2020 QCCA 910, 2020 QCCA 910

Immeubles Blue Stone inc. c. Greenstone Realties inc./Immeubles Greenstone inc. 2020 QCCA 910 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-028834-208 (500-14-054897-186) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 9 juillet 2020 FORMATION : LES HONORABLES PATRICK HEALY, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.

PARTIE REQUÉRANTE AVOCAT Immeubles Bleue Stone inc. Me Karim Renno ( Renno Vathilakis ) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCATS Greenstone Realties inc./Immeubles Greenstone inc. Me François Gagnon M e MARIE RONDEAU ( Borden Ladner Gervais ) Absents PARTIES MISES EN CAUSE AVOCAT Agence du revenu du Québec Me Philippe Veillette ( Larivière Meunier ) Absent 9149-5408 QUÉBEC INC. 3007280 CANADA INC. SUCCESSOIRES T.N. INC. ABSENTES ET NON REPRÉSENTÉES En appel d’un jugement rendu le 14 janvier 2020 par l’honorable Michel A. Pinsonnault de la Cour supérieure , district de Montréal .

DESCRIPTION : Requête de bene esse pour permission d’appeler d’un jugement (Art. 30 et 357 C.p.c. ) Requête de bene esse en rejet d’appel de l’intimée (Art. 365 C.p.c. ) Greffière-audiencière : Elisabeth Lepage Salle : Pierre-Basile-Mignault

AUDITION 9 h 30 Continuation de l’audience du 7 juillet 2020. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audience. Elisabeth Lepage, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] La requérante Immeubles Blue Stone inc. (« Blue Stone ») a porté en appel le jugement rendu le 14 janvier 2020 par la Cour supérieure (l’honorable Michel A.

Pinsonnault), lequel reconnaît l’existence d’une transaction intervenue entre elle et l’intimée Greenstone Realties inc./Immeubles Greenstones inc. (« Greenstone »), radie en conséquence sa contestation et rejette et déclare abusive aux termes des articles 51 s. C.p.c. sa demande pour faire rejeter et déclarer abusive la demande en justice de Greenstone visant à la faire déclarer propriétaire d’une parcelle de terrain par prescription acquisitive.

Puisque les deux parties demandaient de déclarer que l’autre avait abusé de la procédure, le juge a scindé le dossier de façon à d’abord décider à laquelle de ces requêtes il ferait droit, et a par conséquent reporté à une autre date la détermination du quantum des dommages découlant de sa déclaration d’abus de droit. [ 2 ] Blue Stone demande la permission d’appeler de ce jugement, dans l’éventualité où telle autorisation soit requise.

Cette requête a d’abord été présentée à un juge de la Cour, qui, par jugement du 6 mars, l’a déférée à la formation [1] . [ 3 ] L’intimée, de son côté, conteste la demande pour permission d’appeler, et, de bene esse , présente une requête en rejet de l’appel. [ 4 ] Pour les motifs qui suivent, nous sommes d’avis de rejeter la requête pour permission d’appeler de bene esse , d’accueillir la requête de bene esse en rejet d’appel et de rejeter l’appel, sans qu’il soit besoin de le déclarer abusif. * * * [ 5 ] Dans son jugement du 6 mars dernier, le juge unique résume l’essentiel des faits pertinents au litige : [2] Les faits sont simples.

Les parties sont toutes deux propriétaires de terrains voisins l’un de l’autre, celui de l’intimée étant situé à l’est de celui de la requérante. À l’arrière de leur terrain se trouve une ancienne ruelle privée dont on accède, à partir du chemin public, en passant par un passage situé immédiatement à l’ouest du terrain de la requérante.

Tant cette parcelle que la ruelle sont inscrites au Bureau de la publicité des droits au nom d’une personne qui s’en est désintéressée depuis belle lurette, représentée à l’action par l’Agence du revenu du Québec en sa qualité d’administrateur provisoire de ses biens. [3] La ruelle permet donc théoriquement de se rendre à l’arrière des terrains de la requérante, de celui de l’intimée de même qu’à l’arrière de certains autres terrains situés plus à l’est.

Théoriquement, puisque les parties (et présumément leurs voisins), qui bénéficient d’une servitude contractuelle de passage sur cette ruelle afin d’accéder du chemin public à l’arrière de leur terrain, ne s’entendent pas sur sa validité, la requérante étant d’avis qu’elle s’est éteinte par non-usage. [4] La requérante caresse l’idée de démolir le vieux bâtiment qui se trouve sur son terrain afin d’en construire un nouveau, et voit dans la cette ruelle qui longe à l’ouest et au nord son terrain, un potentiel d’agrandissement de ce dernier, ce qui lui donnerait certains avantages face à la réglementation de zonage de l’arrondissement où il est situé. [5] La requérante dépose donc, la première, une demande en reconnaissance du droit de propriété de ces parcelles de terrain par prescription acquisitive.

Bien que le nouveau Code de procédure civil ne l’oblige plus, elle met en cause ses voisins, dont l’intimée. [6]

Dès réception de sa copie de la demande, les avocats des parties conviennent que l’intimée ne contestera pas la demande de l’appelante, en contrepartie de quoi cette dernière s’engage à ne pas contester une demande similaire qui pourrait éventuellement être déposée par elle à l’égard de la

partie de la ruelle contiguë à l’arrière de son terrain.

Leur entente est écrite (dans les échanges entre avocats) : Should Greenstone Realties Inc., which owns lot 2 174 639, file proceedings before the Court to acquire by prescription the part of the alley that is directly in the back of their property, which is a portion of the alley 2 482 537, I hereby consent to such acquisition by prescription. [7] Je souligne que la demande judiciaire de la requérante ne portait que sur la reconnaissance de la propriété de l’assiette de la ruelle, et non sur l’extinction de toute servitude qui pouvait la grever, accordée plusieurs décennies auparavant en faveur des fonds dominants appartenant à la requérante, à l’intimée et aux autres voisins. [8] Le 17 août 2018, la requérante présente sa demande en reconnaissance du droit de propriété à la Cour supérieure et remet, en outre, à la juge qui préside (l’honorable Guylaine Beaugé) une copie de l’entente intervenue quelques jours plus tôt.

La juge rend jugement et déclare la requérante propriétaire de la parcelle de terrain convoitée. [9] Quelques semaines plus tard, l’intimée dépose à son tour une demande pratiquement identique à celle qui a permis à la requérante d’obtenir jugement, qui vise la parcelle de la ruelle située à l’arrière de son lot [2] . Comme l’appelante l’avait fait, l’intimée en notifie une copie à la requérante et aux autres propriétaires de terrains contigus à la

partie de la ruelle convoitée. La requérante non seulement dépose alors une contestation de la demande en reconnaissance du droit de propriété de l’intimée, elle présente une demande en rejet de cette demande puisqu’elle ne satisferait à aucun des critères prévus par le Code civil du Québec et une conclusion en abus de procédure. [10] L’intimée répond à cette contestation par sa propre demande en rejet des moyens de défense, en rejet de la demande en rejet et en abus de procédure, dans laquelle elle invoque la renonciation de la requérante à contester sa demande, qu’elle demande au tribunal d’homologuer à

titre de transaction. [11] L’audition des deux demandes en rejet et en abus de procédure se tient durant deux jours devant le juge Pinsonnault. Le jugement qui en résulte établit que les parties ont conclu à l’été 2018 une transaction à l’égard de laquelle la requérante se dédit aujourd’hui sous des prétextes futiles et infondés en droit, et qualifie d’abusif le comportement du président de la requérante et de son avocat de l’époque. * * * [ 6 ] Blue Stone demande maintenant la permission d’appeler de bene esse de ce jugement du juge Pinsonnault.

Selon elle, la permission d’un juge n’est toutefois pas nécessaire puisque (1) le jugement porte d’abord sur l’existence d’une transaction et non d’une simple homologation d’une transaction non contestée, et serait alors appelable de plein droit [3] , d’autant plus puisqu’il met fin au litige à son égard; (2) la conclusion en abus de procédure n’étant que l’accessoire de celle portant sur la reconnaissance de la transaction, le jugement n’en est pas un qui rejette une demande en justice en raison de son caractère abusif et ne requiert pas d’autorisation d’appeler [4] .

Blue Stone ajoute que le juge aurait erré en reconnaissant d’une

part l’existence d’une transaction et en concluant d’autre part qu’elle n’a pas l’intérêt requis pour contester la demande de Greenstone, conclusions qui seraient antinomiques.

Il aurait aussi erré en reconnaissant l’existence d’une transaction malgré l’absence de concessions réciproques. [ 7 ] Greenstone répond que (1) puisque le jugement ne fait que qualifier et homologuer une entente dont ni l’existence ni le texte n’étaient contestés, le jugement en est un rendu en matière d’exécution et l’appel ne peut alors être fait que sur permission (art. 30, al. 2(8) C.p.c .) [5] ; et que (2) le jugement qui rejette les moyens de contestation d’une partie, comme en l’espèce, et qui la déclare forclose de plaider, n’est aussi appelable que sur permission [6] .

Or, plaide Greenstone, dans un cas comme dans l’autre, aucun des critères requis afin que la permission d’appeler soit accordée n’est satisfait, dont celui de l’intérêt de la justice en regard des principes des articles 2 et 18 C.p.c .

[ 8 ] Greenstone présente aussi une demande de bene esse en rejet de l’appel, tant dans l’éventualité où la Cour considère qu’il y a appel de plein droit que dans celle où elle accorde la permission d’appeler. Elle soutient que l’appel envisagé ne présente aucune chance raisonnable de succès.

En outre, elle se dit d’avis que le juge n’a pas commis les erreurs que Blue Stone lui reproche. * * * [ 9 ] Nous sommes d’avis que Greenstone a raison. [ 10 ] D’abord, que l’appel soit de plein droit ou qu’il requiert une permission en tout ou en partie, il ne devrait pas aller de l’avant puisqu’il ne présente aucune chance raisonnable de succès. Aucun des motifs d’appel soulevés par la déclaration d’appel ne pointe en direction d’une erreur révisable du juge.

Tous les moyens reposent essentiellement sur l’appréciation des faits prouvés lors des deux jours qu’a durée l’audition. [ 11 ] Le premier moyen veut que le juge ait erré en qualifiant de transaction l’entente intervenue entre les parties par l’intermédiaire de leurs avocats. Le juge appuie cette conclusion sur la preuve dont les échanges entre les avocats, de même que sur les représentations de l’avocate de Blue Stone expliquant à la juge Beaugé la teneur de cette entente et la portée de l’engagement de son président, explications conformes auxdits échanges.

Blue Stone soutient être en désaccord avec l’interprétation que le juge donne à l’entente, mais ne montre pas d’erreur révisable dans son raisonnement. [ 12 ] Il est établi que Greenstone s’est engagée à ne pas contester la procédure en reconnaissance du droit de propriété que présentait alors Blue Stone, en contrepartie de quoi cette dernière s’engageait à ne pas contester la demande pratiquement identique alors annoncée de Greenstone portant sur la parcelle de la ruelle longeant l’arrière de son propre terrain.

Contrairement à ce que plaide Blue Stone, par cette entente les parties prévenaient bien une contestation à naître, situation prévue à l’

article 2631 C.c.Q . Que les contestations de l’une ou de l’autre aient pu ou non avoir quelque chance de succès n’a aucune pertinence puisque c’est la contestation elle-même qui était alors évitée. [ 13 ] Blue Stone soutient aussi que le juge a erré en concluant que l’entente est une transaction au sens de l’

article 2631 C.c.Q . , puisqu’elle ne comporterait aucune concession réciproque. Cet argument ne vaut pas puisqu’il fait fi en outre des coûts énormes qui se rattachent aux contestations judiciaires.

Le juge l’a bien vu et considéré, et Blue Stone ne montre pas l’erreur révisable du juge à cet égard [7] . [ 14 ] Quant à l’argument voulant que la requête en reconnaissance du droit de propriété contrevenait à leur entente puisqu’elle portait aussi sur une parcelle de la ruelle non visée par l’entente, le juge y répond en soulignant qu’il s’agissait là d’une demande distincte (bien que dans la même procédure) qui ne justifiait pas le dépôt d’une contestation à l’égard de la demande en reconnaissance du droit de propriété de la parcelle visée par l’entente.

Le juge rappelle aussi que l’intimée s’était désistée de sa demande portant sur cette autre

partie de la ruelle, ce qui aurait dû mettre fin définitivement à la contestation de la requérante, ce qu’elle n’a pas fait. Cette appréciation des faits mène le juge à la conclusion que le président de la requérante n’a jamais voulu respecter son engagement. Ici encore, Blue Stone, outre de ne pas être en accord avec cette appréciation des faits, ne montre pas l’erreur du juge. [ 15 ] Enfin, Blue Stone soutient que le juge aurait erré en concluant à l’abus de la procédure.

Or, la Cour considère que la permission d’appeler de cette question ne doit pas être accordée puisque la question en jeu n’en est pas une de principe, nouvelle ou de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire, et l’intérêt de la justice ne justifie pas qu’elle soit malgré cela soumise à la Cour. À tout événement, ce moyen d’appel ne pointe du doigt aucune erreur justifiant l’intervention de la Cour au regard de la norme d’intervention applicable [8] .

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] REJETTE la requête de bene esse pour permission d’appeler, avec les frais de justice; [ 17 ] ACCUEILLE la requête de bene esse en rejet d’appel, avec les frais de justice; [ 18 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. PATRICK HEALY, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.