2016 QCCA 1640, 2016 QCCA 1640

Duclos c. Roy 2016 QCCA 1640 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-008940-154 (200-17-017228-123) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 5 octobre 2016 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. (JD1739) JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. (JL2746) CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. (JG1843)

PARTIE APPELANTE AVOCATE RICHARD DUCLOS Me SUZY GUYLAINE GAGNON (Gagnon, Proulx) PARTIES INTIMÉES AVOCATS LUCY ROY BENOIT SIMARD Me JEAN FORTIER Me LOUISE LÉVESQUE (Joli-Cœur, Lacasse) En appel d'un jugement rendu le 22 janvier 2015 par l'honorable Suzanne Hardy-Lemieux de la Cour supérieure, district de Québec.

NATURE DE L'APPEL : Vente (offre, promesse et autres accords préalables) – Dommages Greffière : Rose-Marie Rousseau (TR1540) Salle : 4.33 AUDITION 9 h 51 Me Fortier dépose un plan de plaidoirie au début de l'audition; Observations de la Cour; 9 h 53 Observations de Me Gagnon; Observations de la Cour; Me Gagnon poursuit; 10 h 42 Observations de Me Fortier; Observations de la Cour; Me Fortier poursuit; 11 h 00 Suspension; 11 h 27 Reprise; Me Fortier poursuit; 12 h 12 Suspension; 12 h 25 Reprise; Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’intimée Roy était cliente de l’appelant, coiffeur de profession. Elle et l’intimé Simard ont approché l’appelant pour lui vendre leur maison, ainsi que l’explique la juge de première instance au paragraphe 10 du jugement entrepris. [ 2 ] Il convient d’ajouter que l’intimée Roy travaillait pour la Fédération des caisses Desjardins du Québec et que les intimés ont présenté à l’appelant un dénommé Huot, courtier immobilier, qui lui a affirmé que le projet était réalisable.

L’appelant s’est fié à des personnes qui lui semblaient mieux renseignées que lui et, de fait, l’étaient. [ 3 ] L’analyse factuelle de la juge l’a amenée à trancher que l’appelant avait fait défaut, sans motif valable, de respecter la promesse d’achat intervenue en décembre 2011 entre les parties, promesse qu’elle estimait claire et qu’elle a appliquée de façon littérale. [ 4 ] Il s’agit là d’une erreur de droit. [ 5 ] Il convient de reprendre ici les propos des auteurs Baudouin et Jobin dans leur traité Les obligations : « La soi-disant clarté peut toutefois être trompeuse.

Replacés dans le contexte des autres stipulations de la convention ou celui

des circonstances de sa conclusion, les termes apparemment limpides d’une stipulation peuvent se révéler ambigus et contredire l’économie du contrat, la véritable intention des parties. La règle de non-intervention du tribunal devant des mots clairs ne constitue qu’une présomption simple.

Ainsi, la qualification formelle donnée par les parties à leur contrat (vente, louage, crédit-bail) ou à certains aspects de celui-ci ne doit pas empêcher le tribunal de vérifier si cette qualification correspond bien aux effets recherchés, comme on l’a vu. […] L’ambiguïté peut provenir des termes mêmes de la convention : un mot ayant plusieurs acceptions, une construction de phrase erronée ou une contradiction entre certaines clauses du contrat en sont des exemples. Les cas de figure varient à l’infini.

Parfois, l’ambiguïté naîtra d’un changement de circonstances postérieur à la formation du contrat : si le juge entretient un doute raisonnable, les règles d’interprétation entreront en jeu et écarteront le sens littéral pour faire place à la véritable intention des parties au moment de la formation du contrat. » [1] [ 6 ] Or, des raisons indépendantes de la volonté des parties ont fait en sorte que le projet qu’elles avaient clairement envisagé, selon la preuve, ne pouvait aller de l’avant. [ 7 ] En premier lieu, le financement nécessaire, que les intimés avaient représenté comme possible à l’appelant, et pour l’obtention duquel ils avaient promis de l’aider, n’a pu être concrétisé pour une raison qui échappait au contrôle de l’appelant.

En second lieu, l’usage envisagé n’était pas conforme à la réglementation municipale, comme l’a d’ailleurs conclu, avec justesse, la juge d’instance. Dans ce contexte, la résolution de la promesse d’achat, recherchée par les intimés, s’imposait. [ 8 ] Même si l’on retenait la conclusion principale du jugement de première instance, il demeure que la condamnation en dommages est manifestement erronée. Elle ne pouvait être que du montant de la différence entre le prix payé par les intimés, y compris l’hypothèque assumée, et le prix offert.

Incidemment, les intimés étaient toujours propriétaires de la maison concernée au procès. Aucune évaluation de la valeur marchande de l’immeuble n’a été déposée en preuve. [ 9 ] Quant à la perte de loyers, les intimés ont longtemps refusé de remettre à l’appelant les biens qu’il avait apportés, avec leur permission, dans l'appartement sis dans leur demeure.

Il est clair que ce refus était un moyen de pression pour contraindre l’appelant à donner suite à la promesse d’achat malgré que le financement requis n’ait pas été obtenu et que l’occupation commerciale partielle envisagée par les parties ne puisse être permise, pour les motifs exposés aux paragraphes 35 et 36 du jugement entrepris. Les intimés ne peuvent se plaindre de n’avoir pu louer cette

partie de la maison parce que les biens de l’appelant s’y trouvaient. Ce n’est que le 11 mai 2012 qu’il a pu les récupérer.

En outre, les intimés n’avaient fait aucune publicité pour trouver un locataire dans l’intervalle, contrevenant ainsi à leur obligation de minimiser les dommages. [ 10 ] Quant aux honoraires professionnels d’environ 1 000 $ encourus par les intimés, comme les intimés n’en ont révélé le montant qu’au procès, malgré les nombreuses demandes de l’appelant, ils ne sont pas justifiés de les réclamer. [ 11 ] Reste la demande reconventionnelle pour les troubles et inconvénients subis par l’appelant par la privation de ses biens pendant de nombreux mois.

À l’audition de l’appel, la procureure de l’appelant a reconnu que cette réclamation est difficile à quantifier et a suggéré qu’elle soit d’un montant équivalent à tout montant accordé aux intimés pour perte de loyers. La Cour n’accordant aucun montant sous ce chef, elle n’accordera non plus aucun montant concernant la privation de biens. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 12 ] ACCUEILLE l'appel, avec frais de justice. [ 13 ] CASSE le jugement entrepris. [ 14 ] REJETTE la demande reconventionnelle. [ 15 ] DÉCLARE résolue la promesse d'achat du 9 décembre 2011. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A.

CLAUDE C. GAGNON, J.C.A.