2014 QCCQ 7196, 2014 QCCQ 7196

9146-7308 Québec inc. (Domaine Fontainebleau) c. Granby (Ville de) 2014 QCCQ 7196 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-006846-132 DATE : 22 avril 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS MARCHAND ______________________________________________________________________ 9146-7308 QUÉBEC INC. (LE DOMAINE FONTAINEBLEAU) Demanderesse c.

VILLE DE GRANBY Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame $7,000.00, en remboursement d’une

partie des sommes versées à la défenderesse, à

titre de droits de mutation supplémentaires. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation, alléguant que : i. Le recours de la demanderesse est irrecevable, puisqu’intenté hors délai; ii. Subsidiairement, que la défenderesse était bien fondée en faits et en droit de réclamer les droits de mutation et ce, conformément à la loi. Les faits [ 3 ] Le 30 septembre 2004, la demanderesse acquiert un immeuble sur lequel apparaît, à

titre de prix de vente, la somme de $1,505,000.00. [ 4 ] Le contrat contient la mention obligatoire prévue en vertu de l’

article 9 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [1] , soit le montant d’imposition se chiffrant à $1,102,000.00. [ 5 ] Dans les mois suivant la signature de l’acte de vente, la municipalité envoie un compte des droits de mutation, basé sur la somme de $1,102,000.00. [ 6 ] En 2005, des procédures judiciaires sont intentées par la demanderesse contre le vendeur, pour vices cachés. [ 7 ] Le 3 avril 2007, un jugement prononcé par l’honorable Yves Tardif, J.C.S., donne gain de cause à la

partie demanderesse, accordant $1,008,882.00 à

titre de diminution de prix. Ce jugement fut porté en appel et celle-ci infirme en partie, le jugement de première instance et accorde $661,800.00 à la demanderesse, à

titre de diminution de prix. [ 8 ] Il appert que dans le jugement de la Cour supérieure, une admission des parties indique que le véritable prix de vente est de $1,700,000.00 pour l’acquisition de l’immeuble, lequel consiste en un domaine privé de location de terrain pour maisons modulaires et mobiles. [ 9 ] La Ville de Granby, informée de ce fait en juin 2010, fait parvenir à la demanderesse un compte de droits de mutation immobilière additionnel, réclamant les droits basés sur la différence entre $1,102,000.00 et $1,700,000.00, soit sur un montant de $598,000.00.

Les droits de mutation sont alors établis à $8,970.00. [ 10 ] Une lettre datée du 23 juillet 2010 et signée par Me Katherine Bouchard du service juridique de la défenderesse accompagne le compte des droits de mutation immobilière additionnel. [ 11 ] Le 18 août suivant, par l’entremise de Me Régis Nivoix, la demanderesse conteste le montant réclamé, alléguant que, non seulement elle ne doit pas le compte de $8,970.00, mais qu’en vertu du jugement prononcé par la Cour d’appel, elle a droit à un remboursement, puisque celle-ci a diminué le prix de vente de $661,800.00. [ 12 ] Au contrat de vente signé en septembre 2004, apparaît la ventilation suivante : - Équipement 3,000.00$ - Usine de filtration 197,000.00$ - Terrain 905,000.00$ - Achalandage 400,000.00$ [ 13 ] Les droits de mutation ont été évalués sur une somme de $1,102,000.00, soit l’addition de $197,000,000.00 et de $905,000,000.00. [ 14 ] Un échange de correspondance a lieu entre Me Nivoix et Me Katherine Bouchard sur ce sujet et ce, jusqu’au 14 mars 2012. [ 15 ] À cette date, suite à la recommandation de Me Katherine Bouchard, la demanderesse achemine à la Municipalité, un chèque au montant de $10,635.84, représentant le montant des droits de mutation additionnels plus les intérêts. [ 16 ] Ce versement, tel qu’il appert à la lettre du 14 mars 2012 signée par Me Nivoix, est fait sous protêt et ne constitue aucunement, de la part de la demanderesse, une reconnaissance que ledit montant est dû. [ 17 ] Entre le 14 mars 2012 et le 22 février 2013, la preuve ne démontre pas qu’il y a eu des procédures ou discussions concernant les droits de mutation. [ 18 ] Le 22 février 2013, la demanderesse institue le présent recours, en remboursement de $8,970.00 qu’elle diminue à $7,000.00, afin de se prévaloir des dispositions de la loi concernant le recouvrement des petites créances. [ 19 ] La défenderesse allègue que le recours est irrecevable, puisqu’il n’a pas été institué dans les délais prescrits par la loi.

Analyse et décision [ 20 ] Les articles 2 , 9 , 14 et 16 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [2] se lisent comme suit : 2. Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d'imposition établie conformément au deuxième alinéa, selon les taux suivants: 1° sur la tranche de la base d'imposition qui n'excède pas 50 000 $: 0,5%; 2° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $: 1%; 3° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 250 000 $: 1,5%.

La base d'imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants: 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l'immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert. Toutefois, pour calculer le droit sur le transfert d'un immeuble situé entièrement sur son territoire, la Ville de Montréal peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3° du premier alinéa pour toute tranche de la base d'imposition qui excède 500 000 $. 9.

La réquisition d'inscription d'un transfert doit contenir les mentions suivantes:

a) le nom du cédant et du cessionnaire;

b) l'adresse de la résidence principale du cédant;

c) l'adresse de la résidence principale du cessionnaire;

d) le nom de la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble, lorsque celui-ci n'est pas immatriculé;

e) le montant de la contrepartie pour le transfert de l'immeuble, selon le cédant et le cessionnaire; e .1 ) le montant constituant la base d'imposition du droit de mutation, selon le cédant et le cessionnaire, et, le cas échéant, la portion de cette base qui est visée au troisième alinéa de l'article 4;

f) le montant du droit de mutation;

g) le cas échéant, la disposition de l'un ou l'autre des articles 17 à 20 en vertu de laquelle, selon le cessionnaire, celui-ci est exonéré du paiement du droit de mutation;

h) toute autre mention prescrite par règlement. La réquisition doit, en outre, indiquer s'il y a ou non transfert à la fois d'un immeuble corporel et de meubles visés à l'article 1.0.1. Le cas échéant, elle contient également les mentions prévues aux paragraphes

e) à

h) du premier alinéa à l'égard de l'ensemble des meubles visés à l'article 1.0.1 qui sont transférés avec l'immeuble. 14. Lorsque le fonctionnaire chargé de la perception des taxes de la municipalité est d'avis que le montant de la base d'imposition du droit de mutation ou le montant de ce droit est différent de celui qui est mentionné dans la réquisition d'inscription et dans la déclaration prévue au deuxième alinéa de l'article 9, ou que le transfert a été faussement interprété comme étant l'un de ceux que vise le

chapitre III, il doit faire mention au compte de tout changement qu'il juge devoir apporter aux mentions contenues dans la réquisition et dans la déclaration. Le droit de mutation est payable en fonction des mentions modifiées contenues dans le compte, sous réserve de tout jugement passé en force de chose jugée résultant d'une poursuite intentée en vertu de l'article 16. 16. À compter du jour où le droit de mutation est exigible, son recouvrement se fait en la manière prévue pour les poursuites en recouvrement de taxes suivant, selon le cas, les articles 1019 et 1020 du Code municipal (

chapitre C-27.1 ) ou 509 et 510 de la

Loi sur les cités et villes (chapitre C-19 ), compte tenu des adaptations nécessaires. Le tribunal peut alors adjuger sur quelque litige résultant de l'application de l'

article 14 . Lorsque la différence entre le montant du droit de mutation mentionné dans la réquisition d'inscription et dans la déclaration prévue au deuxième alinéa de l'article 9 et celui indiqué au compte tel qu'établi en vertu de l'article 14 n'excède pas le montant maximum d'une créance pouvant être recouvrée en justice conformément au livre VIII du Code de procédure civile (chapitre C-25 ), le cessionnaire qui a payé intégralement le compte dans le délai prescrit par l'

article 11 peut se pourvoir conformément à ce livre pour recouvrer tout montant payé en surplus du montant auquel il peut être légalement tenu. Le cessionnaire doit exercer ce recours dans les 90 jours de l'expiration du délai prévu à l'

article 11 et il incombe alors à la municipalité de justifier le compte tel qu'établi en vertu de l'

article 14 . [ 21 ] Le deuxième alinéa de l’article 16 stipule que si la différence entre le montant du droit de mutation mentionné dans la réquisition d’inscription et dans la déclaration prévue au deuxième alinéa de l’article 9 et celui indiqué au compte, tel qu’établi en vertu de l’article 14, n’excède par le montant maximal d’une créance pouvant être recouvrée conformément au livre 8 du Code de procédure civile ( Loi concernant le recouvrement des petites créances ), le contribuable qui a payé le compte peut se pourvoir, conformément aux dispositions contenues à la Loi concernant le recouvrement des petites créances , afin de recouvrer tout montant payé en surplus . [ 22 ] C’est donc le montant inscrit au compte du droit de mutation, soit $8,970.00 dans le présent cas, qui accorde la juridiction de la Cour du Québec, division des petites créances. [ 23 ] Le fait que la demanderesse ait réduit sa créance pour instituer son recours à la division des petites créances ne donne pas juridiction à cette cour.

C’est le montant inscrit au compte qui détermine la compétence de la Cour du Québec, division des petites créances. En effet, le texte de l’article 16 de la LDMI réfère à un compte dont le montant n’excède pas celui de la compétence de la division des petites créances. [ 24 ] Pour les contestations plus élevées, la loi ne prévoit aucun mécanisme particulier.

En conséquence, la Cour doit décliner juridiction. [ 25 ] Toutefois, sans restreindre ce que ci-dessus mentionné, même si la Cour du Québec, chambre civile, division des petites créances avait juridiction, le recours de la demanderesse serait rejeté, parce qu’il n’a pas été intenté dans le délai de quatre-vingt-dix (90) jours prévu à l’article 16 de la Loi. Il s’agit d’un délai de déchéance ou un délai préfix, qui ont tous les deux les mêmes conséquences.

PAR CES MOTIFS, LA COUR : DIT ET DÉCLARE que la Cour du Québec, chambre civile, division des petites créances n’a pas juridiction pour entendre la présente cause; REJETTE la réclamation du demandeur, pour défaut de compétence juridictionnel, sans frais . __________________________________ François Marchand, J.C.Q.

Date d’audience : 05 février 2014 JURISPRUDENCE CONSULTÉE Gamache c. Ville de Granby, 2013 QCCQ 2778 Banque Canadienne Impériale de Commerce c. Ville de Trois-Rivières, J.E. 99-1881 Caisse Populaire de Longueuil c. Ville de Longueuil, J.E. 2003-330 Massé c. Construction Jean-Guy Rheault Inc., 2006 QCCQ 670 Sainte-Catherine de Hatley c.

Camping du Lac Massawippi Ltée, (QC CQ),J.E. 98-1137 ACTICLES DE DOCTRINE CONSULTÉS Céline GERVAIS, La prescription, Cowansville, édition Yvon Blais, 2009, p.10 Julie MC CANN, Prescription extinctive et fin de non-recevoir, Collection Bleue, Montréal,Wilson & Lafleur, 2011, p. 106 et 107 Marie-Pier CAJOLET et Caroline MARION, Les droits sur les mutations immobilières, 2ième édition, Collection Bleue, Montréal, Wilson & Lafleur, 2011, p. 152 et 153