2016 QCCQ 8498, 2016 QCCQ 8498

Hudon c. Laporte-Vaudry 2016 QCCQ 8498 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N os : 460-32-007818-155 DATE : 12 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Micheline HUDON Demanderesse c.

Thérèse LAPORTE-VAUDRY Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse cherche à recouvrer le coût des réparations de ce qu’elle estime être les conséquences de vices cachés de l’immeuble que la défenderesse lui a vendu ainsi que de l’expertise qu’elle a fait effectuer. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation, et tout en admettant devoir un certain montant qu’elle a offert estime que les exigences de la demanderesse sont exagérées.

LES FAITS [ 3 ] Il est établi qu’après avoir fait deux visites, dont une accompagnée de son frère qui est entrepreneur en rénovations, la demanderesse formule une offre écrite d’acheter la maison mise en vente par la défenderesse pour la somme de 155 500 $ (P-18) . [ 4 ] Cette maison, située au […], à Granby a été construite en 1952. [ 5 ] Lors de la visite, on a signalé à la demanderesse la présence d’une fissure très visible dans le mur de la fondation, derrière la laveuse, réparée il y a une dizaine d’années.

Depuis, on n’a jamais observé d’infiltration d’eau à cet endroit. [ 6 ] Le contrat de vente avec garantie légale et possibilité d’une occupation immédiate fut signé le 28 mai 2015. [ 7 ] La demanderesse a préféré faire faire certains travaux, dont l’isolation du toit, et n’a emménagé dans la résidence qu’à la fin de juin 2015. [ 8 ] Au cours de ces travaux de rénovation et d’amélioration de l’immeuble, la demanderesse entreprend d’isoler le sous-sol et enlève la styromousse rigide collée aux murs de fondation pour mettre des colombages en place. Elle constate alors la présence de fissures.

Elle décide de faire un test en arrosant par l’extérieur à l’aide du boyau d’arrosage. Au bout de cinq minutes d’arrosage sous pression, de l’eau commence à s’infiltrer autant par les fissures nouvellement découvertes que celle réparée dont la présence lui avait été révélée. [ 9 ] Elle en avise immédiatement la défenderesse et la met en demeure de procéder à des réparations de ce qu’elle estime être des vices cachés.

[ 10 ] Au cours des nombreuses communications entre les parties, et notamment à la suite d’une visite avec son gendre qui connaît le domaine, la défenderesse se déclare prête à assumer le coût des réparations et transmets même à la demanderesse à deux reprises un chèque de 402,42 $ représentant le montant estimé du coût des travaux requis. [ 11 ] La demanderesse ne l’entend pas ainsi et elle obtient l’avis d’un expert, soit Alain Corbeil de Alain Corbeil Pro Inspection inc. [ 12 ] Le rapport confirme la présence de plusieurs fissures, dont deux sont préoccupantes et devraient à son avis être colmatées par un expert.

Il est du même avis pour une ouverture dans le mur de fondation par où passe le fil électrique à travers la fondation pour alimenter le lampadaire de l’entrée et qui risque de laisser pénétrer l’eau de l’extérieur. [ 13 ] L’expert est d’avis que les fissures ne pouvaient être décelées par un inspecteur ou même une personne avertie puisqu’à l’extérieur elles étaient recouvertes de crépi, et de l’intérieur elles n’étaient visibles qu’à la suite du dégarnissage de l’isolant rigide collé sur le ciment. [ 14 ] Il remarque aussi la présence de microfissures, mais celles-ci ne requièrent aucune réparation et à son avis ne sont pas à risque pour les infiltrations d’eau. [ 15 ] L’inspection et le rapport ont coûté à la demanderesse 1 322,21 $.

Celle-ci soutient que cette démarche était nécessaire pour avoir une idée correcte de la situation, mais aussi pour s’assurer d’une solution professionnelle et définitive du problème. Cependant, elle refuse d’en communiquer le contenu à la

partie défenderesse. [ 16 ] La demanderesse refuse les propositions de réparation qui lui sont faites par Thérèse Laporte-Vaudry.

Au lieu de la méthode de l’injection par l’intérieur préconisée par la défenderesse, la demanderesse choisit une réparation plus efficace par l’extérieur avec la pose de membranes, dont la durabilité est garantie pour quinze ans. [ 17 ] La réparation effectuée par M. l’Expert en Fissures (Estrie) inc. coûte 2 299,50 $ (P-10) . [ 18 ] En cours d’exécution des travaux, elle doit acheter des matériaux pour 33,76 $. [ 19 ] Elle dépose aussi à l’audience des soumissions pour le branchement du lampadaire, dont l’une à 363,20 $ et l’autre à 525 $, sans cependant en inclure une dans sa réclamation. [ 20 ] Elle réclame aussi 46 $ pour les frais d’envoi des mises en demeure. [ 21 ] La défenderesse admet qu’une des fissures pouvait constituer un vice caché parce qu’elle en ignorait elle-même l’existence, car elle était cachée par l’isolant.

Bien qu’elle n’ait jamais constaté que l’eau pouvait s’infiltrer par là, elle s’est déclarée prête à faire réparer par injection de l’intérieur. [ 22 ] Elle estime qu’elle ne doit pas plus que le montant qu’elle a offert par deux fois et qui a été refusé sans raison. [ 23 ] C’est le résumé de la preuve très étendue et élaborée qui nous a été présentée à l’audience et que nous devons maintenant analyser à la lumière des principes qui s’appliquent à une telle situation. LE DROIT [ 24 ] Le litige présenté au Tribunal fait appel à l’article suivant du Code civil du Québec (C.c.Q.) [1] : 1726 .

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 25 ] Cet

article impose au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [ 26 ] L'acheteur d'une maison qui veut bénéficier de cette garantie doit établir que le bien était affecté au moment de la vente d'un défaut d'une certaine gravité et qu'il l'ignorait au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu'il en a fait. [ 27 ] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. [ 28 ] Il faut donc un certain déficit d'usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché. [ 29 ] L'acheteur qui invoque l'obligation de garantie du vendeur contre les vices cachés doit établir qu'il ignorait la défectuosité lors de la vente. [ 30 ] Le vice, pour donner lieu à la garantie, doit donc être caché.

Il ne doit pas, lors de la vente, se révéler à l'examen de la chose vendue. Si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent, quelque grave qu'il soit, il ne donnera ouverture à aucun recours contre le vendeur. [ 31 ] Le défaut sera considéré apparent si l'acheteur connaissait son existence ou si un acheteur prudent et diligent ayant pris toutes les précautions raisonnables, sans avoir besoin de recourir à un expert, l'avait constaté [2] .

[ 32 ] L'acheteur a l'obligation d'être vigilant et faire preuve d'un certain sérieux dans l'examen du bien qu'il convoite. [ 33 ] Un défaut ne sera pas considéré caché par cela seul que l'acheteur ne l'a pas aperçu alors qu'il était visible ou qu'il n'en a pas apprécié la véritable gravité. [ 34 ] L'obligation de garantie du vendeur n'est pas destinée à remédier aux conséquences de la légèreté ou de l'ignorance d'un acheteur [3] . [ 35 ] Le comportement de l'acquéreur sera évalué par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent [4] . [ 36 ] L'obligation de prudence et de diligence exige que l'acheteur prête une attention suffisante au bien qu'il examine en vue de son achat [5] . [ 37 ] L'acheteur qui découvre après la vente que le bien lors de son acquisition était affecté de vices cachés peut demander la réduction du prix de vente, mais auparavant il doit dénoncer la situation au vendeur. ( Art.1739 C.c.Q. ) [ 38 ] Si le vendeur, mis en demeure de procéder aux travaux de réparation, n'y procède pas, l'acheteur peut les faire exécuter et réclamer du vendeur le remboursement des coûts. ( Art. 1602 C.c.Q. ) [ 39 ] Il y a lieu de rappeler que les règles fondamentales de l'action estimatoire ou en réduction du prix de vente exigent que la réduction demeure raisonnable et ne procure jamais un avantage indu à l'acheteur [6] . [ 40 ] Il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale ou démesurée du prix payé tout en permettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu [7] . [ 41 ] Dans le cas d'une action en diminution de prix, le Tribunal intervient dans le rapport contractuel des parties pour modifier à la baisse le prix d'achat qu'elles ont convenu. [ 42 ] Afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés ( Art. 1726 C.c.Q. ) , le législateur prévoit qu'il faut tenir compte « de toutes les circonstances appropriées ». (Art. 1604.3 C.c.Q.) [ 43 ] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge, mais la discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres que les extraits suivants des décisions des tribunaux permettent de bien cerner. [ 44 ] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

En règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé et pondèrent la réduction de façon à empêcher un enrichissement [8] . [ 45 ] Les tribunaux évaluent souvent la réduction du prix en prenant comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Ce coût sera réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (c'est-à-dire sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations [9] . [ 46 ] La diminution de prix à laquelle l'acheteur a le droit ne correspond donc pas nécessairement au montant intégral des travaux qu'il a fait réaliser pour corriger la situation [10] . [ 47 ] On ne doit considérer que le coût des seuls travaux nécessaires à la correction du problème et à la réparation du vice auquel on veut remédier. [ 48 ] Le coût des travaux qui apportent une amélioration ne doit donc pas être retenu dans l'estimation du montant de diminution devant être accordé à l'acheteur, pas plus que le coût des travaux exagérément dispendieux ou encore inutiles [11] . [ 49 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 C.c.Q ., c'est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 50 ] Voici, en résumé, les principes et les règles de droit reconnus qui régissent la situation des vices et défauts cachés lors de l'achat d'un bien. [ 51 ] Nous allons maintenant examiner les prétentions et la conduite des parties à la lumière de ces principes, en faisant les distinctions qui peuvent s'imposer.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 52 ] La preuve établit que l’immeuble qui a été vendu à la demanderesse présentait des vices cachés, notamment une fissure qui n’était pas apparente, et une fissure apparente dont on avait représenté une réparation efficace quant à l’étanchéité. [ 53 ] Cette fissure, réparée dix ans auparavant, bien qu’elle ne donnât pas de signes d’infiltration, constituait quand même un vice caché, car elle n’était pas complètement étanche. [ 54 ] Bien que ce ne soit pas d’usage de mettre un boyau d’arrosage sur le solage pour vérifier son étanchéité, car les solages n’ont pas à résister à une telle pression d’eau, il reste que la preuve établit que cette fissure était susceptible de laisser pénétrer l’eau, ce qui n’est pas rassurant. [ 55 ] La défenderesse, consciente de ses obligations de garantie de la qualité de l’immeuble vendu, a proposé de faire faire les réparations, ou à défaut par la défenderesse d’accepter cette proposition de lui payer le montant auquel elle estimait le coût des réparations nécessaires.

[ 56 ] Les deux solutions ont été refusées par la demanderesse. [ 57 ] Certes, celle-ci a le droit d’exiger que les réparations soient faites par un professionnel compétent et de façon efficace.

Elle ne peut cependant exiger des réparations somptuaires et faire payer par la défenderesse des travaux inutilement dispendieux. [ 58 ] De plus, les travaux ne doivent pas non plus contribuer à l’amélioration de cet immeuble. [ 59 ] Il ne faut pas oublier qu’on est en présence d’une bâtisse de plus de soixante ans et qu’il est normal de s’attendre à ce qu’elle connaisse certaines détériorations attribuables à la vétusté. [ 60 ] Les fissures peuvent être de cet ordre, dans le sens qu’elles ont pu se développer au fil du temps par la pression exercée sur les murs de fondation par le gel et le dégel du sol ou le tassement, voire l’instabilité de la fondation. [ 61 ] Tout en reconnaissant à la demanderesse le droit d’exiger que les travaux de réparations soient efficaces, il ne nous apparaît pas qu’il s’agit d’une situation où il était nécessaire de procéder d’abord à une inspection pour ensuite consulter des spécialistes dans le domaine qui ont évalué la situation et procédé aux travaux.

À notre avis, il aurait suffi de s’adresser à ces derniers. [ 62 ] En l’absence de connaissances appropriées, la demanderesse pouvait décider qu'une expertise la rassurerait quant à la véritable situation et d'encourir les coûts d’une telle inspection et d’un rapport.

Cependant, à notre avis elle ne peut pas en réclamer le remboursement total de la défenderesse. [ 63 ] Les réparations effectuées nous apparaissent avoir été faites par une maison compétente et elles ont été les meilleures qu’on pouvait souhaiter dans les circonstances. [ 64 ] Cependant, elles améliorent l’immeuble que la demanderesse a acheté, et compte tenu de l’âge, le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu d’appliquer une certaine dépréciation sur le coût pour éviter que la situation soit une cause d’enrichissement pour la demanderesse. [ 65 ] En effet, il n’y a pas de doute que cette réparation a amélioré la valeur de l’immeuble, et la garantie de quinze ans qui a été donnée est bien meilleure que ce qu’elle a acheté avec une fissure apparente réparée au goudron malgré qu’on lui ait dit qu’elle était étanche. [ 66 ] Le Tribunal est d’avis d’appliquer aux réparations effectuées une certaine dépréciation qu’il estime dans les circonstances devoir être de 35 %. [ 67 ] La contribution au coût des réparations que la défenderesse devrait rencontrer est donc de 1 516,62 $. [ 68 ] En ce qui a trait au coût du rapport de l’expert Alain Corbeil, le Tribunal est d’avis que la défenderesse devrait y contribuer pour moitié, soit la somme de 661,11 $. [ 69 ] Quant aux frais de poste pour l’envoi des mises en demeure, le Tribunal est d’avis qu’un montant de 11,50 $ pour la mise en demeure du 27 août 2015 est le seul dont la demanderesse a le droit d’être remboursée.

Les autres mises en demeure à notre avis sont peu utiles, et l’attitude collaboratrice de la défenderesse et son empressement à tenter de trouver une solution ne justifiaient pas l’envoi d’autant de courriers et encore moins de lui faire payer le coût. [ 70 ] La demande nous apparaît partiellement fondée et elle sera accueillie pour la somme de 2 189,23 $. [ 71 ] Les intérêts seront calculés à partir du 19 septembre 2015, date des deux premiers déboursés de la demanderesse. Cette somme sera augmentée de l’indemnité additionnelle calculée suivant l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis la même date. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse, la somme de 2 189,23 $ avec intérêts au taux légal, augmenté de l'indemnité additionnelle calculée suivant l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 19 septembre 2015; Et les frais de 138 $. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 31 mai 2016

RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.