2012 QCCQ 8798, 2012 QCCQ 8798

Cadorette c. Raymond 2012 QCCQ 8798 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Rouyn-Noranda LOCALITÉ DE Rouyn-Noranda « Chambre civile » N° : 600-32-003123-122 DATE : 5 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ madame lise cadorette , domiciliée et résidant au […] à Rouyn-Noranda (Québec) […]

Partie demanderesse c. Monsieur pierre raymond et madame chantal gauthier , domiciliés et résidant au […] à Rouyn- Noranda (Québec) […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame des défendeurs, la somme de 6 619,00 $, soit la moitié des coûts qu'elle a dû débourser pour faire réparer la fondation de la résidence qu'ils lui ont vendue. Selon ses prétentions, elle n'aurait pas contracté n'eut été du dol des défendeurs. Question en litige [ 2 ] La demanderesse a-t-elle prouvé le dol des défendeurs?

Les faits [ 3 ] Le 27 octobre 2010, la demanderesse achète des défendeurs, une résidence située au […] à Rouyn-Noranda, au prix de 155 000,00 $. [ 4 ] Cette vente est faite sans garantie, aux risques et périls de l'acheteur. [ 5 ] Le ou vers le 10 avril 2011, un orage provoque une importante infiltration d'eau au sous-sol de la résidence. Un deuxième orage fait de même. [ 6 ] La demanderesse fait appel à deux experts en fondation qui lui confirment que le drain doit être changé et la fondation, imperméabilisée.

Monsieur Laurent Bisson de « Laudi-C », recommande également un travail d'excavation en raison du décollement de la semelle au joint du mur et de multiples fissures du mortier entre les blocs. [ 7 ] Selon monsieur Bisson, le problème n'est pas récent. Il estime à 12 896,31 $, le coût des travaux à effectuer. [ 8 ] Avant d'acheter la résidence, la demanderesse l'a visitée à deux reprises.

Elle a constaté que la maison n'était pas en bon état et c'est pourquoi elle a offert aux défendeurs de l'acheter à 155 000,00 $ plutôt qu'à 170 000,00 $; prix qu'ils demandaient. [ 9 ] À l'occasion de l'une de ces visites, le défendeur Pierre Raymond lui a expliqué que lorsqu'il pleuvait, l'eau s'écoulait de la cheminée parce que la laine s'imbibait.

Il lui a également dit qu'il était normal qu'il y ait une odeur d'humidité au sous-sol. [ 10 ] Le jour de la signature de la promesse d'achat, la demanderesse a dit aux défendeurs qu'elle acceptait d'acheter l'immeuble sans aucune garantie de qualité à condition qu'ils lui disent si cet immeuble recelait des problèmes quelconques. Ils lui ont répliqué qu'il n'y en avait pas. [ 11 ] Selon elle, ils lui ont affirmé, ce même jour, que la fondation de l'immeuble était en bon état.

Il n'y avait que de l'eau qui s'écoulait de la cheminée. [ 12 ] La demanderesse signe, avec les défendeurs, la promesse d'achat le 3 octobre 2010 et le contrat notarié, le 27 octobre 2010. [ 13 ] Suite aux infiltrations d'eau du 10 avril, la demanderesse envoie, le 13 mai, une lettre aux défendeurs pour les aviser des dommages qu'elle a subis. [ 14 ] Le 1 er juin 2011, l'avocat de la demanderesse envoie aux défendeurs une mise en demeure de payer le coût des travaux. [ 15 ] Quant aux défendeurs, ils ont acquis l'immeuble le 31 août 2010. [ 16 ] Ils l'ont acheté de la mère de madame pour le revendre et procédaient à des rénovations dans ce but.

[17] Ils ne savaient pas qu'il y avait eu des infiltrations d'eau causées par un mauvais fonctionnement du drain français ni que lafondation était fissurée. [18] Ils ont habité cette résidence de 1990 à 1995 et il n'y a jamais eu d'infiltration d'eau au sous-sol.

Ils ne l'ont pas occupée durantla période où ils étaient propriétaires. [19] C'est en septembre 2010, alors qu'ils faisaient des travaux dans la résidence que la demanderesse est venue la visiter. [20] Ils n'ont jamais garanti à la demanderesse que le solage était en bon état. [21] Ils ont vendu l'immeuble sans aucune garantie de qualité parce qu'il s'agissait d'une vieille bâtisse. Le droit [22] La demanderesse a acheté l'immeuble à ses risques et périls de vendeurs non professionnels.

L'article 1733 du Code civil duQuébec se lit ainsi : « 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et quiaffectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. » [23] Les conséquences d'une vente dans de telles conditions sont clairement expliquées par le professeur Jobin[1] : « [106] La conséquence juridique est clairement énoncée par le professeur Jobin: Soulignons que si la vente est faite aux risques et périls de l'acheteur et que le vendeur n'est pas un vendeur professionnel, à notre avis il est complètement libéré par cette cause, même quand il connaissait le vice du

titre ou ne pouvait l'ignorer et qu'il ne l'a pas dénoncé125.Toutefois, les tribunaux veillent au respect d'un minimum de morale: la clause de vente aux risques et périls de l'acheteur ne protège pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonges, manœuvres ou réticence (demi-vérité)126 125 Roussel c. Caisse Desjardins de Sainte-Foy, (QC CA), J.E. 2004-2010, REJB 2004-71694 (C.A.). Lamontagne, Vente, No 217. Voir aussi, dans ce sens, Garage Robert inc. c. 2426-9888 Québec inc., (QC CA), [2001] R.J.Q. 865,REJB 2001-23561 (C.A.), M. le juge Rochon, au par. 20, et M. le juge Chamberland, au par. 35.

Contra: Girard c. Doiron, (QC CA), [1999] R.D.H. 559, REJB 1999-14611 (C.A.). 126 Gagné c. Location Haggerty inc., (QC CS), J.E. 98-1524, REJB 1998-07431 (C.S.). À notre avis, elle le protègecependant contre son simple silence pour autant qu'il n'y a pas éviction du fait personnel du vendeur (art. 1732 C.c.Q.)[48] » [24] Même si le contractant renonce à la garantie de qualité, il peut néanmoins plaider qu'il a été victime d'un vice de consentementet peut ainsi invoquer le dol. [25]

L'article 1401 du Code civil du Québec énonce à quelles conditions le dol constitue un vice de consentement : « 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous lescas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. » [26] Quand l'acheteur réclame sur la base du dol, il doit prouver que le vendeur avait l'intention de le tromper. Ainsi, il doit prouverla mauvaise foi du vendeur au moment de la vente. [27] « En particulier, la mauvaise foi du vendeur lorsqu'il décrit l'état du bien, constitue un dol. »[2] [28] Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence du vendeur (article 1401 du Code civil du Québec).

Constitue également undol, le fait que le vendeur crée un faux sentiment de sécurité chez l'acheteur en omettant de lui révéler un fait important au niveau dubien[3]. [29] Le dol peut également être négatif.

Le professeur Jeffrey Edwards le décrit ainsi[4] : « 214.1 – Les tribunaux ont souvent reconnu que le vendeur connaissant un fait important qui pourrait influencer la décision del’acheteur de contracter ou les conditions auxquelles l’acheteur accepterait de contracter, et sachant pertinemment que l’acheteur ignore ce fait, doit le dénoncer à l’acheteur avant la vente : faire autrement constituerait un dol négatif489.1. » [30] Le professeur Edwards réitère également le principe de base lorsque l'acheteur décide de se pourvoir en dol, à savoir, qu'il « doittoujours faire la preuve de l'intention qu'avait le vendeur de le tromper. »[5] [31] Rappelons finalement que c'est à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention (article2803 du Code civil du Québec).

Le fardeau de preuve est la prépondérance. [32] Enfin, la bonne foi se présume toujours à moins que la loi n'exige expressément de la prouver (article 2805 du Code civil duQuébec). Analyse

[ 33 ] La demanderesse assume le fardeau de prouver par prépondérance ses prétentions. De l'avis du Tribunal, elle n'a pas réussi à le faire. [ 34 ] Selon elle, les défendeurs lui ont assuré, au moment de la signature de la promesse d'achat, que la fondation était en bon état. Son fils a témoigné dans le même sens. Les défendeurs nient ces propos et disent qu'ils n'étaient pas au courant du mauvais état de la fondation. [ 35 ] La demanderesse a tenté de faire la preuve de la connaissance qu'avaient les défendeurs ainsi que de leur mauvaise foi.

La preuve qu'elle voulait présenter était inadmissible et, de ce fait, elle n'a pu prouver les éléments en question. Il faut rappeler que la bonne foi des parties se présume et que la demanderesse devait donc prouver leur mauvaise foi. Pour ces motifs, Le Tribunal : [ 36 ] Rejette la demande; [ 37 ] Le tout sans frais. __________________________________ JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. Date d’audience : 23 mai 2012