2012 QCCQ 828, 2012 QCCQ 828

Nadon c. Fabrici JM2216 2012 QCCQ 828 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-013854-095 DATE : Le 1 er février 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GENEVIÈVE NADON -et- ROBERTO MUZZO

Partie demanderesse c. SANDRO FABRICI -et- MARGHERITA RACANELLI

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Geneviève Nadon et Robert Muzzo (Nadon et Muzzo) réclament 43 594,49 $ de Sandro Fabrici et Margherita Racanelli (Farbrici et Racanelli) en raison de vices cachés concernant une cour anglaise d'une résidence que ces derniers leur ont vendue. [ 2 ] Nadon et Muzzo poursuivent de plus Fabrici pour faute personnelle en vertu des articles 1457 , 1732 et 1733 du Code civil du Québec , puisque c'est lui, qui avec son père, a construit la cour anglaise. [ 3 ] Fabrici et Racanelli nient l'existence d’un vice caché et Fabrici plaide que les articles 1457 , 1732 et 1733 ne peuvent s'appliquer aux présentes et, subsidiairement, si le Tribunal décidait qu'il y avait responsabilité, elle devrait être partagée considérant la connaissance et l'absence de diligence de Nadon et Muzzo. [ 4 ] De plus Fabrici et Racanelli soulèvent que Nadon et Muzzo n'ont pas respecté les règles de dénonciation en ce qu'ils n'ont pas été avisés du début des travaux alors que Nadon et Muzzo savaient qu'ils contestaient leur demande. [ 5 ] Finalement, Fabrici et Racanelli plaident que Nadon et Muzzo n'ont pas mitigé leurs dommages en choisissant un soumissionnaire très élevé qui en plus a surchargé les demandeurs en modifiant à la hausse sans motif raisonnable sa soumission.

QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] La maison est-elle affectée de vices cachés?

[ 7 ] Le régime de responsabilité sous les articles 1457 , 1732 et 1733 C.c.Q. s'applique-t-il aux présentes? [ 8 ] Les règles de la dénonciation ont-elles été respectées? [ 9 ] Quel est le quantum des dommages? LES FAITS [ 10 ] Le 15 février 2007, Nadon et Muzzo achètent par acte notarié, comprenant la garantie légale, la résidence de Fabrici et Racanelli. Préalablement à cette vente, Nadon et Muzzo ont visité la maison quatre fois, dont une visite avec un inspecteur en bâtiment Daniel Saindon. [ 11 ] Durant cette visite, Saindon a posé des questions à Fabrici sur la cour anglaise.

Nadon et Muzzo venaient de vivre un problème important de vice caché avec leur propriété et une structure de béton, alors que leur balcon avait fait craquer la fondation du sous-sol. Nadon et Muzzo étaient donc inquiets quant à la conformité de la cour anglaise. [ 12 ] En réponse aux questions de Saindon, Fabrici a indiqué que la cour anglaise a été construite par lui et son père, sans plan. Que ni l'un ni l'autre n'est entrepreneur et qu'ils n'avaient pas connaissance s'ils avaient fait un « frost pit », ne sachant même pas ce que cela était. [ 13 ] À son rapport Saindon écrit : « Fondations (...) Commentaire (

s) Expertise recommandée L'entrée du sous-sol arrière a été fait après la construction. Ces travaux n'ont pas été fait par un entrepreneur licencié. Nous nous questionnons à savoir si la fondation a été fait au niveau contre le gel « frost pit » Consulter un spécialiste qui lui seul après excavation pourrait le certifier. (sic) Défaut à corriger Nous avons noté que le crépi se décollait par plaques à plusieurs endroits. Un problème d'adhérence lors de la pose de ce crépi semble être à l'origine de ce défaut. Consulter un spécialiste afin d'effectuer les réparations nécessaires.

Pour une meilleure adhérence, ce dernier peut enduire la fondation de colle à béton avant d'appliquer le crépi. » [ 14 ] La loupe devant expertise recommandée réfère le lecteur à la description des pictogrammes de la page 5. Ce pictogramme est plus amplement défini comme suit : « Une investigation supplémentaire par un spécialiste ou un expert est recommandée afin de déterminer avec plus d'exactitude l'ampleur d'un problème. » [ 15 ] Ce pictogramme n'est pas retrouvé à aucun autre endroit dans le rapport.

Nadon et Muzzo ne font pas de suivi, ils n'engagent pas d'expert, ne cherchent pas à parler au père de Fabrici et ne demandent pas à Fabrici s'ils peuvent excaver. [ 16 ] Nadon et Muzzo lèvent la condition d'inspection avant même d'avoir reçu le rapport écrit. Nadon témoigne qu'ils ont choisi d'agir ainsi parce que Saindon leur avait déjà indiqué tout ce qu'il y avait à savoir, aussi le rapport écrit qu'elle a lu « à la loupe », selon l'expression employée par madame, ne lui a rien appris de nouveau.

Pourtant en contre-interrogatoire Nadon avoue ne pas avoir lu la signification du pictogramme. [ 17 ] Deux ans après la prise de possession, Nadon et Muzzo ont une infiltration d'eau au sous-sol. Fabrici et Racanelli sont avisés. Un expert est suggéré, il détermine que le problème est dû à un défaut aux fondations de la cour anglaise qui doivent être refaites. [ 18 ] Fabrici et Racanelli ne contestent pas les conclusions de l'expert, mais contestent leur responsabilité, Nadon et Muzzo ayant connaissance du problème à l'achat.

Ils refusent de payer, mais font faire une soumission par Construction K2 inc. (K2) des travaux. [ 19 ] Suite à ce refus de les indemniser, Nadon et Muzzo font faire les travaux par Hénault et Gosselin, le seul soumissionnaire qu'ils ont fait venir. Ils ne contactent pas Fabrici et Racanelli pour les aviser du début des travaux. [ 20 ] Durant les travaux Hénault Gosselin modifie leur soumission et l'augmente.

L'explication donnée au Tribunal par un représentant de Héneault et Gosselin quant à cette augmentation était floue, non crédible et ne correspondait pas aux faits et pièces déposées, et ne peut même pas être clairement expliquée par l'expert des demandeurs.

Nadon et Muzzo ont fait faire, suite aux travaux de Hénault et Gosselin, des travaux d'aménagement paysager sur la cour ainsi que des travaux au système d'irrigation qui était brisé. [ 21 ] L'ensemble des dépenses réclamées par Nadon et Muzzo sont donc de : - 30 163,59 $ Pour la cour anglaise - 1 106,18 $ Système d'irrigation - 70,00 $ Permis de la Ville - 2 821,37 $ Aménagement paysager

- 8 427,07 $ Frais d'expertise ANALYSE ET DÉCISION Vice caché [ 22 ] Dans un premier temps, il importe de déterminer si nous sommes en présence d'un vice caché ou d'un vice apparent. Le contrat de vente en cause a été consenti avec la garantie légale. Concernant l'état de l'immeuble, il s'agit de la garantie contre les vices cachés. Le contenu de cette garantie est contenu à l'

article 1726 C.c.Q. 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 23 ] Ainsi, plusieurs critères permettent de faire la distinction entre un vice caché et un vice apparent : Gravité : Le vice doit être grave, soit qu'il a une telle importance qu'un acheteur raisonnable n'aurait pas acheté ou aurait négocié une réduction du prix.

C'est la situation ici pour la cour anglaise, mais non pas pour la chambre froide, car un problème qui se résout par l'ajout de scellant au coût de 500 $, n'est pas un vice grave. Toute réclamation au niveau de la chambre froide est donc rejetée. Antérieur : Le vice doit être présent au moment de la vente. La preuve a démontré que la conception deux ans avant la vente est à l'origine du vice. Inconnu de l'acheteur : Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être caché. La preuve aux présentes est claire à cet effet.

Nadon et Muzzo ont été informés par leur inspecteur de l'existence d'un problème au niveau de la cour anglaise et de la nécessité de faire une vérification plus approfondie à ce sujet. Vice doit être occulte : Soit qu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable. En l'absence d'indices révélateurs, il n'est pas exigé de l'acheteur qu'il défasse des murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état.

Par contre, aux présentes, Nadon et Muzzo avaient des indices révélateurs à travers les réponses candides de Fabrici et par la recommandation de leur expert. [ 24 ] Nadon et Muzzo n'ont pas agi en acheteurs consciencieux et diligents en ne prenant pas soin de faire les vérifications supplémentaires suggérées par leur expert.

La preuve obtenue en contre-interrogatoire de l'expert Ken Williot démontre que les vérifications suggérées par l'expert auraient révélé l'existence du vice. [ 25 ] Lorsqu'un promettant-acheteur a connaissance d'indices suggérant qu'il existe des problèmes dans l'immeuble convoité, il ne peut rester passif devant cette situation.

Il doit se renseigner sur la cause des problèmes au risque de voir son recours rejeté. [1] . [ 26 ] Ainsi, aux présentes considérant la conclusion du Tribunal quant aux deux derniers critères, il appert que le vice à la cour anglaise était apparent, rendant nulle la réclamation pour vices cachés. Demande subsidiaire de déclaration de responsabilité extracontractuelle [ 27 ] La législation et la doctrine québécoises indiquent clairement que les parties à un contrat ne peuvent se soustraire à l'application des règles contractuelles afin d'opter pour un régime de règles plus favorables.

L'auteur M e Pierre Deschamps précise, l'étendue des deux régimes de responsabilité applicables au Québec dans les termes suivants : «Par ailleurs, la responsabilité civile qu'encourt une personne pour son fait personnel peut être de deux ordres. Elle peut être de nature extracontractuelle : elle est alors régie par l'

article 1457 C.c.Q. Elle peut également être de nature contractuelle : elle est alors régie par l'

article 1458 C.c.Q. Bien qu'il existe en les deux ordres de responsabilité civile une unité fondamentale, il n'en demeure pas moins qu'il sera souvent nécessaire d'en identifier la nature en raison, notamment des règles particulières appelées à régir occasionnellement chacun de ces deux ordres de responsabilité et de l'interdiction formelle de l'option. À cet égard, il importe de préciser que ce qu'interdit l'

article 1458 C.c.Q. , ce n'est pas tant le cumul, dans un même recours, de causes d'actions ayant des fondements juridiques différents, l'un contractuel, l'autre extracontractuel, que la possibilité pour quiconque,

partie au contrat, de tirer avantage des règles d'un régime extracontractuel de responsabilité civile alors qu'en toute liberté et connaissance de cause il a convenu d'être assujettit à un autre ensemble de règles. Au demeurant, l'existence d'une relation de nature contractuelle ne fera pas nécessairement échec à l'application des règles de la responsabilité extracontractuelle. Comme le soulignait M. le juge Brossard dans l'arrêt Syndicat du Garage du Cours Le Royer c. Gagnon , «si l'

article 1458 interdit le cumul et les conclusions alternatives et consacre la primauté des règles de la responsabilité contractuelle lorsque lorsqu'un contrat existe ou est allégué, il n'interdit pas la conclusion subsidiaire et le pouvoir du tribunal d'appliquer les règles du régime de responsabilité extracontractuelle s'il conclu à l'absence de contrat ou de faute contractuelle ». [2] » [Nos soulignements] [ 28 ] Il est bien établi que le non-respect d'une stipulation contractuelle par l'un des cocontractants engendre nécessairement

l'application de l'

article 1458 C.c.Q. Selon la Cour d'appel, c'est uniquement lorsqu'il subsiste un doute quant à l'existence même du contrat ou de la faute contractuelle, que l'

article 1457 C.c.Q. peut s'appliquer subsidiairement [3] . [ 29 ] Suivant les enseignements de la Cour d'appel, l'existence d'un lien contractuel entre Nadon-Muzzo et Fabrici-Racanelli, force l'application du régime contractuel même si les chances de succès du recours sont faibles. Cependant, vu l'absence de faute contractuelle a priori , le tribunal pourrait appliquer le régime extracontractuel subsidiairement . Nous reproduisons les propos du juge Brossard dans la décision Syndicat du Garage du Cours Le Royer c.

Gagnon qui résument l'essentiel du raisonnement : 35 Mais je ne vois là rien d'incompatible avec la possibilité, selon les faits de l'espèce, et lorsqu'un doute peut subsister quant à l'existence même du lien contractuel ou quant à savoir si la faute commise se situe à l'intérieur du cadre du contrat, non pas de cumuler ou d'opter en faveur du régime de responsabilité extracontractuelle, mais d'invoquer, de façon subsidiaire, les règles du régime de responsabilité extracontractuelle pour le cas où le tribunal conclurait, soit à l'absence de contrat, soit que la faute reprochée se situe à l'extérieur des cadres du contrat.

Dans un tel cas, si le tribunal conclut à la faute contractuelle, la

partie demanderesse ne saura bénéficier des règles plus profitables d'un régime de responsabilité extracontractuelle. Mais si le tribunal devait conclure à l'absence de responsabilité contractuelle, nonobstant l'existence d'une faute bien qualifiée, le tribunal pourrait alors appliquer les règles du régime de responsabilité extracontractuelle pour sanctionner cette faute. [ 30 ] Racanelli n'ayant pas participé à la construction de la cour anglaise, sa responsabilité extracontractuelle ne peut-être retenue, à ce sujet.

Quant à Fabrici, Nadon et Muzzo lui reprochent de ne pas avoir respecter les normes de la construction, et de ne pas avoir fait faire de plan et obtenu de permis avant de s'engager dans la construction de la cour anglaise. [ 31 ] Il lui est aussi reproché de ne pas avoir fait faire le travail par un spécialiste alors qu'il savait ne pas avoir les compétences nécessaires pour exécuter les travaux et d'avoir ainsi agi de façon insouciante et imprudente, engageant sa responsabilité en vertu de l'

article 1457 du Code civil du Québec . [ 32 ] Nadon et Muzzo plaident que Fabrici ne peut en vertu de 1732 « en aucun cas se dégager de ses fautes personnelles ». Or, cet

article trouve application lorsqu'il y a une modification par les parties de la garantie conventionnelle, ce qui n'est pas le cas aux présentes. [ 33 ] Nadon et Muzzo prétendent que Fabrici n'a pas respecté la législation qui encadre la construction d'un bâtiment et de ses accessoires. Il faut toutefois que la preuve établisse que cette réglementation couvre la situation particulière de Fabrici, à savoir, la construction d'une cour anglaise à une maison d'habitation par le propriétaire qui n'a pas suivi les règles de l'art de la construction.

Les violations à ces règles doivent être démontrées tout comme le préjudice qui en résulte pour Nadon. [ 34 ] Au Québec, quiconque exécute ou fait exécuter des travaux de construction doit détenir une licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), à moins d'en être exempté par la loi. Le propriétaire d'un bâtiment ou d'une installation, assujetti à la

Loi sur le bâtiment [4] (ci-après, L.b.) et qui exécute lui-même des travaux de construction pour son propre compte, doit détenir une licence de constructeur-propriétaire (art 48 L.b.). [ 35 ] Cependant, la L.b. prévoit des cas d'exemptions à l'obtention d'une licence pour le constructeur-propriétaire qui vise la situation de Fabrici : 49.

Aucune licence de constructeur-propriétaire n'est nécessaire: 1° pour celui qui fait exécuter des travaux de construction par un entrepreneur titulaire d'une licence, qui a pour activité principale l'organisation ou la coordination des travaux de construction dont l'exécution est confiée à d'autres; 2° pour la personne physique qui exécute ou fait exécuter des travaux de construction d'une maison unifamiliale ou d'un ouvrage destinés à son usage personnel ou à celui de sa famille. [Nos soulignements] [ 36 ] Nadon et Muzzo ne peuvent pas reprocher à Fabrici de ne pas détenir une licence de constructeur-propriétaire pour la construction de sa cour anglaise, et la preuve n'a pas établi l'obligation d'avoir un permis d'exécution provenant de la municipalité. [ 37 ] Ensuite, pour le type d'ouvrage n'exigeant pas de licence l'

article 16 L.b. indique qu'en général le constructeur-propriétaire doit se conformer au Code de construction . Comme la L. b. a une portée générale et couvre d'emblée tous les bâtiments, c'est par le Règlement d'application de la

Loi sur le bâtiment [5] que le champ d'application est circonscrit. Pour les ouvrages ne nécessitant pas de licence le Règlement exempte certaines catégories de bâtiments de l'application du

chapitre Bâtiment (art. 3.3 du Règlement). Les immeubles d'habitation comportant au plus 2 étages ou au plus 8 logements sont exemptés de l'application du Code de construction. Ainsi, l'immeuble en cause pour le type d'ouvrage fait n'était pas soumis aux exigences du Code. [ 38 ] Finalement, le comportement de Nadon et Muzzo à savoir leur connaissance préalable de l'état de la cour anglaise alourdit leur fardeau de preuve. Une personne assume et accepte les risques dont elle a connaissance.

Toutefois, l' art. 1477 C.c.Q. rappelle que cette acceptation ne vaut pas pour autant à la renonciation à poursuivre l'auteur du préjudice. Celui-ci «pourra être tenu de réparer le dommage subi par la victime dans la mesure où cette dernière arrive à prouver qu'il ne s'est pas comporté à son égard comme une personne prudente et diligente et que ce comportement fautif a contribué à la réalisation de son préjudice [6] ».

Ainsi même, la simple non-conformité d'une construction selon les règles du Code national du bâtiment , si tel avait été le cas, ne suffirait pas en soi [7] , [ 39 ] Il faut que Nadon et Muzzo démontent que Fabrici n'a pas agi à leur égard en personne diligente. Or, Fabrici a répondu avec diligence, franchise et honnêteté aux interrogations de Nadon et Muzzo.

Les réponses données par Fabrici à l'expert de Nadon et Muzzo lui a permis de déterminer l'existence d'un problème à investiguer. [ 40 ] Ce sont les agissements subséquents des demandeurs, soit leur empressement à acheter sans plus investiguer ou lire attentivement leur expertise qui a mené à la réclamation. Car, une investigation plus poussée aurait dévoilé le problème et permis aux

demandeurs de négocier un prix conséquent avec le problème ou encore de ne pas acheter du tout. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande avec dépens. __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Me François Hamel Procureur des demandeurs Me Marcel Éric Luft Procureurs des défendeurs Date d’audience : Les 9 et 10 novembre 2011