2023 QCCQ 9858, 2023 QCCQ 9858

Morency c. Pelletier 2023 QCCQ 9858 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-702543-213 DATE : 11 décembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTIN MORENCY Demandeur c.

MÉLANIE PELLETIER Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Mélanie Pelletier est la propriétaire d’origine d’une maison en rangée construite en 2007, sise au [...] à Gatineau. Elle occupe celle-ci jusqu’en 2012 puis procède à sa location jusqu’en 2020. [ 2 ] M. Morency s’intéresse à cette propriété, en août 2020, et ce, bien que celle-ci ne soit pas en vente.

Ce sont les locataires de l’immeuble qui mettent ce dernier éventuellement en contact avec Mme Pelletier et son conjoint. [ 3 ] M. Morency leur explique alors qu’il recherche, à très brève échéance, un toit afin de se reloger en compagnie de ses enfants. Il requiert une prise de possession particulièrement rapprochée, soit le 1 er septembre 2020. [ 4 ] M. Morency procède à une première visite [1] des lieux, puis à une seconde accompagné d’un inspecteur préachat de la firme Defsco. [ 5 ] L’inspecteur en question transmet, en date du 27 août 2020, un long rapport s’étalant sur 140 pages.

La liste de problématiques liées à l’immeuble y étant dénoncée est impressionnante et variée. [ 6 ] Se servant de ce rapport, M.

Morency propose à Mme Pelletier de réduire le prix demandé d’une somme de 14 000$, et ce, à la lumière de deux soumissions obtenues relativement aux travaux requis au niveau de la fondation (4 fissures). [ 7 ] Les parties s’entendent finalement sur une réduction de 10 000$, le prix de vente ultimement agréé étant de 278 000$ [2] , la vente s’effectuant dûment munie de la garantie légale de qualité. [ 8 ] La prise de possession s’effectue le 11 septembre 2020. [ 9 ] Une fois sur les lieux, M. Morency argue que l’immeuble qui lui est laissé est dans un état horrible.

Une longue série de reproches est formulée quant à l’état de l’immeuble tel que laissé par les locataires des lieux (saleté, odeur, murs endommagés, porte- serviettes arrachés, et ainsi de suite). [ 10 ] M. Morency décide donc de procéder à une première série de travaux correctifs. Il en avise éventuellement Mme Pelletier, après la fin des travaux, par une mise en demeure datée du 5 novembre 2020 [3] , signifiée par huissier.

Cette mise en demeure, de 19 pages, expose, photos à l’appui, la série de problématiques découvertes au moment de la prise de possession, précisant que les travaux correctifs ont déjà été réalisés. [ 11 ] Il s’agit là, et tous le concèdent, du premier contact après la vente de M. Morency avec Mme Pelletier. Essentiellement, il informe cette dernière de toutes les démarches qu’il a réalisées – et complétées – depuis sa prise de possession de l’immeuble près de deux mois auparavant. [ 12 ] Quelques jours plus tard, soit le 12 novembre 2020, Mme Pelletier transmet sa réponse à M. Morency.

Les deux derniers paragraphes de celle-ci [4] se déclinent ainsi : Vous demandez maintenant un autre remboursement de 10 000$ suite à des réparations que vous avez fait faire sans aucune chance de notre part de constater lesdits problèmes ou de même avoir l’opportunité de corriger les soi-disant vices cachés. M. Morency, nous ne sommes pas responsables, de votre décision de procéder à l’achat, malgré tout ce qui a été soulevé par votre inspecteur en bâtiment.

Et nous ne pouvons être tenus responsables de payer pour des travaux que vous avez fait faire, sans même nous contacter et/ou nous donner la chance de constater les problèmes, ou même de pouvoir les corriger.

[ 13 ] Ayant reçu cette missive, M. Morency décide de procéder, dans les mois suivants, à une autre longue série de travaux. [ 14 ] Encore une fois, aucun contact n’intervient dans l’intervalle entre les parties. [ 15 ] Une fois cette seconde série de travaux complétés, M. Morency transmet une seconde mise en demeure à Mme Pelletier, totalisant cette fois 15 pages. Celle-ci, datée du 6 mai 2021 [5] , dresse le détail de cette seconde série de travaux. M. Morency y réclame dorénavant la somme de 15 000$. [ 16 ] La Demande est introduite, le 7 octobre 2021, devant la Division des petites créances.

La Demande réfère à une série de travaux, la somme réclamée étant réduite à celle de 15 000$, et ce, afin de respecter le seuil juridictionnel de ladite Division [6] . [ 17 ] Invité par le Tribunal à préciser les chefs de réclamation formant cette somme de 15 000$, M.

Morency – séance tenante – détaille le tout ainsi : a) 3 287,84$ pour des travaux de plomberie [7] ; b) 4 564,51$ pour des travaux de décontamination [8] ; c) 6 058,57$ pour le coût des matériaux [9] ; d) 1 089,08$ pour une portion de la somme déboursée pour l’achat d’une nouvelle unité d’air climatisé [10] . [ 18 ] La Demande est vigoureusement contestée par Mme Pelletier. Elle postule, entre autres choses, que M. Morency l’a mise, deux fois plutôt qu’une, devant le fait accompli en lien avec tous ces travaux qualifiés de correctifs. Du reste, les vices reprochés par M.

Morency à l’immeuble ne se qualifieraient pas, ajoute-t-elle, au sens des critères applicables en matière de vices cachés. [ 19 ] Voyons voir ce qu’il en est. ANALYSE [ 20 ] La Demande formulée par M. Morency est de nature civile.

Il revenait donc à ce dernier d’en établir le bien-fondé, et ce, par l’entremise d’une preuve prépondérante [11] . [ 21 ] Une preuve, afin de se qualifier de prépondérante, doit être claire et convaincante [12] . [ 22 ] Il est établi, en l’espèce, que la vente conclue entre les parties était valablement munie de la garantie légale de qualité (aussi appelée la garantie contre les vices cachés). Cette constatation permet donc, en principe, d’enclencher les effets de l’

article 1726 du Code civil du Québec (ci-après le C.c.Q. ) qui est ainsi rédigé : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 23 ] Les critères applicables en la matière sont bien connus [13] et furent réitérés à d’innombrables reprises. Ceux-ci peuvent se résumer ainsi [14] : 1) Le vice reproché doit être suffisamment grave; 2) Le vice doit être antérieur à la vente; 3) Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente; 4) Le vice doit être caché (non apparent).

Un vice pourra se qualifier ainsi s’il n’aurait pas été possible pour un acheteur, agissant de manière raisonnablement prudente et diligente [15] , de le découvrir avant la conclusion de la vente. [ 24 ] À ces critères s’ajoute celui lié à la mise en œuvre de ladite garantie de qualité. En effet, l’

article 1739 C.c.Q. l’énonce spécifiquement en ces termes : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 25 ] Comme nous le verrons, la jurisprudence rappelle l’importance pour l’acheteur de transmettre une mise en demeure à son vendeur – sauf exception – avant la réalisation des travaux correctifs, et ce, afin de lui permettre de constater l’état de la situation et d’agir en conséquence. [ 26 ] En l’espèce, les réclamations formulées sont de deux ordres.

D’une part, il est clairement établi que les travaux liés à la plomberie, à la décontamination et l’ensemble des matériaux achetés pour ce faire furent tous réalisés avant qu’une mise en demeure [16] ne soit transmise à Mme Pelletier.

[ 27 ] Le seul chef de réclamation qui est distinct est celui relatif à l’air climatisé, l’achat de la nouvelle unité étant, précise M. Morency, plutôt récente, à une époque résolument postérieure aux mises en demeure et à l’introduction de la Demande. Nous y reviendrons. [ 28 ] Les réclamations de M.

Morency quant aux travaux de plomberie, de décontamination et le coût des matériaux y étant associés sont, on doit le constater, plombées de diverses problématiques importantes. [ 29 ] Les tribunaux supérieurs, dont la Cour d’appel du Québec, ont rappelé l’importance de cette mise en demeure qui doit être transmise avant la réalisation des travaux correctifs. Le plus haut tribunal de la province s’exprime ainsi, dans l’arrêt de principe Facchini c. Coppola [17] : [40] La dénonciation doit avoir lieu dans un délai raisonnable à compter de la découverte du vice.

Par contre, lorsque comme en l'espèce l'acheteur connaissait l'existence du vice il ne peut se plaindre d'une dénonciation tardive. C'est l'effet du second paragraphe. [41] Selon la doctrine, la raison d'être de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater le vice, d'examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts. [42] La dispense, en cas de connaissance du vice sur le vendeur, ne porte que sur la tardiveté de l'avis alors que la dénonciation demeure une condition de fond. C'est l'avis que le professeur Jobin exprime ainsi : 169 – Préavis.

Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie. Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. […] Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l’a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment. […] [43] En effet, la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. doit être envoyée avant l'exécution des travaux corrigeant le vice caché. Selon une décision récente de notre Cour, dans l'affaire Argayova c. Fernandez, le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d'un vice avant les travaux et lorsqu'il a eu l'occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci.

L'absence d'une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l'omission prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence du vice et de la réparer. [ 30 ] L’absence d’une telle mise en demeure est normalement fatale [18] au recours entrepris par un acheteur qui prétend à l’existence de vices cachés. En effet, cette mise en demeure préalable est impérative [19] . [ 31 ] Les auteurs Baudouin et Jobin, dans leur Traité sur les obligations [20] , abondent dans le même sens lorsqu’ils rappellent le fondement de la nécessité d’une telle dénonciation avant la réalisation de travaux correctifs.

Ces auteurs précisent, en application de l’

article 1602 C.c.Q. [21] , ce qui suit : Il convient toutefois de relever un recours au sujet duquel les tribunaux s'avèrent particulièrement exigeants et pour lequel l'absence de mise en demeure préalable sera fatale, sauf si les circonstances justifient une demeure de plein droit par l'effet de la loi ou du contrat. Il s'agit de l'exécution en nature par remplacement, par laquelle le créancier exécute lui-même l'obligation ou, le plus souvent, la fait exécuter par un tiers, aux frais du débiteur (article 1602).

Pour se prévaloir de ce droit, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochés, l'inviter à s'exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s'il fait défaut de s'exécuter dans le délai imparti. La sévérité démontrée par les tribunaux dans l'application de ce recours s'explique par la volonté de s'assurer que le débiteur soit conscient des frais – souvent considérables – qu'il risque d'encourir par cette sanction extrajudiciaire, s'il n'exécute pas son obligation.

Selon une jurisprudence très abondante et d'une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés le créancier qui prive le débiteur de la faculté d'exécuter son obligation ou de constater son inexécution, sans mise en demeure préalable ou à la suite d'une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l'exécution de remplacement. (…) [ 32 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Catherine Mandeville, de la Cour Supérieure, et ce, dans l’affaire SG2c inc c. Morin [22] : [47] En ce qui concerne l’avis requis en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , le Tribunal rappelle qu’il s’agit d’une règle qui s’applique spécifiquement en matière de garantie de droit de propriété. Cette exigence est applicable au cas en l’espèce. [48] Comme le soulignait encore récemment la Cour d’appel (décision du 19 avril 2013 Optimum c. Trudel, EYB 2013 – 200962), la jurisprudence et la doctrine sont unanimes : cette obligation de donner un avis prévu à l’

article 1739 C.c.Q. constitue une condition de fond. Ainsi, cette obligation ne peut, comme l’a pensé le représentant de l’acheteur M. Poirier, varier selon qu’il estime approprié ou utile de donner un préavis en fonction des circonstances.

En fait, il s’agit d’une disposition qui prévoit une obligation en faveur du vendeur, laquelle se fonde notamment sur son droit à une défense pleine et entière. [49] L’objectif de cet avis prévu par la loi est de permettre au vendeur de constater par lui-même l’existence du vice allégué en temps opportun et, le cas échéant, de prendre s’il le souhaite la décision d’y remédier par lui-même en fonction de ses propres décisions et méthodes de réparations et non de celles choisies par l’acheteur. [50] En fait, l’obligation d’envoyer l’avis prévu à l’

article 1739 C.c.Q. existe même si le vendeur connaît ou est présumé connaître l’existence du vice en question [23] . [51] La seule exception à cette règle en est une qui a été créée par la jurisprudence, et qui se fonde notamment sur les principes développés en matière de mise en demeure de plein droit. [52] Il s’agit d’exceptions dont la démonstration est bien entendu à la charge de celui qui désire se fonder sur ces exceptions pour justifier son manquement à l’obligation d’envoyer un avis en vertu de 1739 C.c.Q.

[53] Ces exceptions sont les suivantes : 1- une urgence, que la jurisprudence a décrite comme étant le cas où le bien est menacé par un dépérissement immédiat advenant le défaut de remédier au vice; 2- si le vendeur a répudié sa responsabilité à l’égard du vice; ou 3- s’il a renoncé à se prévaloir du défaut d’avis par l’acheteur. [Le Tribunal souligne] [ 33 ] La Cour d’appel du Québec, dans l’arrêt Immeubles de l’ Estuaire phase III inc c.

Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo phase III [24] , encapsule, en une courte phrase, une telle obligation : [159] L'auteur indique dans ce passage que l'acheteur doit donner ce préavis avant d'intenter les procédures mais, vu le but du préavis, tel qu'expliqué plus haut (voir supra, paragr. [152]), il faut comprendre que l'acheteur doit donner ce préavis avant même de procéder aux réparations : on ne peut pas, autrement, parler de dénonciation. [ 34 ] Certes, et comme nous l’avons vu, certaines exceptions viennent tempérer le caractère impératif, voire implacable, de ces principes. [ 35 ] L’

article 1597 C.c.Q. se décline d’ailleurs en ces termes : 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence.

Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée. [ 36 ] Le fardeau de démontrer l’application de l’une ou de l’autre de ces exceptions salvatrices repose sur les épaules du créancier qui tente d’en bénéficier [25] . [ 37 ] M.

Morency, confronté à cet argumentaire apparaissant non seulement de cette réponse qu’il reçoit à sa première mise en demeure, mais également du libellé même de la Contestation produite par Mme Pelletier à son dossier, rétorque ce qui suit :

i) Les travaux réalisés étaient urgents, et ce, afin d’offrir un logement salubre et sécuritaire à ses enfants; ii) Mme Pelletier, et son conjoint, auraient agi de manière directive, voire agressive et intimidante, dans le processus de vente. Ainsi, il ne souhaitait pas entrer en contact avec eux; [ 38 ] Ces arguments proposés par M. Morency ne peuvent recevoir l’adhésion du Tribunal.

Voici pourquoi. [ 39 ] D’une part, la notion de travaux urgents, au sens de l’application de la garantie de qualité, est une notion interprétée restrictivement par les tribunaux. [ 40 ] L’urgence dont il est ici question nécessite la démonstration prépondérante, par l’acheteur, de l’existence d’un élément de dangerosité, de risque réel de détérioration ou de perte du bien justifiant ainsi une réparation extrêmement rapide et immédiate [26] . [ 41 ] Le test applicable est objectif. M.

Morency devait donc établir que la situation était telle – objectivement parlant [27] – qu’il n’avait d’autre choix que de procéder très rapidement aux travaux correctifs. Ainsi, il doit démontrer que même le délai normalement requis afin d’aviser Mme Pelletier aurait pu être problématique vu le risque imminent de détérioration de l’immeuble. [ 42 ] L’existence d’un péril doit être démontrée [28] . [ 43 ] En l’espèce, le Tribunal ne doute pas que M.

Morency a voulu, subjectivement, corriger les problématiques découvertes dès que possible. [ 44 ] Mais cela, en soi, est insuffisant afin de qualifier les travaux d’urgents au sens des critères précités. [ 45 ] La preuve n’établit pas, ni de manière directe ni par présomption [29] , l’existence de travaux urgents de cette nature. La preuve soumise ne peut se qualifier de prépondérante quant à l’existence de ce péril immédiat justifiant de passer outre à la nécessité de transmettre cette mise en demeure à Mme Pelletier. [ 46 ] De vouloir agir vite, avec diligence, est une chose.

Mais cela ne transforme pas les travaux en question en travaux urgents au sens du critère applicable. [ 47 ] De vouloir offrir à sa famille, et à ses enfants, un logement de bonne qualité est certes tout à l’honneur de M. Morency. Cependant, cela – en soi – est également insuffisant afin de qualifier les travaux d’urgents. Cela est d’autant plus vrai que le rapport d’inspection préachat [30] notait, en moults détails, la présence d’une impressionnante série de problèmes avec l’immeuble. [ 48 ] Certes, M.

Morency plaide qu’il n’a pas agi de mauvaise foi en omettant de transmettre une telle mise en demeure. [ 49 ] Or, la bonne foi (qui d’ailleurs se présume [31] ) ne constitue pas un remède à l’omission de transmettre une mise en demeure avant la réalisation des travaux correctifs.

[ 50 ] D’ailleurs, M. Morency précise lui-même que les délais afin d’obtenir la collaboration d’un entrepreneur (en pleine période pandémique) étaient particulièrement longs [32] . [ 51 ] M. Morency ajoute également que le délai afin de procéder à l’acquisition des matériaux nécessaires pouvait également être très long. [ 52 ] Ainsi donc, et manifestement, rien n’empêchait M. Morency d’aviser, en temps opportun Mme Pelletier, et ce, en raison de ces délais de toute façon incompressibles. [ 53 ] Cela est d’autant plus vrai que M.

Morency précise qu’il souhaitait absolument que les travaux dits correctifs soient effectués avant la période hivernale. Or, il concède, en toute honnêteté intellectuelle, qu’il bénéficiait d’une fenêtre d’opportunité d’environ 1 mois et demi à 2 mois pour ce faire. [ 54 ] Encore une fois, rien n’empêchait M. Morency de transmettre, en temps opportun, cette mise en demeure à Mme Pelletier pendant ce délai d’attente afin de mandater un entrepreneur et afin d’acheter les matériaux, et cela, en respectant cet échéancier que M.

Morency souhaitait imposer. [ 55 ] Mme Pelletier a donc raison de postuler qu’elle fut mise, deux fois plutôt qu’une d’ailleurs, devant les faits accomplis. Aucune exception au principe n’est ici établie. Mme Pelletier ne se retrouvait pas, à quelconque moment, en situation de mise en demeure de plein droit [33] . [ 56 ] M.

Morency ajoute, au cours de son témoignage, qu’il a décidé de ne pas transmettre cette mise en demeure à Mme Pelletier car il ne voulait pas « ralentir le processus » en raison de ce délai de 10 jours (ou environ) qu’il devrait accorder à cette dernière afin qu’elle puisse prendre position. [ 57 ] En l’espèce, il apparait que ce délai de 10 jours valablement accordé à Mme Pelletier n’aurait pas retardé quelconque processus correctif, en ce que les délais pour mandater un entrepreneur étaient manifestement plus longs que celui-ci. [ 58 ] M.

Morency ajoute qu’il aurait été inutile de transmettre une telle mise en demeure vu l’état décrépit des lieux. « J’aurais pas voulu qu’elle effectue les travaux correctifs après avoir vu l’état de l’immeuble qu’elle me remet », plaide-t-il. [ 59 ] Or, deux commentaires s’imposent à ce sujet. [ 60 ] D’une part, et Mme Pelletier le note elle-même dans le cadre de son témoignage, il est manifeste qu’elle n’aurait pas été celle qui aurait effectué les travaux correctifs si elle en avait eu l’opportunité.

Évidemment, elle aurait pu mandater une tierce-entreprise. [ 61 ] D’autre part, cet état décrépit des lieux apparaissait déjà, en bonne

partie conformément à la preuve prépondérante, en amont de la vente, et ce, lors de ces visites réalisées par M. Morency puis par l’entremise de cet imposant rapport de pré inspection dont le contenu est tout sauf rassurant. Certes, des découvertes additionnelles semblent découler du retrait des meubles garnissant le logement, mais force est de constater que plusieurs des éléments de décrépitude reprochés apparaissaient déjà du rapport d’inspection. [ 62 ] D’ailleurs, M.

Morency le reconnait en précisant qu’il savait que plusieurs travaux devaient être réalisés, bien que de moindre ampleur. [ 63 ] À cet égard, il est utile de rappeler que M.

Morency, à l’étape de la négociation à la baisse du prix – avant la vente – dans un long courriel argumentatif [34] (et qui reprenait de larges pans du rapport d’inspection préachat) notait que même le courtier immobilier de Mme Pelletier, un dénommé Guy Vézeau, avait qualifié l’immeuble, à deux occasions d’ailleurs, d’infect. [ 64 ] Cette situation, en présumant qu’elle illustrait bien l’état réel de l’immeuble, était manifestement connue de M. Morency avant l’acquisition de celui-ci. [ 65 ] Cela dit, qu’en est-il de l’argument proposé par M.

Morency voulant qu’il ne soit pas entré en contact avec Mme Pelletier, avant la réalisation des travaux, vu le comportement agressif et intimidant de sa part et – surtout – de la part de son conjoint? [ 66 ] Quelques commentaires s’imposent ici. [ 67 ] D’une part, les dispositions pertinentes de la loi, telles qu’elles furent interprétées par la jurisprudence, ne réfèrent pas à une telle exception liée à une « crainte » du comportement du vendeur. [ 68 ] Par ailleurs, Mme Pelletier produit une série de messages texte échangés entre les parties en amont de la vente [35] .

Avec égards pour l’opinion contraire, ces textes ne laissent nullement poindre quelconque agressivité. Le ton y est tout à fait correct. [ 69 ] M. Morency rétorque que la lettre de réponse transmise par Mme Pelletier, en date du 12 novembre 2020, illustre bien le manque de respect et les insultes dont il a fait l’objet en amont de la vente. [ 70 ] Or, et objectivement, cette lettre répond à la longue mise en demeure, et ce, dans un ton neutre et transactionnel. Rien dans cette missive ne peut se qualifier, objectivement et de l’opinion du Tribunal, d’agressif, d’insultant ou d’irrespectueux. [ 71 ] M.

Morency réplique que les propos agressifs du conjoint de Mme Pelletier lui étaient plutôt réservés lors de conversations téléphoniques, et non pas lors des échanges écrits [36] . [ 72 ] À

titre d’exemple, M. Morency rappelle que le conjoint de Mme Pelletier lui demandait, avant la vente et avec insistance : « Ta veux-tu ou tu la veux pas la maison? ». [ 73 ] Le Tribunal, avec égards, ne perçoit rien d’autre dans un tel propos qu’une demande voulant préciser les intentions d’un

potentiel acheteur. [ 74 ] Cela dit, M. Morency précise que cette lettre du 12 novembre 2020 est le reflet de ces propos agressifs transmis en amont de la vente. Or, et comme nous l’avons vu, le Tribunal est d’opinion que cette missive ne peut pas se qualifier, objectivement, d’insultante ou d’agressive. [ 75 ] Il s’agit d’une lettre au ton neutre et ferme. Sans plus. Un propos directif n’est pas, en soi, un propos agressif. [ 76 ] Ainsi donc, cet argument additionnel proposé par M. Morency ne peut non plus être salutaire à sa position. [ 77 ] Enfin, M.

Morency soumet qu’il n’avait pas les coordonnées de Mme Pelletier. Or, l’acte de vente signé chez le notaire précise, en toutes lettres, les coordonnées de cette dernière. Du reste, M. Morency a valablement transmis, par huissier, cette première lettre de mise en demeure – à la bonne adresse – au mois de novembre suivant. [ 78 ] Bref, force est ici de constater que M. Morency ne prend nullement contact avec Mme Pelletier entre sa prise de possession de l’immeuble et la transmission de cette première mise en demeure en novembre 2020. Pourtant, les travaux en découlant (et les coûts y étant associé

s) ont déjà été complétés à ce moment. Les sommes ont déjà été engagées. [ 79 ] Le libellé de la mise en demeure – qui est particulièrement détaillée – ne laisse place à aucun doute. Les problématiques alléguées ont déjà fait l’objet, à ce moment, de réparations. [ 80 ] Comme nous l’avons vu, la réponse transmise par Mme Pelletier, quelques jours à peine plus tard, note spécifiquement cette problématique voulant qu’on la place devant le fait accompli. [ 81 ]

Malgré ce constat, il apparait que M. Morency décide de procéder à une seconde série de travaux et d’en aviser, seulement après coup encore une fois, Mme Pelletier. La seconde mise en demeure – du mois de mai 2021 – est au même effet, M. Morency y informant cette dernière de cette seconde série de travaux dûment complétés. [ 82 ] Bref, le même pattern se reproduit à nouveau. [ 83 ] En page 2 de cette seconde mise en demeure, on peut notamment y lire, de manière conséquente, ce qui suit : Alors, voici une mise à jour depuis puisque d’autres problèmes (vices caché

s) furent découverts depuis et ont dû être réparés sans tarder! [ 84 ] À la lumière de l’ensemble de ces constats, le Tribunal est d’opinion que cette absence de mise en demeure en temps opportun, soit donc avant la réalisation des travaux, fut la source d’un préjudice réel [37] subi par Mme Pelletier, elle qui n’a pas eu l’occasion de se rendre sur les lieux afin de constater les problématiques alléguées ainsi que les correctifs pouvant, le cas échéant, y être apportés. [ 85 ] Certes, M.

Morency postule qu’il aurait, au surplus, fait l’objet de fausses représentations, en ce que la déclaration du vendeur regorgerait de faussetés [38] . [ 86 ] Or, et même si tel était le cas, et tel que précisé précédemment, l’obligation pour M. Morency de transmettre une mise en demeure avant la réalisation des travaux n’en est pas amoindrie. [ 87 ] Par ailleurs, la lettre de réponse transmise par Mme Pelletier, le 12 novembre 2020, ne permettait pas – non plus – à M.

Morency de débuter une seconde série de travaux correctifs sans en aviser au préalable celle-ci. [ 88 ] Le Professeur Jacques Deslauriers, dans son traité intitulé Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service [39] , le rappelle d’ailleurs ainsi : 619. (…) Si la dénonciation est incomplète, il faut donc la parfaire pour que le vendeur ait l’opportunité de constater les correctifs nécessaires. L’acheteur peut toutefois être excusé en cas d’urgence.

Si en remédiant au premier défaut, un autre défaut est découvert pour lequel le vendeur doit aussi la garantie, il faudra lui expédier un nouvel avis faisant état du défaut additionnel découvert [40] . [Le Tribunal souligne] [ 89 ] La Cour d’appel, dans l’arrêt fréquemment cité de Bérubé c. Lemay [41] , abonde dans le même sens.

La Cour y rappelle d’ailleurs que le défaut pour un vendeur de se manifester, voire son refus d’obtempérer, et ce, concernant une plainte particulière ne libère le créancier de l’envoi d’une mise en demeure que pour cette plainte [42] . [ 90 ] Ainsi donc, les chefs de réclamation principaux formulés par M.

Morency (plomberie, décontamination, coût des matériaux) ne peuvent être accordés. [ 91 ] Reste donc le chef de réclamation (1 089,08$) lié à l’air climatisé. [ 92 ] En effet, l’absence de mise en demeure n’est pas fatale à ce chef de réclamation concernant l’air climatisé considérant que l’acquisition de celle-ci serait, conformément au témoignage de M. Morency, plutôt récente. [ 93 ] En effet, M.

Morency mentionne que l’achat de cette nouvelle unité d’air climatisé serait survenu dans les derniers mois. [ 94 ] Ainsi donc, cet achat est postérieur aux deux lettres de mise en demeure ainsi qu’à l’introduction de la Demande devant la Division des petites créances. [ 95 ] M. Morency postule que l’air climatisé n’offrait pas un rendement optimal, et ce, en plus d’être bruyant, dérangeant par le fait même quelques voisins.

[ 96 ] Il est utile de noter dès à présent que l’air climatisé en question, au moment de l’achat de la propriété, se retrouve intégré à l’immeuble, en toute vraisemblance, depuis 2007.

Elle comporte donc 13 ans d’usure au moment de l’acquisition de l’immeuble. [ 97 ] Cela dit, ce chef de réclamation comporte également diverses problématiques qui sont ici incontournables. [ 98 ] D’une part, aucune facture liée à l’achat de ce nouvel air climatisé n’est produite. [ 99 ] D’autre part, et de manière plus fondamentale ici, force est de constater que le rapport d’inspection préachat référait spécifiquement à une problématique liée à l’air climatisé.

En effet, l’inspecteur préachat, en page 103 de son rapport, s’exprime ainsi : Matériel de refroidissement et de ventilation Information Description : Unité de climatisation Condition : Fonctionnel. Capacité semble faible pour la superficie du bâtiment, vérifier la situation [43] . Endroit : Sur le côté gauche du bâtiment Année de fabrication : inconnue. [Le Tribunal souligne] [ 100 ] Cette description relatée par l’inspecteur préachat concorde – essentiellement – avec celle constatée par M. Morency à la suite de la vente. [ 101 ] En effet, M.

Morency confirme que l’air climatisé est fonctionnel mais qu’elle « poussait de l’air froid mais pas comme une neuve ». [ 102 ] Cela, en soi, était prévisible vu le libellé même du rapport d’inspection, le tout jumelé à l’âge même de l’unité, elle qui commençait à se faire quelque peu vieillissante. [ 103 ] Reste donc la question du bruit. [ 104 ] D’emblée, on doit constater que l’inspecteur préachat ne réfère nullement à l’existence d’un tel bruit qui serait hors norme. [ 105 ] Il apparait que certains voisins se seraient plaints du bruit, et ce, au fil des mois.

Notamment avant la vente. [ 106 ] Mme Pelletier précise que de telles plaintes à ses locataires, si plaintes il y a eu, ne se sont jamais rendues jusqu’à elles. [ 107 ] À tout événement, rien dans la preuve ne démontre que les voisins ont posé quelconque geste concret à cet égard (plainte formelle, mise en demeure, procédure judiciaire quelconque). [ 108 ] Quoi qu’il en soit, M.

Morency, au cours de son témoignage, précise – sans plus - qu’il pouvait entendre « un peu la vague » du bruit associé à l’air climatisé, et ce, lorsqu’il est à l’intérieur de son immeuble. [ 109 ] Avec égards, la problématique alléguée quant à l’air climatisé ne peut se qualifier de vice caché au sens des critères exposés précédemment. [ 110 ] En effet, le Tribunal est d’opinion que le vice allégué ne peut se qualifier de suffisamment grave. Par ailleurs, le vice quant à un déficit de capacité de l’unité était tout à fait connu de M.

Morency, et ce, considérant le libellé employé à même le rapport d’inspection préachat. [ 111 ] Bref, les problématiques décrites quant à l’air climatisé ne rencontrent pas les critères énoncés à l’

article 1726 C.c.Q. précité. [ 112 ] Ainsi, ce chef de réclamation sera également rejeté. [ 113 ] Conséquemment, la Demande présentée par M. Morency sera rejetée en totalité. [ 114 ] Reste donc la question des frais de justice. [ 115 ] L’ article 340 (1) du Code de procédure civile [44] énonce la règle applicable en cette matière : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. [ 116 ] En l’espèce, le Tribunal ne doute pas de la bonne foi de M. Morency. Cela dit, ce dernier a omis – ou négligé – de s’assurer que Mme Pelletier soit informée, en temps opportun, d’une série de problématiques alléguées. Cette omission, comme nous l’avons vu, s’avère fatale au recours introduit. [ 117 ] Cela dit, le Tribunal ne doute pas que M. Morency a engagé d’importants frais afin de rénover et de réparer cet immeuble.

Le Tribunal ne doute pas, non plus, que les frais engagés furent plus importants qu’anticipés. [ 118 ] Nul besoin d’en rajouter ici en condamnant M. Morency à payer les frais de justice de Mme Pelletier, et ce, comme ce serait normalement le cas.

[ 119 ] Ainsi, et usant de sa discrétion à cet égard, le Tribunal rejettera la Demande de M. Morency, mais chaque

partie assumant ses propres frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande; LE TOUT, chaque

partie assumant ses propres frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 10 novembre 2023