2012 QCCA 1099, 2012 QCCA 1099

Québec (Procureur général) c. Mascouche (Ville de) 2012 QCCA 1099 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020952-107 (705-17-001402-054) DATE : LE 14 JUIN 2012 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC APPELANT – Défendeur c. VILLE DE MASCOUCHE INTIMÉE – Demanderesse ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 20 juillet 2010 par la Cour supérieure du district de Joliette (M. le juge Pierre-C. Gagnon), qui accueille en

partie la requête en jugement déclaratoire de l'intimée Ville de Mascouche et déclare inopposables à son égard la stipulation d'inaliénabilité et la clause résolutoire d'un contrat de cession de terrain intervenu entre les parties le 3 février 1975, avec dépens; [ 2 ] Pour les motifs du juge Chamberland, auxquels souscrivent les juges Dufresne et Léger, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l'appel, avec dépens. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. Me Benoît Boucher BERNARD, ROY (JUSTICE-QUÉBEC) Pour l'appelant Me François Guimont Me Pierre Lefebvre DUNTON, RAINVILLE Pour l'intimée Date d’audience : 5 avril 2012

MOTIFS DU JUGE CHAMBERLAND [ 4 ] L'appelant, qui agit ici au nom du ministère des Transports du Québec, se pourvoit contre un jugement qui déclare inopposables à l'intimée, la Ville de Mascouche, la stipulation d'inaliénabilité et la clause résolutoire d'un contrat de cession de terrain intervenu entre les parties en 1975. Le contexte [ 5 ] Les faits sont minutieusement relatés par le juge de première instance.

Je me contente donc de reprendre ici ceux qui sont essentiels à la bonne intelligence de mes motifs. [ 6 ] Le ministère des Transports achève la construction de l'autoroute 640 lorsque, le 3 février 1975, l'intimée adopte une résolution lui demandant de céder à la Ville « pour la valeur minimale de 1 $ » certains terrains situés en bordure de l'autoroute afin qu'elle « puisse élaborer un projet d'aéroport municipal ». [ 7 ] Le ministère accepte. [ 8 ] La clause IV du contrat signé le 10 octobre 1975 stipule ceci : IV POSSESSION ET CONDITIONS L'acquéreure deviendra propriétaire absolue dudit emplacement à compter de la date des présentes à la charge par elle de : 1. prendre l'immeuble dans son état actuel, déclarant à cet effet l'avoir vu et visité et en être entièrement satisfait; 2. n'utiliser ledit immeuble que pour des fins municipales; 3. advenant le cas où ledit immeuble ne serait plus utilisé par l'acquéreure pour des fins municipales, l'acquéreure ne pourra revendre cet immeuble qui redeviendra alors automatiquement la propriété du vendeur; 4. respecter les servitudes actives et passives apparentes ou occultes, pouvant affecter ledit emplacement et en particulier une servitude de non-accès aux voies à circulation rapide ni aux rampes d'accès et de sortie de l'autoroute 640; 5. ne pas exiger du vendeur qu'il contribue à l'érection de toute clôture entourant le terrain vendu et adjacente au terrain restant sa propriété; 6. n'exiger du vendeur aucune copie de titres ni de certificat de recherches; 7. fournir au vendeur une copie des présentes portant certificat d'enregistrement; 8. payer les frais et honoraires des présentes, les copies requises et les frais d'enregistrement.

À défaut par l'acquéreure de se conformer à chacune des conditions susmentionnées, le vendeur pourra demander l'annulation de la présente vente. [ 9 ] Le prix de la transaction est établi à « un dollar ($1.00) et autres bonnes et valables considérations que le vendeur reconnaît avoir entièrement reçues de l'acquéreure, dont quittance finale » (clause V). [ 10 ] En 1977 et 1978, la Ville recrute des occupants pour l'aéroport en voie d'aménagement et leur vend certains des terrains acquis de l'appelant.

Chacun des contrats de vente comporte une clause précisant que les terrains en question ont été acquis aux termes d'un acte « dans lequel il avait été stipulé que l'immeuble devait être utilisé à des fins municipales » et que, en conséquence, l'acquéreur « achète lesdits emplacements sujet à ladite restriction et dégage la venderesse et le notaire soussigné de toute responsabilité à cet effet ». [ 11 ] Le 2 février 1990, l'intimée régularise finalement la situation en obtenant, au prix de 17 000 $, que le ministère la « libère (…) de l'obligation d'utiliser les [parcelles vendues] pour des fins municipales seulement » et « renonce (…) à son droit de redevenir propriétaire desdits immeubles ».

Les parties à l'acte de renonciation ajoutent que celui-ci « ne libère que les terrains qui ont été revendus par [la Ville], [le ministère des Transports] conservant tous ses droits et recours sur les autres immeubles qui sont encore la propriété de [la Ville] ». [ 12 ] L'aménagement de l'aéroport (piste d'atterrissage, voie de service et tarmac) se poursuit par la suite, entre 1983 et 1995, grâce, notamment, à des subventions du gouvernement fédéral. [ 13 ] L'exploitation de l'aéroport entraîne cependant des déficits annuels récurrents que la Ville n'a d'autres choix que d'éponger.

La situation est préoccupante, à ce point d'ailleurs qu'elle en devient un enjeu aux élections municipales. [ 14 ] À compter du printemps 2000, l'intimée amorce des discussions avec le ministère. À la mi-janvier 2001, celui-ci offre de renoncer au droit de retour prévu dans l'acte du 10 octobre 1975, moyennant le paiement par la Ville d'une indemnité calculée à raison de 8 cents le pied carré.

La superficie des terrains est alors estimée à 2 723 176 pieds carrés, sujet à un arpentage plus précis advenant une entente [1] . [ 15 ] La Ville juge l'offre intéressante, mais propose un étalement des paiements sur trois exercices budgétaires (2002, 2003 et 2004). Le ministère accepte l'idée de l'étalement, mais propose d'étaler les paiements sur deux ans avec un versement comptant de 30 % lors de la signature de l'acte notarié.

[ 16 ] La Ville accepte formellement cette proposition le 17 décembre 2001 puis, sur réception des données plus précises concernant la superficie des terrains, de nouveau le 16 décembre 2002. [ 17 ] Tout en poursuivant les discussions avec le ministère, la Ville attaque le dossier de l'aéroport sur deux autres fronts. [ 18 ] Premièrement, elle voit à la création de la Corporation de l'aéroport de Mascouche [2] .

La corporation est constituée pour gérer et administrer l'aéroport, en favoriser le développement et l'augmentation de son achalandage, l'entretenir, en faire la promotion et enfin, assurer un meilleur service à moindre coût aux utilisateurs. Le 20 juin 2002, la Ville et la corporation concluent une entente en vertu de laquelle la première délègue à la seconde la gestion complète des opérations de l'aéroport.

La clause 6 de l'entente stipule que la Ville informera la corporation « d'ici le 31 décembre 2002 de son intention définitive quant à l'avenir de l'aéroport, savoir si la Ville entend disposer de cet actif ou non ». L'entente était toujours en vigueur au moment du procès. [ 19 ] Deuxièmement, la Ville cherche à vendre le terrain de l'aéroport à des intérêts privés. Le 5 juillet 2002, elle reçoit de Automobiles Délec inc. une offre d'achat; le prix proposé est de 1 800 000 $.

Le 5 août, la Ville modifie son règlement de zonage afin de permettre la vente de véhicules automobiles sur les terrains que Automobiles Délec inc. est en voie d'acquérir sur les pourtours nord et est de l'aéroport, de même que – il s'agit d'une erreur, affirmera le directeur général de la Ville lors du procès – sur le terrain de l'aéroport. [ 20 ] Dès le 23 décembre 2002, certains utilisateurs de l'aéroport instituent des procédures d'injonction pour tenter de bloquer la vente du terrain de l'aéroport. [ 21 ] Mis au courant du changement de zonage, le ministère des Transports indique son intention de reprendre les négociations concernant l'indemnité que la Ville devra verser en contrepartie de l'abandon du droit de retour, le changement de zonage ayant, selon le ministère, un impact important sur la valeur des terrains [3] . [ 22 ] La Ville soutient que les parties sont liées par l'entente négociée en 2001 et 2002.

Le changement de cap du ministère est susceptible de lui causer un préjudice puisque, forte de l'entente intervenue avec le ministère, elle s'est mise à la recherche d'un acheteur, qu'elle a éventuellement trouvé en la personne de Automobiles Délec inc. [ 23 ] Les tractations se déroulent tout au long de l'année 2003, mais sans résultat concret. [ 24 ] Le 7 juin 2004, la Ville modifie de nouveau son règlement de zonage en ce qui a trait au terrain de l'aéroport. Dorénavant, la vente de véhicules automobiles cesse d'y être autorisée.

La Ville corrige ainsi l'erreur qu'elle prétend avoir faite en incluant le terrain de l'aéroport dans le règlement de zonage du 5 août 2002. [ 25 ] Le 21 juin 2004, la Ville vend le terrain de l'aéroport à Automobiles Délec inc. L'acheteur ne verse que 180 000 $ du prix de vente convenu, le solde étant payable en sept versements annuels.

Le vendeur (la Ville) déclare : L'Immeuble est grevé d'un droit de retour en faveur du ministère des Transports du Québec aux termes de l'acte de vente publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de l'Assomption sous le numéro 184814, dont mainlevée doit être accordée incessamment par le ministère des Transports du Québec. (clause 5(2)) et : Le Vendeur assume, à l'entière exonération de l' Acquéreur , toute réclamation d'indemnité que peut exiger le ministère des Transports du Québec comme exigence ou condition à sa renonciation au droit de retour et à son acceptation d'accorder la mainlevée indiquée à la clause 2) de la présente section. (clause 5(9)) [ 26 ] Pour sa part, l'acheteur reconnaît : L' Acquéreur reconnaît l'existence d'un droit de retour en faveur du Ministère des Transports du Québec devant faire l'objet d'une mainlevée aux frais de la Ville.

En conséquence, si cette mainlevée était refusée ou n'était pas publiée dans les douze (12) mois de la date des présentes, il y aurait rétrocession de l'immeuble à la Ville, sans autre indemnité ou dommage que le remboursement du capital et des intérêts versés en vertu du présent acte. (clause 7(13)) [ 27 ] Les négociations entre la Ville et le ministère se poursuivent laborieusement tout au long de 2004. [ 28 ] Le 8 novembre 2004, considérant en être venue à une entente concernant l'indemnité à verser, la Ville transmet au ministère un chèque de 428 617 $ (soit 16 cents le pied carré). [ 29 ] Le 10 décembre 2004, le chèque lui est retourné, le ministère invitant toutefois la Ville à poursuivre les discussions. [ 30 ] L'impasse perdure tant et si bien que le 4 juillet 2005, toujours incapable de fournir à Automobiles Délec inc. la mainlevée relative au droit de retour, la Ville enclenche le processus visant la rétrocession de l'immeuble. [ 31 ] L'acte notarié de rétrocession sera finalement signé le 6 février 2008. [ 32 ] Le 22 juillet 2005, la Ville intente des procédures en jugement déclaratoire contre le ministère des Transports et le Procureur général du Québec.

Quand l'affaire vient finalement à procès en février 2010, la requête comporte les conclusions suivantes :

ACCUEILLIR la présente requête introductive d'instance en jugement déclaratoire et en mandamus réamendée; DÉCLARER que le droit de retour prévu à l'article IV « Possession et conditions » de l'acte de vente P-1 intervenu entre le M.T.Q. et la Ville de Mascouche, devant Me Gille Pigeon, notaire, le 10 octobre 1975, publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de l'Assomption sous le numéro 184 814, est inopposable à la demanderesse de même qu'à ses cessionnaires, successeurs et ayants droit en raison de sa prescription; SUBSIDIAIREMENT, DÉCLARER que les promesses et engagements successifs des divers fonctionnaires dûment autorisés du M.T.Q. entre le 15 janvier 2001 et le 9 décembre 2002, constituent l'exercice du pouvoir discrétionnaire d'accorder la "Renonciation au droit de retour et mainlevée"; DÉCLARER que le M.T.Q. et/ou ses représentants n'avaient pas l'autorité légale de revenir sur la décision du 9 décembre 2002 afin de réévaluer la contrepartie monétaire déjà convenue entre les parties et DÉCLARER que cette décision de réévaluer la contrepartie monétaire déjà convenue entre les parties était invalide et manifestement déraisonnable; ORDONNER au M.T.Q., par son représentant dûment autorisé, de signer l'acte de "Renonciation au droit de retour et mainlevée" (P-29) devant Me René Gadoury, notaire, et ce, dans les trente jours du jugement à intervenir à la présente requête, À DÉFAUT, ACCUEILLIR la requête introductive d'instance en dommages-intérêts et CONDAMNER la

partie défenderesse à verser à la demanderesse la somme de 1 800 000 $, sauf à parfaire, avec intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code de procédure civile à compter de l'assignation; ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à être rendu nonobstant appel; LE TOUT avec dépens. [ 33 ] Au début du procès, l'avocat de la Ville indique que sa cliente n'entend pas faire valoir ses conclusions en mandamus de telle sorte que le tribunal n'aura pas à en décider.

Le jugement dont appel [ 34 ] Le juge de première instance qualifie le contrat du 10 octobre 1975 de contrat administratif concernant le domaine public, régi par les règles du droit civil québécois. Il estime qu'il s'agit d'un contrat de vente et non d'un contrat de donation ou d'un contrat sui generis .

Il voit dans l'engagement de la Ville de n'utiliser les terrains « que pour des fins municipales » sous peine de rétrocession au ministère des Transports, sans compensation, une obligation onéreuse allant bien au-delà du simple prix de vente stipulé (1,00 $). [ 35 ] La clause IV du contrat stipule que la Ville ne pourra pas revendre l'immeuble si celui-ci cesse d'être utilisé à des fins municipales. Il s'agit, selon le juge, d'une stipulation d'inaliénabilité assujettie à une condition suspensive. Le Code civil du Bas- Canada (article 970 C.c.B.-C. ) et le Code civil du Québec (

article 1212 C.c.Q. ) prohibant que l'inaliénabilité soit stipulée dans un contrat de vente, le juge conclut que la stipulation d'inaliénabilité mentionnée à la clause IV est inopposable à la Ville. [ 36 ] La clause IV du contrat stipule également que, advenant que l'immeuble ne soit pas utilisé pour des fins municipales, celui-ci « redeviendra alors automatiquement la propriété du [ministère des Transports] ». La Ville se prétend déliée de cette clause en raison de l'écoulement du temps.

La question est, note le juge, théorique puisque au jour du procès la Ville n'a toujours pas cessé d'utiliser l'immeuble pour des fins municipales et le ministère des Transports ne demande pas d'en être déclaré propriétaire. Le juge estime toutefois que les circonstances justifient qu'il se saisisse de la question et en décide. [ 37 ] Lorsque le contrat du 10 octobre 1975 a été signé, il était régi par le Code civil du Bas-Canada . Les articles 1536 et 1537 C.c.B.-C. visaient la résolution de la vente d'un immeuble mais uniquement « faute par l'acheteur d'en payer le prix », ce qui n'est pas le cas ici.

Le juge estime que les clauses prévoyant la résolution d'une vente advenant le défaut par l'acheteur de respecter une obligation contractuelle autre que celle relative au paiement du prix d'achat sont valides.

Il laisse entendre que le délai pour exercer le droit de résolution d'une vente immobilière faute par l'acheteur de respecter une telle obligation est le même que celui prévu au second alinéa de l'article 1537 C.c.B.-C. , soit 10 ans « à compter du temps de la vente » (paragr. 175). [ 38 ] Le juge souligne ensuite que le régime de résolution de la vente d'un immeuble a changé depuis l'entrée en vigueur du Code civil du Québec , le 1 er janvier 1994. [ 39 ] Le nouvel

article 1742 C.c.Q. contrôle l'usage des clauses résolutoires dans les contrats de vente immobilière pour tout défaut « par l'acheteur d'exécuter l'une de ses obligations », et non seulement en cas de défaut de payer le prix de vente. Or, l'obligation de n'utiliser l'immeuble qu'à des fins municipales est, selon le juge, une obligation visée par l'article 1742 C.c.Q. , lequel édicte à son deuxième alinéa que « si [le vendeur] est dans les conditions pour demander la résolution, il est tenu d'exercer son droit dans un délai de cinq ans à compter de la vente ». [ 40 ] S'agissant d'un délai plus court que l'ancien, son décompte est assujetti au deuxième alinéa de l'article 6 de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil , mais cela est sans conséquence ici puisque le délai de 10 ans prévu au second alinéa de l'

article 1537 C.c.Q. était entièrement écoulé depuis le 10 octobre 1985. [ 41 ] La Ville n'était donc plus soumise aux effets de la clause résolutoire lorsqu'elle a institué ses procédures en 2005. [ 42 ] Le juge se penche ensuite sur l'argument du ministère des Transports voulant que la Ville ait renoncé à la prescription. Il s'attarde à deux événements :

a) la conclusion d'une entente, entre le 15 janvier 2001 et le 9 décembre 2002, concernant la renonciation par le ministère au droit de retour prévu dans le contrat du 10 octobre 1975 et

b) l'entente du 2 février 1990 visant à régulariser la situation des personnes auxquelles la Ville avait vendu des terrains en 1977 et 1978.

[ 43 ] Quant au premier, le juge conclut qu'il n'y a pas eu formation d'une véritable entente entre les parties. Il y a bel et bien eu des discussions, mais pas d'accord de volonté. [ 44 ] Quant au second, le juge conclut que la Ville a bel et bien renoncé à la prescription de la clause résolutoire, mais, ajoute-t-il, uniquement quant aux parcelles déjà revendues en 1990. Il conclut que la « prescription trentenaire » [4] a donc recommencé à courir le 2 janvier 1990 et donc, qu'au 31 décembre 1993, moins de quatre ans avaient couru. Référant à la prescription de 10 ans prévue à l'

article 2922 C.c.Q. et au deuxième alinéa de l'article 6 de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil , il conclut que le droit à la résolution s'est définitivement éteint par prescription le 1 er janvier 2004. [ 45 ] Le ministère ne peut donc plus opposer à la Ville la clause résolutoire. [ 46 ] Finalement, le juge de première instance rejette la demande de dommages-intérêts de même que la demande visant à ordonner l'exécution provisoire du jugement nonobstant l'appel.

Les moyens d'appel [ 47 ] Les moyens d'appel sont nombreux; ils touchent à plusieurs sujets : la qualification du contrat du 10 octobre 1975 (contrat de vente ou donation), la qualification de la clause prévoyant le retour des terrains dans le patrimoine de l'appelant advenant leur utilisation à des fins autres que municipales (clause résolutoire ou condition résolutoire), la qualification du délai édicté aux articles 1537 C.c.B.-C. et 1742 C.c.Q. (délai de prescription ou délai de déchéance), la stipulation d'inaliénabilité et enfin, à

titre subsidiaire, la question des dommages. 1) La qualification du contrat [ 48 ] Les terrains cédés par le ministère des Transports à la Ville avaient une superficie de plus ou moins deux millions et demi de pieds carrés et avaient été achetés par le gouvernement du Québec, en 1973, pour près de 100 000 $. Ils ont été cédés à la Ville, en 1975, pour 1 $ « et autres bonnes et valables considérations », avec engagement de la part de la Ville de ne les utiliser qu'à des fins municipales. [ 49 ] Le juge de première instance conclut que le contrat du 10 octobre 1975 est un contrat de vente.

Le contrat étant rédigé sous cette forme, le juge ne peut se convaincre que le ministère a signé l'acte, devant notaire, en se méprenant entre une vente et une donation. Il estime de plus que, au-delà du 1 $ versé, la Ville y contractait des obligations onéreuses vu son engagement à n'utiliser le terrain qu'à des fins municipales et son projet d'y aménager un aéroport. [ 50 ] L'appelant soutient que, au-delà des apparences, le contrat en est un de donation.

Il plaide que le fait de le qualifier de contrat de vente prive de tout effet l'une des sanctions convenues entre les parties pour assurer le respect de l'engagement pris par la Ville de n'utiliser les terrains qu'à des fins municipales; en effet, la clause d'inaliénabilité ne peut exister que dans une donation (articles 970 C.c.B.-C. et 1212 C.c.Q. ).

Il soutient que le juge fait erreur en accordant trop d'importance à la forme du contrat alors qu'il est dans la nature même d'un contrat simulé d'avoir une certaine forme aux yeux des tiers (ici, celle de la vente) et un contenu différent pour les parties (ici, celui d'une donation).

L'appelant insiste enfin sur le fait qu'il y aurait une disproportion évidente entre la valeur des terrains cédés à la Ville et le prix convenu entre les parties. [ 51 ] Ce premier moyen d'appel n'est pas sans mérite, mais, pour les raisons qui suivent, je ne crois pas qu'il y a lieu ici de réviser la conclusion du juge de première instance concernant la qualification du contrat. [ 52 ] La vente, on le sait, est un contrat à

titre onéreux alors que la donation est un contrat à

titre gratuit. En théorie, la distinction est claire; en pratique, il en va cependant souvent autrement. Les auteurs Jobin et Cumyn décrivent ainsi la problématique [5] : Le critère théorique de la distinction entre la vente et la donation est clair : la première, comme on vient de le voir, est un contrat à

titre onéreux alors que la seconde est un contrat à

titre gratuit (article 1806, alinéa 1). C'est en pratique que les difficultés surgissent, à propos de la vente à vil prix (ou à prix dérisoire), de la vente pour un dollar et autre considération valable et de la donation avec charge.

En effet, il est parfois délicat de déterminer si la personne qui aliène avait une intention libérale et s'il y a une valeur équivalente entre la propriété transférée et le prix payé ou la charge exécutée par l'acquéreur. [ 53 ] En l'espèce, après avoir soupesé la preuve offerte de part et d'autre, le juge a conclu que le ministère des Transports n'avait pas, en 1975, « une intention libérale » en cédant les terrains à la Ville et qu'il y avait « une valeur équivalente » entre celle des terrains et celle des engagements pris par la Ville envers le ministère. [ 54 ] Le juge s'est bien dirigé en droit et sa conclusion constitue, au sens de l'arrêt Housen c.

Nikolaisen [6] , une question mixte de fait et de droit assujettie à une norme de contrôle rigoureuse par la Cour d'appel.

Il s'agissait en définitive d'une question délicate que le juge a tranchée après avoir pris en compte l'ensemble de la preuve; son interprétation de la preuve et la conclusion qu'il en tire ne doivent pas être infirmées en l'absence d'une erreur manifeste. [ 55 ] Or, il ne fait pas de doute qu'il existait des éléments de preuve permettant d'étayer la conclusion du juge voulant que la Ville ait contracté des « obligations onéreuses » en s'engageant à n'utiliser les terrains que pour des fins municipales. [ 56 ] Il faut se replacer dans le contexte de l'époque.

Le 3 février 1975, le conseil de la Ville adopte une résolution demandant au ministère de lui céder les terrains pour qu'elle puisse y poursuivre « son projet d'aéroport municipal ». [ 57 ] Le projet fait sûrement l'affaire du ministère puisque, selon le témoignage du maire de l'époque, monsieur Gilles Forest, ses interlocuteurs demandent que l'aéroport porte le nom d'aéroport régional de Mascouche et non d'aéroport municipal de Mascouche, ce qui me semble traduire la volonté du gouvernement que le projet profite à toute la région et non seulement à la municipalité. [ 58 ] Dans ce contexte, l'engagement de la Ville de n'utiliser les terrains qu'à des fins municipales est concret et, joint à la

déclaration que la vente est faite pour « autres termes et valables considérations », évoque les dépenses que la Ville s'apprête à engager au bénéfice de la région [7] . [ 59 ] Dans ce contexte, je ne vois pas d'erreur manifeste et dominante dans la conclusion du juge voulant que l'acte du 10 octobre 1975 soit bel et bien un contrat de vente. 2) La prescription [ 60 ] La clause IV du contrat de vente du 10 octobre 1975 stipule qu'« advenant le cas où ledit immeuble ne serait plus utilisé par l'acquéreure pour des fins municipales, l'acquéreure ne pourra revendre cet immeuble qui redeviendra alors automatiquement la propriété du vendeur » et qu'« [à] défaut par l'acquéreure de se conformer à chacune des conditions susmentionnées, le vendeur pourra demander l'annulation de la présente vente ». [ 61 ] La clause contient donc une stipulation d'inaliénabilité (« l'acquéreure ne pourra revendre cet immeuble ») et une clause résolutoire, encore que d'aucuns pourraient voir dans ces clauses les deux facettes d'une seule et même conséquence à la décision de la Ville de ne plus utiliser l'immeuble à des fins municipales, soit la résiliation de la vente.

En effet, la vente étant résolue l'immeuble redeviendrait la propriété du ministère et la Ville ne pourrait pas le revendre. Ceci étant, je traiterai surtout de la clause résolutoire et ne dirai que quelques mots de la stipulation d'inaliénabilité en réponse à l'argument de l'appelant voulant que le juge de première instance ait décidé ultra petita en déclarant cette stipulation inopposable à la Ville. [ 62 ] Avant d'aller plus loin, il convient de s'attarder brièvement sur un argument sur lequel l'appelant a beaucoup insisté à l'audition.

La restriction prévue au contrat quant à l'utilisation des terrains et la stipulation prévoyant leur retour dans le patrimoine du vendeur « advenant le cas où ledit immeuble ne serait plus utilisé par l'acquéreure pour des fins municipales » constitueraient une condition résolutoire et non une clause résolutoire [8] .

La distinction entre l'une et l'autre pourrait avoir une certaine importance dans l'analyse de la question de la prescription, selon qu'il s'agisse d'un contrat de vente ou d'une donation, ou selon que l'analyse de la question se fasse sous l'angle des règles du C.c.B.-C. ou de celles du C.c.Q. [ 63 ] Selon moi, l'argument doit être rejeté. [ 64 ] Il s'agit ici d'une véritable clause résolutoire rédigée en termes de sanction à l'inexécution par la Ville de son engagement à n'utiliser les terrains qu'à des fins municipales. [ 65 ] Le juge de première instance ne fait pas d'erreur lorsqu'il conclut que cette restriction à l'utilisation des terrains constitue une véritable obligation imposée à la Ville. [ 66 ] Il ne s'agit pas ici d'un cas où la résolution de la vente est subordonnée à l'arrivée ou non, selon le cas, d'un événement futur et incertain (condition résolutoire) [9] mais bien d'un cas où elle est subordonnée à l'inexécution par l'acheteur d'une obligation (clause résolutoire). [ 67 ] L'appelant plaide ensuite que la clause résolutoire ne pouvait se prescrire qu'à partir du défaut de l'acheteur de respecter ses obligations en vertu de l'article 1065 C.c.B.-C. et que, aux termes de l'article 2242 C.c.B.-C. , la prescription applicable était la prescription trentenaire, et non la prescription de dix ans à compter du temps de la vente prévue à l'article 1537 C.c.B.-C. en cas de défaut par l'acheteur de payer le prix de vente. [ 68 ] Le juge de première instance n'est pas très clair sur ce point, mais il laisse entendre que le délai applicable est celui de 10 ans prévu au second alinéa de l'article 1537 C.c.B.-C. (paragr. 175) [10] , ce qui l'amène à conclure que le délai était entièrement écoulé depuis le 10 octobre 1985. [ 69 ] Sur ce point, l'appelant a raison. [ 70 ] Le délai prévu au second alinéa de l'article 1537 C.c.B.-C. ne s'appliquait qu'en cas de « faute de paiement du prix », ce qui n'a rien à voir avec un éventuel défaut de la Ville de respecter son engagement de n'utiliser les terrains qu'à des fins municipales.

Dans ce cas, la situation est régie par l'article 1065 C.c.B.-C. et la prescription applicable au droit de demander la résolution de la vente est celle prévue à l'article 2242 C.c.B.-C. , soit trente ans. [ 71 ] L'appelant reconnaît que, avec l'entrée en vigueur du C.c.Q. le 1 er janvier 1994, il n'est plus possible pour le vendeur d'un immeuble d'exercer son droit à la résolution plus de cinq ans après la vente, et ce, quelle que soit l'obligation à laquelle l'acheteur a contrevenu. En effet, l'

article 1742 C.c.Q. s'applique à toutes les obligations que l'acheteur fait défaut d'exécuter et non seulement à celle visant le paiement du prix de vente. [ 72 ] L'appelant plaide cependant que, aux termes de l'article 4 de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil , l'

article 1742 C.c.Q. ne s'applique pas puisqu'en abrégeant le délai et en en fixant le point de départ cet

article limite la portée de la clause résolutoire et donc que, s'agissant d'une situation contractuelle en cours, la loi ancienne survit. L'appelant ajoute qu'il serait incongru de conclure à la déchéance d'un droit à la résolution qui n'a toujours pas pris naissance alors que le législateur ne s'est pas exprimé clairement sur le sujet. [ 73 ] Selon moi, l'appelant a tort. [ 74 ] La règle de droit transitoire énoncée à l'article 4 de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil prévoit que la loi ancienne survit lorsqu'il s'agit de recourir à des règles supplétives « pour déterminer la portée et l'étendue des droits et des obligations des parties » et que la loi nouvelle s'applique « à l'exercice des droits et à l'exécution des obligations, à leur preuve, leur transmission, leur mutation ou leur extinction ». [ 75 ] En fixant le délai de prescription et le point de départ de celle-ci, l'

article 1742 C.c.Q. traite de l' exercice du droit à la

résolution et de son extinction , et non de sa portée ou de son étendue. [ 76 ] La portée et l'étendue d'un droit ou d'une obligation se rapportent au fond de ce droit ou de cette obligation [11] et non au délai pendant lequel il ou elle peut être exercé. Il s'agit ici du droit du ministre de résilier la vente advenant l'inexécution par la Ville de ses obligations. Il est vrai que, en limitant le délai d'exercice d'un droit ou d'une obligation, on peut dire que le législateur en limite la portée ou l'étendue mais ce n'est pas, selon moi, ce que vise l'article 4 de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil . [ 77 ] La règle énoncée à l'

article 1742 C.c.Q. s'applique donc, depuis le 1 er janvier 1994, à l'exercice du droit conféré au vendeur par la clause résolutoire en cas de défaut par l'acheteur d'exécuter l'une ou l'autre de ses obligations. Or, ce droit doit être exercé dans un délai de cinq ans à compter de la vente, sous peine de déchéance. [ 78 ] S'agissant d'un délai plus court que l'ancien, le nouveau délai s'applique et il court à partir de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle selon le deuxième alinéa de l'article 6 de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil [12] . [ 79 ] La clause résolutoire créée dans l'acte de 1975 devenait donc sans effet cinq ans après le 1 er janvier 1994, soit le 1 er janvier 1999. [ 80 ] Je ne crois pas qu'il serait opportun de traiter différemment les clauses résolutoires liées au non-paiement du prix de vente et celles liées à l'inexécution par l'acheteur d'une obligation autre que le paiement du prix de vente même si, avant le 1 er janvier 1994, les deux étaient assujetties à deux régimes de prescription différents, soit « dix ans à compter du temps de la vente » dans le cas de la clause résolutoire liée au paiement du prix de vente (article 1537 C.c.B.-C. ) et 30 ans à compter de la naissance du droit à la résolution de la vente dans le cas des autres obligations contractées par l'acheteur (articles 1065 et 2242 C.c.B.-C. ). [ 81 ] Depuis le 1 er janvier 1994, toutes les clauses résolutoires, qu'elles soient liées au paiement du prix de vente ou au respect des autres obligations contractées par l'acheteur, sont assujetties au même régime de prescription, soit cinq ans à compter de la vente (

article 1742 C.c.Q. ), et deviennent sans effet à l'expiration de ce délai de déchéance. [ 82 ] Certains ont soutenu que, en ce qui a trait aux clauses résolutoires créées avant le 1 er janvier 1994, l'article 1742 C.c.B.-C. ne pouvait s'appliquer qu'aux clauses liées au non-paiement du prix de vente, les autres demeurant régies par les nouvelles règles générales relatives aux obligations, soit dix ans à compter de la naissance du droit à la résolution (

article 2923 C.c.Q. ), cette prescription relayant l'ancienne prescription trentenaire de droit commun. [ 83 ] Cette approche ne manquait pas de logique, mais comportait son lot d'inconvénients, tout en allant contre la volonté du législateur de favoriser, à compter du 1 er janvier 1994, la stabilité des transactions immobilières et la protection des droits des tiers. L'application de la règle énoncée à l'

article 2923 C.c.Q. aux clauses résolutoires liées au non-respect des obligations autres que le paiement du prix aurait fait en sorte que celles-ci perdurent, le délai de prescription ne commençant à courir qu'à compter du moment où le droit à la résolution naissait, alors que les autres clauses résolutoires – celles liées au non-paiement du prix de vente – deviendraient sans effet à l'expiration d'un délai de cinq ans.

Il y aurait donc eu deux catégories de clauses résolutoires liées aux obligations autres que le paiement du prix de vente, celles créées avant le 1 er janvier 1994 qui perdureraient pour un temps quasi illimité (puisque assujetties à un régime de prescription qui ne court qu'à compter de la naissance du droit à la résolution) et celles créées depuis le 1 er janvier 1994 qui cessent d'avoir effet à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de la vente (en application de l'

article 1742 C.c.Q. ). [ 84 ] Les juges qui se sont penchés sur la question ont opté pour une solution simple et unique, applicable à toutes les clauses résolutoires en matière de vente immobilière. Ils ont conclu que le délai de cinq ans stipulé à l'

article 1742 C.c.Q. s'applique à la résolution du contrat de vente immobilière, et ce, peu importe que celui-ci ait été conclu avant ou après le 1 er janvier 1994 et peu importe la nature de l'obligation à laquelle l'acheteur a contrevenu. [ 85 ] Dans Domaine du Massif c. Ruel [13] , le juge Pelletier écrit que la clause résolutoire – qui, dans cette affaire datait du 22 décembre 1980 – est éteinte depuis le 1 er janvier 1994 et que l'acheteur avait ainsi acquis, le 19 mai 2000, un droit éteint.

L'appel formé à l'encontre de ce jugement fut rejeté sur requête en rejet d'appel, la Cour confirmant à son tour que « les droits [à la résolution de la vente] étaient déjà éteints au moment où ils ont été acquis, soit depuis 1999 » [14] . [ 86 ] Cette approche a été saluée avec satisfaction – et soulagement – par les auteurs et les praticiens. L'auteur Jean Gagnon résume ainsi leur réaction [15] : L'absence de rétroactivité et la survie de la loi ancienne en matière contractuelle, respectivement prévues aux articles 2 et 4, al. 1 de la

Loi sur l'application , faisaient en sorte que les conditions de création et le contenu « obligationnel » des clauses résolutoires stipulées avant le 1er janvier 1994 restaient soumis aux règles établies au Code civil du Bas-Canada. Aux termes du deuxième alinéa de l'article 4 de la susdite Loi , l'exercice des droits et l'exécution des obligations en découlant, de même que l'extinction de ceux-ci, notamment, étaient à l'inverse régis par la loi nouvelle. L'examinateur doit donc inévitablement relever ces conditions résolutoires valables et encore en vigueur au lendemain de la réforme du Code civil .

L'article 6 de la

Loi sur l'application devait également être pris en considération dans la computation des délais. De dix ans qu'elle était à l'article 1537 C.c.B.-C., la période durant laquelle le recours était ouvert est passée à cinq ans - toujours à compter de la vente- sous 1742 C.c.Q. pour les clauses résolutoires stipulées en regard du paiement du prix . Il était donc justifié de penser que ces clauses cessaient d'avoir effet le 1er janvier 1999, soit cinq ans après le 1 er janvier 1994, voire plus tôt, suivant les dispositions du deuxième paragraphe de cet

article 6 : l'ancien délai est maintenu si l'application du nouveau délai a pour effet de le proroger. Ce raisonnement, exposé dans la deuxième édition du présent ouvrage, devait trouver écho auprès des tribunaux. Il a même été étendu à la condition afférente à une obligation autre que le paiement du prix , anciennement prescriptible par 30 ans. Dans Commission scolaire des Découvreurs de Sillery (Ville de) [16] et, plus tard, dans Domaine du Massif c. Ruel [17] , la Cour supérieure a, de fait, appliqué à une

telle condition le délai de déchéance de cinq ans prévu au second alinéa de l'

article 1742 C.c.Q. Il va sans dire que ces décisions ne peuvent être que favorablement accueillies par l'examinateur de titres. Elles proposent une solution à la fois simple, limpide et pratique à une situation qui s'annonçait au départ assez tordue. L'examinateur ne risque surtout plus d'être embêté par ces clauses résolutoires dont étaient assorties certaines obligations autres que le paiement du prix et qui pouvaient perdurer, la prescription extinctive ne commençant, en l'espèce, à courir que du jour où il y avait eu contravention à l'obligation.

Parce que ces conventions demeuraient vraisemblablement régies par les règles générales relatives aux obligations, l'on se rappellera que la prescription de dix ans édictée à l'

article 2923 C.c.Q. ne pouvait être d'emblée écartée. Elle devait logiquement relayer l'ancienne prescription trentenaire de droit commun.

Il convient maintenant de tourner la page et de s'en remettre au régime unifié désormais applicable au droit de résolution en matière de vente et dans le cadre duquel : 1)Toutes les clauses ou conditions énoncées dans les actes antérieurs à l'entrée en vigueur du Code civil du Québec sont aujourd'hui inopérantes , quelle que soit l'obligation couverte , puisque le nouveau délai de déchéance de cinq ans ( art. 1742 , al. 2 C.c.Q.) devait, le 1er janvier 1999, s'étendre à l'ensemble de ces clauses ou conditions et avoir raison de celles qui alors subsistaient ; 2) Toutes les clauses stipulées depuis le 1er janvier 1994 sont, sans distinction , valables pour une période de cinq ans à compter de la date du contrat dans lequel elles se retrouvent, l'immeuble étant libéré à l'expiration de ce délai de déchéance ( art. 1742 , al. 2 C.c.Q. ) [ 87 ] Pour ces raisons, j'estime que la clause résolutoire créée dans l'acte du 10 octobre 1975 était devenue sans effet le 1 er janvier 1999. 3) La renonciation par l'intimée au bénéfice de la prescription [ 88 ] Le délai de cinq ans inscrit à l'

article 1742 C.c.Q. est un délai de déchéance, tout comme l'était le délai de 10 ans édicté par l'article 1537 C.c.B.-C. Je cite à ce propos les motifs de mon collègue le juge Hilton dans Roussel c. Créations Marcel Therrien inc. [18] : Sur le plan pratique, il existe aussi des motifs impérieux pour considérer le délai de cinq ans imparti pour se prévaloir d'une clause résolutoire comme un délai de déchéance. La stabilité des transactions immobilières est sans aucun doute la raison pour laquelle un terme maximal est imposé.

Or, la possibilité d'interrompre ce délai pourrait aisément anéantir les efforts du législateur en la matière.

Par le laps de temps extraordinaire, entre les actes de vente originaux en 1988, l'inscription des préavis en février 2009 et l'introduction des plus récents recours en résolution contre les appelants en juillet 2009, le présent dossier constituant un exemple frappant de ce qui doit être évité. [ 89 ] Un délai de déchéance est un délai qui s'impose quoi qu'il arrive; il ne fait pas que nier le droit à l'action en justice, il anéantit le fondement même de l'obligation. [ 90 ] Les auteurs Baudouin et Jobin écrivent, au paragraphe 1086 [19] : D'abord, alors qu'un délai de prescription peut être suspendu et interrompu (articles 2889 et s.), tel que nous le verrons plus loin, la solution contraire prévaut pour le délai de déchéance, qui éteint le droit de créance dès que la période prévue est expirée sans que le créancier ait intenté son recours et quoiqu'il arrive.

Le titulaire du droit, de ce fait, ne peut même plus invoquer celui-ci par voie d'exception.

De plus, le délai préfix est d'ordre public de direction et le tribunal doit donc le déclarer d'office (article 2878, alinéa 2). [ 91 ] S'agissant d'un délai relevant de l'ordre public de direction, l'intimée ne pouvait pas, implicitement ou explicitement, renoncer au bénéfice de ce délai; une obligation nouvelle devait être créée afin de faire renaître un droit à la résolution de la vente semblable à celui que le délai de déchéance avait anéanti. [ 92 ] En abordant le dossier sous l'angle de la renonciation à la prescription, le juge de première instance faisait donc, selon moi et ceci dit avec égards, erreur.

Cette erreur est cependant sans conséquence puisqu'il conclut qu'il n'y a pas eu formation d'une véritable entente entre les parties au terme de leurs discussions de 2001-2002. En effet, tout accord entraînant la renonciation par l'intimée à ses droits à la prescription de la clause résolutoire (ou à la création d'un nouveau lien d'obligation) était vicié par l'erreur du ministère quant à la valeur marchande réelle des terrains.

D'où la conclusion du juge voulant qu'il n'y ait pas eu de véritable accord de volonté entre les parties à cette époque. [ 93 ] Quant à l'acte de vente du 21 juin 2004, par lequel la Ville vendait à Automobiles Délec inc. les terrains visés par la clause résolutoire contenue dans l'acte du 10 octobre 1975, les déclarations du vendeur concernant l'existence d'un droit de retour en faveur du ministère ne peut pas avoir eu pour effet de créer un nouveau lien d'obligation quant au retour des terrains dans le patrimoine du ministère.

Premièrement, le droit de retour dont la Ville reconnaît – erronément, on le sait maintenant – l'existence est celui de l'acte de vente du 10 octobre 1975, et rien d'autre. Deuxièmement, il s'agit d'un acte auquel le ministère n'est pas partie. 4) La stipulation d'inaliénabilité [ 94 ] Le juge de première instance conclut que l'interdiction d'aliéner les terrains contenue à la clause IV du contrat de vente du 10 octobre 1975 est inopposable à l'intimée vu la prohibition de telles clauses tant dans le Code civil du Bas-Canada (article 970) que dans le Code civil du Québec (

article 1212 ). [ 95 ] L'appelant soutient que le juge a jugé ultra petita en tranchant cette question puisque aucune demande en ce sens n'avait été formulée dans le cadre de la requête introductive d'instance. [ 96 ] L'intimée plaide que la clause de retour et la stipulation d'inaliénabilité formaient un tout et que le juge ne se prononçait pas ultra petita en décidant de la valeur de l'une et de l'autre. De toute manière, ajoute l'intimée, l'entrée en vigueur de l'

article 1212 C.c.Q.

fait en sorte que la stipulation d'inaliénabilité est invalide, peu importe que le contrat soit qualifié de contrat de vente (interdiction absolue) ou de donation (parce que ne comportant pas de limite dans le temps). [ 97 ] À mon avis, l'intimée a raison. [ 98 ] Le juge ne fait pas erreur lorsqu'il conclut que la stipulation d'inaliénabilité n'est pas opposable à l'intimée puisque le contrat du 10 octobre 1975 est un contrat de vente et que l'article 970 C.c.B.-C. , en vigueur à l'époque, prohibe expressément ce type de clause (tout comme l'

article 1212 C.c.Q. , en vigueur depuis le 1 er janvier 1994, le prohibe également). [ 99 ] Ce faisant, le juge n'a pas décidé ultra petita .

Je crois qu'il était dans les limites de sa discrétion judiciaire de considérer que la détermination de l'opposabilité du droit de retour visée par la requête en jugement déclaratoire comprenait l'étude de la stipulation d'inaliénabilité tout autant que celle de la clause résolutoire. [ 100 ] De toute manière, cette façon de faire était à l'avantage des parties, leur évitant d'avoir à recourir de nouveau aux tribunaux pour trancher une question à première vue évidente à partir du moment que l'acte du 10 octobre 1975 était qualifié d'acte de vente. 5) Les dommages [ 101 ] À

titre subsidiaire, l'intimée invoquait son droit d'être indemnisée pour le préjudice subi en raison, plaidait-elle, du défaut de l'appelant de respecter son engagement de renoncer au droit de retour et d'accorder une mainlevée quant à l'interdiction d'utiliser les terrains à des fins autres que municipales (1 800 000 $, avec les intérêts et l'indemnité additionnelle). [ 102 ] Vu le sort que je propose de réserver à l'appel, il ne sera pas nécessaire de traiter de cette question dont, de toute manière, il aurait été inopportun de traiter en l'absence d'un appel incident de la part de l'intimée. [ 103 ] Pour ces motifs, différents à certains égards de ceux du juge de première instance, je propose le rejet de l'appel, avec dépens.

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. La question de l'effet de la loi nouvelle se pose à l'égard de toutes sortes de règles comportant un délai. On songe, bien sûr, aux règles de procédure qui déterminent des délais pour agir, aux délais de prescription qui s'appuient sur la durée pour créer ou éteindre des droits, et aux règles relatives aux délais de mise en œuvre de certains droits légaux ou contractuels, comme celle, par exemple, relative au terme maximal pour exercer le droit de résolution de la vente d'un bien immeuble .

L'article 6 détermine le régime transitoire chaque fois qu'un délai de ce type est modifié par la loi nouvelle. (Je souligne.)