2016 QCCA 332, 2016 QCCA 332

9125-5968 Québec inc. c. Brunelle Entrepreneur inc. 2016 QCCA 332 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024516-148 (500-17-064775-110) DATE : 19 février 2016 CORAM : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. 9125-5968 QUÉBEC INC. APPELANTE – Demanderesse c. BRUNELLE ENTREPRENEUR INC. INTIMÉE – Défenderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu oralement le 22 mai 2014 et transcrit le 2 juin 2014 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Gary D.D. Morrison) [1] , qui rejette sa requête introductive d’instance en passation de

titre et accueille la demande reconventionnelle de l’intimée. [ 2 ] Le litige concerne un terrain situé à Ville de Laval (« Laval »). L’intimée en est propriétaire et souhaitait y construire une résidence pour personnes âgées. Elle a obtenu une modification du zonage, mais non le financement requis pour réaliser le projet. [ 3 ] En 2009, le président de l’appelante, Patrice St-Pierre, approche l’intimée pour acheter le terrain. L’appelante désire y construire des habitations multifamiliales, ce qui nécessite une nouvelle modification du zonage.

Le 17 juin 2009, les parties signent un document intitulé « Offre d’achat ». Celle-ci est assortie de certaines conditions, en particulier qu’il y ait un changement de zonage et que Laval accepte le projet de l’appelante. [ 4 ] Le juge de première instance résume ainsi le contexte de cette affaire : [3] Les activités de 9125 consistent en l’investissement et le développement des projets immobilier, particulièrement des maisons jumelées et des condominiums. Ses opérations visent principalement la Rive-Sud de Montréal mais n’excluent pas la Rive-Nord. [4] 9125 fait

partie d’un groupe de compagnies connu sous la raison sociale Habitations Trigone. [5] En 2009, le président de 9125, Patrice St-Pierre, apprend qu’il existe une possibilité d’acquérir un terrain à Sainte-Dorothée, Laval, lequel est bien situé et de grandeur qui permettrait la construction d’environ 850 unités. Il communique alors avec François Brunelle de la défenderesse. [6] À l’époque, Brunelle Entrepreneur était propriétaire du terrain. Afin de construire une résidence pour personnes âgées, elle avait auparavant fait changer le zonage du terrain à résidentiel spécialisé.

Faute de financement, elle voulait vendre le terrain. [7] Afin de permettre à 9125 de construire des habitations multifamiliales, le zonage municipal devait être modifié. Ce fait n’est pas contesté. [8] Le 17 juin 2009, les parties signent l’Offre d’achat P-1, préparée par St Pierre de 9125. Selon lui, le document représente son style de rédaction, soit très court. [9] En conformité avec l’Offre d’achat, un dépôt de $125 000 a été versé par 9125 à Brunelle.

Sur le chèque de 9125 se trouve le commentaire suivant : « Dépôt terrain Laval – Remboursable si changement n’est pas obtenu ». [10] L’Offre d’achat est assortie de conditions relativement à un changement de zonage et, de plus, à l’acceptation par la Ville du projet envisagé par 9125. Brunelle s’engage à se charger, avec l’aide de 9125, de la réalisation du changement de zonage. [11] Selon la preuve, particulièrement à la pièce D-7, il y a eu de l’activité, au début du processus, concernant le changement de zonage.

Les parties communiquent ensemble et, de plus, la Ville est impliquée dans les démarches, et ce jusqu’à environ le 14 septembre 2010.

[12] Cette période d’activité est suivie par une période relativement tranquille. [13] Selon St-Pierre, il a entendu une rumeur à l’effet que Brunelle était pour vendre le terrain à un tiers. Il consulte ses procureurs, sans savoir si la rumeur est bien fondée. [14] Le 25 mars 2011, les procureurs de 9125 envoient une mise en demeure à Brunelle.

Elle reproche à Brunelle de n’avoir « aucunement » pris l’initiative pour obtenir le changement de zonage et, de plus, elle insiste pour que Brunelle cesse toute violation de l’Offre d’achat. [15] Le 11 avril 2011, les procureurs de 9125 envoient une autre lettre informant Brunelle que 9125 « renonce à toutes les conditions qui étaient formulées dans cette offre à son bénéfice relativement aux procédures en changement de zonage ».

Brunelle est sommée de se présenter le lendemain au bureau du notaire André Lassonde pour signer l’Acte de vente du terrain, ce qu’elle ne fait pas. [16] Par la suite, en avril 2011, les procédures en passation de

titre sont intentées par 9125. Un

Avis de préinscription est enregistré par 9125 avec la requête en avril 2011. [17] Environ quatre (4) mois après que 9125 ait informé Brunelle qu’elle renonçait aux conditions concernant le changement de zonage, la Ville transmet à Brunelle une lettre datée du 16 août 2011, disant qu’elle est « toujours dans l’attente d’un projet correspondant à nos objectifs d’aménagement ». La Ville menace de fermer son dossier. [18] Effectivement, c’est ce que la Ville fait en novembre 2011.

Elle ferme son dossier sans accepter ou sans refuser la modification de zonage. [2] [Références omises] [ 5 ] Le juge rejette l’action en passation de titre. Il estime que la volonté des parties était que l’offre d’achat P-1 soit nulle si Laval refusait de changer le zonage ou n’acceptait pas le projet immobilier de l’appelante. Cette dernière ne pouvait renoncer unilatéralement aux conditions stipulées en l’absence d’une clause qui traite spécifiquement de la possibilité de renoncer aux conditions imposées.

Il reproche par ailleurs à l’appelante de ne pas avoir fait avancer son dossier auprès de Laval, ce qui a rendu impossible la réalisation des conditions relatives au changement de zonage. Quant au délai qui s’est écoulé depuis le début des démarches auprès de Laval, il estime qu’il est déraisonnable. Le juge conclut en outre que les conditions de l’offre P-1 sont défaillies. [ 6 ] Le juge déclare l’offre P-1 nulle et sans effet.

Il ordonne le remboursement du dépôt de 125 000 $ à l’appelante qui a été antérieurement consigné au greffe de la Cour supérieure par l’intimée. [ 7 ] Celle-ci plaide d’abord que le juge a erré en déclarant qu’elle ne pouvait renoncer unilatéralement à la condition stipulée à l’offre P-1 concernant le changement de zonage. L’appelante a raison. [ 8 ] En premier lieu, le juge devait déterminer en faveur de qui les conditions de l’offre P-1 ont été stipulées. Or, il n’a pas fait cet exercice.

Il a simplement recherché la volonté des parties à la lumière des clauses du contrat : [36] De ces clauses, le Tribunal est d’avis que la volonté des parties était que l’Offre d’achat serait rendue nulle et sans effet si la Ville refusait de changer le zonage ou, en deuxième lieu, à défaut de la Ville de donner son approbation au projet de construction envisagé par 9125. […] [39] Dans telles circonstances, il serait inapproprié pour le Tribunal de réécrire le contrat entre les parties afin de remplacer leur volonté par le droit de faire un choix qu’elles n’ont pas prévu elles-mêmes à l’Offre d’achat. [3] [ 9 ] La doctrine [4] et la jurisprudence [5] , en droit civil, reconnaissent qu’une

partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée en sa faveur. En l’espèce, la Cour est d’avis que l’appelante pouvait renoncer aux conditions stipulées en sa faveur. [ 10 ] En effet, il ressort clairement de la preuve que les conditions ont été stipulées uniquement en sa faveur. D’une part, c’est Patrice St-Pierre, le président de l’appelante, qui a rédigé l’offre P-1. Cette dernière ne voulait pas être contrainte d’acheter un terrain sur lequel elle ne pourrait pas construire des habitations multifamiliales.

D’autre part, l’intimée n’avait aucun intérêt à ce que de telles conditions soient ajoutées à l’offre P-1. Elle désirait seulement vendre ce terrain. La preuve indique toutefois que la valeur du terrain a considérablement augmenté depuis 2009, ce qui fait en sorte que l’intimée ne souhaite plus vendre au même prix. Cela explique probablement pourquoi elle désire maintenant que l’offre soit déclarée nulle. [ 11 ] Quant à la clause qui prévoit que le dépôt de 125 000 $ sera remboursé si le changement de zonage n’est pas obtenu, elle n’est que l’accessoire de la condition stipulée en faveur de l’appelante.

On ne peut l’interpréter comme en étant une de nullité, tel que l’a fait le juge. S’il y a renonciation à la condition d’obtenir un changement de zonage, il n’y a aucun remboursement du dépôt et celui-ci devient alors une

partie du prix de vente. [ 12 ] En outre, le juge ne pouvait pas conclure qu’il était devenu impossible de satisfaire aux conditions en raison du délai déraisonnable dont l’appelante était responsable. Les parties n’ont pas prévu de délai pour la réalisation de ces conditions et, pour déterminer quel était le délai raisonnable pour ce faire, il lui fallait tenir compte de toutes les circonstances [6] . [ 13 ] Ce que la preuve établit, c’est que le dossier a suivi son cours jusqu’au printemps 2011.

Des démarches ont été effectuées et les délais mis par Laval à donner suite à la demande étaient considérés comme normaux par les deux parties. [ 14 ] Le juge a estimé que les conditions étaient défaillies lorsque l’appelante a renoncé aux conditions, le 11 avril 2011. La Cour est d’avis qu’en décidant ainsi il a commis une erreur révisable.

[ 15 ] Du 13 juillet 2009 [7] au 14 septembre 2010 [8] , la demande de changement de zonage semble suivre son cours normal [9] . [ 16 ] Le 14 septembre 2010, en réponse à la demande de Laval d’apporter certaines modifications au projet, l’appelante transmet à l’intimée les divers documents requis. À la suite de cet envoi, Patrice St-Pierre attend des nouvelles de la part de l’intimée.

À cette époque, il n’attend pas de réponse de Laval avant plusieurs mois puisqu’il estime qu’il y aura un long processus consultatif avant qu’une décision ne soit prise. [ 17 ] Au mois de février ou mars 2010, Patrice St-Pierre contacte Laval afin de vérifier le statut de la demande de changement de zonage.

On lui répond simplement que le changement n’a toujours pas été fait. [ 18 ] Puis, le 11 avril 2011, soit le jour même de l’envoi par l’appelante de la seconde mise en demeure par laquelle elle déclare renoncer aux conditions, l’intimée informe cette dernière que la décision de Laval à l’égard du changement de zonage devrait bientôt être connue. Cette même journée, l’avocat de l’intimée écrit à celui de l’appelante pour l’informer que le processus de dézonage suivait son cours et que la réponse des instances municipales devrait être communiquée sous peu (P-6). [ 19 ] L’

article 1501 C.c.Q . prévoit que la condition qui n’est assortie d’aucun délai pour son accomplissement peut toujours être accomplie; elle est toutefois défaillie quand il devient certain qu’elle ne s’accomplira pas. En l’espèce, on constate clairement, dans la lettre du 11 avril 2001 (P-6), que même l’intimée considérait que la condition liée au changement du règlement de zonage pouvait encore se réaliser malgré le délai écoulé.

Elle n’était donc pas défaillie. [ 20 ] La Cour est également d’avis que compte tenu de la nature des conditions stipulées à l’offre d’achat, il n’était pas nécessaire qu’il y ait une clause au contrat permettant d’y renoncer. [ 21 ] En ce qui concerne la conformité de l’acte de vente à l’offre P-1, il faut considérer l’acte de vente P-17 (et non P-13), déposé au dossier d’appel à la suite du jugement de la juge Marcotte, siégeant comme juge unique, qui a accueilli une requête de l’appelante pour amender sa déclaration d’appel. [ 22 ] À l’audience devant la Cour, l’appelante a déposé copie de la preuve du dépôt chez le notaire Lassonde de la somme de 1 825 000 $ qui représente le solde dû sur le prix de vente.

L’intimée ne s’est pas opposée à la production de ce document. La Cour est d’avis que l’appelante a fait la démonstration qu’elle possède les fonds requis pour acquitter le prix de vente [10] . [ 23 ] La Cour ne retient non plus pas l’argument de l’intimée selon lequel l’ajout d’une clause de garantie légale rend l’acte de vente P-17 non conforme à l’offre d’achat P-1. Le second alinéa de l’

article 1716 C.c.Q. énonce en effet que les garanties légales du vendeur « existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente ». Il n’a jamais été convenu, en l’espèce, que la vente serait conclue sans garantie légale.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 24 ] ACCUEILLE l’appel avec les frais de justice; [ 25 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 26 ] ACCUEILLE requête introductive en passation de titre, avec dépens; [ 27 ] PROCÉDANT à rendre le jugement qui aurait dû être rendu en première instance : [ 28 ] PREND ACTE du dépôt de 1 825 000,00 $ par l’appelante entre les mains du notaire André Lassonde; [ 29 ] ORDONNE à l’intimée de se rendre chez Me André Lassonde, notaire instrumentant à Boucherville, dans les 30 jours du présent arrêt afin d’y signer l’acte de vente P-17 en contrepartie du paiement d’une somme de 1 825 000 $ versée par l’intermédiaire du notaire André Lassonde, à charge par ce dernier d’en faire remise intégrale à l’intimée à l’exception de ce qu’il en coûtera pour assurer que le

titre soit libéré des charges qui le grèvent et pour procéder aux répartitions d’usage; [ 30 ] À défaut par l’’intimée de s’exécuter dans le délai prescrit, PRONONCE un jugement en passation de

titre en faveur de l’appelante pour valoir signature par l’intimée sur l’acte P-17, faisant de l’appelante la propriétaire de l’immeuble décrit ci-bas, et ce, sur publication du jugement en passation de

titre passé en force de chose jugée et sur paiement par l’appelante, par l’intermédiaire du notaire André Lassonde, de la somme de 1 825 000 $, à charge par ce dernier d’en faire remise intégrale à l’intimée à l’exception de ce qu’il en coûtera pour assurer que le

titre soit libéré des charges qui le grèvent et pour procéder aux répartitions d’usage : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot trois millions cinq cent cinquante-sept mille cinq cent vingt (3 557 520) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval. Étant un terrain vacant, ayant une superficie totale de douze mille cent quarante-trois mètres carrés (12 143 m.c.) [ 31 ] AUTORISE l’intimée à retirer la somme de 125 000 $ du greffe de la Cour supérieure lorsqu’elle aura signé l’acte de vente chez le notaire André Lassonde et qu’il aura été publié ou, à défaut par elle de s’exécuter dans le délai prescrit, lorsque le jugement en passation de

titre aura force de chose jugée et aura été publié pour valoir titre;

[ 32 ] ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laval d’entrer au registre toutes les inscriptions qui résultent du présent arrêt. JULIE DUTIL, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. Me Jasmin Lefebvre MILLER THOMSON Pour l’appelante Me Maxime Cantin Me Caroline Légaré NORTON ROSE FULBRIGHT CANADA Pour l’intimée Date d’audience : 17 février 2016 [1] 9125-5968 Québec inc. c. Brunelle Entrepreneur inc. , AZ-51078170, 2014 QCCS 2395 [Jugement dont appel].