2013 QCCQ 8374, 2013 QCCQ 8374

Lamontagne c. Groupe immobilier M.G. Larochelle inc. 2013 QCCQ 8374 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-028665-116 DATE : 18 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHÈLE LAMONTAGNE Demanderesse c. LE GROUPE IMMOBILIER M.G.

LAROCHELLE INC. et MARCEL LAROCHELLE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Michèle Lamontagne réclame à Le Groupe Immobilier M.G. Larochelle inc. (" Groupe Immobilier Larochelle ") et à Marcel Larochelle la somme de 7 000,00$, en remboursement du prix payé pour les travaux correctifs apportés au système de chauffage et de climatisation d'une unité de copropriété achetée en 2009.

Elle allègue que ce système est inefficace, non conforme au contrat ni aux règles de l'art. [ 2 ] Les défendeurs contestent : ce système a été construit selon les plans et était conforme aux normes en vigueur lors de la construction de l'immeuble. Questions en litige [ 3 ] Il s'agit de déterminer si Groupe Immobilier Larochelle a respecté les obligations qui lui incombaient, dans le cadre de la construction et la vente de l'unité de Michèle Lamontagne, plus particulièrement en ce qui concerne le système de chauffage central et

d'air climatisé. Dans la négative, il s'agira de déterminer si Michèle Lamontagne a droit au montant réclamé et si la responsabilité personnelle de Marcel Larochelle est engagée. Le contexte [ 4 ] Groupe Immobilier Larochelle a construit un immeuble constitué en copropriété, le " Paul de Maricourt ", sur la rue Saint- Charles à Longueuil. Il s'agit d'un immeuble de 24 unités de copropriété, réparties sur six étages. [ 5 ] À la fin avril 2009, Michèle Lamontagne visite l'unité 304, dont la construction est déjà avancée.

Il s'agit d'une unité de 1465 pieds carrés, qui l'intéresse vivement notamment en raison de ses dimensions et de la vue offerte par la large fenestration. [ 6 ] Parmi les caractéristiques et avantages du Paul de Maricourt énoncés aux documents promotionnels (pièces P-13 et P-14), Michèle Lamontagne note que le chauffage et la climatisation sont assurés par un système central, soit un foyer au gaz et un système de climatisation jumelés. [ 7 ] Par contrat notarié daté du 27 août 2009 (pièce P-17), elle achète l'unité 304 au prix de 360 000,00$. [ 8 ] Au cours de l'hiver 2010, l'appartement s'avère peu confortable.

La répartition de la chaleur est inégale; les pièces près du foyer, soit le salon et la cuisine, sont relativement confortables alors que dans les pièces plus éloignées soit la chambre à coucher et la salle de bain, Michèle Lamontagne arrive à peine à maintenir une température de 18 o C. Elle en avise Eric Larochelle, représentant de Groupe Immobilier Larochelle, qui lui suggère notamment de changer régulièrement les filtres, ce qu'elle fait. Elle ne note aucun changement. [ 9 ] À l'automne 2010, elle pose sur les fenêtres des pellicules de plastique, pour tenter de diminuer l'entrée d'air froid.

Peine perdue, l'appartement n'est pas plus confortable. Le 14 janvier, elle communique encore avec Eric Larochelle et le 17 janvier, ils se rencontrent à son appartement. [ 10 ] Dans une lettre que Michèle Lamontagne adresse au Groupe Immobilier Larochelle, le 5 avril 2011 (pièce P-2), elle rappelle qu'ils ont tous deux constaté ce qui suit : " L'unité de chauffage est insuffisante pour fournir un rendement qui permettrait une chaleur confortable et bien distribuée sur toute la superficie de l'unité de condo : les sorties du circuit en place laisseraient à peine passer l'air.

L'appartement est difficile à chauffer l'hiver, et pendant la saison chaude, la climatisation ne donne pas un bon rendement. " [ 11 ] Quant au chauffage de la salle de bain, celui-ci est assuré par un chauffage de type convectair, placé derrière la porte. Cela ne permet pas d'atteindre une température convenable dans cette pièce l'hiver, eu égard à la dimension de l'appareil, son emplacement et la grandeur de la pièce. [ 12 ] Les parties auraient accepté de tenir une autre rencontre pour convenir de mesures correctives.

Malgré les appels téléphoniques et de la correspondance datée du 5 avril 2011, Groupe Immobilier Larochelle ne donne pas suite à cet engagement. [ 13 ] Michèle Lamontagne apprend que François Maury, propriétaire de l'unité 504 de même grandeur que la sienne, a connu des problèmes semblables. Groupe Immobilier Larochelle a alors reconnu que les conduits d'air de son système n'ont pas été installés conformément aux plans. Les travaux correctifs ont été effectués par la firme Excel Climatisation inc., aux frais de Groupe Immobilier Larochelle.

Suite à ces travaux, tant le chauffage que la climatisation se sont avérés efficaces et adéquats. [ 14 ] Par lettre datée du 4 mai 2011 (pièce P-2), Michèle Lamontagne avise Groupe Immobilier Larochelle que vu son inaction, elle entend faire exécuter les travaux correctifs.

Par lettre du 18 août 2011, elle réclame la somme de 7 000,00$ en remboursement des travaux correctifs à être effectués par Excel Climatisation inc., en vertu d'une soumission datée du 12 août 2011 (pièce P-3). [ 15 ] Dans sa réponse à Michèle Lamontagne datée du 29 août 2011 (pièce P-2), Eric Larochelle écrit : " J'aimerais vous mentionner que lors de l'une de nos conversations téléphoniques, je vous ai mentionné que nous sommes prêts à collaborer avec vous dans le cas où vous nous démontrez que votre système de chauffage (combiné électrique et gaz ) ne respecterait pas les normes du Code national du bâtiment en vigueur lors de la demande du permis de construction.

Car nous sommes d'avis que votre système de chauffage respecte ces normes. À ce jour, rien ne nous indique que votre système de chauffage (combiné électrique et gaz ) est déficient étant donné que nous n'avons rien reçu nous prouvant que votre système de chauffage de votre unité de condo ne respecterait pas les normes du Code national du bâtiment du Québec en vigueur lors de la demande du permis de construction. C'est pourquoi nous n'avons pas l'intention de débourser aucune somme d'argent suite aux correctifs que vous avez apportés à votre système de chauffage.

" [ 16 ] Michèle Lamontagne retient les services de Frédéric Bernier, ingénieur de la firme Génius conseil inc., pour évaluer le système de chauffage et de climatisation de son unité.

Après sa visite du 3 août, il lui remet un rapport écrit daté du 11 août 2011 (pièce P-1). [ 17 ] Frédéric Bernier n'a pas en main les plans d'ingénierie en ventilation, il lui est donc difficile de juger des éléments cachés dans les murs et les plafonds, de la capacité de l'équipement installé et du débit d'air prévu pour chaque grille de ventilation. [ 18 ] Il conclut néanmoins ainsi : " CONCLUSIONS La distribution de l'air est très déficiente et a besoin d'être modifiée avant le prochain hiver.

C'est-à-dire, le remplacement des grilles existantes par une grille à double déflection ainsi que l'ajout d'une sortie d'air chaud dans la salle de bain. Avec l'arrivée des froids d'hiver, il sera possible de constater la différence. Si la température requise selon le Code du bâtiment n'est

toujours pas atteinte, une étude plus approfondie sera nécessaire. Le calcul précis de perte de chaleur, la validation du débit fournie et la capacité de chauffage réel de l'unité devront être évalués. " [ 19 ] En septembre 2011, Excel Climatisation inc. effectue les travaux de modification du système, pour lesquels Michèle Lamontagne paie 4 727,50$ (pièce P-7).

Elle doit également payer la somme de 4 158,26$ (pièce P-8) pour la réfection du gypse, suite aux travaux d'Excel Climatisation inc. [ 20 ] Selon une liste qu'elle produit et les factures afférentes (pièce P-11), Michèle Lamontagne évalue l'ensemble de ces dommages à 11 121,10$. Elle réduit sa réclamation à 7 000,00$ pour bénéficier du recours devant la Division des petites créances.

Analyse et décision [ 21 ] Il n'est pas contesté qu'avant les modifications apportées au système à l'automne 2011, le chauffage et la climatisation assurés par le système central étaient inadéquats, principalement dans la chambre à coucher et la salle de bain situées à une des extrémités de l'appartement. [ 22 ] Il n'est pas contesté que l'unité de François Maury, de même grandeur et dont les pièces sont disposées en grande

partie de la même façon que chez Michèle Lamontagne, a connu un problème similaire de distribution de la chaleur ou de l'air climatisé. [ 23 ] Lors de la construction de l'unité de François Maury, l'entrepreneur en ventilation a commis une erreur : il n'a pas réduit la gaine de ventilation des conduites d'air, contrairement à ce qui était prévu aux plans d'ingénieur. [ 24 ] Michèle Lamontagne a prouvé que les travaux effectués chez elle ont été les mêmes que ceux effectués chez François Maury, parce que le problème était le même : les conduites installées chez elle ne pouvaient fournir un rendement adéquat de chauffage et de climatisation. [ 25 ] La déclaration écrite de Pascal Bailleul, représentant aux ventes résidentielles pour Excel Climatisation inc., a été transmise aux défendeurs et déposée au dossier de la Cour.

Elle vaut comme si celui-ci avait témoigné au procès (art. 980 C.p.c.) : " 1- Madame Michèle Lamontagne a fait appel à notre entreprise pour une soumission afin de corriger la distribution d'air du système de chauffage dans l'unité 304 du Paul de Maricourt situé au… à Longueuil. Madame se plaignait de la difficulté à chauffer son appartement adéquatement de la pièce principale aux chambres à coucher. De plus, elle déplorait le fait qu'il n'y avait pas de sortie d'air chaud dans la salle de bain. Elle avait déjà passé deux hivers dans cette situation; Le Groupe Immobilier M.G.

Larochelle était au fait de la situation. 2- En évaluant les travaux à exécuter au condo 304, nous avons constaté que le problème était le même que celui présenté chez monsieur Maury, propriétaire de l'unité 504 du même immeuble, deux ans auparavant. Nous retrouvions exactement le même type d'installation : les conduites d'air étaient de même diamètre (10 X 12 po) d'un bout à l'autre de l'appartement… 3- Les installations existantes au condo 304 présentaient aussi des conduites d'air (10 X 12 po) de mêmes dimensions sur toute la configuration du réseau de l'appartement.

Or pour conserver la pression statique (la vitesse de l'air dans les conduites) pendant la distribution de l'air dans le système, il faut que le diamètre des conduites soit réduit au fur et à mesure qu'on s'éloigne de l'unité centrale. Le document no. 1 pour l'unité no. 304 donne les dessins d'atelier et les bons de commande faits pour la nouvelle configuration des conduites d'air. Le respect de la pression statique dans les conduites combinée aux grilles de sortie adéquate est impératif et la seule façon d'atteindre un bon rendement de chauffage et de climatisation.

" [ 26 ] Les défendeurs remettent en cause ce témoignage. Selon eux, les conduites de l'unité de Michèle Lamontagne étaient adéquates, tel que le démontrent les plans de l'ingénieur mécanique-électrique (pièce D-1) : le diamètre des conduites se réduit au fur et à mesure qu'elles s'éloignent de l'unité centrale. [ 27 ] Or, il s'agit des plans présentés pour approbation à la Ville de Longueuil mais non ceux de l'unité telle que construite. Il n'y a pas de preuve que l'entrepreneur en ventilation a suivi ces plans dans l'unité de Michèle Lamontagne.

Eric Larochelle reconnaît que celui- ci a commis une erreur dans l'installation des conduites chez François Maury, n'ayant pas respecté les plans d'ingénieur. Selon toute probabilité, l'entrepreneur a commis la même erreur dans l'unité de Michèle Lamontagne. [ 28 ] La position de Groupe Immobilier Larochelle est que le système central au gaz, à lui seul , n'est pas suffisant. C'est un système électrique et gaz qui a été vendu à Michèle Lamontagne : cette combinaison fait en sorte que l'installation de son unité est adéquate et répond aux normes. [ 29 ] Le Tribunal n'est pas de cet avis.

Tel qu'il appert de la documentation remise à Michèle Lamontagne lors de sa visite avant d'acheter, la défenderesse lui a représenté que l'unité était chauffée et climatisée par un système central, soit un foyer au gaz et une climatisation centrale jumelés. En aucun temps, elle n'a été informée qu'il lui faudrait utiliser les plinthes électriques pour compenser l'insuffisance du système central. [ 30 ] Par ailleurs, rien dans la preuve ne permet de conclure que les plinthes auraient pu suffire à combler les besoins de Michèle Lamontagne.

Au contraire, la preuve révèle que dans la salle de bain, qui ne disposait pas d'une sortie d'air puisque les conduites ne se rendaient pas jusque là, l'appareil convectair placé derrière la porte ne suffisait pas à chauffer adéquatement cette pièce.

Depuis que les conduites d'air ont été prolongées jusqu'à la salle de bain et qu'une sortie d'air s'y trouve maintenant, tout est rentré dans l'ordre. [ 31 ] Michèle Lamontagne a démontré, par preuve prépondérante, que le système de chauffage et d'air climatisé installé dans son unité n'était pas conforme aux représentations faites lors de la vente, et qu'il n'a pas installé conformément aux règles de l'art. Compte tenu de la preuve documentaire et de son témoignage, le Tribunal lui accorde la somme réclamée de 7 000,00$, pour les travaux correctifs et la remise en état des lieux.

Responsabilité personnelle de Marcel Larochelle [ 32 ] Michèle Lamontagne explique qu'elle poursuit Marcel Larochelle personnellement parce qu'il était celui avec qui elle a négocié la vente. [ 33 ] En droit corporatif, il est reconnu depuis longtemps que les personnes morales sont distinctes de leurs membres. Leurs actes n'engagent qu'elles-mêmes, sauf les exceptions prévues par la loi. [ 34 ] Ce principe tire sa source de l'arrêt Salomon c. Salomon [1] .

En vertu de ce principe fondamental, la responsabilité des actionnaires est limitée à leur mise de fonds et ils n'encourent aucune responsabilité personnelle pour les dettes ou les agissements de la compagnie. C'est le principe du voile corporatif. [ 35 ] Les art icles 309 et 317 du Code civil du Québec (" C.c.Q. .), reprennent ce principe et y apportent des exceptions : " 309. Les personnes morales sont distinctes de leurs membres. Leurs actes n'engagent qu'elles-mêmes, sauf les exceptions prévues par la loi. 317.

La personnalité juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public. " [ 36 ] Or, les faits prouvés ne donnent pas ouverture aux exceptions prévues à l'

article 317 C.c.Q. , et ne donnent pas lieu, à ce titre, à une condamnation personnelle de Marcel Larochelle. [ 37 ] Michèle Lamontagne ajoute qu'elle recherche la responsabilité personnelle de Marcel Larochelle en raison de la dissolution de la compagnie défenderesse. Selon l'État de renseignements d'une société de personnes au registre des entreprises (" l'état de renseignements ") (pièce P-16), la compagnie a été radiée d'office suite à une dissolution et liquidation.

L'avis de dissolution de la société a été déposé le 2 juin 2011, alors que l'avis de clôture de la société est déposé le 3 avril 2012. [ 38 ] Bien que la compagnie ait été constituée en 1996, et tenant pour acquis que la liquidation ou la dissolution a été entreprise le ou après le 14 février 2011, elle est soumise aux dispositions de la nouvelle

Loi sur les sociétés par actions [2] (" L.s.a. ") concernant la liquidation et la dissolution, selon l'

article 717 L.s.a. : " 717. La liquidation ou la dissolution d'une compagnie à laquelle s'applique la

partie I ou la

partie IA de la

Loi sur les compagnies (chapitre C-38 ), entreprise avant le 14 février 2011 en vertu de la loi qui lui était alors applicable, est poursuivie conformément à cette loi. " [ 39 ] L'

article 305 de la L.s.a. stipule que : " 305. Les actionnaires de la société au moment de sa dissolution sont, à compter de ce moment, tenus à l'exécution des obligations de la société jusqu'à concurrence de la valeur de la part du reliquat qu'ils ont reçue et, le cas échéant, des sommes impayées sur les actions qu'ils détiennent au moment de la dissolution. " [ 40 ] En vertu de l'

article 306 de la L.s.a. , la compagnie peut demeurer

partie aux présentes procédures : "

Malgré sa dissolution, la société demeure

partie à toute procédure judiciaire ou administrative à laquelle elle était

partie avant sa dissolution et toute nouvelle procédure peut être engagée contre elle dans les trois ans suivant sa dissolution. " [ 41 ] Dans son ouvrage portant sur

Loi sur les sociétés par actions , l'auteur Me Paul Martel [3] commente ainsi les dispositions relatives à la dissolution et liquidation d'une compagnie en vertu de la nouvelle loi, qui se distinguent de ce qui prévalait sous l'ancien régime " " Art. 305 Contrairement à l'ancienne loi, qui imposait aux administrateurs une responsabilité personnelle en cas de dissolution volontaire ( art. 29 L.c.Q. ), la Loi suit le modèle fédéral (art. 226 (4) L.c.s.a.) et prévoit plutôt la responsabilité des actionnaires jusqu'à concurrence des sommes qu'ils ont reçu et le cas échéant (ceci est particulier à la Loi), des sommes impayées sur leurs actions (art. 305).

" [ 42 ] En application des dispositions de l'

article 305 de la L.s.a. , le Tribunal pourrait prononcer une condamnation à l'égard de Marcel Larochelle personnellement. Cependant, la preuve est incomplète puisque rien ne permet de déterminer s'il était actionnaire de la compagnie au moment de sa dissolution. Ce n'est que lors de la deuxième journée de procès fixée au 9 avril 2013 qu'Eric Larochelle a confirmé que la compagnie était dissoute; à la demande du Tribunal, il a transmis après que le dossier ait été pris en délibéré, le certificat de dissolution, qui se lit ainsi : " J'atteste par les présentes que la société par actions LE GROUPE IMMOBILIER M.G. LAROCHELLE INC. a cessé d'exister le 25 mai 2011 à 0 h 0 min, en vertu de la

Loi sur les sociétés par actions . " [ 43 ] Puisque Groupe Immobilier Larochelle a cessé d'exister le 25 mai 2011, il n'est pas certain que le processus de liquidation ou de dissolution ait été entrepris à compter du 14 février 2011. S'il l'a été avant cette date, il y aurait lieu alors d'appliquer l'article 29 L.c.Q. de la

Loi sur les compagnies du Québec [4] (" L.c.Q. ") qui stipule que : " 29. Nonobstant la dissolution d'une compagnie en exécution de l'article 28, les personnes qui agissaient comme administrateurs de cette compagnie lors de sa dissolution sont solidairement responsables pour les dettes de la compagnie existantes lors de la dissolution… " [ 44 ] Il sera donc nécessaire de connaître la date à laquelle le processus de dissolution et de liquidation de la compagnie a été amorcé, pour déterminer quelles dispositions de l'une ou l'autre de ces lois doivent être appliquées.

[ 45 ] Par conséquent, le Tribunal ordonne une réouverture d'enquête pour compléter la preuve quant à la responsabilité de Marcel Larochelle, en application des dispositions soit de l'

article 305 L.s.a. , soit de l'

article 29 de la L.c.Q. , comme le lui permet l'article 463 C.p.c. : " 463. Le juge qui a pris une cause en délibéré peut, même de sa propre initiative, ordonner, par décision motivée, la réouverture des débats pour les fins et aux conditions qu'il détermine. Le greffier doit communiquer cette ordonnance sans délai au juge en chef et aux procureurs des parties. Doit, de même, être motivée et communiquée, toute autre ordonnance visant à empêcher que jugement ne soit rendu. " [ 46 ] À cette fin, le Tribunal convoque à nouveau les parties pour être entendues sur cette question, le 18 septembre à 9h30, en salle 1.31.

Le Tribunal énonce, aux conclusions du jugement relatif à cette question, les sujets qui seront traités, et établit un échéancier à suivre par les parties, quant au déroulement de la réouverture des débats. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : QUANT À LA DÉFENDERESSE LE GROUPE IMMOBILIER MG LAROCHELLE INC. [ 47 ] ACCUEILLE l'action de la demanderesse; [ 48 ] CONDAMNE la défenderesse Le Groupe Immobilier M.G. Larochelle inc. à payer à la demanderesse la somme de 7 000,00$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter de l'assignation; [ 49 ] CONDAMNE la défenderesse Le Groupe Immobilier M.G. Larochelle inc. à payer à la demanderesse les frais judiciaires de 159,00$; QUANT AU DÉFENDEUR MARCEL LAROCHELLE : [ 50 ] RAYE le délibéré sur la question de la responsabilité personnelle de Marcel Larochelle; [ 51 ] ORDONNE la réouverture des débats, quant à la question de la responsabilité personnelle du défendeur Marcel Larochelle en application des dispositions soit de l'

article 305 L.s.a. ou de l'

article 39 L.c.Q. ; [ 52 ] ORDONNE aux parties de se présenter pour l'audience en réouverture de débats, portant sur le sujet identifié par le Tribunal, AU PALAIS DE JUSTICE DE LONGUEUIL, le mercredi 18 SEPTEMBRE 2013, À 9H30 , en salle 1.31 ; [ 53 ] ORDONNE à Marcel Larochelle ou à son mandataire dans le présent dossier, Eric Larochelle, à transmettre au greffe de cette Cour, et à la demanderesse Michèle Lamontagne, au plus tard le 27 août 2013 , les documents suivants : - tout document attestant du début des démarches de dissolution et de liquidation de la compagnie; - registre des actionnaires de la compagnie, en date de la dissolution de la compagnie; - registre des administrateurs de la compagnie en date de la dissolution de la compagnie; - déclaration de dissolution (art. 317 L.s.a. ); - copie certifiée de la résolution spéciale des actionnaires de la compagnie autorisant la dissolution (art. 320 L.s.a. ); - compte définitif du liquidateur et résolution spéciale des actionnaires approuvant ce compte ( art. 339 et 340 L.s.a. ); - proposition de partage du liquidateur et le cas échéant, résolution des actionnaires approuvant cette proposition; - avis de clôture de la liquidation de la compagnie transmise au registre des entreprises par le liquidateur ( art. 347 L.s.a. ). [ 54 ] PERMET aux parties de présenter une demande à la soussignée, s'il leur est impossible d'agir selon l'échéancier ici ordonné; __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.