeubles [11] . [ 22 ] Le TAQ décide que le précédent établi dans l'affaire Immeuble Place Hochelaga [12] doit être suivi (énoncé qu'il répétera plus loin [13] ) : [64] "La preuve et la règle de droit ne révèle aucun motif de ne pas suivre ce précédent et de ne pas s'en tenir à l'utilisation actuelle comme étant l'UMEPP.

En effet, les unités d'évaluation sont conservées dans le même état et utilisées aux mêmes fins, malgré le zonage qui prévoit une densification possible ." (soulignement ajouté) [ 23 ] Ayant ainsi conclu, le TAQ ajoute cependant un bémol : " Encore faut-il définir cette utilisation actuelle en référant à la date du 1 er juillet 2011 et le faire en fonction de la meilleure preuve " [14] .

Le TAQ poursuit, dans le même souffle : [65] "Or, la preuve convainc qu’à cette date, malgré que les unités d’évaluation en cause soient utilisées à des fins résidentielles unifamiliales, parce qu’elles sont situées dans l’îlot Soulanges/Jules-Dallaire, les conditions du marché leur attribuent une valeur qui correspond à leur utilisation actuelle . Mais cela, en tenant compte de leur désirabilité qui est une des composantes importante de cette valeur.

Le Tribunal ne peut l’ignorer". (soulignement ajouté) [ 24 ] Après avoir campé son approche, le TAQ s'emploit ensuite à examiner la preuve : [69] De là, le deuxième point sur lequel il y a lieu de revenir, celui du choix des ventes concernant les immeubles les plus comparables aux unités d’évaluation en cause.

Elles doivent être sélectionnées, compte tenu de la similarité de leur UMEPP avec celui de ces unités d’évaluation. [70] Lorsqu’on considère globalement la preuve sur la description du voisinage et du zonage, on constate que les opinions de valeur qui découlent des ventes retenues par l’expert mandaté par la Ville, doivent être confirmées parce qu’elles concernent des immeubles plus comparables géographiquement et économiquement aux unités d’évaluation en cause que ceux que retient celui de la requérante . [71] À ce stade-ci, le Tribunal se permet de préciser qu’en fiscalité municipale, l’article 34 LFM peut aider à saisir le moment auquel un zonage permettant la densification peut être considéré comme déterminant pour identifier l’UMEPP d’une unité d’évaluation dont la densité de l’utilisation est en cause.

En fait, tant et aussi longtemps que des unités d’évaluation contigües ne peuvent pas être réunies en une seule , dont la superficie est suffisamment grande pour construire un bâtiment tel que le zonage prévoyant la densification le permet, il est fort douteux que son UMEPP puisse être modifié pour correspondre à celui que permet ce zonage; il ne demeure alors qu’une potentialité : … [72] Aussi longtemps que le regroupement ne peut pas être effectué, c’est l’UMEPP que permet le zonage modifié qui demeure potentiel .

Quant à la valeur des unités d’évaluation, elle continue d’évoluer sur le marché libre et demeure réelle aux différentes dates auxquelles on la mesure, jusqu’au jour où l’assemblage étant constitué, la valeur au rôle sera celle des unités d’évaluation regroupées en une seule qui pourrait alors avoir acquis un nouvel UMEPP. (soulignement ajouté) [ 25 ] L'analyse ci-haute permet de constater que le TAQ a, à toutes fins utiles, donné raison aux appelants sauf au paragraphe 70 où il choisit les comparables des experts de la Ville de Québec parce que les immeubles choisis sont " plus comparables géographiquement et économiquement " que ceux choisis par l'expert des appelants.

Le TAQ ne précise pas ce qu'il entend par " comparable économiquement ". En ce qui a trait à la comparaison géographique, elle s'apprécie plus facilement, encore qu'il aurait été intéressant que le TAQ se soit expliqué davantage. [ 26 ] Le choix du TAQ est celui d'un organisme averti et spécialisé.

Le Tribunal lui doit déférence en l'absence d'une erreur manifeste de sa part. [ 27 ] Une telle erreur n'a pas été démontrée. [ 28 ] Aux yeux du Tribunal le TAQ ne pouvait toutefois avaliser d'un bloc les conclusions de l'expert de l'intimée sans tenir compte de l'optique particulière de cet expert que la lecture de son rapport permet de mettre en lumière. [ 29 ] S'étant commis en concluant [15] que c'est l'usage actuel qui constitue l'UMEPP et non celui d'un terrain vacant [16] , le TAQ se devait par la suite de poursuivre dans cette même logique et décider que c'est la valeur "usage actuel" qui doit être retenue (plutôt que

valeur du terrain). [ 30 ] L'usage actuel étant retenu, il n'était pas logique – et conséquemment il était déraisonnable – d'utiliser des comparables traitant de la valeur de terrains non bâtis.

Rappelons certaines données du tableau reproduit au paragraphe 11 : Adresse 2830 2834 Rue Jules-Dallaire Terrain vacant Terrain 964 000 $ 1 105 000 $ Bâtiment 0 $ 0 $ Immeuble 964 000 $ 1 105 000 $ Usage actuel Immeuble 728 000 $ 814 000 $ [ 31 ] Il s'ensuit, en bout de piste, que le TAQ se devait de conclure que les appelants avaient renversé le fardeau de la preuve en ce qui concerne les unités 2830 et 2834 rue Jules-Dallaire puisque, en effet, la valeur actuelle s'établit pour ces deux unités à 728,000 $ et 814,000 $ respectivement, alors que les valeurs retenues, celles de terrain vacant, sont plus élevées. [ 32 ] En conclusion le Tribunal estime que la décision du TAQ a suivi un cheminement intelligible et rationnel sauf, in fine , en ce qui a trait au choix ultime de la valeur : conséquemment, il y a lieu d'intervenir. [ 33 ] En réponse aux deux questions posées il y a donc lieu de répondre qu'il n'y a pas d'erreurs sauf tel qu'élaboré aux paragraphes [28], [29] et [30].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] ACCUEILLE en

partie l'appel; [ 35 ] INFIRME pour

partie la décision du Tribunal administratif du Québec; [ 36 ] DÉTERMINE les valeurs suivantes à être inscrites aux rôles triennaux 2013 – 2014 – 2015 : • Pour l'unité 2830, rue Jules-Dallaire : 728,000 $ • Pour l'unité 2834, rue Jules-Dallaire : 814,000 $ [ 37 ] LE TOUT AVEC LES FRAIS DE JUSTICE __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q. Me Richard Laflamme Procureur des requérants Me Valérie Savard Procureur de l'intimée [1] Pièce R-1, page 17. [2] Pièce R-1, page [3] Pièce i-1, page 25.

[4] Pièce i-1, page 49. [5] Dunsmuir c . Nouveau-Brunswick, 2008 CSC 9 . [6] Voir en particulier Mc Lean c. Colombie Britannique, 2013 CSC 67 . [7] Précité note 1 [8] Paragraphes 8 à 19. [9] Paragraphe 21. [10] Paragraphes 49 à 54 de sa décision. [11] Paragraphe 60. [12] Immeuble Place Hochelaga Inc . c. Ville de Sainte-Foy et al. [1999] TAQ 1151 . [13] Au paragraphe 67. [14] Paragraphe 65. [15] Paragraphe 64. [16] Paragraphe 68.